利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業暨城市服務發展報告

觀點指數 政策聚焦服務質量提升，江蘇推動城市管理進社區 兩會上，政府工作報告明确要“實施物業服務質量提升行動”。期内，相關政策也主要以提質民生服務，解決行業痛難點為主。其中，江蘇省明确要推進城市管理進社區，以高效解決居民急難愁盼問題。長沙明确将對全市共120個物業住宅小區開展公共收益專項審計試點，推動公共收益管理從集中整治向常态規範轉變。

期内市拓熱度良好，物企發力非住業态 今年以來，在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企找尋“新糧倉”的動力更強勁，顯著加強了項目拓展力度。期内，樣本物企市拓勢頭良好，各類規模物企均在多元化業态上取得突破。不過，頭部物企獲取的項目無論是質量還是數量上普遍優于小型物企，凸顯出品牌溢價、綜合解決方案能力及抗風險資金實力上的差距。

利潤承壓分化，頭部物業品牌調整周期更長 多家物企公布了2025業績預告或年報，整體上行業呈現營收增長，但利潤承壓分化的情況。其中，頭部品牌物企的利潤下滑，部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長，形成鮮明對比。觀點指數認為，物企規模越大，歷史包袱越重，減值計提、業務結構調整難度越高，利潤修復更慢；相反，部分中小物企包袱輕，調整靈活，盈利反彈更快。

物管股整體下滑，收並購市場活躍 二級市場上，物管股整體下滑，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為4.54%，較上個報告期1.18%的跌幅有所擴大。收並購及股權交易市場則保持活躍，一是潛在並購交易在穩步推進，另一方面是企業内部整合加速，持續補齊業務短闆、優化資産結構。

多元路徑推進數字化轉型，以AI及機器人構建差異化能力 業内正通過自主研發、股權收購、戰略合作等多元方式推進智慧化升級。目前，AI和機器人在物業及城市服務場景中的重要性愈發凸顯，随着該類智能設備在人機協同體繫與全域智能運營中起到愈來愈核心的作用，未來，辦公樓、産業園區、城市公共空間等場景，将如同現下標配監控、電梯一樣，把智能保潔、安防、巡檢等類型的機器人納入必需的基礎配置。

政策聚焦服務質量提升，江蘇推動城市管理進社區

剛剛結束的兩會上，“實施物業服務質量提升行動”被首次寫入政府工作報告，這一具有戰略意義和實踐導向的變化，對物業服務行業意味着，短期内供給相關服務的成本上升，長期内企業須要重構服務體繫，以科技賦能精細化運營，向高品質生活服務提供者轉型。

期内，政策端仍以提質民生服務，解決行業痛難點為主，重點方向包括老舊住宅設施更新、維修資金規範管理、居民籌資與民主參與機制完善，探索城市管理進社區等。部分地方亦逐步推進數字孿生住區與智慧物業發展，以數字科技提升服務效率。

今年2月初，住建部、市監局印發《住宅老舊電梯更新可復制政策機制清單》，聚焦住宅老舊電梯更新難點，繫統梳理武漢、廣州、北京、上海、浙江等多地相關政策經驗，通過健全協同工作機制、強化居民主體參與、拓寬多元籌資渠道、提升資金使用效率、構建全流程安全保障體繫，形成可復制推廣的實施路徑，為各地推進老舊電梯更新、築牢居住安全底線、提升物業服務保障能力提供清晰的指引與操作規範。

3月初，江蘇住建廳印發《江蘇省城市管理進社區工作實施方案》，明确要推進城市管理進社區工作，並計劃到2026年底，建立完善城市管理進社區工作機制，城市管理進社區覆蓋率達到60%，每個縣級以上城市至少形成3~5個城市管理進社區工作機制健全的樣闆模式，推動實現社區居民投訴量、執法案件量“雙下降”。到2027年底，健全優化城市管理進社區工作機制，城市管理進社區覆蓋率達到100%等。

《方案》提到，要在社區黨組織領導下，充分發揮社區統籌作用、部門協同作用和物業“前哨”作用，構建“社區吹哨、部門報到”的工作體繫，建立社區與城市管理、住房城鄉建設等部門快速響應聯動機制，明确工作規則和處置流程，及時支持、服務、保障社區治理，高效解決居民身邊的急難愁盼問題。

