供給加碼 | 2026年4月住房租賃發展報告

觀點指數 存量盤活提速，3月50城租金弱修復 中央及地方層面圍繞政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障、管理規範等多維度密集出台新規並召開專題會議，旨在通過繫統性政策組合拳，推動住房租賃市場向高質量、可持續的發展階段轉型。重點城市租金表現上，2026年3月重點50城住宅租金表現為弱修復，租金下行壓力未得到有效緩解，整體表現不及傳統租賃旺季預期。單月50城租金均值環比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延續2月的階段性反彈走勢，同比壓力持續加劇，單月同比跌幅擴大至8.68%。

企業收入規模層級分明，住房租賃中小品牌多賽道競逐 7家樣本企業2025年合計收入約95.86億元，從數據來看，主流房企繫長租公寓品牌的營收表現為規模梯隊固化、增速兩極分化的特點。萬科泊寓、龍湖冠寓繼續穩居第一梯隊，2025年收入分别為36.66億元和24.8億元，合計占7家企業總收入的超60%。本期住房租賃市場中小品牌/新品牌活躍度持續走高，國資主導保租房規模化供給的格局持續強化，成為市場穩定器，同時市場化新銳品牌依托細分定位、存量盤活與輕資産模式實現突圍。

壹間槟榔園十四年叠代煥新，供給力度顯著加碼 壹間槟榔園項目已完成第五批次改造，改造房源占比65%。改造樓棟的出租率從86%提升至97%，平均租金單價提升至151元/平方米/月。從數據來看，通過硬件升級與産品叠代，老舊資産不僅能擺脫折舊貶值的宿命，還能實現租金溢價與資産增值的逆生長。在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目20個，涵蓋12家主流品牌、10座重點城市，合計新增房間數超10570套。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均實現明顯提升，供給力度顯著加碼。

金融工具矩陣日趨成熟，擴募與運營修復成增長引擎 本期住房租賃資本市場動作密集，從新REITs獲批、擴募推進、新項目啟動到持有型ABS挂牌等，行業資本化進程持續加速。2025年，8只REITs年度收入合計7.10億元，淨利潤合計1.97億元。與上年同期相比，在具備可比數據的産品中，除華夏基金華潤有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均實現同比增長，漲幅區間在2.05%至45.07%。從基金年度業績來看，擴募已成為REITs實現規模跨越式增長的關鍵路徑，但也可能因新資産整合帶來短期盈利波動。

市場綜述

存量盤活提速，3月50城租金弱修復

據觀點指數監測，本報告期内，中央及地方層面圍繞政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障、管理規範等多維度密集出台新規並召開專題會議，旨在通過繫統性政策組合拳，推動住房租賃市場向高質量、可持續的發展階段轉型。

财政部在《2025年中國财政政策執行情況報告》中再次明确，将落實專項債券支持收購存量商品房用作保障性住房相關政策，為各地盤活存量資産提供關鍵資金保障，推動頂層導向轉化為可落地的金融支撐工具。

數據來源：觀點指數不完全統計

地方層面，珠海、昆明、鄭州等城市相繼發布管理辦法與市場穩定相關通知，其中珠海搭建起保租房全流程管理體繫，昆明進一步規範公租房運營管理。與此同時，浙江明确構建“公租房+保障性租賃住房+配售型保障房”三位一體的住房保障體繫，以頂層設計完善保障房供給結構，實現對不同群體的分層分類精準保障。

管理規範方面，北京多部門聯合開展整治行動，嚴厲打擊“黑中介”並清理違規租賃信息。煙台、西安則完善公租房與住房租賃市場管理辦法，從準入、運營到監管形成全鏈條制度約束，切實維護租客與房東的合法權益。

觀點指數注意到，收購存量商品房、非居住用房改建租賃住房、舊房置換等模式，已成為當前保障性租賃住房房源籌集的重要路徑。

期内，深圳、珠海出台既有非居住建築功能轉換、存量房改建保租房相關實施規則，三亞啟動人才房與保租房房源征集工作，通過改建+市場化歸集模式快速擴充保障房供給。

存量盤活實踐迎來實質性進展。3月31日，上海市靜安區正式簽約全國首例“住房收購置換”項目。在該模式下，居民分别與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房開發企業簽訂購房合同，實現“舊房收儲、新房置換”。

