存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告

觀點指數 重點城市深化存量資源轉化，2月多地住宅租金反彈力度顯著 3月5日，《政府工作報告》明确提出，“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。”重點城市租金表現上，2026年1月、2月50城住宅租金均值連續實現環比上漲，1月環比漲幅0.10%，2月環比漲幅提升至1.92%，回暖态勢逐步強化。其中2月反彈力度顯著，主要得益于春節後返工潮、人才返城及換租需求集中釋放。

城璟租住以重資産賦能北京新核，國資主導下的行業規範化新局 2025年度，頭部企業憑借規模化優勢與精細化運營，持續鞏固市場地位，同時加速輕資産模式創新，降低擴張成本、提升盈利水平。據觀點指數監測，2026年1-3月，住房租賃市場中小品牌/新品牌布局持續向國企主導集中，中小品牌深耕細分賽道，新增項目覆蓋多座核心城市，聚焦人才安居、産城融合、存量盤活三大方向。

開業節奏顯著放緩，城投寬庭落實産住融合實踐 項目層面，本期報告以惠青家·泊寓鬥南店與城投寬庭張江社區為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。前者是昆明安居集團與萬科泊寓聯手打造的雙品牌公寓。後者是上海城投在營的最大規模的租賃住房項目，同時也是上海全市最大體量的保租房小區，現已全面建成。在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業共新開業13個項目，較上期明顯減少，擴張節奏顯著放緩。随着保租房大規模入市、市場化租賃房源供給增加，市場競争加劇，企業不再盲目追求開店數量，而是更注重項目選址、産品适配與運營效率。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市場有退有進 本期資本市場動作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資産收購等為核心主線，住房租賃行業正通過資産證券化工具的常态化運用，打破長期資金瓶頸，進入“投融管退”良性循環的新階段。公募REITs表現為有退有進、審核趨嚴以及多元補位的特征，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報、中航北京昌保租賃住房REIT進入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報、中金廈門安居REIT回復反饋意見等，行業規範化發展态勢凸顯。

重點城市深化存量資源轉化，2月多地住宅租金反彈力度顯著

據觀點指數不完全統計，2026年1–3月，中央及地方圍繞政策指引、金融财稅、供給籌集、存量收儲、權益保障、管理規範六大維度密集出台新規或召開專題會議，繫統性推動住房租賃市場的高質量發展。

3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，《政府工作報告》明确提出：“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。”這一表述将“存量商品房轉保障房”納入國家年度重點工作，標志着租賃住房正式成為化解房地産風險與完善住房制度的雙重戰略支點。

同步推進的金融支持亦取得關鍵突破。央行強調“着力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效，完善房地産金融基礎性制度”，旨在通過低成本、長期限的資金供給，切實降低保障性租賃住房、公租房項目的融資成本，激發市場主體參與建設和運營的積極性，緩解行業長期面臨的資金瓶頸。

與此同時，據國家統計局數據披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集121萬套（間），社會保障和社會服務擴容提質。

數據來源：觀點指數不完全統計

通過收購存量商品房、盤活閑置商辦物業、推進“非居改住”等多元路徑，将顯著拓寬租賃住房的供給來源。

地方實踐迅速響應。重慶、福建、廣西等地出台專項文件，明确存量房收儲標準與用途管制。實際落地層面，以上海為例，2月2日，建行與上海市保障性住房建設運營有限公司、上海城投集團等主體簽署合作協議，支持其收購浦東、靜安、徐匯三區首批1200套二手住房，並改造為保租房。

此次三區試點的推進不僅是房源供給的增量，更是住房保障生态的重構，上海正在構建“政府定規則、銀行給資金、企業做運營、租客享實惠”的多方共赢體繫。

據觀點指數了解，“以舊換新”、收購存量房用于保障性住房等舉措已成為各地打通住房置換鏈條、探索房地産發展新模式的重要實踐路徑。

與此同時，各地在需求端持續深化精準保障。南京、成都、西安、合肥等地密集推出人才租房補貼、房票安置、外來務工人員準入優化等舉措，覆蓋高校畢業生、新就業青年、城市運行保障人員等重點群體，推動保障政策從廣覆蓋向精匹配的轉變。例如，南京實施“房票+租賃補貼”組合政策，成都推行“人才優租”優先配租機制，顯著提升政策獲得感與落地效能。

