效益優先 | 2026年1-4月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 3月累計新增土地建面1229.12萬平方米，同比下降33.11% 華潤置地、越秀地産、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為134.61萬平方米、92.43萬平方米、56.03萬平方米，處于領先位置。從權益拿地金額來看，1-3月土地投資力度最大的企業為越秀地産、保利發展控股、華潤置地、中國金茂、綠城中國，權益拓儲金額分别為270.69億元、121.36億元、77.89億元、47.55億元、38.12億元。

房企恪守安全底線，土地投資轉向利潤主導 土地投資端，頭部房企資源集聚，前十企業基本占據新增土儲規模的五成。企業投資已從要規模轉向要質量、要利潤。房企更傾向于競拍那些“地貨比”（地價占售價比例）合理、且周邊一二手房價格倒挂明顯的地塊。

供應土地規劃建面環比上升，供應結構明顯優化 3月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地267宗，供應土地規劃建築面積1481.11萬平方米，供應土地起始樓面價5587元每平方米，環比上升19.97%。城市年度供應計劃均呈現收縮态勢，供應結構明顯優化，核心區地塊供應量增加。優質地塊的出讓，較大地提振了市場信心。

優質資源價格重塑，土地成交局部升溫 一二三線城市成交住宅用地266宗，成交土地規劃建築面積1459.77萬平方米，環比上升53.82%。核心區成交樓面均價同比呈現結構性上漲。但更多成交地塊多以底價成交，市場分化明顯。因此，核心區地塊成交火熱並不代表土地市場整體升溫，而是優質資源價格重塑的結果。

重點城市成交分化，核心項目熱度居高不下 重點城市成交分化、核心項目高熱。如期内北京四宗宅地均以底價成交，而杭州余杭區襄七房單元地塊則以高溢價出讓。市場分化從“城市間分化”深化為“城市内部分化”。企業投資進一步向“确定性”集聚，資金優先配置于核心城市、核心闆塊、優質地塊。

企業表現

3月累計新增土地建面1229.12萬平方米，同比下降33.11%

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-3月新增土地建築面積1229.12萬平方米，同比下降33.11%。

數據來源：觀點指數整理

其中，華潤置地、越秀地産、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為134.61萬平方米、92.43萬平方米、56.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-3月土地投資力度最大的企業為越秀地産、保利發展控股、華潤置地、中國金茂、綠城中國，權益拓儲金額分别為270.69億元、121.36億元、77.89億元、47.55億元、38.12億元。

從新增貨值來看，1-3月土地新增貨值最多的企業為越秀地産、華潤置地、保利發展控股、中國金茂、甯波甬鄞開投，新增貨值分别為664.46億元、260.73億元、17241億元、108.87億元、104.46億元。

房企恪守安全底線，土地投資轉向利潤主導

近期，房企公布其2025年業績，從中可以窺見過去一年房企在土地投資方面的成果。此外，還能了解到房企新一年對“面粉”的計劃。

據觀點指數觀察，頭部資源聚集的效應進一步放大，前十企業基本占據新增土儲規模的五成左右。

中國海外發展在業績會上表示，企業将繼續聚焦安全性、确定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結構性機會。2025年中海地産共獲取35幅地塊，新增土儲總建面499萬平方米，權益建面445萬平方米，總購地金額1186.9億元，權益購地金額924.2億元，新增購地金額保持行業第一。其中，香港及北上廣深五個城市權益購地金額占比約為73.9%。

華潤置地預計，2026年土地市場結構性分化的态勢仍将延續，土地供應将進一步向核心城市的核心區域集中。核心城市優質地塊的供應有望維持合理規模。2026年可售資源4500億元，其中一二線城市占比約92%。2025年公司通過專項債收儲、股權退出、土地置換、上蓋物業調整等多元化方式推進土儲換倉，全年盤活土儲約250億元，顯著改善了公司的資源結構。

招商蛇口截止2025年的土地儲備為2200萬平方米。其土地投資原則是保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選。新拿地更聚焦于項目的周轉速度和收益的兌現。招商蛇口2026年可售貨值約3400億元，核心城市“6+10”占比81%，“強心30城”占比94%。