據悉，靜安區保障房公司将收購房源統一改造後，納入保障性租賃住房房源庫，定向服務新市民、青年人的安居需求。

當前，存量盤活已從政策引導進入規模化、模式化的落地階段，以上海為代表的創新實踐，進一步豐富了保租房籌集的工具箱

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年3月重點50城住宅租金市場表現為弱修復态勢，租金下行壓力未得到有效緩解，整體表現不及傳統租賃旺季預期。

單月50城租金均值環比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延續2月的階段性反彈走勢，同比壓力持續加劇，單月同比跌幅擴大至8.68%。

一線城市租金均值由漲轉跌，環比下跌2.37%至78.25元/平方米/月，其中上海是一線城市中唯一實現租金環比正增長的城市，單月環比上漲2.77%，北京、廣州、深圳三城租金均出現不同程度的環比下跌。

具體來看，超半數城市住宅租金仍處于調整通道，市場弱修復特征明顯。單月50城租金環比變動區間介于-8.35%至4.89%之間，其中58%的城市租金出現環比下跌，環比下跌城市占比較前期有所減少，市場仍處于弱修復階段。同比維度則延續深度調整格局，租金同比變動區間為-30.33%至2.62%，86%的城市租金同比出現下滑。

結合當前市場數據及供需格局，觀點指數判斷2026年二季度租金或将表現為平穩偏弱、分化延續的态勢。4-5月租賃需求逐步回落，6月畢業季将為市場帶來階段性小幅需求支撐，但支撐力度有限，難以改變整體市場偏弱的格局。預計二季度50城租金環比将在±0.5%以内的窄幅波動，同比仍維持負增長，跌幅預計在5%-8%之間。

城市分化格局将進一步擴大。其中，一線城市及蘇州、重慶、杭州、成都等産業基礎紮實、人口流入穩定的強二線城市，憑借堅實的需求支撐，租金将繼續保持企穩或出現小幅回升。而當前租金壓力較大、需求復蘇乏力的城市，租金仍将承壓，跌幅可能收窄，但難以實現同比轉正。

長期來看，随着租賃市場供給放量節奏放緩、租賃需求逐步恢復，以及行業低效供給逐步出清，住宅租金有望逐步觸底企穩，進入溫和修復的階段。但綜合供需兩端來看，租金大幅上漲的概率較低，未來行業将進入理性平穩、小幅波動的新常态，租金走勢将更貼合市場供需的基本面。

企業運營

企業收入規模層級分明，住房租賃中小品牌多賽道競逐

企業經營層面，3月下旬，不少企業披露了2025年全年的業績。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

數據顯示，主流房企繫長租公寓品牌營收表現為規模梯隊固化、增速兩極分化的特點。上圖所列示的7家樣本企業合計收入約95.86億元，行業馬太效應顯著。

其中萬科泊寓、龍湖冠寓繼續穩居第一梯隊，2025年收入分别為36.66億元和24.8億元，合計占7家企業總收入的比例超過60%。

但兩者年度收入同比均出現微跌，這也表明在市場租金下行或持平的壓力下，龐大的體量使得調租難度增加，營收增長進入平台期。

第二梯隊以招商伊敦公寓、城投寬庭、華潤有巢等央企與地方國企為核心，全年營收集中在6億-14億元區間。雖然這部分企業短期内難以撼動頭部的規模優勢，但在行業調整期展現出較強的抗風險能力。其中招商伊敦公寓和華潤有巢年度收入同比均實現了兩位數的增長，前者漲幅為13.45%，後者為10%，正在逐步縮小與頭部的差距。

全年創收5億元以下的以中海長租公寓、金地草莓社區、甯巢公寓等為代表，規模較小但增速亮眼，其中中海長租公寓以29.63%的同比增長成為年度收入增幅最大的企業。另外，截至2025年末，安居甯巢公司合並資産總額約23.3億元，並争取2026年年度的營業收入突破2億元。

