優化供給 | 2026年1-3月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 土拍新鮮面孔頻出，企業找尋結構性機會 報告期内前50房企1-2月新增土地建築面積908.4平方米，同比下降39.05%。越秀地産、華潤置地、石家莊國控新增的全口徑土地儲備領先。在市場調整期中，行業的變遷並不會改變市場适者生存的邏輯。企業更叠過程中，亦會有“新人”接棒。央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲。在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔尋找結構性機會。

地塊密集挂牌出讓，縮量提質特點突出 據觀點指數監測，1-2月供應規模進一步回落。最新的2月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地232宗，供應土地規劃建築面積1294.4萬平方米，供應土地起始樓面價4324元每平方米，環比下降2.5%。觀點指數觀察到，不僅1-2月兩個月的供應規劃建面為近三年中最低值，甚至兩個月合計的數值也為近三年同期的最低水平。土地供應回縮是地方主體主動改革以适應市場發展的一個階段性狀态，更重要的是提升地塊質量，優化産品供給。

二三線城市底價成交量大，地方企業是拿地主力 報告期内，一二三線城市成交住宅用地166宗，成交土地規劃建築面積949.03萬平方米，環比下降41.48%；成交總價553.58億元，環比下降8.3%；成交樓面均價5833.19元每平方米；平均溢價率11.1%。土拍市場上，大部分城市的拿地企業主要是本地國企或者地方城投公司。

減量上新，核心地塊企業拿地熱情不減 據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有31宗宅地供應，起始價427.73億元，面積92萬平方米，供應面積縮減，供應價格回升。重點城市土地市場整體呈現“縮量升溫”的态勢，成交規模同比下降，但核心優質地塊熱度回升，廣州馬場地塊以236億元成交，成為市場焦點‌。

推進力度顯著加大，各城市重點建設計劃持續落地 今年政府工作報告提出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。各地配套以政策、金融、行政審批等全方位支持，密集推進城市更新項目。可以看到，整體呈現出城市更新投入大、涵蓋類型多、以舊改為主等特點。

土拍新鮮面孔頻出，企業找尋結構性機會

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-2月新增土地建築面積908.4萬平方米，同比下降39.05%。

 數據來源：觀點指數整理

其中，越秀地産、華潤置地、石家莊國控新增的全口徑土地儲備分别為85.99萬平方米、61.4萬平方米、38.55萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業為越秀地産、中鐵置業、福州古厝集團、紫江企業、華潤置地，權益拓儲金額分别為260.3億元、24.7億元、19.9億元、19.5億元、19.4億元。

從新增貨值來看，1-2月土地新增貨值最多的企業為越秀地産、華潤置地、石家莊國控、中建國際、青鐵置業，新增貨值分别為649.5億元、134億元、77億元、67.9億元、67.4億元。1-2月，越秀地産在上海和廣州拿地2宗、華潤置地在青島、太原、蘭州拿地三宗。

在市場調整期中，行業的變遷並不會改變市場适者生存的邏輯。企業更叠過程中，亦會有“新人”接棒。觀點指數觀察到，1-2月排名靠前的企業中有不少陌生的面孔，部分是地方國企或城投公司。今年排在前五的有石家莊國控，該企業在2024年一季度首次出現，並排在前面。去年靠前的還有中國雄安集團和江蘇海潤城發。

如上個報告期所提及，央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲。在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔去尋找結構性機會。

地塊密集挂牌出讓，縮量提質特點突出

據觀點指數監測，1-2月，供應規模進一步回落。最新的2月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地232宗，供應土地規劃建築面積1294.4萬平方米，供應土地起始樓面價4324元每平方米，環比下降2.5%。

2月，二線城市供應規劃建築面積357.53萬平方米，環比1月下降3.12%，起始樓面價達到4631.94元/平方米。據觀點指數觀察，前兩個月合計的供應規劃建面為近三年同期最低水平。

供應收縮的力度比以往更為劇烈，可以看出地方出讓地塊時更為謹慎和精挑細選，土地供給側改革意味加重，這也為房地産土地高質量發展奠定基礎。

數據來源：Wind、觀點指數整理

1月三線城市供應宗數為205宗，供應土地建面1028.63萬平方米，2月則回落至174宗，供應土地建面為876.04萬平方米，在三個線級城市中屬于供應主力。

值得注意的是，從去年12月供應樓面價同比上升15%，到今年2月同比上升31.62%至2469.15元/平方米，樓面價已經連續三個月回升。

從城市來看，期内二線城市供應的體量不大，供應頻率與過往相差無異。其中，武漢挂牌出讓2宗地塊。總出讓面積3.15萬平方米，總起始價2.81億元。無錫挂牌2026年首批次7宗涉宅地塊，總面積607畝，總起價62.4億元，将于3月5日出讓。資料顯示，7宗地塊中錫山區有2宗、惠山區1宗、新吳區4宗，其中惠山區的1宗為定銷房用地。

