“絲路出海”加速 | 2026年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數復蘇斜率有所放緩，供應鏈安全與標準體繫加快完善 2026年3月，我國倉儲、物流、快遞、電商物流等指數環比回升，但行業復蘇斜率有所放緩，仍面臨需求不足、成本高企等壓力。當月多項國家級供應鏈安全法規與物流行業標準集中落地，多地出台土地、供地模式等支持政策，持續夯實産業鏈供應鏈穩定運行基礎。

服務增值驅動行業升級，企業轉型與“絲路出海”雙線提速 國内物流倉儲市場供需平穩，租金與空置率保持穩定。行業加速向增值服務轉型，頭部企業聚焦坪效提升與多元服務拓展。同時，京東、菜鳥、宏川智慧等加快“絲路出海”布局，順豐、普洛斯落地場景化服務創新，與創維光伏合作“倉儲+光伏”等新模式也持續涌現。

智慧冷鏈與區域樞紐加速落地，多元資本運作與融資並行 報告期内智慧冷鏈、區域物流樞紐等基建項目密集落地，廣弘、圓通、順豐等推進重點項目建設，完善全國物流網絡。同時物流企業通過股權回購、基金布局、ABS及債券發行等多元方式開展資本運作與融資，為業務升級、基建擴張提供持續資金支持。

倉儲物流REITs虧損面擴大，企業擴募與行業並購整合加速 2025年上市倉儲物流REITs營收普遍下滑，虧損企業增至6家，租金下行、資産減值等導致盈利承壓，僅關聯方租戶占比較高的産品表現相對穩健。行業收益率整體走低，頭部REITs積極擴募，多家企業推進REITs申報，國内外並購整合提速，成為行業應對壓力的重要舉措。

市場綜述

指數復蘇斜率有所放緩，供應鏈安全與標準體繫加快完善

2026年3月份倉儲指數為51.4%，較上月大幅回升4.7個百分點，重新回到荣枯線以上的擴張區間，主要得益于春節假期因素消退後，企業復工復産節奏加快，大宗商品市場需求逐步釋放，帶動倉儲業務量顯著增長。

從分項指數來看，新訂單、設施利用率、期末庫存、平均庫存周轉次數等主要指數均有明顯回升，升幅在1.6至10個百分點之間，顯示出商品周轉效率顯著加快，企業備貨積極性提升，倉儲行業整體活躍度持續增強。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年3月份，中國物流業景氣指數為50.2%，較上月回升2.7個百分點，反映出節後産業鏈供應鏈上下遊協同推進，從業崗位回升和物流領域投資增長，物流業務活動趨于活躍。值得注意的是，該指數較上年同期下降1.3個百分點，表明行業開年復蘇斜率有所放緩，仍面臨需求不足、成本高企等壓力。

盡管復蘇進程存在放緩壓力，3月份業務活動預期指數達54.2%，大幅回升3.2個百分點，顯示出企業對後續行業發展前景持樂觀态度。預計将在數字化轉型和供應鏈一體化服務能力方面持續加強，通過提升服務質量、優化運營模式，應對當前復蘇壓力，挖掘新的增長潛力。

2026年3月中國快遞發展指數為410.9，同比提升2.4%。其中發展規模指數為608.2，同比提升5.1%；服務質量指數為503.9，與去年同期基本持平；發展能力指數為237.4，同比提升3.2%；發展趨勢指數為60。

一季度，快遞業務量預計同比增長6%，快遞業務收入預計同比增長6.5%，行業運行穩中有進，智慧賦能持續深化，基礎能力穩步提升，有效服務商品流通創新發展，為促進消費提質擴容、推動産業轉型升級提供堅實保障。

2026年3月份中國電商物流指數為110.3點，環比回升1.3點。電商物流總業務量指數明顯回升，分地區來看，全國所有地區總業務量指數均有所回升，其中西部地區回升幅度最大，環比回升5.7點；東北、東部和中部地區分别回升4.5點、4.2點和3.4點。

電商消費熱度不減是重要原因，部分節假日促銷活動帶動美妝護膚、黃金飾品、健身塑型等品類集中熱銷；供給端看，快遞行業在業務上升過程中積極推進服務升級，智能快遞櫃在城鄉加速普及，實現24小時自助寄取，有效暢通工業品下鄉和農産品上行的雙向通道。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得5項重磅政策，面對全球産業鏈供應鏈波動加劇，國家層面持續出台政策舉措，健全産業鏈供應鏈安全保障體繫，防範化解相關風險，保障關鍵領域産業鏈供應鏈可以穩定運行。

3月31日，《國務院關于産業鏈供應鏈安全的規定》正式施行，這是我國首部專門規範産業鏈供應鏈安全的綜合性法規。法規旨在防範産業鏈供應鏈安全風險，提升其韌性與安全水平。

