市場迎申報“熱潮” | 2026年一季度REITs發展報告

觀點指數 頂層設計指向擴容與規範並重，多層聯動激活存量 2026年一季度REITs政策呈現“頂層引導、多層聯動”的鮮明特征，國家層面證監會強調“抓好商業不動産REITs試點平穩落地”，國務院及商務部聚焦服務消費、綠色消費領域支持項目發行，形成了國家統籌布局與細分領域精準發力的格局；地方層面重慶、南京、浙江等多地結合區域發展定位，推動REITs在城市更新、産業園區等領域落地，形成差異化發展格局。

保租房與倉儲物流擴募提速，商業不動産申報火熱 一級市場呈現“首發擴容”與“存量擴募”雙輪驅動的特征。保租房闆塊迎來中航北京昌保租賃住房REIT（8.5億元）新申報，同時匯添富上海地産租賃住房REIT拟擴募。倉儲物流領域華泰寶灣物流REIT拟購入甯波、成都等4個物流園項目，華安外高橋REIT拟新購入24.3萬平方米高標倉。商業不動産成為申報主力，11只項目集中申報，涵蓋奧特萊斯、酒店等業态，其中中金唯品會REIT估值達74.6億元，

消費領漲保租房回調，頭部標的估值獲修復 二級市場呈現顯著的結構性分化，消費基礎設施REITs以5.08%的平均漲幅領跑，華安百聯消費REIT漲11.47%、嘉實物美漲10.85%，受益于消費回暖與商業不動産政策開閘；倉儲物流漲2.72%，華泰寶灣物流REIT漲8.29%，中銀中外運、南方順豐受益于關稅暫緩及高出租率；産業園區漲2.85%，中金重慶兩江REIT漲9.58%；而保租房REITs因前期漲幅較高及申報撤回影響，平均下跌0.53%。

産權類資産韌性凸顯，現金流回收高效 産權類公募REITs近三年呈現“短期波動、長期穩健”特征，運營指標築牢根基：出租率2025年各季度穩定在90%以上（二季度達92.71%），租金收繳率連續三年維持98%以上（2025年Q4達99.77%），息稅折舊攤銷前利潤率（EBITDA）雖受成本擠壓從2024年的高點回落至70%-80%區間，但仍顯著高于其他闆塊。細分來看，保租房出租率修復至95.27%，收繳率超98%；倉儲物流平均出租率93%以上，紅土創新鹽田港等項目實現100%滿租；消費基礎設施出租率維持97%高位，租金續租調整率達6.6%，高出租率與近滿額收繳率構成現金流安全墊，支撐分紅穩定性。

美國數據REITs中心領漲，香港學生公寓成新熱點 海外方面，標普美國REITs指數一季度上行23.54%，其中數據中心REITs漲23.54%，自助倉儲漲18.02%，而寫字樓因空置率擔憂下跌3.76%；新加坡凱德綜合商業信托（CICT）全年派息增長6.4%，收益率4.8%，零售物業出租率98.7%。香港市場恒生房托指數呈“深V反轉”，受寫字樓空置率高企壓制，冠君産業信托租金收入下降9%，但學生公寓成為逆周期熱點，招商局房托收購九龍柯士甸路項目改造為85個床位公寓，政策推動非本地生限額提升至50%，未來三年預計新增2萬學生，市場空間廣闊。

C-REITs篇

市場綜述

1、開年首季迎開門紅，C-REITs市場規模同比增長兩成

市場整體數量方面，據觀點指數統計，截止2026年3月，全市場上市的REITs産品達到79只，總市值達到2262.64億元，較2025年一季度增長21.62%。

期内，共有1只REITs上市，為新疆首單水電REITs——華夏中核清潔能源REIT，底層資産為和田地區水電站——波波娜水電站，基金募集規模為15.05億元。

從市場結構來看：園區基礎設施REITs 20只，市值371.1億元，占比16.4%；消費基礎設施 REITs 12只，市值425.9億元，占比約18.8%；倉儲物流類10只，市值約272.8億元，占比12%；保障性租賃住房8只，市值約187.3億元，占比8.28%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2、頂層引導與多層聯動，擴容與規範雙輪驅動

2026年一季度REITs政策呈現“頂層引導、多層聯動”的鮮明特征，國家層面與地方層面協同發力，明确了REITs市場擴容與規範發展的雙重導向。

從國家層面來看，證監會2026年繫統工作會議特别強調“抓好商業不動産REITs試點平穩落地”，這一部署承接了2025年底商業不動産納入REITs範圍的政策導向，與此同時，國務院辦公廳及商務部等9部門出台的政策，分别聚焦服務消費、綠色消費領域，支持相關基礎設施項目發行REITs，既呼應了“盤活存量、做優增量”的決策部署，也通過金融工具創新為消費市場提質擴容、綠色發展注入動力，形成了國家層面統籌布局、細分領域精準發力的政策格局。