觀點指數認為，城市管理進社區或将有助于明晰管理與服務的邊界，城市管理方承擔執法、市容管理等公共職能，物業公司可專注于合同約定的市場化服務，減少"無限責任"包袱。

同期，長沙市住建局召開物業小區公共收益審計試點工作推進會議，明确2026年将對全市九個區縣（市）共120個物業住宅小區開展公共收益專項審計試點，推動公共收益管理從集中整治向常态規範轉變。

這意味着，部分地區公共收益管理的制度化、規範化水平正在提升，将有助于形成政府監管、行業自律、業主監督的共治格局，改善服務信息公示率和履約率，緩解物業矛盾糾紛等。

同時，在數字中國的戰略背景下，利用數字技術（尤其是數字孿生和智慧物業）來改造和提升社區的居住環境、管理效率和公共服務質量，成為多地推動數字化轉型和高質量發展的重要抓手，亦對物業企業加速引入數字化、智能化技術提出了更高的要求。

2月份，廣東省印發《加快數字社會高質量建設實施意見》，提出要推動數智社區平台建設，推進住區公共設施數字化、網絡化、智能化改造與管理。推動智慧物業發展，鼓勵物業服務企業建設智慧物業管理服務繫統，加強對出入住區人員、車輛等智能服務和秩序維護。

另外，上遊房地産行業仍在深度調整、動态築底時期。

統計局數據顯示，2025年房地産開發投資比上年下降17.2%；其中住宅投資下降16.3%；辦公樓下降22.8%；商業營業用房投資下降14.0%。對物業服務行業意味着未來2-3年新增管理面積的供給會大幅縮水。

新春期間，多家物企對2026年進行戰略部署，總結而言，業内普遍認為當前行業面臨多重挑戰：宏觀層面，城市發展方式轉變、增量市場縮小、身處競争激烈的"紅海"之中，高質量增長難度在加大；經營層面，物業費限價政策持續、業主繳費意願降低、服務訴求不斷增加、人工成本持續攀升，導致利潤空間持續承壓。

面向2026年，各企業堅持穩健經營、提質增效，積極培育新賽道、謀求新增長；聚焦增值業務拓展、盈利能力提升、發展模式創新三大突破方向；同步推動服務標準化、管理精細化、社區數字化與智慧化建設，構築高質量發展根基。

期内市拓熱度良好，物企發力非住業态

今年以來，物企顯著加強了項目拓展力度，主要原因是企業需要填補過往因主動剝離虧損項目和被動丢盤而留下的規模空缺，需要用高收繳率、高毛利的非住項目完成對低收繳率、虧損的老舊住宅項目的“換血”。

在增量見頂，競争愈發激烈的環境下，物企唯有強化外拓能力，搶占“新糧倉”，才能保障未來的業績增長。

本期内，樣本物業企業維持了良好的拓展熱度，各類規模的物業企業均在多元化業态上取得突破，但其中頭部物企獲取的項目無論是質量還是數量上都普遍優于小型物企，凸顯出不同物企在品牌溢價、綜合解決方案能力及抗風險資金實力上的差距，已成為決定生存發展的分水嶺。

以獲取項目的業态結構來看，非住宅業态正逐步成為規模增長的核心，期内城市服務項目拓展頻次大幅提升，學校、醫院、政府辦公及軌道交通等公建場景憑借高穩定性構成重要的項目來源；産業園與商辦綜合體亦成為了物企重點布局的領域。相較之下，住宅領域拓展頻次略顯不高。

分主要業态觀察，住宅物業方面，雅生活集團2026開年持續加大了在高端存量住宅項目上的開拓力度，拿下位于青島崂山石老人海岸線標杆豪宅上實海上海項目，将依托多年文旅地産服務經驗，為其打造定制化服務。

資料顯示，亮相于2009-2010年間的上實海上海項目是青島第二代豪宅的代表之一，彼時相較于青島“地段為王”的豪宅，該項目主要通過創新的産品設計來打造差異化優勢。産品設計中強調綠色節能與現代化設計，宣稱是“山東第一家‘3A三星’綠色節能住宅”；采用5棟闆樓錯位排布，保證采光和視野；小區綠化率高達46%，景觀設計位于同類項目前列；戶型方面主打大面積平層和復式，並首創“保姆電梯”概念，在當時頗具前瞻性。