出租率方面，萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、甯巢公寓等企業的成熟期項目，出租率均達到95%及以上，招商伊敦公寓、城投寬庭、金地草莓社區、中海長租公寓等的成熟期項目，出租率均超90%，企業的運營底盤保持穩固。

從數據來看，頭部企業雖遭遇增長瓶頸，但市場主導地位依舊穩固，同時以招商伊敦公寓、華潤有巢、城投寬庭等為代表的國企/央企表現突出，行業資源進一步向房企繫、國資等頭部集中，市場集中度持續提升，行業分化格局進一步深化。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期住房租賃市場中小品牌/新品牌活躍度持續走高，國資主導保租房規模化供給的格局持續強化，成為市場的穩定器，同時市場化新銳品牌依托細分定位、存量盤活與輕資産模式，實現突圍。

從參與主體來看，地方國資仍是住房租賃供給的中堅力量。期内西安安居集團旗下安居·樂築（文藝路店）等7個保租房項目、保定國控集團旗下4個項目（豪璟園、周正家園、華潤佳苑和築台園，合計426套）、交子菁寓等多個保租房項目同步開啟對外配租。

同期深圳安居集團、宜昌城發集團、廣州國資管理集團、合肥軌道交通、佛山建發集團、深圳機場等多個地方國資企業均有新項目亮相。其中近日亮相的新嶼公寓海珠康樂村店是廣州國資管理集團旗下首個分散式長租公寓項目。

另外，深圳機場安翼嘉寓保障性租賃住房項目，目前包含T3站前公寓及深圳機場教育基地公寓兩部分，總建築面積超10萬平方米，共提供超2300套房源，包括開間、一房一廳等5種戶型，聚焦區域航空、臨空等相關産業從業者及周邊企事業單位人員的安居需求。其中安翼嘉寓T3站前公寓由市屬國企深圳機場集團提供核心資産，航空城公司負責整體運營。

市場化中小品牌/新品牌則展現出靈活高效的擴張節奏，聚焦企業員工住宿、存量盤活、輕資産運營等。其中途羚公寓表現尤為突出，同步在廣州、北京、杭州、南京四城落地標杆項目，實現一線與強二線核心城市同步規模化開業。這四個項目均由存量物業輕量化改造而成，提供單人間至六人間等多種房型，並配備健身房、共享廚房、影音室等公共設施。

據觀點指數了解，途羚公寓‌是‌錦江酒店（中國區）‌于‌2024年9月‌正式推出的首個企業公寓品牌。

久婵物聯攜手星遠控股打造的甯波前灣新區星捷服務公寓正式開業，以酒店式服務切入中高端租住市場，該項目由原雅詩閣閑置資産改造升級而來。

城市布局上，本期中小品牌新亮相項目集中于一線、新一線以及強二線城市。依托人口流入、産業集聚與租賃需求的優勢，核心城市的集中度較高。

同時，供給規模表現為兩極分化。國資品牌以保租房為主，單項目規模普遍超500套，千套級項目頻現。市場化品牌以100-300套的中小體量為主，重點打造“小而精”的租住項目。

産品發展

壹間槟榔園十四年叠代煥新，供給力度顯著加碼

項目層面，本期報告選取壹間槟榔園為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

壹間槟榔園是招商蛇口旗下首個亮相的“壹間”公寓項目。2012年4月，招商蛇口将原槟榔園職工宿舍改造升級，推出1300多套房源，完成了從藍領宿舍到青年白領公寓的初步轉型。

運營至第十個年頭，為應對市場需求變化，管理方招商伊敦公寓于2022年6月啟動了為期數月的全面煥新。此次改造涵蓋公區品質升級、硬裝標準提升、軟裝煥新以及全套家電更新，並針對性推出39平方米一房一廳與ins風大開間等适配新品戶型。煥新後的項目開業當日出租率即超62%，其中一房一廳戶型實現滿租。

