電商盈利承壓 | 2026年4月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 清明假期線下消費活躍，企業資産處置進程加速 清明假期全國線下消費回暖，重點零售、餐飲及商圈客流、銷售額均實現同比增長，服務消費成為增長主力；同時企業資産處置加速，萬達、富力等企業加速出清商業地産及酒店類重資産。

企業收入分化趨勢明顯，存量改造主導增量市場 商業地産行業已進入存量運營階段，企業業績分化顯著，頭部商管憑借強運營與輕資産外拓，實現逆勢增長。存量改造主導增量市場，新增項目中改造的占比較高，部分項目選擇在五一假期前集中開業，借勢消費熱潮打開局面。

頭部企業在管規模持續增長，招商注重場景與客群精準匹配 華潤萬象生活、龍湖集團等頭部企業在管商業項目規模持續擴大，布局覆蓋多線城市並推進存量項目改造升級；商業項目招商呈現“穩基本盤、強年輕化、重體驗感”趨勢，服裝、運動、餐飲仍是核心主力業态。

行業發展邏輯發生轉變，品牌需着力提升盈利水平 餐飲賽道細分領域分化明顯，平價新茶飲、快餐小吃表現亮眼，高端及部分中端品牌承壓；美妝賽道向國貨高端化、産品驅動轉型；黃金珠寶行業整體增長，高工藝品類與輕量化産品受青睐，各行業均聚焦精細化運營與盈利提升。

AI 與内容電商融合深化，品牌化出海進入新階段 國内電商頭部平台規模承壓、盈利分化，美團、拼多多均面臨不同程度的盈利壓力；AI與内容電商深度融合，字節跳動推動AI助手與抖音電商閉環，成為全新電商入口。跨境電商從商品鋪貨向品牌化出海升級，推動中國品牌走向國際。

商業不動産申報熱度持續，REIT市場迎來最大募資規模 近期兩單標志性REIT産品申報，其中三亞亞特蘭蒂斯REIT是迄今最大募資規模的商業不動産REIT。同時，REITs申報審批趨嚴，部分企業撤回申報或調降資産估值，二級市場上多數上市消費基礎設施REITs溫和上漲。

市場綜述

清明假期線下消費活躍，企業資産處置進程加速

清明假期期間，全國線下消費活躍度顯著提升。與此同時，企業資産處置進程持續加速，商業地産及酒店領域資産流轉呈現新态勢。

商務部商務大數據顯示，清明假期，全國重點零售和餐飲企業日均銷售額同比增長2.4%，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額分别增長6.0%、6.7%。

北京市商務局數據也顯示，清明假期三天（4月4日至6日），北京市60個重點商圈客流量2466.9萬人次，消費金額65.3億元，同比增長0.8%。重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等業态企業實現銷售額29.5億元。

數據來源：公開數據，觀點指數整理

從上述省市的消費數據來看，線下客流與消費同步回暖，如北京商圈客流超2466萬人次、天津到店客流769.9萬人次、重慶中心城區商圈日均客流同比增長7.9%，說明線下消費場景的人氣正在快速恢復。

分消費業态來看，餐飲、百貨成為增長亮點，北京餐飲業态增長5.3%、百貨業态增長12.8%，南京的住宿+餐飲消費同步增長，反映假期"吃、逛、住"的線下消費場景正在全面復蘇，體驗式消費需求旺盛。

其中，核心商圈的帶動作用顯著，重慶中心城區重點商圈銷售額增速7.9%，快于全市整體零售5.6%的增速，北京重點商圈消費金額規模龐大，說明核心商圈仍是拉動城市消費的核心引擎。

整體來看，假期效應凸顯，線下商圈回暖，客流與營業額雙增，其中服務消費增速高于商品，成為拉動增長的主要動力。

商業政策層面，商務部等9部門聯合印發《服務消費提質惠民行動2026年工作方案》，圍繞餐飲住宿、養老托育、文娛旅遊、體育健康等傳統服務消費領域，和家政服務、網絡視聽、入境消費、演出服務等新增長點領域，從供給和需求兩端協同發力，打造一批帶動面廣、顯示度高的消費新場景。