過往報道顯示，該項目後期物業費僅為3元/平方米，與市南同代豪宅形成巨大差距，使得其後期的服務成為短闆，承諾的會所等功能未能充分發揮，未能提供與之匹配的高端物業服務體驗。

現下，雅生活集團将該項目定位為其在環渤海灣高端居住市場擴大品牌影響力的關鍵一步，從預期來看，該公司将會對項目進行全面的服務升級與品牌重塑。

春節前夕，華潤萬象生活與均瑤集團簽署戰略合作協議，宣布将在宜昌西陵區大南門闆塊打造宜昌首個萬象繫創新型標杆項目。這是該公司首次進入宜昌市場，采用輕資産模式輸出商業運營能力。

此次合作對華潤萬象生活的商業物業服務闆塊亦具有直接的業務拓展意義。項目落地後，華潤萬象生活可為該商業街區提供招商運營、設施管理、智慧服務等綜合物管方案，将商業運營能力延伸至後端物業服務環節，形成"運營+服務"的閉環。同時，該項目涉及歷史文化街區等多元業态，有助于積累商業綜合體、開放式街區等非標商業物業服務經驗，提升服務復雜商業場景的能力。

辦公物業方面，卓越商企服務正式簽約松下電氣設備(中國)有限公司，為其位于蘇州工業園區的中國總部項目提供全委托物業服務及專項服務。該項目是蘇州市首座獲得WELL與LEED雙鉑金認證的建築，内部設有辦公區、商品展示區、樣闆間以及食堂、冥想室、健身房等豐富空間場景。

針對此類高端企業總部業态，當前物業服務呈現出一些具體的特征：一是服務内容的綜合化與定制化，不再局限于傳統的保潔、安保等基礎服務，而是涵蓋設施管理、環境維護、商務接待、員工關懷等全場景解決方案，並需深度融合客戶企業文化與國際健康標準；二是服務角色的專業化升級，物業公司需通過組建專業化團隊，提供從資産維護到價值創造的全鏈條服務，滿足跨國企業對ESG標準、員工健康支持繫統及運營效率的高要求。

園區物業方面，綜合設施管理能力的應用價值以及“區域深耕+頭部客戶”的策略有效性正得到進一步驗證，物企需從基礎物業向"生産保障型"服務轉型，建立覆蓋設施運維、能源管理、環境控制等的服務體繫，打造業務的護城河。

萬物梁行開年以來在TMT、先進制造、金融、生物醫藥等新質生産力領域，成功收獲vivo、快手、中國聯通、工商銀行、一汽奧迪、中國中車等頭部客戶委任，共計50多個項目強勢落地。

以vivo重慶工業園項目為例，萬物梁行為該項目提供設施管理服務。相關信息顯示，該項目是vivo全球智能制造和研發體繫中的關鍵一環，也是重慶信息産業的標志性項目。總占地面積約258畝，總投資10億元，總建築面積達30萬平方米，年産量已超過2000萬台。

公建物業方面，明喆集團首次突破東北三省地域界限，在雲南市場取得突破，進駐雲南某部隊醫院，為其提供後勤保障。

據悉，明喆集團将全力推動智慧物業繫統落地，實現人員調度、質量控制、設備巡檢的數字化、智能化，提升後勤管理能效。這也反映出當前物業企業在高壁壘、高要求的專業業态上，正從傳統人力密集型服務向"技術+標準"雙輪驅動的數字化後勤轉型。

期内，城市服務領域拓展熱度攀升，包括盈峰環境、北控城市資源、西藏博瑞環衛、福龍馬、玉禾田、廈門建發城服、江蘇金沙田、廣州天河城市運營等環衛或物業企業均取得了項目或業務區域的突破。

其中，部分項目國企托底或主導傾向明顯。例如，目前西藏運營體量最大的環衛服務項目——拉薩市城關區政府購買城市環境衛生保障服務（二次）項目首次招標因有效投標人不足3家，于今年1月中旬廢標，此番拉薩城投旗下國有獨資企業西藏博瑞環衛中標，年服務費2.26億元，3年服務總額達6.8億元。