消費基礎設施與特色産業領域成為一季度REITs政策支持的重點賽道，政策覆蓋面持續拓寬、支持力度不斷強化。一季度多份政策文件明确将REITs與消費、養老等民生及特色産業深度綁定，上海市出台措施支持消費基礎設施發行REITs，國務院辦公廳則進一步明确支持符合條件的消費基礎設施項目發行REITs，助力培育消費新增長點。這與消費基礎設施REITs近年來規模穩步擴容、經營韌性突出的市場表現形成呼應，也為後續相關資産申報發行提供了清晰的政策指引。

此外，上海針對養老金融的相關方案，引導保險機構通過REITs等方式為養老産業提供長期穩定資金，既豐富了REITs的應用場景，也破解了養老産業資金回收周期長、融資難度大的痛點，推動REITs成為銜接金融資本與民生産業的重要紐帶。

地方層面政策多點開花，聚焦區域發展需求，推動REITs在城市更新、産業園區、交通基建等領域的落地應用，形成差異化發展格局。

重慶、南京、浙江、福建、江蘇等多地結合自身發展定位，出台針對性政策推動REITs發展：重慶聚焦産業園區高質量發展，鼓勵平台公司運用REITs拓寬融資渠道、推動轉型；南京明确把握REITs擴圍機遇，重點推進城市更新、酒店等領域項目儲備申報；浙江聚焦交通基礎設施領域，提出加快REITs常态化發行。

福建、江蘇則将REITs作為城市更新的重要融資工具，鼓勵多元化資本參與。這種地方層面的差異化布局，既貼合各區域核心發展需求，也推動REITs從單一基礎設施領域向多領域延伸，進一步激活了地方存量資産的活力。

總體而言，一季度REITs政策的密集出台，既為市場發展提供了充足的政策支撐，也明确了“擴容與規範並重”的發展路徑，推動REITs在服務實體經濟、盤活存量資産、促進産業升級等方面發揮更重要的作用。

3、公募REITs“申報熱”退溫，商業不動産REITs集中申報

公募REITs市場正逐步從“申報熱”向“理性規範”轉型，中止類項目集中出現，核心是監管新規落地與市場環境變化共同作用的結果，體現了市場進入“嚴準入”的高質量發展階段；商業不動産類項目成為申報主力，業态多元、區域集中，依托成熟資産的穩定現金流，成為市場關注的重點；擴募類項目數量有限但導向明确，政策契合度與資産質量成為決定項目進展的關鍵因素。

從項目分布來看，中止項目共5只，其中上交所3只、深交所2只，均為首發項目（除富國首創水務為擴募），集中于同一時間節點中止，體現了鮮明的集中性特征。具體來看，創金合信電子城産業園REIT底層資産為北京電子城老工業基地的科技樓宇，出租率達88.28%、入駐企業聚焦科技服務領域，但被問詢租賃穩定性與續租風險，且恰逢監管新規落地，最終選擇主動撤回申報，後續拟擇機推進。華夏萬緯倉儲物流REIT底層資産為三地高標準物流倉儲項目，總估值11.49億元，但受物流地産行業租金承壓、空置率上行的影響，項目運營穩定性與估值合理性受到質疑，難以滿足監管問詢要求，最終中止申報。

建信建融家園租賃住房REIT底層資産覆蓋北京、上海、蘇州三地保障性租賃住房，2024年3月獲受理後收到交易所關于“非居改保”合規性、出租率及租金預測等問題的問詢，長期未予回復，最終因“整合項目資源、優化運營管理”主動撤回，此次中止不影響建設銀行日常經營與财務狀況。建信金風新能源REIT底層資産為全南天排山風電項目，估值8.81億元，該項目曾因極端天氣導致營業收入下滑，且面臨國補退坡風險，估值與申報初期存在差異，未在規定期限内回復交易所問詢，觸及監管終止審核條件，成為公募REITs市場首個終止申報的新能源類項目。

從核心原因來看，此次集中中止與2025年12月31日滬深交易所發布的新版“審核程序指引”密切相關，新規首次明确了審核終止的具體情形，完善了從申報到上市的制度鏈條，對項目合規性、财務數據有效性、運營穩定性提出了更高的要求，部分長期未推進、存在合規或運營瑕疵的項目被迫終止申報。

