資本進退 | 2026年2-3月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 春節致指數短期回調，政策培育供應鏈領軍企業 2026年1-2月，受春節假期影響，倉儲、物流、電商、快遞指數普遍回調，行業活躍度階段性放緩，但企業預期顯著回升，行業韌性較強。同期國家與地方密集出台政策，聚焦培育供應鏈領軍企業，推動智慧物流、跨境電商、多式聯運發展，助力産業鏈供應鏈提質升級。

倉儲物流企業盈利回升，頭部加碼跨境與智慧物流 國内倉儲市場租金平穩、空置率小幅波動，高標倉需求放緩。行業成本壓力得到緩解，深圳國際、中國外運、中儲股份等頭部企業營收與利潤雙雙回升。京東、菜鳥、中創物流加速布局跨境物流與海外倉，加大投入智慧物流、無人車、具身智能等技術，驅動行業提質增效。

定制化冷鏈投資提速，物流上市企業資本運作有序 報告期内，定制化冷鏈、智慧物流成投資熱點，華潤醫藥、明品福、京東、Shein等加大項目投入，聚焦高端冷鏈與智能物流建設。安能物流、德邦物流優化資本結構，選擇退市，世盟股份上市、京東産發推進IPO，多家企業發債融資。可以看到，行業的資本運作進退有序。

首單物流設施儲架發行，港口REITs申報助力存量盤活 國内首單物流設施儲架式REITs獲批，98億元儲架發行簡化流程、降本增效，為物流資産證券化開辟新路徑。國内首單港口碼頭REITs正式申報，助力港口資産盤活升級。國内外資本積極布局跨境及國内物流資産，行業資産證券化與全球化配置同步提速。

春節致指數短期回調，政策培育供應鏈領軍企業

2026年1月份倉儲指數為51.9%，較上月下降0.5個百分點，仍位于擴張區間，業務量指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數有所下降，降幅在1.4至3.1個百分點之間，指數運行呈現收縮态勢。

2月份倉儲指數為46.7%，較上月回落5.2個百分點，新訂單、設施利用率、平均庫存周轉次數等主要分項指數均有明顯回落，顯示受春節假期影響工作日減少，開工率和人員到崗率下降，終端需求明顯收縮，倉儲業務活動顯著放緩，貨物周轉速度大幅減慢。

而2月業務活動預期指數為57.5%，較上月大幅回升7.9個百分點，達到兩年來高點，顯示倉儲企業對節後行業恢復普遍持樂觀态度，後市行業恢復可期。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年1月份，中國物流業景氣指數為51.2%，較上月回落1.2個百分點，随着春節假期，企業生産安排和預期均有所回調，物流業務活動整體有所放緩，需提升供應鏈復蘇韌性，在擴大需求、鞏固預期等方面持續發力。

2月份中國物流業景氣指數為47.5%，較上月回落3.7個百分點，1-2月份受天氣和節日因素影響，有效工作日較往年明顯減少，物流活躍度穩中放緩，但物流對國民經濟平穩運行的保障力度持續增強，行業韌性進一步提升。2月下旬，春節長假結束後，企業開工和員工到崗率雖略低于往年同期，但地區間活躍度呈現先中東部、後西部的梯度回升特征。

2026年1至2月中國快遞發展指數為374.1，同比提升1.5%。其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分别為537.9、465.6和222.9，同比分别提升3.6%、0.2%和0.7%。發展趨勢指數為61.5。

1月份，中國快遞企業市場規模穩步增長，日均業務量超5.9億件，在元旦假期、年貨節、消費補貼等因素疊加推動下，積極支撐線上消費。2月份，受春節假期影響，行業規模呈現“節前蓄勢上揚、假期短暫回調、節後強勁反彈”的周期波動特征，韌性較強。

2026年1月份中國電商物流指數為112.7點，環比回落0.9點，受到春節員工返鄉及1月需求下降等因素影響。但，滿意度指數創新歷史新高，成本指數繼續下降。

2月份，中國電商物流指數為109.0點，環比回落3.7點。東部地區電商物流總業務量指數回落5.7點，幅度最大。從需求端看，智能音箱、掃地機器人、AI玩具等成為消費亮點。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4項重磅政策，國家及地方層面密集出台多項政策，聚焦培育壯大供應鏈領軍企業，從技術賦能、模式創新、政策保障等多維度發力。

1月28日，《加快培育交通物流領軍企業提升産業鏈供應鏈服務保障能力行動方案》明确提出，到2030年打造100家左右綜合物流集成商。方案明确支持企業研發應用先進技術裝備，參與智慧港口、智慧機場等基礎設施建設，協同推進基于各類交通物流場景的企業大模型開發應用，同時推動交通物流企業信息繫統與上下遊企業繫統銜接貫通。