平台及科技服務方面，潤華物業在創新打造“物業後勤一體化”服務新模式方面取得實質性進展，旗下山東凱迪網絡成功中標山東第一醫科大學省立醫院智慧後勤升級項目與泰安市中心醫院物流一體化管理軟件繫統項目。

後續，凱迪網絡将持續深耕智慧醫療賽道，不斷叠代升級産品與服務體繫，以數字化手段精準助力醫療服務提升與管理降本增效。還将加快拓展多領域數字化解決方案布局，依托精銳的技術力量、成熟的平台體繫與豐富的項目經驗，為更多客戶提供全方位、一站式的數字化轉型服務。

利潤承壓分化，頭部物企品牌調整周期更長

臨近年報期，多家物企公布了2025年業績預告或公告，整體呈現出營收保持增長，但利潤承壓分化的情況。其中，頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長形成鮮明對比。

一定程度上，企業規模大小與調整周期以及業務調整難度呈現相關性，規模越大，歷史包袱重，減值計提、業務結構調整難度越高，利潤修復更慢；部分中小物企包袱輕、調整靈活，盈利反彈更快。

觀點指數觀察到，物業服務品質提升的投入加大；因附屬公司業績未達標進行商譽減值；應收賬款減值計提；部分高毛利增值業務收縮等是造成物企利潤大幅下滑或虧損擴大的主要因素。

以具體企業而言，碧桂園服務基于謹慎性原則對全資子公司滿國環境的剩余商譽賬面余額全額計提減值約9.689億元；主要由于滿國環境客戶回款周期持續增加，經營現金流未見明顯改善，集團已主動調整經營策略，戰略性收縮有關業務。

據初步評估，碧桂園服務預期2025年未經審核綜合收入約482億元-485億元，同比增長9.6%至10.2%；未經審核淨利潤約4.5億元-6.5億元（2024年為18.745億元），歸屬公司股東淨利潤約5億元-7億元（2024年為18.084億元），均同比顯著下滑。

主要是因為主動清理長賬齡的貿易應收款，導致貿易應收款項的信用減值損失增加；以及過往並購業績承諾相關的或有對價公允價值變動收益，較2024年減少所致。

弘陽服務則由于受地産行業市場環境影響，關聯開發商客戶面臨流動性困境，導致對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加；同時，其收購的子公司商譽發生減值，從而造成虧損。

其預計，2025年度将錄得虧損淨額約3200萬元至3600萬元，而2024年則錄得淨利潤1500萬元。

同樣地，由于受房地産行業、政策等影響，越秀服務高毛利增值業務收縮、硬裝業務結算完畢、服務品質投入與運營支出增加、人工成本上漲，致使其2025年預期權益持有人應占盈利同比降20%-25%，核心淨利潤（剔除商譽減值）同比下降45%-50%。

2026年，越秀服務計劃聚焦非住業務擴規模、調整增值業務，培育新的利潤點，向智慧城市服務商轉型。

期内，招商積余成為首家發布2025業績的物企。數據顯示，其全年營收同比增長12.23%至192.73億元，主要繫原有物業管理項目業務增長和新拓展物業管理項目增加所致。截至2025年末，該公司在管項目為2473個，在管面積3.77億平方米，同比增長3.37%；年内新簽合同額44.80億元，同比增長11.19%。

具體業務方面，基礎物業管理實現營業收入142.79億元，同比增長6.56%；平台增值服務實現營業收入5.37億元，同比增長0.18%；專業增值服務實現營業收入37.86億元，同比增長48.46%。資産管理業務實現營業收入6.66億元，同比下降0.67%。

值得注意的是，招商積余物業管理業務營收排名前五的區域（深圳、廣東-不含深圳、江蘇、上海、浙江）2025年合計營收為108.96億元，貢獻總營收的56.53%，這一比例較過去兩年的54.2%及55.82%均有提升，反映出其資源向核心區域集中、經營聚焦度增強的特征。

年内，由于處置衡陽中航項目一次性減少歸母淨利潤2.56億元，致使招商積余歸母淨利潤同比下降22.12%至6.55億元。剔除此影響因素後，該公司歸母淨利潤同比增長8.30%。