此外，2025下半年以來公募REITs市場熱度有所回調，投資者參與熱情下降，新發項目面臨定價壓力與破發風險，原始權益人推動發行的動力減弱，也是部分項目主動撤回的重要原因。

商業不動産類公募REITs是2026年初申報的重點闆塊，此次統計範圍内共有11只相關項目，涵蓋奧特萊斯、商業綜合體、酒店、寫字樓等多元業态，主要集中于上海證券交易所申報。

從資産特征來看，此類項目具有估值差異大、業态分布集中、區域布局多元的特點。估值方面，跨度從8.91億元到74.6億元，分化明顯：中金唯品會REIT估值最高，達74.6億元，底層資産為鄭州、哈爾濱兩地杉杉奧特萊斯項目，合計建築面積24.5萬平方米。奧特萊斯業态具有穩定的消費群體與現金流，支撐了高估值；國泰海通砂之船REIT估值最低，為8.91億元，聚焦西安砂之船奧特萊斯單個項目，規模相對有限。

業态分布上，奧特萊斯與商業綜合體占比最高，合計7只，其中砂之船、杉杉奧特萊斯等成熟商業IP均有布局，此外還有酒店類（華安錦江REIT，覆蓋18個城市21家錦江都城酒店）、寫字樓及商業裙樓類（華安陸家嘴REIT、國泰海通崇邦REIT），業态多元化趨勢明顯。

區域布局上，商業不動産類項目主要聚焦一線及核心二線城市，以上海、北京、廣州、合肥等城市為主，同時兼顧江門、綿陽等區域核心城市，體現了“核心城市聚焦、區域均衡布局”的策略。

例如，光大保德信光大安石REIT聚焦上海靜安、江門兩地核心商業綜合體，總估值61.05億元，拟募集規模49.5億元，依托核心城市的消費活力保障資産收益；華夏保利發展REIT布局廣州、佛山兩地商業資産，合計建築面積23.2萬平方米，借助粵港澳大灣區的經濟活力提升資産價值。此外，部分項目具有鮮明的區位優勢，如國泰海通崇邦REIT位于上海嘉定安亭鎮，緊鄰地鐵站及主幹道，交通便捷，為商業運營提供了良好支撐。

4、普漲回暖，中證REITs全收益指數一季度迎來修復

從價格走勢看，整體呈現先承壓回落、後企穩反彈、再高位震蕩整理的運行格局。

2025年12月上中旬，指數自1035元上方開啟階段性調整，連續多日震蕩下行，市場受年末戰略解禁集中入市、闆塊情緒偏弱等因素影響，收益型資産階段性走弱，指數于12月下旬跌破1000元關口，創下階段低點。

2026年1月，REITs闆塊迎來強勢反彈行情。在商業不動産REITs獲批申報的背景下，資金回流特征明顯，指數一路震蕩上行，從月初的1015元附近穩步攀升至1月下旬1056元的階段高點，月度反彈力度較強。其中，基礎設施、消費基礎設施等底層資産受益于春節前消費行業景氣度回升，活躍度明顯提升，闆塊估值得到有效修復。

2026年2月至3月初，指數進入高位震蕩消化階段。受節前節後資金輪動、新發産品供給預期以及闆塊内部結構分化的影響，指數自高位小幅回落，在1030—1045元區間反復整理，波動幅度收窄，走勢更趨穩健。2月下旬至3月初，指數維持窄幅震蕩，雖有小幅回調，但整體支撐較強，並未出現趨勢性走弱的迹象。

從運行邏輯來看，在大類資産配置中，REITs 憑借現金流穩定、分紅屬性明确等特點，持續受到長期資金的青睐。展望後續，随着底層資産經營持續改善、相關配套政策不斷完善，以及長期配置資金持續入場，市場将迎來進一步修復。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年一季度，基礎設施REITs呈現明顯的結構性分化，消費基礎設施領漲，園區、倉儲物流穩步上行，保障性租賃住房小幅回調，反映市場對消費復蘇、政策利好與現金流韌性的定價差異。

消費基礎設施以5.08%的平均漲幅領跑，受益于消費回暖與商業不動産REITs政策開閘，核心商圈資産客流與租金修復，疊加資金偏好高景氣闆塊，估值修復最為顯著。園區基礎設施與倉儲物流分别上漲2.85%、2.72%，産業園區需求穩健、倉儲物流得益于中美對等關稅暫緩帶來的業務機遇，依托供應鏈穩定的運營，現金流确定性強，獲得資金持續配置。