綠城中國2025年新增50個項目，可售貨值1355億元，一二線城市貨值占比86%。2026年初步拿地目標是約1000億元貨值。以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現金流與利潤，不片面追求單一維度指標。在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市優質地塊的結構性機會。

越秀地産2026年的拿地預算為300億元，與2025年的持平，将主要投向北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。2025年的權益投資額244億元（預算300億元），核心六城投資占比96.3%。2025年末總土地儲備1855萬平方米，一二線城市占比94.4%。

觀點指數認為，頭部企業追求高能級城市核心地塊以加快項目的周轉速度。企業以去化流速為導向，以安全為底線的審慎投資理念，将繼續貫穿未來的投資決策。

此外，觀點指數還觀察到，企業投資已從要規模轉向要質量、要利潤。房企更傾向于競拍那些“地貨比”（地價占售價比例）合理、且周邊一二手房價格倒挂明顯的地塊。例如，成都高新區部分地塊，因周邊二手房價格堅挺，新房限價取消後存在較大的利潤空間，引發了房企激烈的“觸頂搖号”。相反，地價高企但房價天花闆已現的區域，房企則會放棄。

企業的獨立開發項目也逐漸增多。過去的聯合拿地多是為了分攤資金風險，如今獨立拿地比例顯著上升。這一變化源于兩點：一是優質地塊利潤空間回歸，頭部房企不願稀釋利潤；二是産品力競争加劇，獨立開發更有利于貫徹“高品質住宅”的産品主張，避免合作方之間的理念分歧。

土地供應

供應土地規劃建面環比上升，供應結構明顯優化

據觀點指數監測，1-3月，供應規模環比回升。最新3月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地267宗，供應土地規劃建築面積1481.11萬平方米，供應土地起始樓面價5587元每平方米，環比上升19.97%。

3月，二線城市供應規劃建築面積560.3萬平方米，比2月環比上升56.71%，其起始樓面價達到7313元/平方米，環比上升57.88%。3月三線城市供應宗數為164宗，供應土地建面864.03萬平方米，環比下降1.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

3月是傳統的啟動期，供應量大。4月預計會根據3月的成交情況進行動态調整，避免土地流拍對市場情緒的沖擊。

從城市來看，期内二線城市供應的體量不大，供應頻率與過往相差無異。南京推出9幅地塊，用地面積約22.66公頃，起拍總價40.23億元。本次出讓地塊包括6幅二類居住用地、2幅住宅用地及1幅商住混合用地，分布于江甯、浦口、六合等區域。

三線城市中， 珠海市自然資源局公布《珠海市2026年度城鄉建設用地供應計劃》，全年計劃挂牌196宗土地，較去年增加10宗。其中，商品住宅用地計劃出讓25宗，保障性租賃住房用地3宗，住宅供應量有所減少。

從區域分布來看，金灣區（含經開區）計劃出讓12宗宅地，宗地面積約31.63公頃，主要分布于濱海商務區、南拓區、西部B片區、平沙、南水等闆塊，其中6宗地塊集中在航空新城附近；鬥門區計劃出讓7宗宅地，宗地面積約19.19公頃，以湖心路片區為主；高新區計劃出讓4宗宅地，分布于後環片區和前環片區。

嘉興市自然資源和規劃局發布《嘉興市區2026年度國有建設用地供應計劃》，明确市區2026年計劃供應17宗宅地，宗地面積57.54公頃。嘉興市區2026年國有建設用地計劃供應總量604.47公頃，同比減少12.9%；其中，住宅用地同比減少44.8%。

常州市自然資源和規劃局發布《常州市區2026年度國有建設用地供應計劃》，明确全市土地供應總量約1639.93公頃，其中住宅用地約120公頃（1800畝）。2026年住宅用地供應量較2023年的2800畝、2024年的2200畝持續收縮，四年累計降幅達40%，市場步入“減量控量、提質增效”的周期。供地邏輯轉向核心區優質低密宅地，容積率普遍低于1.5，以适配改善型需求。

南昌市自然資源和規劃局公示2026年度土地供應計劃，合計供地23278畝。信息顯示，本次計劃供應的商品住宅用地1675畝，商服用地259畝。從區域分布來看，西湖區331畝住宅用地供應全市第一，高新區住宅用地274畝，搭配商服用地84畝，經開區住宅用地207畝。核心城區東湖區、西湖區、紅谷灘區合計供應住宅用地642畝，占全市近四成。灣里管理局商服用地供應91畝，居首；高新區商服用地或涉及山姆二店地塊。