三線城市中，甯波2026年首宗宅地挂牌，正式推出鄞州區白鶴未來社區4宗地塊。此次挂牌的4宗地塊總出讓面積10.92萬平方米，總建築面積約30萬平方米，總起價29.16億元。

觀察土地供應，可以看到低密宅地、高品質住宅要求配建、建築密度、綠化率等供給特征明顯。比如溫州蒼南縣挂牌1宗商住低密地塊，該地塊為蒼南縣縣城新區東擴區C-03地塊，出讓面積5.49萬平方米，容積率1.21-1.31，建築面積7.19萬方米。溫州樂清市挂牌1宗低密宅地。常州市2026年首宗宅地挂牌，占地面積4.5萬平方米，容積率>1.01且≤1.05，起拍總價5.3億元。此外，地塊明确規劃打造“高品質住宅”，建築密度≤35%，綠地率>30%，建築高度≤33米。

觀點指數認為，土地供應回縮是地方主體主動改革以适應市場發展的一個階段性狀态，更重要的是提升地塊質量，優化産品供給。關于住宅項目地塊的管理，還是以去庫存，優供給為主。各線級城市在結構性機會上存在一定的競争關繫，需要以更加優質的供應去吸引房企，這也是吸引投資的一種策略。

2026年3月16日，自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38号），其核心目標是優化資源利用效率，為重點項目的落地提供堅實保障。然而，文件中“新增建設用地原則上不用于經營性房地産開發”的表述，引發了市場層面的誤讀。事實上，這並非“暫停供地”，而是土地資源利用由過去的“增量擴張”轉向“存量提質”，標志着我國土地資源進一步落實優化供給。

對于低效地塊，各地方也逐步啟用以專項債券回收閑置地塊，後續可能會以控規調整，修改其他土地出讓條件等方面後再重新投放市場。

報告期内，福州拟使用地方政府專項債券收購兩幅存量閑置土地，總收購價35.2375億元，總面積157.23畝，涉及兩家當地國企。重慶啟動存量閑置土地大規模回收，拟收回土地101宗、面積5854畝，總價約145億元，覆蓋主城及8個區縣。常州多個區域宣布回購地塊。據了解，回購區域涉及新北區、天甯區、經開區、武進區與金壇區，總回購地塊為6幅，總回購價約為18.86億元。

地方回收閑置土地是房地産去庫存的重要手段。預計2026年各省市将持續推進盤活存量用地、存量用房工作，這将進一步修復供給關繫。

二三線城市底價成交量大，地方企業為拿地主力

2月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地166宗，成交土地規劃建築面積949.03萬平方米，環比下降41.48%；成交總價553.58億元，環比下降8.3%；成交樓面均價5833.19元每平方米；平均溢價率11.1%。

觀點指數觀察到，1-2月宅地成交量下降幅度明顯，除市場下行主導外，還受季節性和假期影響。從溢價率來看，今年2月的溢價率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢價率排在第五低的月份。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市成交的住宅用地土地規劃建築面積為172.09萬平方米，環比下降56.24%；成交樓面價為3768元每平方米，環比下降25.96%。三線城市該數值為681.19萬平方米，環比下降43.84%；成交總價為180.97億元，環比下降51.11%；成交樓面價為2656.76元每平方米。

從溢價率來看，二線城市溢價率均值為5.86%，而三線城市則只有1.18%。表明二線土地市場熱度優于三線城市。

由于還未正式進入批量供應的月份，導致報告期内二三線城市成交多為小體量地塊。據觀點指數不完全統計，二線城市宅地出讓成交價多為50億元以下。三線城市宅地出讓成交價多為10億元以下。

從具體城市土拍觀察，市場成交熱度不及年前12月份，大部分城市出讓地塊以底價成交。例如，西安2026年首批6宗土地成交，成交總價款25.35億元。其中宅地用地4宗，面積約352.675畝，成交總價款21.298億元。武漢馬年首場土拍正式落錘，2宗地塊底價出讓，總攬金2.8146億元。合肥2026年首場土拍完成，成功出讓2宗地塊，總成交額約為1.52億元。