保障性租賃住房平均下跌0.53%，主要受闆塊前期漲幅較高、部分項目申報撤回影響，疊加市場對租金增長空間的謹慎預期，資金轉向彈性更大的消費類資産，整體呈現小幅調整。

換手率方面，園區基礎設施為19.13%，消費基礎設施為21.05%，倉儲物流為25.67%，保障房為17.10%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

5、短期波動彰顯韌性，提質修復穩健性強

産權類公募REITs近3年經營呈現“短期波動、逐步修復、長期穩健”的核心特征，核心運營與盈利指標雖有階段性調整，但整體貼合成熟資産定位，運營韌性與管理效能持續凸顯。出租率、收繳率築牢運營根基，息稅折舊攤銷前利潤率觸底趨穩，現金分派率穩步回升，彰顯底層資産的抗風險能力。

運營端指標波動回升，穩定性持續增強。出租率是需求端的核心體現，2022年達92.20%的高位，2023年受經濟復蘇初期産業擴張放緩影響降至88.75%，2024年逐步回升至90.17%，2025年各季度穩定在90%以上，二季度達92.71%，印證了底層資産的出租韌性。收繳率同步優化，2023年降至88.33%後，2024年大幅回升至98.27%，2025年各季度穩步提升，反映租戶履約能力改善及運營方精益管理的成效。

盈利與分紅分化調整，整體處于合理區間。息稅折舊攤銷前利潤率從2022年的80.38%逐年小幅下滑至2024年的69.94%，主要受人工、物業維護等成本上漲影響，2025年各季度有所回彈，呈現觸底企穩的态勢。

現金分派率呈現階段性波動，2023年達4.92%的峰值後，2024年回落至3.86%，2025年各季度逐步回升至4.18%。現金流穩定，再加上契合産權類公募REITs的收益定位，即使短期面臨波動也不會改變長期分配的穩定性。

産業園區REITs

市場價格分化顯著，正漲幅産品占多數

2026年第一季度，園區基礎設施類REITs在二級市場的表現呈現出明顯的分化态勢，在統計的20只相關産品中，實現正漲幅的産品數量占據多數。

從具體的標的表現來看，中金重慶兩江REIT以9.58%的區間漲跌幅位居榜首，其表現顯著優于同類平均水平。緊随其後的是博時津開産園REIT和華夏金隅智造工場REIT，分别錄得6.69%和5.93%的漲幅。

此外，國泰海通東久新經濟REIT、華夏和達高科REIT以及廣發成都高投産業園REIT的漲幅也均超過5%，構成了本期上漲的第一梯隊。觀察這些表現靠前的産品，可以發現其底層資産多位于經濟活力較強或具備特定政策支持的區域，市場交易活躍度相對較高。從可供分配金額的角度來看，中金重慶兩江REIT環比三季度增長約54.85%，國泰海通東久新經濟REIT環比增長50.8%，分紅表現促使本期内的走勢保持了較強的上升動能。

易方達廣開産園REIT以7.98%的跌幅處于末位。同時，東吳蘇園産業REIT、華夏合肥高新REIT及中金湖北科投光谷REIT也出現了不同程度的回調，分别為-1.69%、-1.05%和-1.19%。此外，國泰海通臨港創新産業園REIT微跌0.37%，基本與大盤持平，顯示出一定的抗跌性。

經營表現進入穩定期，年内呈現改善迹象

從近三年及2025年全年的運營數據來看，産業園區公募REITs的基礎資産呈現出“出租率承壓、收繳率修復、利潤率回升”的分化特征。2022年至2025年期間，出租率指標經歷了從高位回落的過程，由2022年的89.29%逐步調整至2025年第四季度的83.35%。這一變化反映了在宏觀經濟環境及産業結構調整背景下，園區租賃需求面臨一定的周期性壓力。

值得注意的是，2024年以後出租率的下降幅度已明顯收窄，2025年各季度基本維持在82.67%至84.59%的窄幅區間内波動，顯示了租賃市場在經歷初期調整後，正逐步進入相對穩定的平台期。

在現金流回收效率方面，租金收繳率指標表現出較強的修復動能。2022年收繳率錄得103.07%，預收租金及租戶的支付能力強勁；随後在2023年回落至98.57%，2024年進一步微降至96.80%。進入2025年後，該指標呈現明顯的“V”型修復态勢，第一季度受季節性因素影響降至88.57%的低點後，後續三個季度持續回升，至2025年第四季度已恢復至95.70%。

