2026年2月房地産市場分析報告 · 觀點指數

觀點指數 地方兩會密集部署樓市新政，“賣舊換新”與公積金松綁成核心抓手 2026年地方兩會密集召開，普遍将穩樓市列為年度核心任務，圍繞“控增量、去庫存、優供給”主線部署，政策兼顧短期刺激與房地産發展新模式構建等長效機制，“好房子”建設高頻出現在各地報告中。本輪政策核心抓手為“賣舊換新”與公積金松綁，以福建“賣舊換新”全鍊條新政、上海“滬七條”新政為代表，通過稅費優惠、限購門檻放開，優化公積金首付規則等方式，全方位支持居民的剛性和改善性住房需求。

信貸投放平穩開局，貨币政策延續适度寬松基調 2026年開年，我國信貸投放實現平穩開局，1月人民币貸款增加4.17萬億元，其中住戶中長期貸款增加3469億元。2月，1年期與5年期以上LPR分别維持3.0%、3.5%，已連續9個月保持不變，後續降息的具體落地時間，仍需等待3月份全國兩會結束後的全年宏觀政策基調指引。

銷售價格環比降幅總體收窄，控股股東持續大額“輸血”房企 2026年1月，全國一二三線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體收窄，其中，上海同比上漲4.2%，成為一線城市中唯一新房價格同比上漲的城市，一二三線城市二手房價格環比降幅均有不同程度的收窄。行業融資總量呈現邊際改善的态勢，1月地産債總發行量達328.87億元，環比增長5.42%，控股股東通過循環借款、定向增發等多元化方式為房企“輸血”，成為房企維持流動性的核心手段，具備央國企背景或持有優質運營資産的房企融資優勢顯著，同時出險房企債務重組進程加速，龍光控股、荣盛發展等多家企業通過資産處置、以物抵債等多種方式化解債務風險、恢復經營。

春節假期擾動新房成交，二手房市場展現強韌性 2026年2月前三周，成交商品住宅9627套，成交總面積113.25萬平方米。受春節假期季節性擾動，北京、上海等重點城市新房成交量較1月環比回落；二手房市場表現顯著優于新房，整體成交韌性凸顯，6城市場分化特征明顯，上海、成都二手房成交規模領跑，廣州、杭州、深圳改善型需求特征突出，北京、上海剛需置業需求占據市場主流。觀點指數預計，随着春節假期結束居民置業節奏恢復，疊加各地穩樓市政策持續落地，3月重點城市房地産市場成交有望迎來季節性回升。

好房子建設激活樓市新動能，央國企穩居銷售市場頭部 2026年“好房子”建設成為房地産行業發展的核心關鍵詞，居民住房需求從“住有所居”向“住有優居”升級，推動行業供給側深度轉型，精準貼合改善型居住需求的高品質項目，成為2月樓市銷售的核心支撐。央國企憑借優質標杆項目銷售領跑。上海市場的安瀾上海、中糧大悅城・北外灘壹号，北京華潤置地北京潤園等多個項目，憑借創新的規劃設計、過硬的産品品質、稀缺的低密禀賦等優勢，實現市場熱銷，印證了優質改善産品在核心城市的号召力，頭部房企也正以標杆項目為載體，将“住有優居”的政策導向落地為市場競争力。

地方兩會密集部署樓市新政，“賣舊換新”與公積金松綁成核心抓手

2026年地方兩會密集召開，各地政府工作報告普遍将“着力穩定房地産市場”列為年度核心任務，圍繞“因城施策控增量、去庫存、優供給”三大主線展開深度部署。與往年不同，今年的政策導向不僅停留在短期刺激，更清晰指向構建房地産發展新模式、推進城市更新及深化公積金制度改革等長效機制。

值得注意的是，繼去年首次寫入全國兩會政府工作報告後，“好房子”建設頻繁出現在今年地方兩會報告中。作為經濟龍頭的廣東與江蘇兩省，明确提出推動閑置商業辦公用房盤活利用，提升存量房交易便利度，並通過加強保障性住房建設與籌集、健全住房租賃市場制度，從供給側與需求側雙向發力。

在具體去化手段上，“存量房收儲”與“以舊換新”成為今年最受矚目的政策組合拳。近期上海率先啟動收購二手住房用于保障性租賃住房項目的試點工作，由區屬國企出面，收購符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房。2月2日，上海首批收購項目正式簽約，浦東新區、靜安區、徐匯區率先試點，中國建設銀行提供配套金融支持。

此外，2月25日上海出台的《關于進一步優化調整本市房地産政策的通知》（“滬七條”）延續“清理消費領域不合理限制措施”的政策導向，縮短非上海戶籍居民購買外環内住房所需繳納社保或個稅的年限，符合條件的非上海戶籍居民可在外環内增購1套住房，符合條件的持上海市居住證群體可在上海市購買住房，進一步放松了購房門檻。