住建部及多地政府出台的“好房子”建設技術導則，在2026年成為土地出讓的前置條件。政策鼓勵建設低密度、高得房率、綠色科技住宅。

觀點指數認為，城市年度供應計劃均呈現收縮态勢，供應結構明顯優化，核心區地塊供應量增加。優質地塊的出讓，能夠較大程度提振市場信心。

青島《關于探索實施土地短期利用的意見(試行)》(征求意見稿)面向社會公開征求意見，旨在激活城市存量土地資源潛力，破解批而未供、儲而未供及空閑土地閑置難題，規範土地臨時高效利用路徑。

這一新政聚焦存量土地盤活，創新供應與監管模式，明确适用範圍、準入門檻、租期標準及審批監管細則，限定不得建設住宅項目，兼顧土地高效利用與遠期規劃實施。

華僑城（亞洲）控股有限公司發布公告，宣布其間接非全資附屬公司拟透過土地收儲方式交回相關地塊。根據公告内容，附屬公司合肥環巢拟向巢湖市土地儲備中心交回巢湖地塊，補償費用為人民币5.96億元；另一附屬公司合肥華僑城實業拟向合肥市土地儲備中心交回三宗合肥地塊，補償總額為人民币17.25億元。

政府層面，出具相關指引盤活閑置土地。企業方面，則是以交回土儲的方式，由地方統籌地塊的利用。

土地成交

優質資源價格重塑，土地成交局部升溫

3月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地266宗，成交土地規劃建築面積1459.77萬平方米，環比上升53.82%；成交總價840.59億元，環比上升51.84%；成交樓面均價5758.39元每平方米；平均溢價率2.39%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為525.61萬平方米，環比上升205.43%；成交樓面價為6881.22元每平方米，環比上升82.59%。三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為882.27萬平方米，環比上升29.85%；成交總價為257.62億元，環比上升42.35%；成交樓面價2920元每平方米。

從溢價率來看，二線城市溢價率均值為1.68%，三線城市高于二線0.08個百分點。本月的二三線城市溢價率與上月相比，相差不大。

從具體城市土拍觀察，市場成交局部升溫，大部分城市出讓地塊以底價成交。例如，武漢8宗地成交，攬金11.88億元。其中2宗涉宅用地分别位于白沙洲和香港路，總土地出讓面積為4.28萬平方米，總規劃建築面積10.51萬平方米，共收金7.97億元。蘇州兩宗涉宅地塊完成出讓，總成交金額9.35億元。其中，蘇州勇茂置業有限公司（中國金茂）競得姑蘇區原南門沃爾瑪地塊，蘇州相高新置業有限公司拿下虎丘濕地公園東側低密宅地。

南京馬年首場土拍正式落幕，共成交8幅地塊，總成交額近28.18億元。其中，南部新城2026G01地塊經1輪競價被南京泰茂置業有限公司（金茂）以16.93億的總價競得；江北新區科學城的兩幅地塊也分别被相關企業競得。

觀點指數觀察到，成交的地塊中，位于核心區的成交樓面均價同比結構性上漲。其他大部分地塊以底價成交，市場分化明顯。核心區地塊的成交火熱並不代表土地市場整體升溫，而是優質資源價格重塑的結果。

值得注意的是，一級開發企業入局二級市場，如首鋼地産、新航城等原本聚焦土地一級市場的企業，開始獨立參與二級市場住宅用地競拍。

此外，其他類型的企業在增加土儲，如領悅服務集團拟投標收購西昌商住地塊，起拍價1.43億元。該地塊位于四川省西昌市南壇菜市場東側，總地盤面積為1.54萬平方米，指定作住宅及商業用途，綜合容積率須介乎1.0至2.2之間。領悅服務集團表示，建議土地收購的代價由集團内部資源撥付。該地塊位于東區優越地段，預計開發将帶來較大的投資回報。

濟南旺鑫投資發展有限公司以底價3.13億元摘得藥山片區15街區CYS-15-17地塊，這是2026年濟南土地市場成交的首宗城鎮住宅用地。該地塊位于天橋區黃崗路以東、小清河北路以北、栗山路以西、曹家圈虹吸幹渠以南，屬于王爐北辛城市更新項目用地範圍，土地出讓面積5.96萬平方米，容積率2.2，樓面成交價約2386.6元/平方米。