鄭州、西安等地優化公租房申請條件、規範保租房整租流程，既擴大保障覆蓋面（如取消戶籍限制），又防範資源錯配與套利行為。

整體來看，2026年政策重心将進一步向高效轉化與精準匹配傾斜。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年1月、2月50城住宅租金均值實現連續環比上漲，1月環比漲幅0.10%，2月環比漲幅提升至1.92%，回暖态勢逐步強化。

其中2月反彈力度顯著，主要得益于春節後返工潮、人才返城及換租需求集中釋放，疊加2026年春節假期相對延後，傳統淡季窗口後移，進一步放大了節後需求的反彈效應。

同時，“反向過年”熱潮帶動一線城市春節期間人口流入，緩解了春節“空城”現象，間接支撐了租金回暖。

從價格絕對值來看，2026年2月租金均值29.56元/平方米/月，已接近2025年10月的水平，回暖态勢明确。

一線城市租金均值環比上漲3.11%至80.15元/平方米/月，北京、廣州及深圳三城單月租金水平均實現不同程度的環比上漲，其中北京以98.67元/平方米/月的租金水平位居首位，上海緊随其後，核心城市以穩定的剛需居住需求成為支撐租賃市場的重要力量。

同期重點50城租金環比變動介于區間-4.38%至15.7%，其中34%的城市租金出現環比下滑；同比則繼續延續深度調整格局，變動區間為-26.57%至6.9%，86%的城市租金同比出現下滑。

随着3月返工潮、求職潮帶來的租賃需求将進一步釋放，預計50城租金均值有望延續溫和回暖态勢，環比漲幅可能進一步提升。長期來看，保租房持續供給、行業規範化發展将成為主流趨勢，租金走勢将進一步回歸供需基本面，大幅上漲或下跌的可能性較低。

城璟租住以重資産賦能北京新核，國資主導下的行業規範化新局

運營商層面，繼上期報告中萬科泊寓、瓴寓國際、華潤有巢、城投寬庭等多家樣本企業之後，本期報告新增了城家及上海城方發布的2025年年度業績回顧數據。

數據來源：企業披露，觀點指數不完全統計

從數據來看，2025年度，頭部企業憑借規模化優勢與精細化運營，持續鞏固市場地位，同時加速輕資産模式創新，降低擴張成本、提升盈利水平。從規模數據表現來看，行業頭部集聚效應進一步凸顯，具備優質運營能力、多元合作模式與政策适配能力的企業，将在行業轉型中占據核心優勢。

地方國資平台深耕本地市場，聚焦保障性租賃住房與民生服務，成為住房保障體繫的核心載體。如上海城方聚焦上海租房市場，截至2025年底，在營社區超40個，房源超4萬套，同步布局20余個社區商業項目，建面約9.6萬平方米，年内新增開業孫橋璟佩、張江璟綢等多個項目。

細分賽道企業則通過産品創新、服務升級與品牌建設，打造差異化競争壁壘。如2025年城家新增簽約80個項目，其中服務式公寓54個，累計在管服務式公寓130個。截至2026年1月31日，在管項目312個，房源73147間。

與此同時，政策适配性成為企業發展的核心競争力，企業紛紛聚焦保租房供給、存量資産盤活、人才住房保障等政策重點領域，實現政策紅利與企業發展的雙向賦能。

數據來源：觀點指數不完全統計

在鞏固2025年成果的基礎上，本期住房租賃企業加速業務拓展與模式創新，聚焦輕資産運營、存量資産盤活與政策适配，進一步擴大全國化/區域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合優質租賃住房資源，1月底，EASELIVING城璟租住聯合投資機構，完成了對北京順義臨空經濟區一宗優質資産的收購。

此次收購的標的項目位于北京順義區安慶街13号院，共12棟獨立樓宇，總建築面積近12萬平方米。該項目原商業辦公樓群屬閑置低效存量資産，此次交易契合中央“存量盤活”與地方“非居改保”的政策導向，可通過改造快速完成租賃供給，同時可享受非居改保相關政策紅利（如民用水電、稅收減免等），降低改造與運營成本，實現低效資産的價值重估。

