搶灘城更藍海 | 2026一季度代建管理發展報告

觀點指數 城市更新全面提速，代建賽道迎發展新機遇 政策驅動與重大項目落地雙輪驅動，拓寬代建行業邊界。國家層面“十五五”規劃及政府工作報告明确高質量推進城市更新，地方層面（如北京、天津）密集發布千億級項目清單，疊加智慧城市、醫療教育等重大工程，使得代建需求從傳統住宅向産業代建、公共設施代建及民生工程領域顯著延伸。

代建企業簽約表現分化，多元化業态布局成為行業趨勢 市場集中度提升，頭部企業優勢鞏固，業務模式向多元化和輕資産轉型。金地、綠城等頭部企業簽約活躍，中小代建聚焦細分市場；業态布局從單純住宅代建向商業綜合體、城市更新、不良資産盤活及城市配套延伸，輕資産模式憑借低風險、高利潤率成為房企轉型的核心方向，存量資産盤活成為新的增長極。

業務盈利難度增加，代建企業加碼共益債重整布局 行業競争加劇導致盈利空間收窄，頭部企業利潤下滑，倒逼代建企業創新業務模式。除深耕輕資産代建外，企業通過共益債投資介入項目司法重整，從單純乙方轉變為資産盤活的操盤方，以“資金+代建”雙輪驅動拓展項目獲取渠道，應對市場調整周期的盈利挑戰。

國企聚焦主業提供增量業務，政府代建考驗企業能力 國企改革深化催生結構性增量，代建企業角色從“乙方”升級為“核心伙伴”。一方面承接國企非主業資産剝離後的存量盤活（如海南高速案例），以“資金+代建”模式化解資産沉澱；另一方面深度介入國企主業相關的保障房、城市更新及重大戰略項目（如金磚合作中心），提供“投-建-管-運”全生命周期服務，成為國企提升産品力與城市運營能力的關鍵執行力量。

城市更新全面提速，代建賽道迎發展新機遇

2026年全國兩會釋放出清晰的政策導向，政府工作報告明确将“高質量推進城市更新”列為重點工作，尤其強調穩步實施城鎮老舊小區改造與城中村綜合治理，為代建行業帶來了新的市場機遇。

此外，“十五五”規劃藍圖下的109項重大工程項目清單揭曉，覆蓋了智慧城市基礎設施升級、智慧物流園區建設，以及區域醫療中心、職業教育産教融合基地、公共文化服務設施等民生福祉領域，為産業代建、公共設施代建等領域預留了增長空間。

政策紅利正從頂層設計加速下沉至地方實踐。立法層面，《濟南市城市更新條例》于2026年1月1日正式生效，以法律形式明确鼓勵社會資本通過委托代建等多元化模式，深度參與城市更新的改造、運營及物業管理全周期。項目層面，北京與天津等重點城市同步發力：北京市于2月28日發布年度首批城市更新項目庫，囊括1321個項目，計劃總投資高達1049.5億元，體量與規模雙雙擴容；天津市則在加快32個在建項目進度的同時，啟動15個新建項目，並緊扣京津冀協同發展戰略，儲備了一批重點工程，其中27個城中村改造項目全面提速，預計5個項目将于年内竣工交付。

随着2026年省級重點項目清單的密集發布，投資風向標進一步明晰。截至3月，在江蘇、廣東率先發布投資計劃後，貴州、上海、天津、福建、湖南、湖北、西藏七地也相繼亮出“任務書”。從公開數據來看，今年各地重點項目不僅保持了投資規模的穩健增長，更呈現出顯著的結構性優化：項目重心向新興産業大幅傾斜，先進制造業與科技創新類項目的數量和占比顯著攀升，且與區域發展戰略的耦合度更高，成為驅動高質量發展的核心引擎。

由此來看，在國家導向明确、地方立法護航、重大項目密集落地的多重利好下，城市更新正向縱深推進。面對日益復雜的項目需求，簡單的規模擴張已成過去式，代建企業的競争焦點正轉向“專業壁壘”與“資源整合能力”。賽道正處于從單純追求規模增長向追求質量效益轉型的關鍵期，具備全産業鏈整合能力的代建企業将在這一輪結構性增長中占據主導地位。