财政部發布的2026年1-2月财政收支情況顯示，全國政府性基金預算收入5363億元，同比下降16%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入862億元，同比增長6.7%；地方政府性基金預算本級收入4501億元，同比下降19.2%，其中，國有土地使用權出讓收入3547億元，同比下降25.2%。

由于土地出讓收入數據存在滞後性，前兩個月數據更多反映2025年下半年的成交情形，需觀察後續變化。中期來看，土地出讓收入形勢将與房地産市場走勢緊密相連，如若房地産市場有所恢復，土地收入則會相繼提升。目前來看，土地财政趨勢仍然處在退潮之中。

城市策略

重點城市成交分化，核心項目熱度居高不下

據觀點指數不完全統計，2026年3月16日-2026年4月15日期間，6個重點城市一共有18宗宅地供應，起始價323.93億元，面積66.71萬平方米，供應面積縮減。

從區域分布的角度分析，報告期内，北京市規劃和自然資源委員會發布了2026年第二輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及4宗地，土地面積約22公頃，建築規模約38萬平方米。從區域分布來看，中心城區1宗（豐台區）、副中心及平原多點地區2宗（通州區）、生态涵養區1宗（懷柔區）。上述用地拟于近期供應，本輪推出的地塊全部位于市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域。

此外，豐台區太平橋街道挂牌出讓3宗國有建設用地使用權，以發布預申請公告的形式開展相關出讓工作，總起始價達126.7億元。昌平、朝陽2宗住宅地塊進入用地預申請階段，合計起始價達33.87億元。

上海2026年供應計劃顯示，明确全年商品住房用地計劃供應275-385公頃。商品住房用地供應量較2025年的375-485公頃，按中值計算減少約100公頃，降幅約為23.3%。與此同時，産業用地供應計劃保持在730-890公頃的高位，商業辦公用地維持35-65公頃不變。從區域分布來看，徐匯區商品住房用地從去年的25-35公頃減少至10-15公頃，楊浦區從30-35公頃減少至10-20公頃，而靜安區和普陀區則微增約25%。臨港片區今年暫無宅地供應。

廣州番禺舉行土地推介會，20宗居住用地集中亮相，吸引近15家房企到場。除保利、越秀、國貿、招商、中建八局等央國企外，龍湖、萬科等品牌民企及番禺本地國企亦有參與。

廣州花都區挂牌今年首宗舊改住宅地塊，宗地面積6.8萬平方米，計容建築面積9.26萬平方米，容積率僅為1.35，挂牌起始價為75441萬元，折合樓面價約8149元/平方米，預計将于5月15日左右進行限時競價。

該舊改項目由花都城投主導，總投資超105億元，采用“做地”模式推進，目前楊二村安置區一期已全面封頂，東邊村安置區二期已動工，進展迅速。此地塊或為花都今年舊改釋放的首宗住宅用地。

深圳2026年建設用地供應計劃出爐，居住用地供應減少10公頃。居住用地計劃供應90公頃（商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃）。去年的數據為商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕特别合作區3公頃）。

2026年深圳市首批居住用地推介會，集中推出6宗區位優越、條件成熟的優質居住用地，涵蓋南山科技園、前海、寶中、龍華、大運等熱點片區。本次推介地塊總面積約26.95公頃。

期内，深圳龍崗大運及原大運深港地塊正式挂牌，将于5月6日出讓。該地塊位于龍城街道大運新城核心，用地性質為二類居住用地+商業用地+城市道路用地，土地總面積16.97萬平方米（含道路用地23356.9平方米），計容建築面積約47.68萬平方米，挂牌起始價70.45億元，繫2026年至今深圳挂牌總價最高的地塊。

杭州2026年供應計劃顯示，全市建設用地供應計劃總量為3280.02公頃，其中住宅用地計劃供應332.14公頃，占比10.13%。住宅用地中商品住宅用地計劃為267.9公頃，同比去年減少73.89公頃，減幅21.6%；同時包含保障性租賃住房用地22.83公頃、其他住宅用地41.41公頃。