針對斷供、價格波動、物流受阻等産業鏈供應鏈潛在風險，法規明确建立風險監測與應急管理制度，開展風險識别與預警發布，保障關鍵領域供應鏈的穩定。同時，法規對境外組織、個人損害我國産業鏈供應鏈安全的行為，明确了相應的反制措施。

國家發展改革委發布《無人倉通用技術要求》等14項物流行業標準，涵蓋無人倉建設、冷鏈服務、綠色低碳、多倉協同、廢舊電池追溯等領域，涉及物流運營、技術應用、綠色發展等關鍵環節，有助于規範行業發展秩序，提升物流服務標準化、規範化水平。

據市場監管總局信息，“十四五”期間我國累計發布物流領域國家標準210項，在多式聯運、智慧物流、綠色物流等領域取得階段性進展，初步形成覆蓋全面、銜接順暢、适配行業發展的物流標準體繫，為産業鏈供應鏈高效協同提供基礎支撐。

商務部等6部門聯合印發《關于更好服務實體經濟推進電子商務高質量發展的指導意見》，圍繞電商與實體經濟深度融合提出相關舉措，明确支持電商企業對倉儲物流、銷售服務等環節開展數字化改造，推動産供鏈高效協同。

地方層面，福建省自然資源廳印發《關于支持高速公路沿線存量土地盤活利用若幹措施的通知》，支持盤活高速公路沿線存量土地，發展以物流倉儲為主的“高速公路+”相關産業，提升土地資源的配置效率。

廣州黃埔區以“先租後讓”方式供應一宗物流倉儲用地，項目總投資額不低于0.97億元。該供地模式有助于降低企業的前期用地成本，同時通過後續監管保障項目的落地實施，引導社會資本參與物流倉儲領域建設，完善區域物流基礎設施布局。

企業運營

服務增值驅動行業升級，企業轉型與“絲路出海”雙線提速

期内，國内物流倉儲市場整體運行平穩，租金與空置率保持穩定。據物聯雲倉數據，3月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，與上月持平；3月全國倉儲空置率為16.42%，與上月持平，市場供需處于相對平衡的狀态。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從41個重點城市來看，物流租金為23.22元，空置率15.82%，均與上月持平。其中3月深圳物流租金漲幅最大，環比上漲0.68%，廣州空置率降幅最大，在市場成交帶動下環比下降1.25個百分點，大灣區市場呈現出較強的復蘇韌性。

面對行業競争加劇與市場需求升級，拓展增值服務成為企業突破發展瓶頸、提升核心競争力的重要方向。頭部企業加快轉型步伐，由傳統基礎服務向精細化、多元化、高附加值服務延伸，推動發展質量的提升。

京東集團的業績體現了增值服務的增長拉動作用，公司全年收入達13091億元，同比增長13%，其中平台廣告、物流服務等服務收入同比大幅增長23.6%，成為帶動企業增長的關鍵動力，遠超整體收入增速，成為業績增長的重要動力。

為支撐服務能力提升，京東物流持續完善倉儲網絡布局。截至2025年底，已運營超3600個物流倉庫，總管理面積超3400萬平方米，建成覆蓋全國的高效物流體繫；同時在全球布局近200個保稅、直郵及海外倉，總管理面積近200萬平方米，為境内外增值服務開展提供基礎設施支撐。

寶灣明确将轉型作為核心戰略，在3月13日召開的2026年工作會議上提出，聚焦“轉型升級”與“海外布局”兩大方向，推動增長模式從依賴租賃面積的“瓦片經濟”向注重深度運營與服務增值的“坪效經濟”轉變，實現從物業出租方向運營服務商的角色升級。

該轉型方向契合行業發展趨勢，企業通過深化運營服務、挖掘單位面積效益，降低對傳統租賃業務的依賴，提升服務附加值；同時依托“中國制造”出海需求，推動國内業務轉型與海外市場拓展協同發展。

在國内轉型提質的同時，依托“一帶一路”倡議帶來的發展機遇，企業“絲路出海”布局持續提速，通過戰略合作、項目落地等方式拓展海外市場，推動中國供應鏈服務走向國際。

京東集團憑借強大的供應鏈能力，加速“絲路出海”布局，與京東産發、絲路基金簽署戰略合作協議，絲路基金将通過直接投資、間接投資等多種形式，支持京東集團的“出海”戰略，為京東集團及其下屬企業或雙方認可的合作伙伴提供“出海”投資服務。

宏川智慧聚焦能源化工領域，開啟“絲路出海”新征程，與伊拉克國家基建發展基金會簽署戰略合作協議，雙方以“互利共赢、資源共享、優勢互補”為核心，攜手拓展中東及中國市場，共同開啟能源化工産業數字化轉型與雙向投資合作。