代建企業簽約表現分化，多元化業态布局成為行業趨勢

自2026年一季度以來，代建企業紛紛構建包括傳統媒體、行業垂直媒體及官方新媒體在内的全方位傳播矩陣，着力提升品牌聲量。其中，潤地管理、綠城管理、金地管理及龍湖龍智造等頭部企業，憑借持續的品牌輸出，穩固了市場關注度的領先地位。

資料來源：公開市場，觀點指數整理

各梯級代建企業簽約表現分化，頭部企業優勢凸顯。一季度，樣本企業中金地管理、遠洋建管、綠城管理等企業簽約動作頻繁，例如：金地管理一季度累計簽約武漢、沈陽、上海、大連、宜昌、太原等多地項目，涵蓋住宅、安置房等多種業态；遠洋建管聚焦城市更新、商業綜合體、不良資産盤活等領域，簽約昆明、貴陽、溫州、濟南等多地項目；綠城管理春節期間全國項目認購套數同比增長11%，協議金額增長18%，1-2月代建項目累計銷售金額達75億元，表現亮眼。中小代建企業則聚焦區域細分市場，打造差異化優勢，逐步拓展業務範圍。

在業态布局方面，企業逐步從傳統住宅代建向商業綜合體、城市更新、不良資産盤活、城市配套等領域延伸，多元化業态布局成為行業趨勢。企業戰略調整聚焦區域深化與業态拓展。頭部企業紛紛加大區域布局力度，金地管理持續深耕東北、華中、華東、華南等區域，在沈陽、大連、宜昌、武漢、上海等地密集簽約項目；遠洋建管逐步拓展西南、華南、華東區域，在昆明、貴陽、溫州、慈溪等地落地多個項目；龍湖龍智造聚焦青島、武漢等核心城市，簽約多個綜合體項目。

觀察一季度企業的業務類型來看，輕資産代建依然是行業主流模式。一季度，多數樣本企業聚焦輕資産代建業務，金地管理、遠洋建管、新城建管等企業均有多個輕資産代建項目落地，其中新城建管輕資産代建首進贛州，遠洋建管在成都落地首個輕資産代建項目，輕資産模式憑借低風險、高利潤率、抗周期等特征，成為房企轉型和代建企業發展的核心方向。預計二季度，代建行業簽約熱度将持續，存量資産盤活、城市更新等領域将成為業務增長的重要引擎。

在房地産市場進入“存量時代”的背景下，受困資産盤活需求日益增加，代建企業憑借專業的項目管理、營銷運營能力，成為不良資産處置的重要合作伙伴。不良資産代建不僅能夠幫助代建企業拓展業務範圍，還能提升企業的專業口碑，成為頭部企業布局的重點領域。

一季度，遠洋建管成功簽約昆明石林大商家復工代建項目，該項目為停滞多年的不良資産，總建築面積約17萬平方米，定位為純商業社區，石林大商家項目所在片區人口集中、交通配套成熟，但項目本身在過去多年一直處于停工狀态。繼西山區錦聖項目之後，遠洋建管在昆明落地第二個不良資産盤活項目。

但在深度介入昆明及雲南本土爛尾樓重整的過程中，仍需警惕復雜債權結構與區域市場去化壓力帶來的潛在風險。一方面，雲南省級層面自2020年起強力推進的“爛尾樓”整治政策為代建企業提供了制度窗口，遠洋建管等頭部代建方通過輸出管理品牌、重組資金及全過程代銷服務，成功切入石林大商家、錦聖等停滞多年的核心項目，不僅拓展了商業與住宅代建的業務邊界，更在政企合作中強化了品牌公信力。

但另一方面，此類項目普遍面臨債權關繫錯綜復雜、資金鏈高度依賴重整投資人墊資以及區域市場需求分化的挑戰，尤其是在昆明外圍縣城的商業去化與主城區高容積率住宅的産品重塑中，若後續銷售回款不及預期或司法重整程序受阻，将對代建企業的操盤能力提出更高的要求。企業不僅可能面臨投入成本難以覆蓋的經營風險，還将承受來自政府、債權人及購房者的多方履約壓力。

業務盈利難度增加，代建企業加碼共益債重整布局

2025年，中國房地産行業仍處于調整周期，代建行業同樣面臨市場分化、競争加劇的考驗，業務盈利的難度與復雜程度顯著增加。

報告期内，多家代建企業相繼披露2025年經營業績，新簽約代建建築面積明顯分化。其中，新城建管1月19日通過官微發布2025年經營數據，全年新簽約代建規劃建築面積達1061萬平方米，商業代建銷售額為29.6億元，全年交付建築面積18萬平方米；截至2025年末，公司累計管理項目超155個，累計管理商業綜合體項目超70個，累計總管理建築面積突破2600萬平方米。