截至目前，項目已完成第五批次改造，改造房源占比達65%。改造樓棟的出租率從86%提升至97%，平均租金單價提升至151元/平方米/月。

從數據來看，通過硬件升級與産品叠代，老舊資産不僅能擺脫折舊貶值的宿命，還能實現租金溢價與資産增值的逆生長。

此外，招商伊敦旗下服務式公寓泰格壹棠也同步完成了改造煥新。2025年内，該項目爬坡入住率達到87.7%，進一步驗證了高品質、個性化租賃産品在當前市場中的強勁需求。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目20個，涵蓋12家主流品牌、10座重點城市，合計新增房間數超10570套。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均實現明顯提升，供給力度顯著加碼。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，開業項目聚焦核心城市群及重點二線城市，區域布局與人口流入、産業集聚高度匹配。其中，廣州及武漢各有3個項目開業，上海、杭州及成都各有2個。值得注意的是，得益于地方保租房政策的持續推動，本期二線重點城市開業項目占比有所提升，住房租賃企業逐步向人口導入量大、租賃需求旺盛的二線城市下沉，進一步拓寬市場的覆蓋範圍。

從品牌布局來看，開業主體呈現多元化特征，國企/央企繫品牌與民營頭部品牌協同發力，成為供給增長的核心支撐。

本期萬科泊寓表現最為活躍，在杭州、濟南、蘇州、昆明、武漢五座核心城市同步推出5個新項目，新增房間數合計2781套，憑借規模化布局持續鞏固市場地位。此次集中布局推出的項目在城市布局上緊扣産業集聚與人口流入趨勢，同時在合作模式上與地方國資深度綁定。舉例來說，武漢交投·泊寓·花山河點是由湖北交投集團與泊寓聯合打造，杭州沁賢里·泊寓|大學城北店作為錢塘建投自持的人才租賃項目，引入泊寓進行專業運營等。

這種“國資+專業運營”的合作模式，已成為住房租賃行業的主流發展路徑，既符合國企參與保障性租賃住房建設運營的政策導向，又為專業租賃機構拓展輕資産運營業務提供了發展空間。

招商伊敦公寓、華潤有巢等央企繫品牌穩步擴張，分别新增2個、1個項目，其中招商伊敦公寓合肥高新社區項目總建築面積約12.69萬平方米，規劃9棟租賃住宅，共計2734套房源，成為本期新增房間數最多的項目。

雅詩閣作為高端服務式公寓代表，新增3個項目，覆蓋武漢、廈門兩座城市，進一步完善高端租賃市場的布局。此外，地方國企（鄭州城發安居、安居甯巢）、民營品牌（碧家公寓、方隅公寓、微領地）均有新項目落地。

從項目體量來看，本期新增項目大小體量兼具，其中千套級及以上大型項目有4個，包括招商伊敦合肥高新社區2734套、微領地上海新虹橋湖畔社區2206套、華潤有巢成都悅湖天驕店1245套以及泊寓濟南北宸之光店1030套，合計新增房間數達7215套。

投融資與資本市場

金融工具矩陣日趨成熟，擴募與運營修復成為增長引擎

資本金融層面，本期住房租賃資本市場動作密集，從新REITs獲批、擴募推進、新項目啟動到持有型ABS挂牌等，行業資本化進程持續加速。

數據來源：觀點指數不完全統計

3月30日，太保資産-新黃浦築夢城保租房ABS成功挂牌，發行規模11.94億元並獲機構超募。作為上交所第二單保租房持有型不動産ABS，有效填補了公募REITs之外的融資渠道，同時為未達REITs發行標準的優質項目提供了資産退出思路。

租賃住房REITs市場再添新軍。中航北京昌保租賃住房REIT已于3月23日獲證監會準予注冊，並于3月30日正式确定發售價格為2.317元/份，拟募集4億份，底層資産為北京昌平區未來科學城成熟運營的1394套人才公租房。基金已于2026年4月8日正式在深交所挂牌交易，成為北京第二只租賃住房REIT。

國泰海通中國建築租賃住房REIT于2026年4月15日正式向上交所提交申報，為‌全市場首單市場化租賃住房公募REITs‌，區别于已發行的REITs産品，該項目‌不依賴政府補貼‌，租金收益完全由市場供需決定，對運營管理能力、租戶穩定性與資産估值模型提出更高的要求。