菜鳥聚焦東南亞市場，推動物流技術與運營模式輸出，與泰國正大集團旗下CPAXTRA簽署戰略合作協議。CPAXTRA業務覆蓋10個國家，雙方此前已開展深度合作，聯合開發的iWMS揀選包裝繫統使商超揀選效率提升140%，助力其成為泰國本土頭部電商企業。

本月産業賽道項目表現方面，順豐、普洛斯等企業推動場景化服務增值創新落地。

3月26日，由順豐集團負責運營管理的雅詩蘭黛中國供應鏈智能運營中心在上海闵行正式啟用，創新采用保稅與非保稅倉庫協同的“雙倉聯動”模式，峰值日處理能力超40萬單，通過全鏈路效率協同與全流程自動化應用，實現“即揀即分即發”，精準匹配美妝行業高時效、高精準的物流需求，為客戶提供一體化供應鏈服務，彰顯了服務增值的實際成效。

普洛斯資産運營服務ASP與梅賽德斯-奔馳集團簽訂綜合設施管理（IFM）服務合同，為其全國供應鏈中心提供總面積超30萬平方米的綜合設施管理服務。以輕資産模式提供定制化解決方案，服務範圍由供應鏈管理延伸至物業運維、能源優化、後勤保障及自動化設備配套等領域，進一步拓展增值服務場景。

本月運營模式創新方面，京東産發與創維光伏正式簽署戰略合作協議，雙方圍繞倉儲協同、園區光伏、海外拓展等方向推進合作，深化“供應鏈+新能源”融合應用場景。雙方共同打造的京東（常州）智能産業園17.4MW分布式光伏項目順利並網，該項目利用園區約12萬平方米屋頂資源，預計年均發電量達1700萬度，年減排二氧化碳約1.6萬噸，形成“倉儲+光伏”的標杆模式。

投融資

智慧冷鏈與區域樞紐加速落地，多元資本運作與融資並行

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，智慧冷鏈項目集中落地，區域物流樞紐布局持續完善，行業向網絡化方向加快轉型，為産業高質量發展夯實基礎設施支撐。

4月7日，廣弘控股子公司拟投資18.43億元建設食品智慧冷鏈基地項目。項目位于廣州市增城區中新鎮，地處廣州東部公鐵聯運樞紐核心區域，定位打造集食品展貿交易、智慧冷鏈、科創孵化為一體的粵港澳大灣區“一站式”食品采購基地與城市安全食品供應核心樞紐。

項目規劃冷庫庫容11.87萬噸，由智慧冷鏈雲倉和低溫冷鏈倉儲中心組成，達産後年冷凍生鮮食品快速分揀配送能力超100萬噸，有助于突破企業現有的發展瓶頸，推動傳統食品冷藏貿易向現代智慧冷鏈物流轉型。

區域物流樞紐建設持續推進，圓通速遞汕頭智創園正式竣工投産。項目總投資約6億元，占地153畝，總建築面積超16萬平方米，預計年均處理快遞票件量超18億件，将顯著提升粵東地區快遞處理效率，完善華南區域快遞物流網絡。

順豐速運與西部機場集團合作打造的“智匯聯運樞紐”在西安咸陽國際機場物流園區正式揭牌，占地面積約3萬平方米，實現全流程自動化、空地一體化運營，轉運效率較傳統模式明顯提升，成為西北區域航空物流樞紐的重要組成部分。

此外，各類特色物流基礎設施同步落地。京東産發平谷園區日日順供應鏈華北RDC（北京）正式開倉，針對高周轉運營需求完成定制化改造，優化通行條件與作業效率，並配套建設新能源充電樁等設施，助力綠色物流發展。

同期，京東物流三大基建項目落地海南陵水，圍繞自貿港建設需求打造貨運新樞紐，提升區域物流通達能力。普洛斯無錫機場物流園奧樂齊華東新配送中心投入運營，依托空港區位優勢與上海倉形成協同布局，縮短配送中轉距離，滿足長三角地區門店配送需求，助力區域消費升級。

在智慧冷鏈與區域樞紐加快建設的背景下，物流企業開展多元化資本運作，通過股權操作、基金布局、資産證券化、債券發行等方式拓寬融資渠道、優化資本結構，為産業布局與業務升級提供資金保障。

股權運作與資金優化成為企業資本運作的重要方向，順豐控股董事會批準5億港元H股回購方案，彰顯企業對自身發展前景的信心。同時，順豐将原用于國際及跨境物流能力提升的9.3億人民币，重新分配至提升及優化中國内地物流網絡及服務，其中4.3億人民币用于擴大航空和陸運派送能力，5億人民币用于增加自動化設備投資，聚焦核心業務升級，進一步強化内地物流服務優勢。