而商務部等4部門日前也印發通知，開展第二批全國零售業創新提升試點城市申報工作。

2025年以來，商務部紮實推進首批38個零售業創新提升城市試點建設，在擴内需、促消費、惠民生等方面取得積極成效。數據顯示，試點城市共完成項目更新改造625個、建築面積2410萬平方米，拉動投資約756億元。

觀點指數認為，上述舉措有利于激活消費潛力，擴大内需市場。與此同時，服務消費占比的提升，推動消費結構優化，為經濟增長提供可持續動力。

大宗交易方面，陽光人壽、騰訊等持股的私募基金接手東莞長安萬達廣場。該基金的成立與萬達集團出售48座萬達廣場的交易相關，該筆超500億元交易的落地，主要用于收購萬達旗下萬達廣場項目的股權。

作為東莞長安核心商圈的標志性商業體，長安萬達廣場于2013年7月正式開業，是東莞第一座萬達廣場，總建築面積約38萬平方米，其中購物中心建築面積達18萬平方米。

富力旗下的酒店也在期内陸續拍賣，其中東莞富力萬達文華酒店4月1日起拍，起價2.24 億元，成都富力麗思卡爾頓酒店4月7日拍賣、起價8.6億元，但兩者均流拍。

觀點指數認為，流拍背後，首先是資産總價與保證金門檻過高，成都麗思卡爾頓起拍價超8.6億元、保證金近億元，東莞項目的總價雖然較低，但也需大額資金投入，在當前市場環境下，機構與投資者普遍持謹慎态度，不敢輕易出手。

其次，高端酒店屬于典型重資産，投資回報周期長、運營成本高，且面臨定期大額翻新改造的壓力，疊加市場復蘇不及預期，現金流穩定性不足，難以吸引追求穩健與快周轉的資金。

整體來看，當前萬達、富力等企業正加速出清重資産，轉向輕資産運營模式，以此緩解債務的壓力。

結合當前市場對優質不動産的價值認可及資源整合趨勢，酒店、商業廣場等資産已逐步進入折價或法拍階段。預計未來，商業地産、酒店領域的資産處置與盤活将持續推進，資産估值與交易模式也将更趨理性。

企業運營

企業收入分化趨勢明顯，存量改造主導增量市場

當前商業地産行業已全面轉向存量運營階段，市場收入分化趨勢顯著，存量改造逐步主導增量市場。企業能否穿越周期，不再取決于開發規模，而在于運營能力、資産質量與模式韌性。

期内正值上市企業财報密集披露期，觀點指數選取9家涵蓋輕資産、輕重並舉模式，以及全國性與區域型布局的代表性企業，對行業整體表現進行分析。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

行業收縮周期下，企業業績呈現明顯分化，頭部商管憑借強運營與輕資産外拓實現逆勢增長，區域型企業則受市場環境拖累增長乏力。

其中，頭部商管企業華潤萬象生活表現突出，其購物中心業務收入同比增長超13%。其核心在于輕資産外拓與強運營壁壘，不僅依托母公司華潤置地的優質項目儲備，更通過市場化第三方輸出實現規模增長，在行業收縮期逆勢擴張，展現了極強的周期穿越能力。

寶龍商業、星盛商業則均為區域型商管企業，發展模式以標準化復制為主。在行業整體租金下行、三四線消費疲軟的背景下，其輕資産擴張的邊際收益遞減，導致收入大幅下滑，凸顯了中小玩家在存量博弈中的生存困境。

作為曾經的重資産開發商，新城控股通過吾悅商管獨立運營，全面轉向“輕資産+重資産並舉”模式。2025 年全年輕資産拓展面積超千萬平方米，收入同比增長10%，租金收入超過140億元。

與新城目前采取相同策略的龍湖集團，也保持穩健增長勢頭，2025年商業收入達到112.1億元，同比增長4.0%。截至2025年末，龍湖商業累計運營商場99座，運營總建築面積1050萬平方米，整體出租率維持在96.8%的高位。

項目拓展上，唯品會旗下杉杉商業集團與西咸新區沣東新城正式簽署合作協議，計劃投資20億元，建設總建築面積超10萬平方米的奧特萊斯商業綜合體項目，依托杉杉成熟的奧萊運營經驗與唯品會線上線下資源優勢，打造集品牌折扣、休閑體驗、餐飲娛樂于一體的區域商業標杆。