與此同時，多地致力創新“賣舊換新”交易機制以打通改善性置換堵點。2月2日福建省住建廳發布新政，聚焦“賣舊換新”全鍊條服務：一方面通過落實增值稅及個稅退稅優惠降低交易成本；另一方面鼓勵搭建官方平台，支持經紀機構、開發企業與購房人簽訂三方協議，設立“未售出無責解約退還意向金”的保護機制，並全面推行跨行“帶押過戶”以簡化流程。在金融與補貼層面，政策明确對省内賣舊買新的公積金貸款按首套房利率執行，鼓勵房企給予優惠；

針對高庫存區域，則要求加快房票安置、優化共有産權政策，並鼓勵收購存量商品房用作保障房，同時通過階段性普惠性補貼、多孩家庭及商辦用房補貼、拓寬人才認定範圍等手段，全方位滿足不同層次的需求。

公積金政策的深度“松綁”是本輪政策潮的另一大亮點，呈現出“直付首付”與“提額減負”並舉的特征。多地大幅優化公積金使用規則：上海市的“滬七條”，将繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。甘肅率先試點二手房公積金直付首付業務，允許提取本人、配偶及直繫親屬公積金直接劃轉至監管賬戶，大幅降低購房門檻；天津顯著提高貸款額度，首套房升至120萬元，二套房升至100萬元；

湘潭針對青年人才與高層次人才推出傾斜政策，創業大學生繳存滿6個月即可申請首套房貸，A至E類高層次人才最高貸款額度可達280萬元；

南京則擴大公積金按月直付房租範圍，将無房多子女家庭月提取限額提高20%；濰坊進一步優化套數認定標準，規定出售或拆遷名下住房後再購新房可核減一次貸款次數，並支持老舊電梯改造提取公積金，明确“名下無房且貸款結清即執行首套政策”，全方位支持剛性和改善性需求。

總體來看，各地正通過打出“賣舊換新+公積金互認互貸+多層次補貼”的政策組合拳，構建起覆蓋不同群體的支持體繫。從省級層面的存量盤活與保障房建設，到市縣級層面的交易機制創新與金融支持，政策旨在通過縮短去化周期、降低居民購房壓力、穩定市場預期，多維度促進房地産市場平穩健康發展，並逐步向構建房地産發展新模式過渡。

信貸投放平穩開局，貨币政策延續适度寬松基調

2026年開年，核心金融數據與貨币政策信号陸續落地，信貸投放實現平穩開局，貨币政策延續“适度寬松”的核心基調，為實體經濟復蘇、房地産市場平穩健康發展營造了适宜的流動性環境。

2026年1月，我國人民币貸款增加4.17萬億元，開年信貸投放保持較強的支撐力度。分部門來看，住戶部門貸款增加4565億元，其中短期貸款增加1097億元，中長期貸款增加3469億元，住戶中長期貸款成為居民部門信貸增長的核心支撐，也與近期重點城市房地産市場改善型需求持續釋放的趨勢形成呼應。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

在信貸投放平穩落地的同時，市場核心定價利率保持連續穩定。2026年2月24日，全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR維持在3.0%，5年期以上LPR保持在3.5%，兩大關鍵期限LPR已連續9個月保持不變。

截至2025年四季度，我國一般貸款加權平均利率下行至3.55%的歷史低位，而商業銀行淨息差維持在1.42%的歷史低位，因此導致報價行缺乏主動下調LPR報價加點的動力。

展望後續政策節奏，近期，中國人民銀行發布《2025年第四季度中國貨币政策執行報告》，為全年貨币政策走向定下明确基調。報告強調，将繼續實施“适度寬松”的貨币政策，強化增量政策與存量政策的協同效應，持續為實體經濟提供穩定有力的金融支持；

但降息的具體落地時間，仍需等待3月份全國兩會結束後的全年宏觀政策基調指引；後續随着中長期流動性的持續投放，金融機構資金成本有望進一步下行，進而帶動實體經濟融資成本穩中有降，同時為房地産行業供給側轉型與需求端修復，提供持續友好的貨币金融環境。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

銷售價格環比降幅總體收窄，控股股東持續大額“輸血”房企

從房價指數來看，1月份，一二三城市商品銷售價格降幅呈現環比收窄的态勢，其中部分一線城市如上海商品房銷售價格指數延續去年末以來的回暖态勢，市場止跌信号初現。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海持平，北京、廣州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。而從同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。同比下降2.9%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。同比下降7.6%，其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅收窄0.2個百分點，同比則下降6.2%。三線城市環比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降6.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

