2026年3月房地産市場分析報告 · 觀點指數

觀點指數 兩會再提“深化住房公積金制度改革”，有效釋放市場需求 時隔11年，深化住房公積金制度改革被再次寫入政府工作報告，標志政策從單純需求刺激轉向制度重構。旨在通過優化公積金使用機制（支持租購並舉、靈活就業人員繳存）降低購房成本。需求端政策呈現精細化特征，重點支持初婚初育及多子女家庭。同時，政策推動安全舒适綠色智慧的“好房子”建設，引導高品質供給創造新需求，並通過“房票”、以舊換新貼息（如南京給予貸款總額1%貼息）等組合拳打通置換鏈條。

LPR連續10個月保持不變，外部通脹制約降息空間 2026年3月1年期LPR為3.0%、5年期以上LPR為3.5%，已連續10個月未變。盡管央行強調實施适度寬松的貨币政策，但受外部局勢（如伊朗局勢、原油價格高位）引發的成本推動型通脹制約，全面降息空間受限。未來政策将呈現“總量平穩、結構定向”的特點。若市場修復不及預期，央行可能通過單獨下調5年期以上LPR加點或放寬房貸利率下限的方式進行結構性降息。

一線城市領跑價格築底，區域分化加劇下短期庫存去化初顯成效 2月一線城市新房價格環比降幅收窄，京滬止跌回穩（環比上漲0.2%），這也是京滬二手房價格自2025年3月以來首現環比上漲；二三線城市降幅亦收窄。庫存方面，2月末商品房待售面積增速回落1.5個百分點，3年以下待售面積下降1.6%。

開發投資延續承壓态勢，房企多元化債務重組加速風險出清 1-2月全國房地産開發投資9612億元，新開工、施工及竣工面積均延續承壓态勢，房企開工意願謹慎。資金面高度依賴銷售回款（定金及按揭占比44%），國内貸款占比偏低。風險出清加速：金融監管總局強調“保交房”白名單及新融資制度；優質房企獲融資支持，民營房企通過“發新還舊”、高折讓率債務置換（如花樣年最高折讓55%）、股權讓渡等手段進行多元化債務重組。

3月重點城市樓市成交集中放量，復蘇節奏持續加快 3 月前三周在政策托底、需求釋放、預期修復三重利好的疊加下，各重點城市新房與二手房市場均呈現不同程度的回暖态勢，剛需與改善型需求同步釋放，市場信心持續修復。不同城市因政策落地力度、市場供需結構的差異，呈現分化復蘇格局，核心城市市場韌性更為凸顯，未來随着優質房源持續入市，市場短期回暖的态勢有望延續。

質效優先錨定經營主線，房企聚焦高質量穩健增長 3月份頭部房企普遍錨定穩健發展基調，銷售收入實現平穩增長，資源布局進一步向高能級核心城市集中，聚焦有質量、可持續的業績增長，推動行業回歸居住本質，實現高質量發展。

兩會再提“深化住房公積金制度改革”，有效釋放市場需求

時隔11年，深化住房公積金制度改革被再次寫入政府工作報告，標志着房地産政策正從單純的需求刺激轉向制度重構與信心提振的深水區。報告明确提出“深化住房公積金制度改革”，将其作為2026年房地産工作的核心任務之一，旨在通過優化公積金使用機制（如支持租購並舉、靈活就業人員繳存等）來降低居民購房成本，從而有效提振市場信心。

在需求端，政策邏輯正從普惠性刺激向精細化、針對性扶持演變，初婚初育家庭與多子女家庭成為核心受益群體，深刻體現了“住房政策與人口生育政策”的協同發力。這種轉變不僅将住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”的任務中，更在地方實踐中得到了精準落實。

例如，四川南充市首次将結婚支持納入政策體繫，為首次結婚登記的夫妻提供貸款額度1%的财政貼息，並對生育二孩、三孩家庭給予最高15萬元的購房補貼，且補貼範圍覆蓋商業辦公用房和車位；杭州余杭區則通過直接給予新建商品住宅每套5萬元的補助來刺激消費。這些舉措表明，政策正試圖通過降低婚育成本，從源頭上激活剛性需求，並體現出“一類群體一策”的精細化特征。