完成收購後，城璟租住集團計劃進行全面改造升級，融入共享辦公、健身空間、公共廚房、休閑書吧等多元化場景。項目規劃提供近‌2600間‌房源，覆蓋“城璟青舍”、“城璟禮寓”、“城璟悅居”三條産品線，戶型包括白領單人間、品質家庭房與企業多人間。

這是城璟租住以重資産模式獲取的第三個項目，同時北京是其繼上海之後開拓的第二個核心城市。

輕資産輸出上，瓴寓國際憑借成熟的保租房運營體繫，成功中標成都市新都區三河保障性租賃住房資産委托運營項目，以專業運營能力切入西南核心城市政策性住房市場，持續擴大輕資産管理規模，深化“長三角+西南”重點區域布局。

地方國資平台則持續深化本地布局，聚焦存量資産盤活與服務優化。如鄭州城發安居2026年3月發布市場化租賃住房房源征集公告，覆蓋鄭州市内八區且優先三環内核心區域，提供業主直租、代租代管、合作經營三種模式。杭州安居甯巢則與杭州市錢江新城開發集團、杭州市城東新城建設投資有限公司達成戰略合作，簽約承接1374套存量安置房，覆蓋城東新城、錢江新城等核心區域，房源涵蓋一居至四居室多元戶型，進一步完善杭州核心區域的住房保障供給。

數據來源：觀點指數不完全統計

住房租賃新品牌/中小品牌維度，據觀點指數監測，2026年1-3月，住房租賃市場中小品牌/新品牌布局持續向國企主導集中，中小品牌深耕細分賽道，新增項目覆蓋多座核心城市，聚焦人才安居、産城融合、存量盤活三大方向。

具體來看，2026年2月14日國企新品牌廣州安居集團“悅享生活”正式發布，定位“全程陪伴，全周期保障”，核心打造“一張床”、“一間房”、“一個家”階梯式居住體繫，覆蓋不同階段租客的需求。區域布局聚焦廣州越秀、荔灣等核心城區，依托國企資源優勢，已與小鵬汽車等20余家企業達成合作，落地員工安居定制服務，主打企業團租與個人租賃結合的模式。

同期國企新品牌天津軌道交通集團“津鐵·禮寓”首個項目于2026年2月27日正式運營，作為天津首個TOD保障性租賃住房項目，依托軌道交通資源，實現地鐵11号線佟樓站“零距離”換乘，主打交通便捷性。首批交付144套房源，西側項目預計2027年全面交付，聚焦通勤人群的剛性居住需求。

與此同時，據觀點指數監測，本期梳理的10個新品牌/中小品牌外拓動态均由央企/國企主導，其中包括廣州安居集團、天津軌道交通集團、貴陽人才集團、昆承資管、中建四局城發、西湖投資集團、中建科工、U厝公寓、海州人才安居等。

從數據來看，國資背景企業将進一步主導行業規範化發展，品牌化、政策化協同成為核心的方向。

開業節奏顯著放緩，城投寬庭張江社區落實産住融合實踐

項目層面，本期報告以惠青家·泊寓鬥南店與城投寬庭張江社區為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

據觀點指數了解，前者是昆明安居集團與萬科泊寓聯手打造的雙品牌公寓，以政府主導、政企合作、市場化運作以及社群化服務的合作模式為昆明新青年提供安居服務。

雙方的合作可回溯至去年7月，昆明安居集團與萬科泊寓簽訂保障性租賃住房市場化運營委托協議，将呈貢區和盤龍區的兩個保障性租賃住房項目共計901套房源，委托給到後者進行為期10年的運營管理。

近期正式開放樣闆房的惠青家·泊寓鬥南店位于呈貢區彩龍街東盟森林北區M1、M2棟，共計444套精裝公寓。

觀點指數從泊寓租房小程序獲知，該項目可提供62平方米至97平方米不等的一居室和兩居室房型，一居室月租金從1170元至1250元不等，兩居室價格從1360元至1600元不等，房間配備獨立生活陽台及廚房。

城投寬庭張江社區則依托國企平台優勢，整合投資、建設、運營一體化資源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，該項目是上海城投在營的最大規模的租賃住房項目，同時也是上海全市最大體量的保租房小區，現已全面建成。項目總建築面積超過33萬平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8棟住宅樓共計3180套房源計劃于近期投入運營。