據觀點指數監測，盡管行業仍處于深度調整期，但房企的融資總量呈現邊際改善的态勢。2026年1月，地産債總發行量達到328.87億元，環比增長5.42%。在此背景下，控股股東的強力支持，成為房企維持流動性與持續經營的核心手段，而優質房企的信用優勢也在公開市場上進一步凸顯。

控股股東對上市房企的“輸血”模式正從單一的财務資助向多元化股權融資演變。2月2日晚間，首開股份公告拟向控股股東首開集團申請60億元循環借款額度，該額度涵蓋新借、續借及展期（不含永續類借款），有效期至2027年12月31日，單筆期限不超過5年，利率上限為4.8%。這一機制允許首開股份在額度内滾動使用資金，還款後釋放額度，極大提升了資金使用的靈活性。此前12個月内，首開股份已累計獲得控股股東超3000萬元财務資助，占最近一期經審計淨資産絕對值逾5%。

同日，華發股份宣布拟向控股股東華發集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，将專項用于珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發，通過股權融資直接為項目建設注入資金。

對于面臨債務到期壓力的民營房企來說，股權融資成為優化債務結構的重要工具。新城發展采取配售新股方式，按每股2.39港元配售1.98億股，籌資約47億港元。資金将用于償還5月到期的4億美元離岸債。鑒于其去年發行美元債的成本高達12%，此次股權融資雖有稀釋股權的代價，但顯著降低了财務成本，避免了違約風險。

在公開市場債券運作方面，1月30日，中國海外宏洋集團成功發行13億元人民币計價、3年期高級無抵押債券（RegS），最終息票率鎖定在3.20%。

而大連萬達商業管理集團成功發行一筆3.6億美元的美元債，但息票率高達12.75%。這是時隔三年後萬達商管再發境外債。本期債券為固定利率、高級有擔保債券，發行期限2NC1.5（2年期，1.5年後可贖回），行權日為2027年8月5日，到期日為2028年2月5日。

觀點指數認為，萬達重啟美元債發行，雖在一定程度上意味着海外融資環境出現一定的局部改善，但並未整體回暖，且融資代價依然較高。當前市場環境下，能夠成功通過配股、增發或低息發債融資的房企，主要集中在兩類：一是具有央國企背景且擁有穩定現金流的企業；二是持有優質運營型資産、具備抗風險能力的民營企業。對于大多數出險或缺乏強力擔保的房企而言，融資渠道的暢通仍需等待市場信心的進一步修復。

與此同時，出險房企的債務重組進程亦在加速推進。2月3日，深圳市龍光控股公告稱，其涉及本金余額219.6億元的21筆公開市場債券及資産支持證券重組議案，已于2025年内全部獲持有人會議通過。根據方案，龍光控股将調整部分抵債資産的處置安排：針對因訴訟糾紛導致地塊被查封的“肇慶玖峯城”項目，公司正積極與相關方溝通以降低不利影響；

同時，計劃對肇慶玖峯城、桂林國際養生谷、惠州龍光城（戴斯酒店）等多項資産進行公開挂牌處置，並設立階梯式降價拍賣機制（首輪流拍後按70%起拍價調整，三輪未成交則按50%起拍）。

此外，公司還将部分項目調整為補流資産，用于支付工程款及稅費，並确認“南甯玖雲著（相思湖）”項目作為集合資産信托抵債模式的償付來源，全力保障持有人權益並恢復生産經營。同期，荣盛發展及多家子公司拟通過債權豁免、以物抵債、債權轉讓等方式，處置與中信金融河北、濟南鐵盛等相關方的數十億元存續債務，並将相關抵債資産委托公司進行處置運營以實現保值增值，多措並舉化解債務風險。

春節假期擾動新房成交，二手房市場展現強韌性

觀點指數重點監測北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都6個重點城市商品住宅及二手住宅市場，其中成交數據顯示，2026年2月前三周，受春節假期季節性擾動，6城新房市場成交量較1月環比回落，監測周期内商品住宅合計成交9627套，成交總面積113.25萬平方米；截至2月前三周，2026年年内6城商品住宅累計成交面積達367.74萬平方米。

二手住宅市場整體表現顯著優于新房，核心城市成交韌性凸顯，其中上海、成都二手房成交規模領跑，廣州、杭州、深圳改善型需求特征突出，不同城市置業結構分化明顯。

2026年2月前三周，北京商品住宅成交面積11.32萬平方米，成交套數888套；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積42.72萬平方米。二手住宅市場展現出抗周期韌性，2月前三周累計成交5762套，成交面積51.65萬平方米，套均面積穩定在89平方米左右，剛需置業需求仍是北京二手房市場的絕對主流。

上海市場成交活躍度在6城中持續領先，是當期新房市場的核心增長極。2026年2月前三周，上海商品住宅成交面積33.44萬平方米，成交套數3405套，單周期成交規模位列6城首位；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積101.69萬平方米，同樣領跑6大重點城市。