旭輝建管在2026年度工作會議上披露，截至2025年末，公司在管項目超270個、總建築面積逾4200萬平方米，全年新增項目79個，全年銷售額突破100億元。

金地管理發布的2025年度經營業績顯示，截至2025年末，公司代建業務累計簽約管理面積超過5362萬平方米，同比增長40%；住宅項目累計簽約貨值超3915億元，同比增長22%；商辦項目累計簽約管理投資規模達904億元，政府代建規模超1194萬平方米。

而行業頭部企業綠城管理在2025年業績預告中指出，預期2025年度公司股東應占淨利潤，較2024年同期的約8.01億元人民币下降約40%至50%，利潤下滑主要源于代建行業競争加劇，項目收入下降疊加人員成本剛性導致毛利收窄所致。

除了深耕傳統輕資産代建模式外，金建管也通過共益債投資等創新手段拓展項目獲取渠道，1月28日，金建管官方微信披露，已與宜賓金科城項目完成簽約；該項目中，金建管通過司法重整程序以共益債形式注入資金，同時承擔共益債投資方與代建方的雙重角色。

國企聚焦主業提供增量業務，政府代建考驗企業能力

在“十五五”時期深化國資國企改革的宏大背景下，增強核心功能、提升核心競争力已成為國有企業發展的核心目標。在十四屆全國人大四次會議首場“部長通道”上，國務院國資委主任張玉卓表示，“十五五”時期，進一步深化改革，我們的目標就是增強核心功能、提升核心競争力，清晰釋放了國企需聚焦主業、剝離非核心資産、優化資源配置的政策信号。

這一戰略調整為房地産代建行業帶來了結構性的增量機遇：一方面，國企加速出清低效地産資産，需要專業力量盤活存量；另一方面，國企在主業相關的基礎設施、城市更新及保障房建設中，對專業化開發管理的需求激增。

代建企業正成為國企“非主業資産剝離”的關鍵承接者與價值修復者。國企聚焦主業的過程，往往伴随着對非核心地産業務的出清，但這並非簡單的“一賣了之”，更多時候面臨資産沉澱、股權流拍等現實困境。在此背景下，代建企業以“輕資産、重運營”的模式介入，成為了國企化解存量風險、實現資産保值的重要合作伙伴。

以海南高速回歸交通主業的案例為例，其在處置儋州東坡雅居置業股權時遭遇連續流拍，折射出單純通過産權交易市場轉讓資産的難度。面對土地閑置預警和資金沉澱壓力，海南高速從“賣公司”轉向“招商合作”，引入綠城建設與資金方海南譽銀匯。在此過程中，代建企業（綠城建設）不再僅僅是傳統的乙方，而是轉變為資産盤活的操盤方。綠城建設輸出品牌體繫、全過程開發管理與營銷能力，海南譽銀匯負責資金籌措，這種“資金+代建”的雙輪驅動模式，實質上是代建方與國企共同成立了項目公司層面的合作聯合體。

對于海南高速而言，這種合作實現了“減法”與“加法”的平衡：既剝離了重資産開發風險，又通過合作開發實現了土地價值的變現；對于代建方而言，則以較低的資金成本獲取了優質土地資源和貨值。這表明，在國企主輔分離的改革期，代建企業憑借其專業開發能力和資源整合能力，充當了“資産管理人”的角色，幫助國企将沉澱在資産負債表上的“死資産”轉化為現金流，有效降低了國企經營的不确定性。

在增量開發中，代建企業以産品力與運營力賦能國企，實現“品質溢價”。随着房地産市場進入改善型需求主導的新階段，國企在獲取核心區域土地後，往往面臨提升産品力、打造標杆項目的訴求。特别是在住宅代建賽道，代建企業通過輸出成熟的産品體繫和精細化運營能力，助力國企合作方降低開發風險、提升項目品質，實現從“有房住”到“住好房”的跨越。