與此同時，龍湖商業與歷城城發集團達成合作，正式承接濟南唐冶片區市民中心項目，以輕資産運營模式介入片區商業配套建設，進一步完善龍湖在濟南的商業布局，填補區域一站式家庭消費與便民服務空白。

新開業項目方面，3-4月為傳統開業淡季，但全國仍有14個商業項目如期亮相，商業體量合計超45萬㎡。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從項目類型來看，新增開發項目共計4個，分别為杭州城北活力中心、德清獅子山商業廣場、浏河濱江荟鄰城市廣場及錢湖印；存量改造項目9個，對應商業建築面積超30萬平方米，市場供應保持平穩節奏。

至于拟開業項目，不少選擇在五一假期前集中開業，借勢小長假消費熱潮開啟市場首秀，展現出運營商對節點流量與市場聲量的高度重視。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

廈門萬象城二期拟于4月中旬率先登場，作為廈門萬象城的擴容升級之作，其以約4.4萬㎡的體量，對一期已有的頂奢矩陣進行補充，重點引入高端美妝、設計師品牌與體驗式業态，通過"重奢+精致生活"構建互補格局。

5月1日當天，濟南槐蔭萬象里與淮南愛琴海購物中心也将同步亮相，前者以約5.2萬㎡的社區型體量，聚焦槐蔭區周邊家庭客群，以高頻次業态承接假期本地消費。

後者則以15萬㎡的大體量成為淮南首個城市級全客層購物中心，通過引入大量首進品牌與主題場景，打造一站式家庭休閑目的地。

零售項目

頭部企業在管規模持續增長，招商注重場景與客群精準匹配

經過一年的開疆拓土，不少樣本企業的在管項目規模有明顯增長。其中，以華潤萬象生活、龍湖集團及新城控股為代表的企業有突出表現。

數據來源：企業财報，公開資料，觀點指數整理

截至2025年末，華潤萬象生活在營購物中心數量達到135座，其中約14.5%、21個項目分布在三線及以下城市，展現了2025年在低線城市的外拓成效。

分項目類型來看，華潤萬象生活重奢項目零售額同比增長18.5%，可同比增長15.3%，展現了高端消費韌性；非奢項目同比增長26.9%，可同比增長10.4%，主要得益于抓住了運動戶外、黃金飾品等大衆品質消費的熱點。

龍湖集團全年新增運營13座商場，其中5座為輕資産。截至2025年末，龍湖商業累計開業運營商場達99座，覆蓋全國25座城市，運營總建面為1050萬平方米。

年内，龍湖商業還積極推動包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街等存量項目的改造升級，圍繞空間煥新、品牌優化與場景體驗提升，進行精細化調改與運營優化。

項目運營層面，觀點指數選取了11個重點商業城市的26個代表性零售商業項目為觀察對象，從中觀察行業的招商趨勢變化和項目運營突破。

數據來源：項目官微、媒體報道，觀點指數整理

當前商業項目的招商運營呈現出清晰的 “穩基本盤、強年輕化、重體驗感” 的整體趨勢。服裝、運動、餐飲三大傳統主力業态合計貢獻了超過6成的新店引入數量，仍是商業項目的核心支撐。

高端品牌亦加速布局核心商圈，4月2日，愛馬仕在北京三里屯揭幕全新專賣店，這是品牌自 1997 年進入中國以來，在北京開設的第四家、也是規模最大的獨棟旗艦店。門店推出 “盛大遊行” 圖案絲巾、腕表、三里屯專屬Mini Bolide手袋、限量版桌上足球台等。

随着LV、Dior、Tiffany等紮堆三里屯，愛馬仕以獨棟旗艦店強化 “品牌領地”，提升排他性與體驗感。

在此基礎上，潮玩業态成為表現亮眼的新興賽道，充分體現了項目對Z世代消費偏好的精準把握，這類自帶社交話題與打卡屬性的品牌，正成為商業項目打造差異化標簽、提升年輕客群粘性的關鍵抓手。

整體來看，當前商業項目的招商運營邏輯正從單純的“品牌填充”轉向“場景與客群的精準匹配”，在守住服裝、餐飲等傳統優勢業态基本盤的同時，持續向年輕化、體驗化、差異化的方向升級。