從區位布局來看，項目坐落于浦東新區箭橋路，地處張江科學城核心腹地，緊鄰地鐵11号線康新公路站。項目周邊産業生态高度集聚，集成電路、生物醫藥、人工智能等戰略性新興産業形成人才磁極，形成以企業白領、産業精英為主體的高淨值租住群體。

這類群體租賃需求集中、支付能力穩健，且對居住品質有着明确的要求，這也構成了項目服務産業、适配人才的核心定位，而深度契合職住平衡導向的區位優勢，更是項目的核心競争力之一，為其長期穩定運營築牢了堅實的根基。

為滿足不同租客的多樣化居住需求，項目二期在總結一期運營經驗的基礎上，進行了戶型細節優化，共設計7種戶型，面積跨度從27平方米到115平方米不等，全面覆蓋一居室至三居室，可适配單身青年、雙人合租、小家庭、多孩家庭及三代同堂等多種居住場景。

其中，二期主力戶型為27平方米一室戶，配備洗衣機、冰箱等全套生活基礎設施，可直接拎包入住。同時，通過重新規劃布局與飄窗設計，将一期一室戶的床寬從1.2米提升至1.35米甚至1.5米，達到雙人床標準，床下增設儲物空間，在提升居住舒适度的同時，高效解決小戶型的收納難題，實現空間利用效率的最大化。

同時，社區新增約4500平方米公共配套空間，在配套布局上重點聚焦青年群體的日常需求，核心配套包括共享廚房、共享餐廳、青年小店、健身房等生活休閑設施。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業共新開業13個項目，較上期明顯減少，擴張節奏顯著放緩。

随着保租房大規模入市、市場化租賃房源供給增加，市場競争加劇，企業不再盲目追求開店數量，而是更注重項目選址、産品适配與運營效率。

數據來源：觀點指數不完全統計

新開業項目布局覆蓋深圳、武漢、合肥、上海、北京、杭州、濟南、鄭州等8個城市，新增項目集中布局于長三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、産業活力成為項目落地的核心決策因素。

頭部品牌與地方國企平台仍是增量主力，開店企業涉及有巢公寓、雅詩閣、龍湖冠寓、萬科泊寓、安居甯巢、合肥承寓、城發美寓、base佰舍等多元運營主體。

本期新增的産品類型呈現多元化，細分賽道仍有較大發展空間，高端服務式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等不同業态均有明确的客群需求，企業可結合自身優勢聚焦細分領域，形成差異化競争壁壘。

高端服務式公寓品牌以雅詩閣、base佰舍為代表，兩者延續精品化、高淨值客群的定位。新亮相的佰舍LITE奧體中心店是base佰舍在北京的第三家門店，由一棟5層建築構成，可提供78套公寓。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市場有退有進

資本金融層面，據觀點指數不完全統計，本期資本市場動作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資産收購等為核心主線，典型案例包括以新黃浦持有型ABS成功發行、博鄰持有型ABS獲受理、吳中經開萃寓6.74億元ABS獲批等。

住房租賃行業正通過資産證券化工具的常态化運用，打破長期資金瓶頸，進入“投融管退”的良性循環新階段。

數據來源：觀點指數不完全統計

從數據來看，ABS領域仍是本期資本運作的主力。其中地方國資與保障房平台主導傳統ABS賽道，聚焦保租房、公租房等政策支持類資産，具體包括浦開集團慧智保租房36.5億元ABS、合肥濱湖國控濱紛公寓2億元ABS、南京麒麟保障房15億元ABS等先後獲受理，以及蘇州吳中經開萃寓6.74億元資産支持專項計劃獲批等。

與此同時，持有型ABS（機構間REITs）同步發力，在發行端實現突破。具體來看，新黃浦于2月24日晚間公告其持有型ABS發行完成，規模達11.942億元。該專項計劃以上海市闵行區梅隴鎮MHPO-0306單元02-03A-01a地塊租賃住房項目（即“梅隴社區項目”）為底層資産，項目總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅及配套商業設施，項目于2023年2月入市。