在貴陽市花溪區楊家山一号地塊棚戶區改造項目中，旭輝建管中標後明确提出将打造區域内首個新規“四代住宅”示範作品。該項目委托方為國有企業貴陽花溪銘創置業，旭輝建管利用其在“四代住宅”（即具備高綠化、大露台等特征的新型住宅）領域的産品研發優勢，結合花溪湖公園的景觀資源，為國企項目注入了強差異化的産品基因。

這種合作模式的核心在于“品牌+管理”的雙重輸出。國企提供土地和信用背書，代建企業提供從規劃設計、工程管理到營銷服務的全鏈條專業解決方案。對于國企而言，引入頭部代建企業不僅能借助其品牌效應加速去化（如綠城管理春節期間認購雙增長），更能通過代建方的標準化體繫規避開發過程中的質量風險。在此角色中，代建企業是國企的“産品總監”和“營銷總代理”，通過跨界融合自身的産品研發能力與國企的資源獲取能力，共同創造超額利潤。

代建企業深度介入城市運營，成為國企“城市服務商”戰略的執行臂。除了傳統的住宅和商業開發，代建行業正向城市配套、公共建築等領域深度滲透。在這一賽道，代建企業與國企的合作不再局限于單一項目的開發建設，而是上升到服務城市戰略、完善城市功能的高度。代建企業正逐步演變為國企實現城市更新、基礎設施建設目標的“執行臂”和“專業智庫”。

潤地管理中標三亞海棠區藤橋安置區項目、金地管理簽約中山沙崗安置房項目，均體現了政府及國企平台對民生配套設施建設的重視。

在此類項目中，代建企業的角色更偏向于“政府工程的專業化代理人”。由于安置房和保障房項目往往涉及復雜的拆遷安置、成本控制和工期要求，國企平台公司往往缺乏足夠的專業團隊，引入代建方能有效提升建設效率，确保民生工程按時交付。

潤地管理中標杭州錢塘區“金磚合作中心（中企國際港）”代建管理服務項目。該項目不僅是地鐵上蓋的城市綜合體，更是服務“一帶一路”與金磚國家合作的國家級戰略載體。作為錢塘區“江海之城”的封面之作，其建設標準高、功能復雜（涵蓋星級酒店、國際人才公寓、交流中心等）。潤地管理在此項目中，不僅承擔傳統的建設管理職能，更需協調國際資源、把控高標準建築品質。這標志着代建企業已具備承接高能級、戰略性公建項目的能力，成為國企在實施國家戰略、提升城市國際化能級時的關鍵合作伙伴。

商業代建賽道分化，代建企業以“投建營一體化”助力資産增值。在商業代建領域，輕資産模式成為主流，但競争焦點已從單純的“代建”轉向“運營”。代建企業通過與擁有商業資源的企業平台合作，輸出商業運營能力，實現項目的長期資産增值。

武漢花山河南岸綜合體項目由龍湖龍智造與湖北聯投合作，依托龍湖強大的商業運營能力打造區域商業核心；在合作中，國企（如湖北聯投）通常持有優質商業用地或存量物業，但缺乏後期的招商運營能力。代建企業的介入，填補了“建設”與“運營”之間的斷層。

龍湖龍智造等企業不僅提供開發建設服務，更重要的是引入了其積累的品牌商戶資源、會員體繫和數字化運營工具。對于國企而言，這意味着不僅能通過代建控制建設成本，更能通過後續的商業運營獲得穩定的租金收益和資産升值。在此模式下，代建企業實際上承擔了“商業資産管理者”的角色，其收益模式也從單純的建設管理費向“管理費+運營分成”轉變，實現了與國企利益的深度綁定。

在國企聚焦主業、深化改革的浪潮下，代建行業正迎來從“輔助角色”向“核心伙伴”轉變的歷史性機遇。代建企業通過輸出專業管理、産品創新、商業運營及資源整合能力，不僅幫助國企解決了資産沉澱、開發風險和運營難題，更在城市更新、保障房建設、重大戰略項目落地中發揮了不可替代的作用。

未來，随着國企“瘦身健體”和“提質增效”的持續推進，代建市場的增量将更多來自于國企存量資産的盤活和高品質公建項目的委托。代建企業若想在這一輪洗牌中勝出，必須進一步強化“跨界融合”能力，從單一的工程代建向“投-建-管-運”全生命周期服務商進化，這種基于專業分工的深度綁定，将是房地産下半場最具确定性的商業模式之一。

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