項目通過主力業态築牢客流基礎、潮流業态強化年輕標簽、小衆業态探索創新邊界，構建起兼顧穩定性與成長性的業态組合，以應對同質化競争，實現從流量到留量的轉化。

消費品牌

行業發展邏輯發生轉變，品牌需着力提升盈利水平

從期内各消費品牌披露的最新業績來看，2025年消費行業整體呈現強分化、頭部集中、盈利優先的格局，各賽道表現差異顯著。

餐飲方面，賽道内部分化顯著，不同細分領域企業的經營狀況差異較大。其中新茶飲、快餐小吃表現亮眼，高端品牌及部分中端品牌則面臨盈利壓力，連鎖化、精細化成為行業的核心趨勢。

新茶飲成為餐飲賽道中最具盈利性的細分領域，蜜雪冰城、古茗、滬上阿姨等平價品牌，憑借高增速、高盈利表現成為市場的增長主力，下沉市場仍是該行業的核心增量來源。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

數據顯示，蜜雪冰城以335.6億元的收入穩居行業第一，35.2%的增速處于行業高位，實現規模與增速雙突破；古茗以46.9%的同比增速領跑全行業，是唯一增速超40%的企業，擴張勢能強勁。

與之形成對比的是，高端茶飲品牌受成本拖累，盈利難度顯著增加。奈雪的茶雖實現52.14億元的收入，但淨利率僅1.75%，5.7%的增速處于上市茶飲品牌末端，其高端大店模式面臨成本高企、盈利困難的發展困境。

火鍋與正餐領域同樣呈現兩極分化态勢。海底撈依托成熟的規模化運營與完善的供應鏈體繫，在行業整體復蘇乏力的背景下依舊保持穩健盈利，全年實現營收427.55億元、淨利潤40.5億元；而呷哺呷哺則持續處于虧損狀态，凸顯出中端大衆餐飲在消費分級趨勢下的經營壓力。

此外，以遇見小面為代表的快餐小吃賽道表現亮眼，憑借剛需屬性、高周轉效率與輕量化門店模型，實現淨利潤與單店訂單量的雙增長。

從行業趨勢來看，餐飲行業連鎖化率持續提升，頭部企業憑借供應鏈與標準化優勢持續擴大規模，中小單店出清速度加快；各細分領域均呈現向精細化運營轉型的特征。盈利水平已成為企業的核心經營目標之一，下沉市場則成為頭部品牌實現增長的重要布局。

美妝方面，美妝賽道延續國貨高端化趨勢，行業競争邏輯從流量驅動向産品本身轉移，研發投入、産品功效與品質成為企業的核心競争力。

在港交所成功上市的國貨品牌毛戈平2025年實現營業收入50.5億元，年内利潤12.05億元，兩項數據均創下近五年新高，品牌規模與盈利水平同步提升。

據了解，毛戈平以東方美學+高奢定位構建壁壘，彩妝與護膚雙輪驅動，線下聚焦高線商圈淨增36家門店，復購率持續提升。

歐萊雅作為全球美妝龍頭，2025年實現440.5億歐元（約3610.9億元人民币）營收，可比增長4.0%，淨利潤61.3億歐元，受匯率與特殊附加稅影響，同比減少4.4%。集團四大部門全線增長，專業産品部門領跑，中國大陸下半年恢復中個位數增長，成為核心引擎。

毛戈平與歐萊雅的表現，說明行業競争從流量驅動向産品本身轉移，研發投入、産品功效與品質成為企業的核心競争力。

運動服飾方面，安踏體育多品牌矩陣發力，利潤持續雙位數增長；李甯收入維持高位，淨利小幅波動，處于渠道與産品結構優化階段。可以發現，随着消費者對運動服飾的專業性、功能性需求提升，戶外、專業跑步等細分品類增長明顯。

2025年安踏集團營收802.19億元，同比增長13.3%，首次突破800億大關，連續四年穩居中國市場第一、全球第二，歸母淨利潤135.9億元，除一次性收益後同比增長13.9%。

其中，安踏主品牌收入347.54億元，同比增長3.7%，增速放緩但經營利潤率仍達20.7%，大衆基本盤穩固；FILA收入284.7億元，同比增長6.9%，高基數下穩健復蘇；迪桑特、可隆等高端品牌收入近170億元，同比增長59.2%，成為安踏業績的核心增長引擎。