與此同時，政府工作報告再提出有序推動安全舒适綠色智慧的“好房子”建設，旨在通過高品質供給創造新需求，化解存量風險。南京等城市在政策中明确提出面向青年人、養老人群推出适配土地，並指導改善型住房項目執行高標準設計導則，不限于新建住宅，還包括高質量推進城市更新、穩步實施城鎮老舊小區和城中村改造。通過推出好地塊、提升物業服務質量、建設綠色智慧住宅，政策意圖引導房企從價格競争轉向産品力競争，為改善性需求的釋放提供優質載體，進而促進“以舊換新”鏈條的良性循環。

值得注意的是，地方政府正靈活運用“房票”、以舊換新貼息及财政補貼等組合拳工具，試圖打通一二手房置換鏈條。南京市全面推行“人才房票”政策，精準匹配人才置業需求，並拓寬跨區安置房源，同時對年底前完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息，直接降低改善群體的置換成本。

LPR連續10個月保持不變，外部通脹制約降息空間

2026 年2 月我國人民币貸款增加 5.61萬億元，保持了較強的支撐力度，但住戶部門的融資需求仍顯疲軟。分部門來看，住戶部門貸款減少1942億元，其中短期貸款減少3596億元，中長期貸款增加1654億元，但環比上月來看減少1815億元，房地産市場的内生修復動能尚不穩固，需求端的信心恢復仍需時間。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2026年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續10個月保持不變。

結合3月18日央行黨委擴大會議的精神來看，央行強調将繼續實施适度寬松的貨币政策，並注重發揮增量與存量政策、貨币與财政政策的集成效應，以促進經濟穩定增長和物價合理回升。然而，政策寬松的空間正受到外部環境的制約，特别是伊朗局勢尚未明朗，若原油價格持續高位運行，可能形成強勁的成本推動型通脹，進而壓縮貨币政策的寬松區間。

因此，未來利率政策的演繹路徑将呈現出“總量平穩、結構定向”的特點。鑒于全面降息可能對匯率和整體利率體繫形成沖擊，其可能性正在降低；但為了支持房地産市場企穩，結構性降息仍有落地空間。

若後續房地産市場修復不及預期，央行有可能通過單獨下調5年期以上LPR加點，或進一步放寬房貸利率下限的方式，定向降低居民的購房成本。這種“非對稱”的降息操作既能精準發力于地産領域，又能避免調整1年期LPR對宏觀經濟造成不必要的擾動，從而在穩增長、穩物價與穩匯率之間尋求平衡。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市領跑價格築底，區域分化加劇下短期庫存去化初顯成效

從房價指數總體來看，商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。2月份一線城市商品銷售價格降幅呈現環比持平的态勢，二三線城市呈現收窄狀态。其中，北京繼上海之後2月份環比止跌。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅和上月持平。其中，北京、上海上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。從同比來看，與去年同期相比下降2.2%，其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。

其中京、滬、穗終結了環比下跌的态勢，釋放出核心城市資産價值的韌性信号；“領頭羊”效應顯著緩解了市場的悲觀情緒，帶動二三線城市環比降幅同步收窄。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降3.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點，同比下降4.0%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京和上海分别上漲0.3%和0.2%。這也是自2025年3月以來京滬二手房價格首次環比上漲。廣州和深圳分别下降0.5%和0.4%。

從同比來看，與去年同期相比下降7.6%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

而從同比角度來看，二線城市二手住宅銷售價格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，2026年1-2月份，新建商品房銷售面積9293萬平方米，新建商品房銷售額8186億元。

庫存去化出現積極信号，2月末，商品房待售面積79998萬平方米，同比增長0.1%，增速比2025年末回落1.5個百分點。其中，待售3年以下面積60616萬平方米，下降1.6%。