基金布局持續發力，助力物流基礎設施投資。安博QFLP基金完成備案，獲批試點額度20億元，将持續拓展在中國的投資布局，重點關注現代物流基礎設施、供應鏈體繫及相關領域的發展機遇，為物流基建項目注入資本動能。

ESR獲得8.5億美元追加股權資本，資金将主要用于支持亞太地區物流與數據中心業務，進一步擴大區域市場布局，強化自身在物流基礎設施領域的競争力。

資産證券化與債券融資同步推進，多元化補充資金。京東高和現代化基礎設施ABS拟發行21億元，目前項目已反饋，将通過盤活優質基礎設施資産，拓寬融資渠道；東百集團倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃獲反饋，發行規模14.91億元，助力企業盤活倉儲物流存量資産，優化現金流管理。

債券發行方面，珠海港控股集團發行3億元中票，票面利率2.14%；珠海港2026年度第二期超短期融資券完成發行，規模4億元，發行利率1.50%，低成本融資為企業物流基礎設施建設、業務拓展提供有力支撐。

資産管理

倉儲物流REITs虧損面擴大，企業擴募與行業並購整合加速

根據已披露年報數據，2025年上市的10只倉儲物流REITs營業收入均出現不同程度的下降，虧損企業數量由上年1家增至6家，行業盈利壓力凸顯，虧損範圍進一步擴大，也成為行業發展的突出痛點。

具體來看，不同REITs虧損成因呈現差異化特征。鹽田港REIT業績下滑顯著，淨利潤從上年的2300萬元大幅降至-599.56萬元，賬面虧損的核心原因是基金對投資性房地産計提減值，體現出部分物流資産估值承壓的現狀。

而華泰寶灣物流REIT、中外運倉儲物流REIT、中航易商倉儲物流REIT等，盡管旗下資産空置率保持穩定，部分甚至維持較高出租率，如中銀中外運倉儲物流REIT整體出租率達97.81%。

但受行業周期影響，租金價格下調導致收入收縮，最終均陷入虧損境地，其中中銀中外運倉儲物流REIT淨虧損達7317.37萬元，商譽減值更是成為拖累業績的重要因素。

值得注意的是，京東倉儲基礎設施REIT、南方順豐物流REIT等憑借獨特的租戶結構，業績保持較好韌性。這類REITs旗下租戶多為企業物流關聯方，租賃需求穩定，受行業波動影響較小，有效抵禦了租金下調帶來的盈利壓力。

此外，行業年化可分配收益率也呈現整體下滑的态勢，區間為3.89%-5.36%，平均值達4.378%，所有2024年上市的REITs年化可分配收益率均有所減少，平均值同比下降11.6%，進一步反映了行業盈利能力的弱化。

在行業整體虧損的背景下，頭部倉儲物流REITs並未停下發展的腳步，反而通過擴募、申報新REITs等方式，優化資産結構，擴大布局範圍，尋求新的增長突破口，彰顯出對行業長期發展的信心。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT拟實施第二次擴募，計劃收購北京大興、昆明空港、廣州花都三大空港物流項目，總建築面積超27萬平方米，将進一步提升市場化租賃面積，實現全國七大經濟區域核心節點全覆蓋。

除頭部擴募外，更多企業積極布局倉儲物流REITs申報，據宏川智慧公告稱，拟以部分下屬公司持有的倉儲物流基礎設施項目申報發行公募REITs，通過REITs申報拓寬融資渠道，優化資本結構，緩解行業盈利壓力，同時實現存量資産的高效流轉。

與此同時，倉儲物流行業並購整合動作持續升溫，國内外企業紛紛通過並購擴大規模、完善布局，整合行業資源，提升核心競争力，成為行業突破困境的重要路徑。

國内方面，順豐控股通過其子公司嘉里物流（KLN）積極推進歐洲市場大型並購計劃，已将三家歐洲頭部貨代企業列入潛在收購名單，分别是法國喬達（GEODIS）、德國漢宏（H.Essers）以及丹麥麥蘭威典（ScanGlobalLogistics）。

其中，丹麥麥蘭威典由私募股權基金控股，商業阻力最小，被認為是最有可能成功收購的目標，此次並購旨在銜接順豐空中骨幹網與歐洲地面網絡，完善全球化布局。方大炭素則完成對通達環宇物流全部股權的收購，交易對價3.19億元，通過並購切入物流領域，完善自身産業鏈布局。

國際方面，凱德集團旗下凱德騰飛房地産信托並購動作頻繁，以5.042億新元收購新加坡一物流資産100%權益，進一步鞏固其在新加坡工業物流市場的地位；同時，凱德集團以10億英鎊收購Access Self Storage公司，強化在英國市場的資産布局。

此外，申通快遞旗下子公司以1.09億元收購成都傳申物聯網技術有限公司100%股權，取得位于成都簡陽市的130畝倉儲物流基地，持續加碼西南樞紐布局，實現區域協同。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。