二手住宅市場成交同步保持高位，2月前三周累計成交8338套，成交面積68.57萬平方米，套均面積穩定在82平方米左右，是6城中剛需屬性最強的二手房市場。

2026年2月前三周，廣州商品住宅成交面積17.95萬平方米，成交套數1584套；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積65.27萬平方米。

二手住宅市場方面，2月前三周網簽3612套，網簽面積36.96萬平方米，套均面積穩定在102平方米左右，顯著高于北上深等剛需主導城市，改善型置業需求成為廣州市場的核心支撐。

2026年2月前三周，深圳商品住宅成交面積7.44萬平方米，成交套數633套；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積24.98萬平方米。二手住宅市場2月前三周成交1727套，成交面積17.06萬平方米，套均面積穩定在98平方米左右。

杭州與成都市場表現呈現明顯分化。2026年2月前三周，杭州商品住宅成交面積9.32萬平方米，成交套數541套；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積32.89萬平方米。二手住宅市場方面，2月前三周成交1174套，成交面積12.32萬平方米，套均面積穩定在105平方米左右。

成都市場當期表現亮眼，新房、二手房市場雙雙保持高位運行。2026年2月前三周，成都商品住宅成交面積33.79萬平方米，成交套數2576套，單周期成交規模僅次于上海，位列6城第二；截至2月前三周，年内商品住宅累計成交面積100.19萬平方米，穩居6城第二梯隊。

二手住宅市場成交熱度持續高位，2月前三周累計成交7799套，成交面積74.88萬平方米，成交面積位列6城首位，套均面積穩定在96平方米左右。

總體而言，後續随着春節假期結束，居民線下置業節奏逐步恢復，疊加各地穩樓市政策的持續落地，房地産市場成交量有望在3月迎來回升，二手住宅市場的韌性仍将持續凸顯。

好房子建設激活樓市新動能，央國企穩居銷售市場頭部

從“住有所居”到“住有優居”，居民對住房需求的升級正推動行業供給側轉型，“好房子”建設規劃在各地兩會中高頻亮相，成為全年房地産行業發展的核心關鍵詞。

本輪銷售市場的亮眼表現，核心支撐正是精準踩中“好房子”建設方向、深度貼合改善型居住需求的高品質項目，頭部房企也正以標杆項目為載體，将“住有優居”的政策導向與行業理念，落地為市場競争力。

從2026年樣本企業銷售表現來看，2026年100家樣本企業累計實現權益銷售金額2083.53億元，權益銷售金額超過100億元的企業有5家。全口徑銷售金額合計2971.08億元，2月均價為1.65萬元/平方米。

保利發展、中國海外發展和華潤置地權益銷售金額分别錄得203 億元、200.53億元以及153.60億元。建發房産和招商蛇口緊随其後，為107.59億元、100.50億元。

保利發展、華潤置地、中國海外發展全口徑銷售金額分别錄得257.17億元、217億元以及216.78億元，綠城中國和招商蛇口緊随其後為183億元、154.60億元。

銷售門檻值方面，2月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為47.45億元、17.64億元和8.52億元。

2月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為90.60億元、24.45億元和10.77億元。

在上海市場，中糧大悅城·北外灘壹号作為北外灘歷史風貌街區地塊内唯一的高層住宅，其規劃“高層獨棟”，項目坐擁南向超150米無遮擋的遼闊視野，東單元觀江、西單元賞景，抑或是中間套的明朗南向，各戶型皆能享有充沛采光與開闊景觀。

中海、招商、中旅投資聯合開發的安瀾上海1月銷售額為80億元，銷售面積3.19萬平方米。作為上海市《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若幹意見》首個落地項目，安瀾上海創新采用上海首個全地塊4米以上整層擡闆設計。項目主力建面約200-400㎡，戶型遵循新規標準，附帶16㎡陽台；東西雙地塊配置約5500㎡雙會所，並通過擡闆、立體庭院、下沉式綠化與建築第五立面的融合，打造層次豐富的立體景觀。

而在北京市場，華潤置地同樣憑借低密高品質項目，拿下了開年市場的頭部席位，印證了優質改善産品在核心城市的強勁号召力。數據顯示，華潤置地的北京潤園以11.77億元網簽金額拿下北京1月别墅+住宅全口徑網簽金額TOP1。

據悉，北京潤園所在的順義溫榆河2101-2007、2008地塊，是由華潤置地于2025年2月27日以底價60.24億元摘得，折合樓面價約3.5萬元/㎡；項目地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，是北京容積率最低的宅地之一，先天的低密禀賦與華潤置地的品質打造能力，共同成就了項目的市場領跑表現。

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