分地區看，東部地區銷售額以4678億元居首；西部地區銷售額1698億元，中部地區1656億元；東北地區154億元。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資延續承壓态勢，房企多元化債務重組加速風險出清

2026年1—2月份，房地産開發投資及供給端指標延續了此前的承壓态勢，市場供給側的擴張動力依然不足。 在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到9612億元，其中，住宅投資完成7282億元。

2026年2月份，房屋新開工面積累計為5084萬平方米，施工面積累計535372萬平方米，竣工面積累計6320萬平方米，在市場信心尚未完全修復的背景下，房企的開工意願和施工進度仍較為謹慎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在資金層面，銷售端的邊際回暖成為緩解房企資金壓力的關鍵變量。1—2月房地産開發企業到位資金總額為13047億元，其中定金及預收款與個人按揭貸款合計占比高達44%（分别為3589億元和1128億元），這意味着近半數的資金來源依賴于銷售回款，年初銷售市場的溫和復蘇為房企提供了寶貴的流動性支持。

然而，房企的内生造血能力依然脆弱，國内貸款僅為2570億元，占比偏低，而自籌資金達4939億元，占比約37.9%。反映出房企仍需高度依賴自有資金及股東借款來維持運營。考慮到當前資金使用效率及高昂的償債壓力，這種以“銷售回款”和“自籌”為主的資金結構雖能解燃眉之急，但若後續銷售去化放緩，房企的資金鏈安全仍将面臨嚴峻的考驗。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

3月16日，國家金融監督管理總局黨委擴大會議釋放出強烈的“防風險”信号，強調進一步發揮“保交房”白名單制度作用，並加快建立與房地産發展新模式相适應的融資制度。這一政策導向旨在通過精準的融資支持，切斷項目層面的風險傳染，為行業築牢安全底線。在此背景下，房企的融資行為呈現出“總量波動、結構分化”的特征。

2026年1-2月地産債累計發行量同比減少18.39%，顯示行業整體融資規模仍在收縮，但優質房企如華潤置地仍能獲得10億港元的定期貸款融資，表明金融資源正向頭部企業集中。與此同時，新城發展通過“發新還舊”組合優化債務結構，其子公司新城環球有限公司已完成對FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的現金購買要約，這筆資金的來源是前一日，新城環球于3月10日在新加坡證券交易所完成總額為3.55億美元的年息11.8%、2029年到期的無抵押固定利率債券發行，相關債券已上市。

通過“發新還舊”組合拳優化債務結構，不僅完成了對原有美元債的現金購買要約，還設置了“優先接納權”條款引導債權人參與，並積極推進廣發新城吾悅商業不動産REIT項目，試圖通過資産證券化開辟新的融資渠道。

中國金茂在業績會上表示，公司全年新增融資平均成本降至2.75%，較2024年底明顯下降，融資成本保持行業低水平，低融資成本的開發貸及經營貸占比提升至約50%，

招商蛇口年内完成120億元存量永續債清零，落地經營性物業貸款141億元，2025年新增公開市場融資179.4億元，年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP。

在民營房企陣營，債務重組已進入實質性攻堅階段，各家企業根據自身資産狀況采取了差異化的化債方案。花樣年控股通過的46.55億美元境外債重組方案提供了“現金+短期票據+強制可轉債+股權”的三選項菜單，最高折讓率達55%，以高成本換取債務削減和以時間換空間；路勁基建則采取了更為徹底的股權讓渡方式，通過“新選計劃”讓債權人持有項目公司70%的股權，並提供本金減免52.5%的中期債券或現金選擇，雖争取到了清盤呈請延期至6月8日，但也反映出其流動性壓力的嚴峻性。

在行業深度調整期，房企正通過高折讓率的債務置換、資産證券化以及項目層面的股權合作等多元化手段進行自救，盡管過程痛苦且伴随着顯著的資産貶值，但有助于逐步化解存量風險，為後續市場企穩掃清障礙。