中金重慶兩江REIT在四季度報告中亦指出，管理團隊同租戶按商定計劃協商，歷史欠繳租金已逐步繳納，下一步，基金管理人和運營管理機構高度關注資産收繳率指標，並将通過多元化的策略組合保障資産現金流的穩定性。

盈利能力指標方面，息稅折舊攤銷前利潤率展現出較強的韌性，成為本期運營數據的亮點。該指標在2023年随出租率下滑而降至69.53%後，2024年即回升至71.71%。

2025年全年，該指標維持在72.99%至78.71%的較高區間，尤其是第一季度和第二季度均保持在78%以上，顯著高于2023年的水平。這一數據說明，盡管收入端因出租率波動而受到影響，但通過有效的成本控制、運營效率提升或高毛利租戶結構的優化，底層資産的盈利能力並未随出租率同步下滑，反而維持了較高的盈利水準。

數據來源：WIND，觀點指數整理

消費基礎設施REITs

二級市場估值普漲，底層資産高出租率韌性凸顯

2026年第一季度，消費基礎設施類公募REITs在二級市場展現出強勁的上漲動能，統計範圍内的12只産品全部實現正漲幅，整體平均漲幅達到5.08%。從價格表現來看，闆塊内部雖普遍上漲，但個券間的分化特征依然顯著。華安百聯消費REIT以11.47%的區間漲跌幅領跑闆塊，嘉實物美消費REIT緊随其後，錄得10.85%的漲幅，二者構成了本期上漲的第一梯隊。

易方達華威市場REIT、華夏中海商業REIT的漲幅也超過7%，顯示出資金對頭部消費基礎設施資産的偏好。相比之下，中金印力消費REIT和中金中國綠發商業REIT的漲幅相對靠後，分别為0.52%和0.36%，但仍保持了正向收益。整體而言，一季度消費REITs闆塊呈現出“普漲+分化”的格局，市場情緒偏向積極。

從底層資産的運營表現來看，消費基礎設施REITs在2024年至2025年期間維持了較高的運營效率，核心指標表現優于其他類型的基礎設施資産。出租率方面，資産始終保持在高位運行，2024年全年平均出租率達到97.68%，2025年各季度雖有小幅波動，但整體維持在96.23%至97.87%的狹窄區間内，2025年末回升至97.87%的高位，顯示出消費類資産在需求端的強勁韌性。租金收繳率同樣表現優異，連續五個報告期保持在99%以上，2025年第四季度進一步提升至99.80%，表明租戶支付能力穩定，現金流回收風險極低。

在盈利能力指標上，息稅折舊攤銷前利潤率在2025年呈現出前高後低的走勢。2024年該指標為62.59%，進入2025年後，前三季度利潤率持續攀升，分别錄得66.98%、67.21%和67.37%，顯示了良好的盈利修復态勢。然而，2025年第四季度該指標回落至61.37%，環比出現一定幅度的下滑，與年末促銷活動增加、運營成本上升或季節性因素有關。盡管存在季度性波動，但消費基礎設施資産整體的盈利水平依然保持穩健。

綜合來看，2026年一季度消費REITs的普漲行情具備堅實的運營數據支撐。97%以上的出租率和接近100%的收繳率，為投資者提供了穩定的分紅預期，而頭部産品在二級市場的顯著溢價則反映了市場對優質底層資産未來現金流增長潛力的認可。

盡管2025年末利潤率出現階段性回調，但並未影響資産的整體估值邏輯。展望後續，需持續關注消費復蘇對租金增長的驅動作用，以及四季度利潤率波動是否會演變為趨勢性變化。

數據來源：WIND，觀點指數整理

住房租賃REITs

新增資産與擴募並進，二級市場表現分化

2026年初，保租房公募REITs闆塊在一級市場呈現出“首發擴容”與“存量擴募”雙輪驅動的新特征，顯示出該闆塊在資産端與資金端的活躍度顯著提升。1月7日，中航北京昌保租賃住房REIT正式獲深交所受理，標志着保租房闆塊迎來新的增量資産。該項目底層資産包含位于昌平區未來科學城的三個人才公租房項目，建築面積合計10.56萬平方米，估值8.5億元。

值得注意的是，該項目包含已運營滿8年的成熟資産（滟瀾新宸）及運營超3年的次新資産（國瑞熙院、未來融尚家園），資産組合兼顧了現金流的穩定性與成長性。從收益測算來看，項目采用5.8%的折現率，2026年及2027年的預測淨現金流分派率分别為4.1%和4.2%，在當前利率環境下具備較強的吸引力。2025年1-9月3390.9萬元的營業收入數據，驗證了底層資産在租賃需求端的紮實基礎。