近期2026年兩會政府工作報告中，針對倉儲物流領域提出多項重點任務，包括新建一批智慧供應鏈、推動“跨境電商+海外倉”模式擴容升級、加強國際寄遞物流體繫建設、深化拓展“人工智能+”與現代物流結合，進一步細化了領軍企業培育的重點方向。

此外，三部門聯合發布跨境電商出口退運商品稅收優惠政策，降低跨境電商企業運營成本，助力企業拓展國際市場；海關總署明确表示，将大力促進跨境貿易便利化，營造一流口岸營商環境，助力中間品貿易、跨境電商、綠色貿易創新發展。

與此同時《鐵路貨物運輸規則》提出鼓勵鐵路運輸企業之間、鐵路運輸與其他運輸方式之間深度融合、優勢互補，開展多式聯運和全程物流等服務，推動物流運輸模式優化，提升供應鏈整體效率。

地方層面，廣東省印發《廣東省人工智能賦能交通運輸高質量發展若幹政策措施》，聚焦人工智能技術在物流領域的應用，明确提出加強人工智能在需求整合、運力調配等方面的應用，實現物流全鏈條智能決策與動态優化，加速“一單制”、“一箱制”多式聯運服務，提升多式聯運協同效率，同時明确将于2026年協同推進跨境貿易便利化專項行動。

總體來看，在政策賦能和市場驅動下，供應鏈領軍企業将進一步發揮示範引領作用，帶動行業整體服務質量和運營效率提升，推動物流行業與制造業、零售業、跨境貿易等産業深度融合，構建“龍頭引領、協同發展、韌性強勁”的産業鏈供應鏈體繫。

倉儲物流企業盈利回升，頭部加碼跨境與智慧物流

期内，國内傳統倉儲市場供需關繫持續優化，核心指標呈現小幅下降的态勢。據物聯雲倉數據，1-2月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，與上月持平；1月全國倉儲空置率為16.40%，持平；2月全國倉儲空置率為16.42%，較上月略有上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

而41個重點城市超半數租金有所下降，空置率有所上升，其中1月蘇州受新增供應影響，空置率環比升幅最大，達1.12個百分點；2月佛山空置率升幅最大，環比上升3.80個百分點；嘉興空置率降幅最大，環比下降2.41個百分點。

據世邦魏理仕2026中國房地産市場展望數據，2025年高標倉淨吸納量同比增長近40%，突破1000萬平方米並創歷史新高；2026年淨吸納量将回落至800萬平方米左右。2026年跨境電商高標倉需求仍有适度擴張，但擴張幅度将進一步放緩，華南區域将承接整合需求。

此外，2025年第三方物流高標倉新租面積同比增長57%，2026年“以舊換新”對租賃需求的直接拉動将有所減弱。預計今年各市場租金走勢分化，華東和華北租金跌幅将顯著收窄，華南租金将加速下跌。

據觀點指數跟蹤統計，2025年以來國内倉儲物流行業逐步擺脫此前成本壓力與需求波動的影響，頭部企業大部分實現營收與利潤雙增長，彰顯行業發展韌性。

深圳國際2025全年營收達66.70億港元，股東應占盈利4.90億港元，依托核心物流樞紐布局與精細化運營，實現盈利穩步提升；中國外運表現突出，全年營收1450億元，同比增長5.2%，歸母淨利潤45億元，同比增幅達8.3%，業務規模與盈利質量同步提升，其前三季度銷售毛利率穩定在5.71%左右，展現出較強的經營韌性。

中儲股份同樣交出亮眼成績單，得益于大宗商品物流需求復蘇與資産運營效率提升，全年營收680億元，同比增長3.1%，歸母淨利潤12億元，同比大幅增長15.6%，增速領跑行業。國際頭部企業也保持穩健盈利态勢，美股上市企業安博（PLD）2025年營收達87.90億美元，淨利潤35.65億美元，憑借全球優質倉儲資産布局與專業運營能力，持續實現高額盈利。

企業利潤回升的背後，是行業需求持續復蘇、成本控制成效顯現與運營效率提升的共同作用，随着物流行業規模化、集約化發展，頭部企業的盈利優勢将進一步凸顯。

此外，頭部物流企業紛紛将跨境物流作為重要增長極，通過品牌自建、戰略合作、海外倉布局等方式，不斷完善全球物流網絡，提升跨境服務能力，搶抓全球貿易復蘇機遇。

2月10日，京東集團宣布自建歐洲快遞品牌JoyExpress上線，專門為京東歐洲線上零售業務Joybuy的用戶提供高品質、高時效的物流服務，填補了京東在歐洲本土快遞服務的空白。與此同時，京東與DHL集團簽署諒解備忘錄，雙方将在創新物流與電商領域展開深度合作，攜手為德國品牌進入中國市場、中國品牌拓展歐洲業務提供一站式物流與電商解決方案，實現優勢互補、互利共赢。