觀點指數觀察到，土拍市場上，大部分城市的拿地企業主要是本地國企或者地方城投公司。

如甯波奉化區一宗低密宅地成功出讓，由甯波奉化元璟置業有限公司以底價3.96億元競得，競得方股東為甯波奉化區國資旗下的甯波市奉化區交通控股集團。福清市2026年度第四次土拍成功出讓6宗地塊，總成交價9.8億元，所有地塊均以底價成交。其中，住宅及商業用地，競得方均為福清本地國企。沈陽2026年首宗土地于成功出讓，成交總價為1.73億元，競得人為沈陽市皇姑區首府科創城市建設置業有限公司。

需要注意的是，除了一線城市和強二線城市有較高的土儲安全墊之外，其他城市能級差别不足以影響房企的投資邏輯。當下，房企投資偏好從城市能級轉向了項目本身，即更多企業關注的是城市中的結構性機會。這就意味着未來低能級城市出現高溢價或者衆多房企競争的項目，也不足為奇。

财政部數據顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入為41518億元，比上年下降14.7%。這是自2022年以來連續第四年出現兩位數降幅。

數據來源：Wind、觀點指數整理

減量上新，企業核心地塊拿地熱情不減

據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有31宗宅地供應，起始價427.73億元，面積92萬平方米，供應面積縮減，供應價格回升。

從區域分布角度分析，報告期内，北京發布了《北京市2026年度建設用地供應計劃》，明确2026年全市建設用地供應安排與實施導向。根據計劃，全市預期實施建設用地約3240-3740公頃，計劃新增供應3040-3540公頃，同時支持低效産業、商業辦公樓宇用地更新盤活200公頃以上。

從内容中可以看到，住宅用地持續縮減‌。從2024年的1060公頃，到2025年降至約1000公頃，2026年進一步壓縮至不足800公頃，降幅明顯。商品住宅用地近三年縮量‌，由2024年不低于300公頃，到2025年彈性區間240–300公頃，2026年進一步收窄至200–240公頃。

該計劃突出五大實施導向，包括減量提質、激活存量、精準保障新質生産力、以需定供支持房地産新模式、提升公共服務保障水平。

此外，北京公布2026年第一批次商品住宅用地集中供應清單，拟于近期推出10宗地塊，覆蓋朝陽、海澱、石景山、大興、昌平、通州、開發區、順義、密雲共9個行政區，總用地面積約59公頃，規劃建築規模約118萬平方米。其中，朝陽區以2宗地塊領跑，海澱區、石景山區、大興區、昌平區、通州區、開發區、順義區、密雲區各1宗。

期内，上海市2026年新挂牌三宗商品房用地，涉及總面積10.06公頃。上海發布2026年第二批拟出讓宅地清單，僅長甯區1宗地塊。長甯區中山公園闆塊多年來鮮有宅地供應。中山公園闆塊作為長甯區核心區域，生活配套成熟，交通便利，教育資源優質，一直是購房者青睐的闆塊。

廣州白雲區舉辦2026年土地推介會，推出16宗涉宅用地，總建面202萬平方米，為今年廣州首個開展土地推介的區域。據悉，本次推介的地塊以“小而美”為主，多分布于白雲新城-設計之都中軸等核心闆塊，涵蓋低容積率宅地、地鐵上蓋地塊、一線江景地塊等多種類型。據了解，本次推介會吸引了近四十家房企參會，其中有保利、越秀、珠實、貝好家、時代、和記黃埔等企業，也有部分許久未在廣州拿地的本地及外來房企。

3月13日，廣州2026年春季土地推介暨藍皮書發布活動中有保利、越秀、綠城等70余家房企參與，涵蓋央企、市屬國企、港企、民企等多種類型。88宗商住、産業用地在現場集中展示。其中，《藍皮書》共收錄326宗用地，面積約1320公頃，包括居住地塊119宗、占比36%，商服地塊149宗、占比46%，工業地塊36宗、占比11%，其他地塊22宗、占比7%。

期内，杭州挂牌蕭山區世紀城核心單元一宗34.7畝宅地，起始總價13.66億元，規劃建築面積41639.4平方米，起始樓面價32800元/平方米。地塊鄰近地鐵7号線、6号線，周邊教育、商業、醫療配套完善。