與此同時，存量産品的擴募進程亦在加速，匯添富上海地産租賃住房REIT于1月15日公告拟啟動擴募，計劃新購入璟耀及璟博兩個位于上海浦東新區的成熟項目。此次擴募規模顯著，新增建築面積約20.8萬平方米，房間套數達2579套，遠超原持有的1398套，資産規模實現大幅躍升。

兩個新購入項目均于2023年上半年開業，運營時長即将滿3年，已度過培育期，具備貢獻穩定現金流的能力。這一擴募動作不僅提升了單只基金的資産規模與分散度，也反映出管理人對一線城市核心區域保租房資産長期價值的認可。

在統計的8只産品中，僅有3只實現正收益，其余5只均出現不同程度的回調。區間漲跌幅的極差達到8.38個百分點，頭部標的與尾部標的走勢背離明顯。其中，匯添富上海地産租賃住房REIT以4.29%的漲幅領跑，招商基金蛇口租賃住房REIT緊随其後，錄得3.77%的漲幅。相比之下，華夏基金華潤有巢REIT下跌4.08%，紅土創新深圳安居REIT下跌3.65%，中金廈門安居REIT下跌3.52%，構成了本期調整的主要陣營。

财務修復态勢明顯，管理團隊探索打造第二增長曲線

回顧近三年及2025年全年的運營數據，保租房公募REITs展現出極強的抗周期屬性，尤其在現金流回收方面表現優異。出租率指標雖受市場環境及項目成熟期影響，從2022年的99.15%階段性回落至2024年的91.39%，但在2025年呈現出明确的修復态勢，四個季度維持在94.59%至96.13%區間，年末收于95.27%，顯示出租賃需求的韌性正在逐步恢復。更為關鍵的是，租金收繳率始終保持在極高水平，連續三年維持在98%以上。

在盈利能力方面，息稅折舊攤銷前利潤率随出租率波動呈現先降後升的走勢。2022年利潤率高達86.16%，随後兩年回落至76%-82%的區間，2025年全年則在76.99%至80.64%之間震蕩。盡管利潤率絕對值較2022年高點有所下滑，但考慮到出租率的修復進程，2025年前三季度利潤率的回升（Q3達80.64%）表明資産的盈利效率正在改善。

此外，不少REITs團隊也推出了增值服務，希望在租金之外打造第二增長曲線，例如：華夏華潤有巢REITs管理團隊在四季度報告中指出，推廣底商、健身房等項目，在滿足租戶滿意度上，打造第二增長曲線。

綜合來看，保租房REITs憑借接近滿租的運營效率和極高的收繳率，在各類基礎設施REITs中保持了較高的收益确定性。一級市場的積極擴容與二級市場的穩健運營數據相互印證，預示着保租房闆塊正進入資産規模擴張與質量優化並重的新周期。

數據來源：WIND，觀點指數整理

倉儲物流REITs

頭部標的領漲顯著，擴募驅動資産規模的預期擴張

2026年第一季度，二級市場上倉儲物流基礎設施類公募REITs整體呈現震蕩上行态勢，闆塊内部雖未現單邊普漲，但結構性機會依然突出。在統計的12只産品中，共有9只實現正收益，3只出現小幅回調，區間漲跌幅的極差為9.12個百分點。華泰寶灣物流REIT以8.29%的漲幅位居榜首，顯著跑赢同類平均水平；華夏深國際REIT、南方順豐物流REIT及中銀中外運倉儲物流REIT的漲幅亦超過4%，構成了本期上漲的核心梯隊。

相比之下，中航易商倉儲物流REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT及華夏安博倉儲REIT出現微跌，但跌幅均未超1%，整體調整幅度有限。

本期市場表現的核心驅動力之一，在于頭部標的的積極擴募動作對估值的提振。2025年12月16日，華泰寶灣物流REIT宣布啟動擴募，拟購入位于甯波、成都、西安及青島的四個寶灣物流園項目。此次擴募不僅大幅增加了基金持有的倉儲資産規模，更通過納入成渝經濟圈、關中平原城市群及膠東半島的核心物流節點，優化了資産的區域布局，增強了抗風險能力與未來增長潛力，這一預期直接反映在二級市場價格的強勢表現上。

2026年1月30日，華安外高橋REIT亦披露擴募預案，拟新購入上海外高橋物流園區二期及保稅區内的多處高標倉，合計建築面積達24.3萬平方米，其擴募行為向市場傳遞了優質資産持續注入的信号。