該底層資産最初規劃用于發行保障性租賃住房公募REITs，若梅隴項目持續保持高出租率與穩定收益，不排除其仍有望成為公募REITs的後備資産，推動公司向輕資産運營模式轉型。

值得關注的是，持有型ABS的資産邊界正從政策性保障房向市場化長租公寓拓展。

期内，中金-博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃項目獲上交所受理，拟發行金額8.24億元，原始權益人為China Multifamily I Holdings，China Multifamily II Holdings，China Multifamily III Holdings，ChinaMultifamilyHighlandHoldings，上海博胤安廈商業管理有限公司，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

該項目為市場首單面向機構投資者的長租公寓類REITs試點，同時也是市場首單高端服務式公寓證券化項目，底層資産為博楓資産管理旗下中高端服務式公寓品牌“博鄰blinq”。

據觀點指數了解，博鄰blinq資産構成包括五角場博鄰行政公寓、靜安博鄰行政公寓及上海核心城區的中高端服務式公寓項目。該品牌當前在管項目全部為‌存量資産收購+改造升級‌模式，由博楓資本通過收購上海靜安、五角場等地的存量資産（包括寫字樓、酒店等）改造而來，目標客群定位為企業高管、外籍人士及高淨值租客，運營模式高度依賴品牌溢價與精細化服務。

除此之外，本期住房租賃資産交易端保持活躍，以上文提及的城璟租住為代表，通過大宗交易整合租賃住房資源，推動行業從單體持有向組合化資産管理轉型。

據觀點指數監測，2026年以來，住房租賃市場資本運作的並行推進，一定程度上反映了長期資金對租賃住房運營韌性的認可，也凸顯了金融工具在優化住房供給結構中的關鍵作用，為住房租賃行業規模化發展注入持續動能。

公募REITs層面，本期租賃住房公募REITs市場表現為有退有進、審核趨嚴以及多元補位，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報、中航北京昌保租賃住房REIT進入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報、中金廈門安居REIT回復反饋意見等，行業規範化發展态勢凸顯。

其中建信建融家園租賃住房REIT主動撤回申報，源于原始權益人建信住房對資産質量與市場環境的理性判斷。該項目底層資産估值達9.86億元，但“非居改保”合規復雜、短租合同占比偏高、運營周期短，難以滿足公募REITs對現金流穩定性的嚴苛要求。疊加當前二級市場定價疲軟，撤回可規避折價風險，聚焦于資産優化，待資質成熟後再行申報。

另外，已上市的中金廈門安居REIT則推進擴募進程，2025年6月收到上交所反饋意見後，于2026年2月26日正式報送反饋意見答復並公開披露，本次擴募其拟購入廈門島内思明區林邊公寓、湖里區仁和公寓兩宗優質資産，合計建築面積近9萬平方米、2689套房源，涵蓋保障性租賃住房與公共租賃住房兩類資産。

現階段，公募REITs申報已進入“質量優先”階段‌，資産合規性與運營穩定性成為核心門檻，而非單純規模或政策窗口驅動。

盡管近期市場出現REITs撤回申報或被監管問詢的情況，但已上市産品在資産質量、出租率和收益穩定性方面表現良好，並持續推進擴募進程。

據已上市的8只租賃住房REITs最新業績公告披露，多只已上市保租房REITs項目出租率長期保持在95%以上，底層資産運營穩健。例如，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT于2025年年末的出租率分别為97.56%及99.72%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年3月16日當日，8只租賃住房REITs全線收跌，跌幅範圍在-0.55%至-1.92%之間，其中紅土創新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租賃住房REIT相對抗跌。

從短期表現來看，近一月均呈現負收益，跌幅普遍在4%至7%之間，近期市場情緒較為悲觀或面臨繫統性調整壓力。

近三月表現開始分化，多數産品仍為負增長，而招商基金招商蛇口租賃住房REIT和匯添富上海地産租賃住房REIT實現了正增長。

近半年，闆塊整體呈現回調态勢，8只REITs均為負增長，跌幅在-2.75%至-8.72%之間，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅最小。

盡管短期和中期内面臨回調壓力，但長期邏輯未變。8只産品自上市以來均實現了30%-70%左右的可觀回報，但源于底層資産質量、區域市場環境及運營能力等，個體之間的漲幅差異較為明顯。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。