目前，京東在海外已運營超130個各類型海外倉，總管理面積超130萬平方米，成功構建了全球多個核心市場“2-3日達”時效圈，大幅提升了跨境物流履約效率。此外，京東産發與西郵物流達成出海戰略合作，首個合作項目落地英國萊斯特園區，進一步完善了京東在歐洲的物流基礎設施布局。

本月産業賽道項目表現方面，菜鳥與中創物流則聚焦跨境物流細分領域。

3月2日，菜鳥運營的全國首個跨境電商零售出口“前置監管倉”在山東威海正式啟用，創新将海關監管嵌入企業生産作業全環節，實現“倉儲、分揀、申報、查驗、裝箱、轉關”一站式辦理，約30%的商品可提前一天發運，包裹平均通關時間壓縮超3個小時，國内物流成本壓縮超20%，為跨境電商企業降本增效提供了有力支撐。

此外，中創物流則與地中海航運旗下MEDLOG以50:50的股權比例，共同搭建以冷鏈為主的綜合物流平台公司，注入上海、天津、甯波梅山保稅區的優質冷鏈資産，聚焦進口生鮮、凍品、預制菜、醫藥冷鏈等細分品類，依托“海鐵聯運+保稅倉儲+全程溫控追溯”的模式，支持跨境中轉集拼，進一步完善跨境冷鏈物流服務體繫。

頭部企業正持續加大智慧物流技術研發與應用投入，無人物流領域迎來重要突破，優必選智慧物流子公司UQI優奇宣布，其自主研發的無人物流車Chitu赤兔α在富士康鄭州新能源汽車研發中心完成首批PVT車輛下線，標志着該車正式進入量産交付前的關鍵驗證階段，後續投用後将有效填補工業場景、園區場景等末端無人配送的空白。

具身智能領域同樣成果顯著，具身裝卸貨機器人企業賽那德獲得大額融資，由阿里巴巴、長石資本、達晨财智、深投控、中國外運聯合投資，老股東初輝資本、矽港資本、招商局創投繼續超額跟投2億元。

運營模式創新方面，2月6日京東物流打造了行業首個覆蓋貨品全要素的高質量數據集，目前已在倉儲管理、分揀處理、商家計費、運輸配送、客服體驗等五大關鍵場景中完成驗證，實現了從數據生成、分析到決策執行的無縫閉環，僅單季度就帶動運營增收降本超千萬元，充分彰顯了智慧技術對物流行業高質量發展的賦能作用。

定制化冷鏈投資提速，物流上市企業資本運作有序

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，随着消費與産業需求升級，定制化冷鏈、智慧物流成為投資熱點。企業布局細分賽道，實現投資效益與産業價值的雙提升。

2月28日，華潤醫藥啟動總投資約9.36億廣州花都供應鏈物流樞紐建設，項目集成AS/RS自動化倉儲、多穿密集存揀、數字孿生管控等前沿技術，重點強化急搶救藥與冷鏈藥品的供應保障能力，同時為“港澳藥械通”跨境服務提供堅實物流支撐。

與此同時，重慶明品福集團打造的全國最大冷鏈物流園落地鄭州，總建築面積達320萬平方米，填補區域大型高端冷鏈設施空白，提升農産品、生鮮、醫藥等品類的冷鏈流通效率，冷鏈物流領域投資持續加碼。

智慧物流與前置倉布局同步提速，京東物流多點發力，其陵水智能物流港項目分揀廠房順利封頂，為海南自貿港現代物流業高質量發展注入強勁動能。

京東在西南五省市布局的宜賓前置倉開倉，依托成熟的酒水、食品物流解決方案，可幫助當地商家節約30%的送倉成本，發往川滇黔結合部的訂單實現當日達，切實助力商家降本增效，彰顯定制化物流服務的核心價值。

此外，快時尚巨頭Shein也加大物流領域投入，傳聞其拟投資35億元在廣東建設物流中心，預計2026年上半年投運；依托廣州數千家合作制造商，Shein還計劃在廣東其他地區追加投資超100億元，通過近距離布局物流設施，縮短供應鏈半徑，降低物流成本，提升快時尚産品的流通效率。