3月重點城市樓市成交集中放量，復蘇節奏持續加快

觀點指數監測的6個重點城市3月前三周迎來成交集中放量，商品住宅累計成交1.88萬套、213.39萬平方米，分别環比回升95.68%、88.41%，年内已累計成交5.25萬套、611.87萬平方米，市場復蘇節奏持續加快，且二手房市場活躍度全面跑赢新房，置換鏈條高效流轉成為本輪回暖的核心特征。

北京3月前三周商品住宅成交1857套、22.62萬平方米，成交面積環比大幅回升99.87%；二手房市場表現尤為穩健，成交13080套、114.27萬平方米，套數、面積環比分别回升127%、121.23%，成交套均面積穩定在87平方米左右，剛需與改善需求同步釋放，市場韌性凸顯。

受滬七條新政精準刺激，上海市場回暖勢能領跑重點城市，活躍度持續升溫。3月前三周商品住宅成交6452套、61.95萬平方米，套數、面積環比分别回升89.49%、85.26%；二手房成交熱度遠超新房，累計成交2.23萬套、176.23萬平方米，環比漲幅高達168.49%、157.01%，成交套均面積穩定在78平方米左右，政策降門檻、提額度紅利快速落地，剛需置換需求集中釋放。

廣州新房成交反彈力度突出，3月前三周商品住宅成交4312 套、47.69萬平方米，套數、面積環比分别回升172.22%、165.61%，漲幅居六城首位；二手房網簽4225 套、40.25萬平方米，環比小幅回升16.97%、8.90%，成交套均面積穩定在96平方米左右，新房供應放量帶動成交修復，二手房穩步補漲。

深圳市場回暖信号清晰顯現，3月前三周商品住宅成交971套、10.86萬平方米，套數、面積環比分别回升53.40%、45.97%；二手房成交彈性更強，累計成交3545 套、34.18萬平方米，環比同步回升105.27%，成交套均面積約96平方米，市場信心逐步修復，剛需入市節奏加快。

杭州樓市成交放量顯著，3月前三周商品住宅成交1204套、18.18萬平方米，套數、面積環比分别回升122.55%、95.14%；二手房成交熱度遠超新房，累計成交3346 套、33.41萬平方米，環比大漲185.01%、171.14%，成交套均面積穩定在99平方米左右，改善置換需求成為市場的主力。

成都是重點城市中成交規模較高的城市，3月前三周商品住宅成交4043套、52.10萬平方米，套數、面積環比分别回升56.95%、54.17%；二手房成交保持高位運行，累計成交1.63萬套、153.74萬平方米，環比回升105.30%、109.62%，成交套均面積穩定在94平方米左右，剛需底盤穩固，新房二手房雙向共振回暖。

整體來看，重點城市3月樓市量能全面回升，在政策托底、需求釋放、預期修復三重利好的疊加刺激下，二手房領漲特征鮮明，不同城市因政策力度、供需結構差異呈現分化復蘇格局，核心城市市場韌性更強，随着優質房源持續入市，短期回暖态勢有望延續。

質效優先錨定經營主線，房企聚焦高質量穩健增長

大力推動“好房子”建設，本質上是通過住房領域供給側結構性改革引導、創造和匹配市場需求。2026年政府工作報告再次提及“好房子”建設，核心目標正是以高品質住房供給激活新增改善需求，同時穩妥化解行業存量風險，推動房地産行業從規模擴張向質量效益型增長深度轉型。

從2026年樣本企業的銷售表現來看，2026年3月100家樣本企業累計實現權益銷售金額3890.49億元，權益銷售金額超過100億元的企業有9家。全口徑銷售金額合計5530.29億元，3月均價1.91萬元/平方米。

中國海外發展、保利發展、和華潤置地權益銷售金額分别錄得467.36億元、407億元以及311.5億元。招商蛇口和建發房産緊随其後，為211億元、192.2億元。

保利發展、中國海外發展、華潤置地全口徑銷售金額分别錄得517億元、508億元以及441億元，綠城中國和招商蛇口緊随其後為386億元、333.4億元。

銷售門檻值方面，3月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為107億元、28.5億元和15.1億元。