與此同時，濟南城發集團啟動REITs招標，明确0.25%的管理費率，租賃住房REITs的儲備梯隊正從一線向強二線城市下沉，市場供給主體與覆蓋區域持續擴容。

已上市REITs持續通過擴募做大做強。期内中金廈門安居REIT獲批定向增發，拟購入廈門島内2689套保租房資産，成為全國第三單完成擴募的租賃住房REITs，進一步夯實了資産規模。

與此同時，期内招商基金蛇口租賃住房REIT啟動擴募，拟購入項目為“壹棧·山前”項目，房屋建築面積約9.87萬平方米，包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、6棟、7棟和8棟公共租賃住房（高級人才公寓）（不含配套商業）。

綜合來看，當前住房租賃資本市場已進入高質量發展新階段。REITs新發與擴募雙輪發力，疊加ABS的協同互補，工具矩陣日益豐富。

公募REITs層面，3月下旬，8只已上市租賃住房REITs集中披露2025年全年業績。從數據來看，闆塊業績整體保持穩健，但内部表現分化加劇。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

注：招商基金蛇口租賃住房REIT 2025年為首個完整運營年度

2025年，8只REITs年度收入合計7.10億元，淨利潤合計1.97億元。

與上年同期相比，在具備可比數據的産品中，除華夏基金華潤有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均實現同比增長，漲幅區間在2.05%至45.07%，匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT因無上年同期數據（下同），未納入同比對比。

其中，華夏北京保障房REIT受益于2025年擴募資産並表，新增房源帶來顯著收入增長，同比增幅領跑市場。

淨利潤端整體表現優于上年。在有可比數據的産品中，除紅土創新深圳安居REIT同比下滑6.69%外，其余4只均實現不同程度的上漲，漲幅介于4.9%至35.34%。華夏北京保障房REIT與華夏基金華潤有巢REIT表現突出，分别達到35.34%和18.57%，均實現兩位數以上的提升。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是全年唯一虧損的産品，年度淨利潤為‌-1667.81萬元。核心矛盾在于高折舊成本與租金增長受限的長期錯配。底層資産菁英公寓按48年封閉期直線計提折舊，2025年折舊額高達2079.93萬元，直接吞噬了利潤。

從個體表現來看，收入端規模梯隊明顯。其中國泰海通城投寬庭保租房REIT以1.84億元的收入規模位居首位，依托上海區域多項目成熟運營，規模優勢與盈利水平均領跑行業，淨利潤同樣位列第一。

截至期末，8只REITs基金總資産合計146.80億元，規模格局與收入表現基本一致，其中華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT因年内擴募，資産規模均突破20億元。

可供分配金額方面整體保持穩健，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT位居前列，産品年化分派率分布在1.8%-3.7%區間，分紅基礎紮實、确定性較強。

基金份額淨值分布在2.34元至3.02元之間，其中國泰海通城投寬庭REIT以3.0206元居首，華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT則相對偏低。

從基金年度業績來看，擴募已成為REITs實現規模跨越式增長的關鍵路徑，但也可能因新資産整合帶來短期盈利波動。

随着租賃住房REITs申報範圍全面放開，預計2026年将有更多市場化項目登陸資本市場，行業規模與覆蓋區域持續擴大。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年4月16日當日，8只租賃住房REITs均實現正收益，漲跌幅介于0.14%-1.53%，市場情緒偏暖，交易活躍度回升。

近一月8只産品7漲1跌，整體漲幅區間為-0.25%至+4.27%，市場迎來明顯修復，華夏北京保障房REIT以+4.27%領跑。

近三月及近半年分化加劇，均呈現漲跌各半的格局。今年以來，招商基金招商蛇口租賃住房REIT以4.65%的漲幅領跑，表現較為穩健。

從數據來看，租賃住房REITs二級市場在經歷了第一季度的普遍回調後，市場在4月中旬出現普漲，投資者信心有所恢復。

長期表現上，所有産品自上市以來均實現了超過30%的累計漲幅，核心邏輯在于保租房需求剛性、運營穩健、現金流穩定以及抗周期屬性突出等。

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