成都上架4宗宅地，涵蓋錦江區、溫江區、新都區，總起始價14.86億元，總土地出讓面積約140畝。

其中，錦江區牛沙路片區地塊起始樓面價16500元/平方米，為攀成鋼闆塊近10年首次供地，将于2月10日拍賣。其余3宗地塊分别位于溫江區（2宗）、新都區（1宗）。此次上架地塊總規劃建築面積20.61萬平方米，各宗地塊分别對應不同的容積率與起始樓面價，其中溫江區天府街道地塊起始樓面價4400元/平方米，為4宗地塊中最低。

深圳2026年首宗住宅用地已于2月12日正式挂牌，将于3月20日出讓。該地塊位于羅湖區筍崗街道梅園路與寶崗路交匯處西南側，為“住宅+軌道”聯合出讓模式，起始總價86917萬元。地塊由兩部分組成：住宅用地H302-0107土地面積12125.37平方米，容積率約3.2，住宅建築面積37488平方米，限高100米。

報告期内，北京和廣州發布了相關的供應計劃，聚焦在核心區域的商品住宅地塊和商業産業用地。幾個城市的供應節奏不一，其中杭州和成都挂牌量同比去年有明顯收縮。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有20宗地成交，成交價409.2億元，成交土地面積62.8萬平方米。

北京2026年首場土拍正式落錘，3宗住宅用地及1宗商業用地全部以底價成交，總成交金額達85.62億元。石景山新首鋼核心區SS00-1609-0012地塊，由首鋼地産以13.9億元底價摘得。通州宋莊鎮FZX-0703-6002地塊，由北投＋建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得。順義新國展SY00-2301-0003、0004等地塊，由中國鐵工投資集團以28.1億元底價摘得。可以看到，該批次成交地塊底價成交，拿地企業均為國企。

期内，上海第十一批次集中出讓的松江九亭、青浦新城及趙巷3宗涉宅地通過現場交易會完成出讓，總成交40.1777億元，與總起價持平。

上海馬年首批涉宅地塊競拍，涉及徐匯、嘉定、青浦三宗核心地塊，3宗地塊中僅有1宗溢價成交，總成交金額為68.09億元。

具體來看，當天唯一的溢價地塊是青浦徐泾地塊，吸引了2家開發商競拍，經過33輪競價，最終被綠城以26.75億元、溢價6.57%競得，樓面價約3.2萬元/平方米。該地塊是本批次體量最大的純住宅用地，出讓面積3.8萬平方米，容積率2.2，建築面積約8.37萬平方米，屬于“雙軌交”宅地，靠近蟠龍核心商務區。

報告期内，杭州迎來2026年首場宅地出讓，拱墅區東新單元一宗宅地吸引約20家房企參與競價。最終，博策經過30輪争奪，以溢價19.81%、總價8.77億元拿下該地塊，成交樓面價33515元/平方米。地塊北面距離地鐵3、4号線新天地街站以及新天地購物中心約350米。地塊容積率1.5，起拍總價73205萬元，起拍樓面價27974元/平方米。

報告期内，廣州市番禺區鐘村街市廣路北側地塊由廣州璟恒房地産開發有限公司（敏捷集團）以底價7.97億元競得，樓面價12233元/平方米。這也是廣州今年第一宗成交的宅地。廣州完成2026年春節前最後一輪土地出讓，5宗地塊全部成功出讓，單日攬金16.5億元。

2月底，廣州馬場1期地塊正式出讓，起拍價約186.44億元，共吸引了華潤、保利、越秀、珠實、廣州地鐵等8家房企參與競拍。最終，歷經243輪的鏖戰，越秀以236.03億元的總價成功摘得該地塊，住宅樓面價約8.57萬元/平方米，溢價率約26.60%，不僅刷新廣州最高樓面單價，更打破了當地土拍歷時最長、競拍次數最多的紀錄。據悉，該地塊位于廣州天河區黃埔大道以南、馬場路以東，總用地面積19.45萬平方米，出讓宗地面積17.40萬平方米。

2月5日，成都成功出讓3宗住宅用地，總收金9.95億元。2月10日，成都錦江區一宗住宅用地于當日完成出讓，最終由成都市錦江區統一建設有限公司競得，成交總價6.04億元，溢價率23.03%。3月10日，成都新都區2宗涉宅用地完成出讓，總土地出讓面積3.56萬平方米，總規劃建築面積7.75萬平方米，總起始價3.87億元，最終一宗溢價超10%成交、一宗底價成交，共收金4.12億元。