3月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為150億元、37億元和20.5億元。

高品質改善項目成為市場成交的核心支撐，核心城市高端改善需求展現出強勁韌性。其中，中海・安瀾北京項目地處海澱三山五園與中關村科創核心區，兼具深厚的文脈底蘊與高價值産業配套，項目打造 1.6 容積率純低密洋房疊拼社區，是海澱北五環標杆性高端改善項目；截至目前，該項目12套成交房源均價達約13.87萬元/平方米，套均成交面積211.5平方米，核心地段高品質産品的市場認可度持續凸顯。

區域市場層面，重點城市優質項目同樣取得亮眼的銷售表現：廈門中交文瀾天玥項目通過立體綠化與垂直庭院設計，貫徹“第四代住宅”概念。2月實現銷售金額3.89億元，銷售面積1.47萬平方米；定位高端改善型的昆明邦泰・觀雲（二期）項目 推出了“立體懸浮會所”，並設有會所、園林及花園社區等設施，2月實現銷售金額2.15億元，銷售面積1.39萬平方米。

營銷端，頭部房企積極創新線上線下融合模式，搶抓節點窗口期實現業績突破。保利發展披露，2026年春節期間，旗下全國標杆項目全面推出“春節不打烊”活動，通過線上線下聯動開展全域營銷推廣；其中線上投放累計曝光8671萬次，累計獲客超1.5萬組，線上渠道成功成交89套，成交金額達3.54億元，數字化營銷效能得到充分釋放。

順應改善型居住需求升級的趨勢，房企持續加碼産品力建設，通過跨界科技合作打造智慧人居新場景，夯實高端産品核心競争力。象嶼地産與華為正式簽署戰略合作協議，雙方将基于象嶼地産在高端住宅領域的開發與多元化服務能力，依托華為鴻蒙“1+3+N”全屋智能架構，全面推進智慧空間在地産建設項目中的規模化落地。

據了解，該全屋智能繫統打通了聲光環境、家電聯動、網絡通訊、安全防護等十大子繫統，構建起全場景、可擴展的智慧生活體繫；住戶可通過極簡UX中控屏幕實現全屋一鍵調度，支持自定義超級桌面，打造個性化全屋智控體驗。資料顯示，華為鴻蒙智家已接入超3000家品牌伙伴，覆蓋100余類智能家居設備品類。本次合作落地後，雙方将通過強強聯合，充分發揮場景運營與前沿科技的雙重領先優勢，共建高端智慧人居新生态。目前，雙方戰略合作已以上海為核心，在象嶼地産“上海天譽蘭香”“上海天宸雅頌”、“上海蘇河琹廬”等多個重點高端項目中實現規模化落地，精準覆蓋改善型及高端客群。

在行業發展邏輯深度重構的背景下，頭部房企在2025年度業績發布會上，明确了2026年 “穩規模、提質效、聚焦核心城市”的發展主線，銷售目標整體保持穩健，戰略布局持續向高能級城市集中。其中，招商蛇口明确，2026年全口徑銷售目標與2025年基本持平，資源将高度聚焦核心一線城市及強二線城市的核心闆塊，堅持不盲目追求規模擴張，聚焦有質量、有回款的銷售增長。

中國金茂表示，當前房地産市場仍處于築底階段，但結構性機會依然突出，對于具備優秀産品力的企業而言，機會大于挑戰；2026年公司銷售規模将保持穩中有升的态勢，投資與銷售布局将進一步向高能級城市與優質項目集中，持續夯實企業長期發展的核心競争力。

整體來看，以“好房子”建設為核心的改革，正持續推動房地産行業回歸居住本質，從規模驅動向質量效益驅動深度轉型。房企通過聚焦高能級核心城市、升級産品力、創新營銷模式、錨定穩健經營，持續精準匹配市場改善型住房需求，最終實現行業高質量發展與企業長期價值提升的雙向統一。

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