從個券的分化邏輯來看，資産的租戶結構與區位優勢成為資金篩選的關鍵變量。中銀中外運、紅土創新鹽田港及南方順豐物流REIT的上漲，得益于關稅暫緩帶來的業務機遇。

這些資産的出租率穩定性與租金增長韌性通常較高。而小幅調整的標的，更多受制于短期交易層面的博弈或對特定租戶集中度過高的擔憂，並未改變倉儲物流資産整體高出租率、高運營效率的基本面特征。

倉儲物流闆塊出租率穩中有進，核心項目滿租韌性凸顯

倉儲物流公募REITs在近三年展現出較強的抗周期屬性，底層資産的高出租率成為維繫闆塊穩健運行的核心基石。2023年至2025年期間，盡管面臨宏觀經濟波動及行業新增供應入市的壓力，倉儲物流REITs的平均出租率始終維持在93%以上的高位運行。

具體來看，2023年全年平均出租率錄得96.81%的高點，2024年受市場環境影響階段性回調至94.49%，但進入2025年後，随着需求回暖及運營策略的調整，出租率呈現企穩回升态勢，四個季度分别錄得93.50%、94.89%、93.76%和94.78%。其中紅土創新鹽田港REIT世紀物流園項目、嘉實京東倉儲物流REIT、匯添富九州通醫藥REIT等項目四季度均保持100%滿租。

租金收繳率的持續攀升構成了倉儲物流REITs現金流安全的重要保障，回款可靠性在各類基礎設施資産中表現突出。從數據演變來看，收繳率指標在2023年達到99.51%的高位後，2024年雖微降至94.49%，但進入2025年迅速修復，且呈現逐季走高的态勢，至2025年第四季度已回升至99.77%的歷史高點。

息稅折舊攤銷前利潤率的階段性波動反映了行業競争加劇背景下“以量補價”的經營策略，盈利效率有回落。

近三年數據顯示，該指標在2023年為75.54%，2024年大幅躍升至83.04%的峰值，主要得益于嚴格的成本控制及部分項目租金單價的韌性；然而2025年該指標回落至70.76%至72.83%區間，主要受兩方面因素制約：一是為應對新增供應競争，部分項目采取了靈活的租金調整策略以維持高出租率；二是設施維護及運營成本的剛性增長對利潤空間形成擠壓。

數據來源：WIND，觀點指數整理

海外及香港篇

海外篇：美國REITs闆塊小幅回升，數據中心REITs表現超預期

期内，標普美國房地産投資信托指數整體呈現出“震蕩上行、加速突破後高位整固”的強勢格局。從年初的349.46點起步，指數在1月份經歷了一段溫和的震蕩爬升，盡管月中受獲利回吐影響曾下探至352.59點，但並未破壞上升通道。

進入2月後，市場情緒明顯轉強，在2月4日至2月26日的短短十幾個交易日内，指數從363.18點一路飙升至388.10點，漲幅顯著擴大，期間雖有小幅回調但均被迅速拉起，顯示出極強的多頭動能。3月初，指數在觸及389.51點的階段性高點後進入高位震蕩，最終收于387.22點，全季度維持在380點上方的高位運行。

本輪強勢上漲的核心驅動力主要來自宏觀利率環境的預期改善與資金面的闆塊輪動。2025年下半年至2026年初，市場普遍預期美聯儲進入降息周期尾聲或維持寬松基調，這對高負債、利率敏感型的REITs闆塊構成直接利好，融資成本下降預期提升了未來的現金流折現價值。

此外，美國商業地産（特别是工業物流和數據中心）的基本面在一季度並未如市場的悲觀預期般惡化，反而因租金韌性強于預期，進一步催化了估值的修復行情。

數據來源：WIND，觀點指數整理

而從美國REITs各闆塊的表現來看，數據中心REITs以23.54%的區間漲跌幅最為突出，其次是自助式倉儲REITs（18.02%）和零售REITs（13.71%），這幾類資産構成了本輪指數上行的主要驅動力。與此同時，寫字樓REITs和多戶住宅REITs分别錄得-3.76%和-0.29%的跌幅，成為少數未能跟随大盤上漲的闆塊。

從闆塊表現的歸因分析，不同資産類别的走勢與其底層資産的基本面及市場預期高度相關。數據中心REITs的大幅領漲主要反映了市場對算力基礎設施需求的持續強勁，特别是2026年以來，美國科技的幾大巨頭加大了對數據中心等算力基礎設施的資本支出，例如，微軟2026财年資本支出預計約1000億美元；亞馬遜計劃投入2000億美元資本支出，主要用于滿足AWS和生成式AI的算力需求；谷歌計劃投入1750億-1850億美元資本支出，以加速其TPU集群部署。Meta預計2026年資本支出将在1150億-1350億美元之間，同比2025年增長約60%～90%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