從在手現金情況來看，盡管部分頭部物企持有的現金總額有所下降，但仍具備充足流動性，是未來發展的“護城河”。

數據顯示，碧桂園服務預估2025年末未經審核的銀行存款（現金及現金等價物、定期存款、受限制銀行存款）及結構性存款總額為177億元，同比下降2.63%。招商積余年底貨币資金56.23億元，同比增長20.39%。卓越商企服務稱現金流狀況将較去年同期有所改善，流動性儲備相對充裕，預估未經審核現金結余及理财産品及其他投資産品的總額不低于13億元，同比約增長20%。

物管股整體下滑，收並購市場活躍

二級市場上，物管股期内整體下滑。觀點指數監測，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為4.54%，較上個報告期1.18%的跌幅有所擴大。總體估值水平變化不大，截至最新收盤日市盈率（TTM）均值為12.66倍，上個報告期末為12.3倍。

具體來看，樣本物企區間漲幅位列前三的分别為衆安智慧生活（+39.47%）、寶龍商業（+9.05%）以及中駿商管（+7.14%）；區間跌幅位列前三的分别為越秀服務（-25.1%）、融創服務（-21.28%）以及恒大物業（-16.67%）。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為七家，依次為華潤萬象生活（1034.43億港元）、萬物雲（217.73億港元）、碧桂園服務（196.64億港元）、保利物業（174.85億港元）、中海物業（135.63億港元）、綠城服務（126.74億港元）、恒大物業（118.92億港元）。其中，除了華潤萬象生活市值呈現增長外，其它六家均較報告期初出現不同程度的下滑。

值得一提的是，在A股市場上，環衛企業福龍馬計劃向不超過35名符合中國證監會規定條件的特定對象發行股份，募集資金總額不超過10.05億元，扣除發行費用後将用于智慧環衛運營綜合服務平台建設項目和無人環衛裝備研發中心建設項目。

據規劃，智慧環衛運營綜合服務平台建設項目拟使用募集資金8.2億元，無人環衛裝備研發中心建設項目拟使用募集資金1.85億元。

觀點指數認為，其智慧環衛平台搭建、無人裝備研發屬于重投入、長周期的資本性支出，涉及技術研發、繫統開發、設備試制、場地建設等多個環節，需要持續且大額的資金支撐。自有資金及經營現金流難以覆蓋此類長期的大額投入，定增募資因而成為直接且高效的資金獲取方式。

期内，收並購及股權交易市場保持活躍，整體呈現兩個特征：一是潛在並購交易穩步推進，新大正收購股權獲交易所受理、恒大物業吸引意向買家，相關資産處置與市場化收購進程持續落地；二是行業及企業内部整合加速，德信服務增資、建發物業收購科技公司剩余股權等動作均聚焦業務協同與區域布局完善，進一步補齊業務短闆、優化資産結構。

2月5日，市場上傳出太盟投資與廣東旅控有意收購恒大物業51.016%股份的消息，且兩大買家已與中國恒大集團清盤人正式接洽；但相關消息並未得到任何确證。

恒大物業3月11日最新公告稱，清盤人仍在評估2026年1月收到的經更新要約方案，與相關投標人持續磋商、回應問詢。明确不再接受新的非約束性意向要約。不過，尚未就潛在交易形成最終意見，未達成任何正式/具法律約束力的協議。

當月下旬，新大正收購嘉信立恒75.1521%股權的事宜獲得深交所受理，尚需通過深交所審核並取得中國證券監督管理委員會同意注冊的批復、國家市場監督管理總局通過對本次交易涉及的經營者集中事項的審查等程序。

資料介紹，該筆交易總對價約為9.17億元，新大正的主要交易對象為中信資本旗下亞洲私募股權投資公司——信宸資本。根據交易方案，對價支付方式分為股份發行以及現金兩部分；完成交易後，信宸資本及其一致行動人北京信潤恒将持有新大正總計14.92%的股份，成為其第二大股東。

另外，業内首次出現典型的管理層收購（MBO）案例。

德信服務2月23日公告顯示，其核心運營主體德信盛全物業拟由員工持股平台德清凱思博以9691.24萬元進行增資，認購標的公司30%的股權，疊加2025年9月的首輪增資，交易完成後德清凱思博持股比例将升至34.9%。