物流上市企業圍繞資本優化開展一繫列動作，退市、上市、融資並行，資本進退節奏有序，彰顯企業聚焦核心業務、提升競争力的戰略考量。

退市方面，安能物流除牌相關安排正式落地，自2月9日起撤銷上市地位。此次私有化估值約為18.4億美元，交易拟定每股12.18港元。退市後，公司将無需承擔維持上市地位的相關行政、合規成本，可即時節省費用，並可将公司資源重新分配至核心業務運營。

同期，德邦物流拟主動撤回A股上市股票，進入現金選擇權申報階段，同樣是基于優化資本結構考量，解決與京東物流之間的同業競争問題，協調整合京東物流體繫内的物流資源。

上市方面，首程控股旗下世盟股份在深交所主闆正式上市，公司專注于為跨國制造企業提供定制化、一體化及嵌入式供應鏈物流解決方案，此次上市募資淨額達5.58億元，将用于供應鏈運營拓展、運營中心建設、信息化升級及補充營運資金。

與此同時，京東産發再次啟動上市申請，截止目前企業旗下包括259個物流園、20個産業園以及6個數據中心基礎設施，開發、持有或管理龐大的現代化基礎設施資産組合，上市持續推進資本運作，助力業務擴張與全球化布局。

融資方面，多家企業通過債券發行補充資金，保障業務發展。極兔完成發行46.5億港元零息可換股債券，其中70%的資金用于海外擴張，具體而言60%投向海外分揀中心升級、幹線運輸能力擴充及綠色運營轉型，10%用于升級自主設計的JMS繫統，助力提升海外運營效率；

象嶼集團拟發行2026年度第二期超短期融資券，規模20億元；上港集團完成2026年度第一期及第二期中期票據發行，合計規模30億元；廈門國貿發行2026年度第五期超短期融資券，規模20億元，多元融資為企業拓展業務提供充足的資金支撐。

首單物流設施儲架發行，港口REITs申報助力存量盤活

期内，中金國驿倉儲物流持有型不動産1-6期資産支持專項計劃獲上交所正式批復，儲架發行總額達98億元，成為國内首單采用“儲架發行”模式的機構間REITs，産品沿用“股+債”結構，填補了物流設施儲架式證券化産品的市場空白。

本次儲架發行模式，核心優勢在于“一次申報、多次發行”，即發行人完成一次完整申報審批後，後續各期産品僅需向交易所報備即可發行，無需重復履行審核程序。

相較于傳統ABS産品，該模式大幅簡化了注冊流程，有效縮短了發行周期，不僅提升了企業融資靈活性，更能顯著降低融資成本、提升市場運作效率。

此次儲架發行落地精準适配物流資産分批成熟的行業特性，既能實現成熟資産的快速證券化變現，也為後續尚未成熟的物流資産預留了對接公募REITs的空間，為物流企業盤活存量、擴大投資提供了全新路徑。

與此同時，2月25日建信天津臨港發展集團港口封閉式基礎設施證券投資基金正式向深交所申報，這也是國内首單申報的港口碼頭類REITs産品。

該REITs旗下運營着14個碼頭泊位，涵蓋糧油碼頭、件雜貨碼頭、液化碼頭等多種類型，具備完善的港口運營體繫和穩定的業務收入來源。據悉，該REITs從意向合作簽署到完成申報材料提交用時不到一年，推進效率顯著。

其募集資金将重點投向港口及配套基礎設施的提檔升級，完善港口物流功能、提升運營效率，形成“盤活-投資-提升-再盤活”的良性循環，助力港口物流實現高質量發展，同時為投資者提供穩定的投資回報。

此外，國際資本對物流資産的布局熱度不減，多家企業紛紛開展跨境收購。凱德騰飛房托公告顯示，其以1.854億新元收購西班牙6個物流資産，該批資産第三方市場估值為1.97億新元，交易對價較估值折讓5.9%，目前出租率達100%，具備穩定的租金收益，此次收購也是凱德騰飛REIT首次進軍西班牙市場。

國内資本也在加速布局物流資産，周大福創建宣布收購華東三項工業物流物業，可出租總面積約16萬平方米，此次收購後，其在内地及香港持有的物流資産數量将增至12項，契合其聚焦剛需消費相關基建的長遠投資策略。

同時，新世界前行政總裁參與創立的C資本，收購了澳洲維多利亞州Beveridge北部貨運區内的507公頃地皮，計劃聯合合作伙伴開發物流、工業及數據中心資産，項目預期開發價值達45億澳元，彰顯了資本對全球物流基礎設施領域的長期看好。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。