3月12日，新加坡市場迎來UI寶德房地産投資信托（UI Boustead REIT）上市，根據其3月5日發布的招股書，該REIT将以每單位0.88新元的價格，面向散戶、機構及基石投資者發行超過11億個單位，總募資規模約9.74億新元。

UI寶德REIT持有23個分布于新加坡及日本的物業項目，資産估值約19億新元（折合人民币99.8億元），股權價值約12億新元。項目負債約7.2億新元，整體杠杆率約37.9%。

該REIT預計2026财年股息收益率為7.4%，2027财年股息收益率為7.8%。

值得關注的是，凱德綜合商業信托（CICT）2025财年業績表現亮眼，下半年每單位派息（DPU）達0.0596新元，同比增長9.4%，全年DPU升至0.1158 新元、同比增長6.4%，即便8月私募配售擴大單位基數仍實現增長，全年派息收益率達4.8%。

财務端，下半年可分配收入、物業淨收入分别同比增長16.4%、6.8%，全年營收和物業淨收入也實現2.1%、3.1%的同比增長，增長主要依托Ion Orchard、CapitaSpring商業部分的收入貢獻，疊加現有物業業績提升與利息支出減少，僅因資産出售略有抵消。

運營上，新加坡辦公和零售物業租金續租調整率均達6.6%，零售闆塊出租率98.7%、客流量同比增長20.5%，整體出租率微降至96.9%。财務結構保持穩健，綜合杠杆率降至38.6%，74%的借款為固定利率，平均債務成本3.2%。不過租金續租調整率環比放緩，海外物業估值下滑帶來一定壓力，而資産升級、新項目開發及資産優化布局，為後續業績增長奠定了基礎。

香港篇：供應高位與租金承壓，學生公寓成熱點資産

2026年一季度，恒生房地産信托基金指數在1月初延續了此前的弱勢，受制于寫字樓市場空置率高企的悲觀情緒，一度下探至3064.35點的階段性低點。

然而，随着1月下旬市場情緒回暖，疊加香港本地政策利好的刺激，指數開啟了一輪強勁的反彈行情，尤其是在2月中旬至2月底，指數連續突破多個整數關口，最高觸及3409.29點，區間漲幅一度超過10%。進入3月後，港股市場受美伊沖突升級沖擊，恒生指數全天收跌2.14%，受市場情緒影響拖累，出現快速跳水，回落至3200點上方。

數據來源：WIND，觀點指數整理

期内，冠君産業信托2025财年的業績反映了香港商業地産市場面臨的壓力，總租金收入同比下降9%，從2024财年的21.85億港元降至19.88億港元，2025年可分派收入為8.59億港元，分派總額為7.73億港元，均按年跌10.4%，每基金單位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

春泉産業信托指出，辦公樓市場仍然充滿挑戰，團隊目前的策略會先維持出租率，而非租金。市場數據也有所印證。2025年四季度，春泉産業信托持有的北京華貿中心物業平均月租約為每平方米(平方米)人民币339元，與上一季度相比下降0.9%，平均租用率約為87%，與上一季度相比增長3個百分點。截至2025年12月31日的租用率約為 90%。

而招商局商業房托基金部分資産所在的深圳寫字樓租賃市場，整體仍處于供應高位與租金承壓的調整期，需求端呈結構性分化，去化壓力依然存在。盡管新經濟與科技相關行業在個别細分領域有擴張需求，但租戶對租約條款的敏感度仍然較高。因此，招商局商業房托基金積極擴張資産類别，瞄準當地日益膨脹的國際學生群體，以圖在新的市場例如學生公寓上獲得收益。

招商局商業房托基金于2025年12月29日通過其全資子公司簽約收購首個位于香港的學生公寓項目，相關物業為一項位于香港九龍柯士甸路的存量物業資産，總樓面面積約2.36萬平方呎，毗鄰香港理工大學，地理位置優越。該物業去年11月估值為2.13億港元，收購代價折讓3.3%，購買價（于流動資産調整前）約為2.06億港元。收購完成後，該物業将由房托基金計劃改造為擁有85個床位的現代化學生公寓。

香港房地産投資市場正在經歷調整，而學生公寓作為逆周期資産類别開始吸引目光。根據政策，香港八所政府資助大學錄取非本地學生的限額将提升至40%-50%，市場預期未來三年将增加近2萬名學生赴港留學，而現有床位僅約4.4萬個，市場空間廣闊。

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