需要指出的是，該員工持股平台，核心權益由德信服務執行董事唐俊傑、鄭鵬及常務副總裁劉義兵合計持有93.83%，管理層主導特征明顯。

根據公告，此次交易的意圖，一方面是實現核心管理層與骨幹員工持股綁定，建立長期激勵；另一方面是為德信盛全物業補充資本金與營運資金，支持智能化升級、機器人投入與全國化擴張，同時德信服務仍保持控股並表，兼顧激勵、資金與控制權穩定，推動業務長期發展。

多元路徑推進數字化轉型，以AI及機器人構建差異化能力

數字科技方面，物業及城市服務企業期内以技術落地與生态協同為核心，通過自主研發、股權收購、戰略合作等多元方式推進智慧化升級，聚焦智能裝備規模化應用、AI平台搭建與智慧化場景深度融合，同時兼顧綠色低碳與服務提質，強化資金投入與産業鏈資源整合。

1月末，建發物業宣布以1489萬收購廈門社區服務公司剩余25%的股權，核心標的廈門兆慧為一家智能社區服務的技術服務公司，主要從事軟件開發、信息繫統集成服務、信息技術咨詢服務及計算機、軟件及輔助設備批發等業務。

據悉，2025下半年以來，建發物業致力于構建“數據驅動+智能運營”的新型管理模式，即通過上線物業數倉與項目數據管理平台，實現項目數據全生命周期的精細化管控。試點項目遠程抄表繫統改造，完成能耗管理平台智能化升級，通過物聯網技術實現能耗數據實時監測與異常預警。擴大無人洗地機的覆蓋範圍，以自動化清潔設備提升作業效率，降低人力成本。

此次交易，将進一步增強建發物業在智慧社區領域的技術協同與服務能力，完善其數字化服務生态。

2月10日，綜合性城市服務運營商玉禾田宣布與藍思科技正式簽署戰略合作協議，計劃圍繞機器人産業生态共建展開深度合作，從技術研發到産業化落地，從市場拓展到資本協同，構建全鏈路合作體繫。

資料顯示，藍思科技是蘋果的重要供應商之一，2019年開始，先後在金屬件領域、3D曲面玻璃、車内顯示屏等領域發力，並涉足人形機器人等新興領域。2025年度，藍思科技全年人形機器人出貨超3000台，四足機器狗出貨突破1萬台，完成了從消費電子精密制造向機器人規模制造的産能轉移。

玉禾田則較早與智元機器人合作，涉足具身智能賽道。2025年3月，玉禾田成立深圳玉樹智能機器人有限公司，以聚焦智能裝備研發，積極推動集團内傳統環衛裝備向智能化轉型升級。據悉，2025年11月底，玉禾田在深圳發布多款機器人産品，其中就包括天禾T2交互服務機器人、靈玉L3具身機器人、嘯天D1 Ultra小型四足機器人三款具身機器人。

目前，AI和機器人在物業及城市服務場景中的重要性愈發凸顯，這既是企業突破傳統服務瓶頸、提升運營效率的核心抓手，也是優化服務體驗、構建差異化競争力的關鍵戰略選擇。

期内，綠城服務在2026開年會議上，明确将清潔機器人、智能安防從高端選配轉為新交付小區標配。這一戰略決策標志着物業機器人正從“試點探索”走向“規模化配套”。

此外，3月5日諾科達科技宣布附屬公司與萬物梁行簽署戰略合作協議，聚焦AI綜合解決方案在智慧物業場景的落地推廣。

根據公告，合作将分三個階段推進：第一階段，在無錫指定物業項目開展智能機器人試點部署與運營；第二階段，将合作擴展至萬物梁行無錫的更多項目；第三階段，将合作升級至集團層面，把服務推廣至萬物梁行全國乃至全球的更多項目。

随着機器人等智能設備在物業公司人機協同體繫與全域智能運營中的核心作用日益凸顯，未來，辦公樓、産業園區、城市公共空間等場景，将如同如今標配監控、電梯一樣，把智能保潔、安防、巡檢機器人納入必需的基礎配置。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。