報告期内，上海、深圳和杭州發布了相關的供應計劃，供應明顯縮減。幾個城市的供應節奏不一，其中杭州挂牌頻次高，數量少。重點城市土地推介會發布頻繁，如市統一的推介活動、區一級自主組織。可以看到，重點城市對于土地出讓仍有較大的熱情。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年3月16日-2026年4月15日期間，6個重點城市一共有21宗地成交，成交價247.31億元，成交土地面積55.08萬平方米。

北京住總、北京仁和日升和銘嘉地産分别摘得北京順義河東站宅地、順義新城宅地和昌平南邵宅地。三宗地塊均以底價成交。

4月首場土地拍賣，首開股份以總價17.69億元的底價競得京土儲挂（通）[2026]008号地塊，成交樓面價19154元/平方米，溢價率0.00%。

該地塊位于北京城市副中心0703街區，土地出讓面積4.26萬平方米，規劃建築面積9.24萬平方米，起始價17.69億元。其中，6032住宅用地3.88萬平方米，6031托幼用地3800平方米；住宅建面8.93萬平方米，幼兒園建面3040平方米。

期内，上海一宗位于長甯區中山公園闆塊的優質宅地成功成交。上海保利建霖房地産有限公司（保利發展旗下）以59.22億元的總價競得該地塊，成交樓面價77697元/平方米，溢價率6.43%。

廈門國貿以21.62億元的價格完成了對上海坤升開發建設有限公司的100%股權及債權收購，獲得虹口區北外灘hk196-08地塊與hk196-06地塊的開發權。該交易涉及的兩幅地塊位于虹口區C080101單元（四川北路闆塊），總建築面積3.21萬平方米，緊鄰北外灘與瑞虹新城，距離地鐵10号線四川北路站約300米。去年5月，北外灘集團以底價21.57億元摘得該地塊，成交樓闆價約6.7萬元/平方米。

報告期内，中國金茂以14.9億元競得廣州市荔灣區中山八立交東北側AL011119地塊，成交樓面價26610元/平方米，溢價率6.4%。地塊為老西關闆塊近年來出讓的最大體量住宅用地，總建築面積55905平方米，容積率僅為2.2，是闆塊内密度最低的項目。地塊起拍總價為13.98億元，起拍樓面價2.5萬元/平方米，需配建約2.5萬平方米的公交綜合車場。

深圳市地鐵以總價8.69億元，樓面地價22437元/平方米拿下羅湖筍崗街道H302-0107居住地塊，終結羅湖十年宅地斷供的記錄。地塊占地1.21萬平方米、建面3.87萬平方米，容積率3.2，限高100米，要求競買方具備地鐵建設及上蓋物業開發的經驗，深鐵因符合資質一次出價即成交。項目為TOD綜合開發，含4416平軌道交通用地，須無償配合7号線、17号線運營，住宅部分預計新增約3.7萬平方米供應，周邊新房備案價約7萬元/平方米。

杭州濱江區、余杭區和錢塘區3宗涉宅地塊成功出讓，總成交價58.6億元。其中，總價最高的余杭區襄七房單元FG04-R21-B22住宅地塊，由上海泓喆房地産開發有限公司（華潤置地）以39.51億元競得。地塊樓面價4.11萬元/平方米，溢價率46.83%。該地塊出讓面積58畝，容積率2.5，建築面積9.61萬平方米，起價26.91億元，樓面起價2.8萬元/平方米。

3月31日，成都2026年小陽春首場土拍落幕，5宗優質地塊集中出讓，合計面積約159畝。其中，越秀地産以16100元/平方米、溢價8%競得成華區萬東闆塊48畝純住宅用地。中國金茂以15500元/平方米首次落子青羊外金沙片區。新希望聯合武侯國投、四川聯投則分别底價摘得武侯機投22畝和錦江川師7.4畝地塊。

報告期内，重點城市成交分化、核心區高熱。如期内北京四宗宅地均以底價成交，而杭州余杭區襄七房單元地塊則以高溢價出讓。市場分化從“城市間分化”深化為“城市内部分化”。

從重點城市房企端來看，企業投資進一步向“确定性”集聚，資金優先配置于核心城市、核心闆塊、優質地塊。這一趨勢将加速房地産行業出清，推動市場向“高品質、好房子”轉型。

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