報告期内，重點城市土地市場整體呈現“縮量升溫”的态勢，成交規模同比下降，但核心優質地塊熱度回升，廣州馬場地塊以236億元成交，成為市場的焦點‌。

從拿地企業來看，多數地塊競得人為國企，少數民企分食余下市場份額。雖然土拍市場中國企占比較大，但也不難發現有些地塊出現了其他企業的身影。這類企業部分為新入局的企業，部分是外資企業，但更多是謹慎經營蟄伏度過調整期的老玩家。

從各個城市來看，成交反應存在差異。北京期内成交的地塊以底價成交居多，而上海馬年首場三宗土拍中僅有一宗溢價成交。廣州的馬場地塊吸引了市場的高度關注。成都也出現多宗地塊溢價成交，溢價率最高達到23.03%。杭州和深圳則是進入相對平靜的土拍月份。

總的來看，重點城市土拍市場以高品質的産品為導向，收縮供應，優供精供。對房企而言，土拍市場會不斷上演激烈的競争，房企保持理性依然要貫穿經營的始終。

推進力度顯著加大，各城市重點建設計劃持續落地

今年政府工作報告指出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

“十五五”規劃建議提出，堅持城市内涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

近年來，城市更新催生新的增長潛力。住建部披露，2025年全國開工改造城鎮老舊小區2.6萬個，加裝電梯1.4萬部；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，建設改造地下管網15.6萬公里。

期内，自然資源部、住房城鄉建設部近日聯合發布《關于進一步支持城市更新行動若幹措施的通知》（以下簡稱《通知》），旨在推動形成規劃編制科學、政策工具精準、實施路徑多元、權益保障有力的城市更新“新模式”。

城市更新是推動城市發展的關鍵領域，各地紛紛提出城市更新的政策、計劃和目標等。

廣州正積極推動國有土地上房屋更新立法。本次立法涵蓋城鎮危舊住房、老舊小區、老舊街區、老舊廠區、老舊樓宇等類型房屋的更新改造，拟繫統解決廣州市國有土地上房屋更新工作中的六大核心障礙與實施難題，包括完善頂層設計、規範更新流程、補齊民生短闆、傳承歷史文脈、推動産業升級、構建資金閉環新機制等方面。

2026年廣州将加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資産投資1200億元。根據公開資料整理，廣州将集中力量推進52個新模式城中村改造項目，力争2026年底前實現安置房“應開盡開”；同時穩步推進舊模式項目分類處置，力争三年内取得明顯進展。

上海市《政府工作報告》顯示，2026年要深入實施城市更新行動。推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置。完成20萬平方米舊住房成套改造。

深圳市正式實施《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》，明确未完成規劃審批的舊改項目原則上可不配建保障性住房，並同步推進104個重點城市更新項目，總投資達1680億元。上述104個項目覆蓋深圳全部10個行政區。截至2026年3月，已有34個項目重啟建設。

湖北“十五五”期間全省住建領域重大項目投資将超8300億元，其中城市更新項目占比超80%，較“十四五”時期翻倍增長。“十五五”期間湖北将以城市更新改造為主體，重構房地産商業模式，重塑城市商業生态，推動建造産業綠色智能轉型。7000多億元城市更新投資中，沿江城市供排水一體化地下管網改造等10個重大項目總投資超3700億元。這些項目兼具民生屬性與商業價值。

湖南印發《城市更新三年行動實施方案》，編制完成“十五五”城市更新專項規劃，並落實國家相關支持政策，推動優化土地、規劃、審批、産權、金融等政策，探索設立城市更新基金。

2026年天津市明确了今年城市建設與更新的重點工作任務。将加快建設32個城市更新在建項目，並啟動實施15個新建項目，同時圍繞京津冀協同發展重點區域策劃一批儲備項目。此外，天津将全面推進27個城中村改造項目提速建設，其中5個項目計劃年内建成交付。

重慶中心城區各區攜20個優質項目集中簽約，總投資額超過150億元，涵蓋老舊小區改造、産業園區升級、商業商辦盤活等多個領域。大會還發布了重慶2026年首批《城市更新機會清單》，清單共收錄重慶市207個優質項目，總投資近1200億元，涵蓋多種類型。

觀點指數觀察到，各地都在密集推進城市更新項目，主要配套以政策、金融、行政審批等全方位支持。可以看見上述城市更新呈現投入大、涵蓋類型多、以舊改為主等特點。

目前的舊改主要以單個項目為主，未來會走向片區開發、綜合體改造，提升片區價值後會迎來更長遠的運營空間。無論是對地方還是企業來說，能夠達到長期運營的城市更新項目，才能平衡前期投入與後期管理的風險。

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