李甯2025年營收也達295.98億元，同比增長3.2%，淨利潤29.36億元，淨利率9.9%，在高基數下實現高質量穩健增長，産品結構持續優化，除鞋類、服裝實現穩定增長外，器材配件以雙位數增速領跑。

商超會員店方面，商超賽道處于深度轉型期，傳統大賣場模式承壓。2025年永輝超市處于深度轉型陣痛期，全年實現營業收入535.08億元，同比下滑20.82%。

營收大幅收縮主要源于三方面因素：一是公司主動關閉381家低效虧損門店，對超280家門店推進改造調改；二是即時零售分流與行業競争加劇；三是線上業務收入同比下滑約31%，導致整體經營規模顯著收縮。

經營層面，永輝持續推進門店結構優化，年末門店數量縮減至約950家，退出低效區域並聚焦核心城市與社區場景，同步推進小型化、輕量化門店模型改造。

整體來看，2025年是永輝斷臂出清、重塑經營體繫的關鍵一年，業績數據雖全面承壓，但通過大規模關店瘦身、供應鏈與組織架構改革，完成低效資産出清，經營效率逐步修復，為2026年一季度實現扭虧盈利奠定基礎。

黃金珠寶方面，根據中寶協數據，2025年國内珠寶市場總規模突破9000億元，限額以上金銀珠寶零售額3736億元，同比增長12.8%，增速領跑多數消費品類。

一方面，古法金、硬足金等高工藝、高溢價品類成為門店的核心利潤來源，品牌通過文化賦能與設計創新提升毛利；另一方面，悅己消費崛起，年輕客群将黃金視為 “情緒貨币”，輕量化、IP聯名、日常佩戴款快速增長。

産品端，古法工藝、高附加值産品受到市場關注，輕量化小克重産品成為主流品類之一；渠道端，頭部品牌持續優化門店結構，關閉低效加盟店，聚焦核心商圈，提升單店的坪效。

已上市的黃金珠寶企業中，老鋪黃金依托文化溢價與高端定位，2025全年實現營收273.03 億元，同比暴增221.0%；淨利潤48.68 億元，同比增230.5%，淨利率高達17.8%，遠超行業平均。

周六福則代表大衆高性價比路線，在行業調整期憑借線上突圍、線下優化實現穩健增長，展現較強的盈利韌性。2025年營收58.34億元，同比增2.0%；淨利潤7.69億元，同比增8.9%，淨利率13.2%，盈利能力穩步提升。

電商發展

AI與内容電商融合深化，品牌化出海進入新階段

國内電商頭部平台呈現“規模承壓、盈利分化”的發展态勢，同時AI與内容電商的深度融合成為行業新趨勢，跨境電商則加速從商品鋪貨向品牌化出海升級。

國内電商方面，2025年美團全年實現營業收入3649億元，同比增長8.1%，增速較往年明顯放緩。全年由盈轉虧，淨虧損234億元，經營虧損170億元，為上市以來經營層面虧損最嚴重的一年。

其中，核心本地商業闆塊（外賣、到店）經營虧損69億元，新業務（即時零售、閃購、海外）經營虧損101億元。銷售及營銷開支從2024年的640億元激增至1029億元，同比大增60.9%，成為吞噬利潤的主因。

上述業績反映出，其即時零售與本地生活業務仍處于高投入階段，規模增長與盈利壓力並存。面對京東、阿里淘寶閃購在即時零售與外賣領域的猛烈補貼攻勢，美團為保住60%以上的外賣GTV市場份額，被迫大幅提高用戶與商家的補貼。

拼多多2025年營收4318億元，淨利潤下滑12%至994億元。雖同比下滑12%，但盈利水平依舊保持行業領先，利潤波動主要源于跨境業務與供應鏈的持續加碼。

作為第二增長曲線，Temu已覆蓋全球超90國，高速擴張伴随巨額物流、營銷、合規成本。2025年是其全球擴張的關鍵投入年，嚴重拖累集團的整體利潤率。

豆包内測接入抖音電商，支持端内直接購物與訂單統一管理，無需跳轉抖音即可完成"咨詢-推薦-下單-支付-查單"全流程，標志AI與内容電商深度融合，"咨詢即購買"交易閉環正式成型，字節跳動正加速将AI助手打造成全新電商入口。

長遠來看，AI助手有望成為電商核心交易入口，同時字節可能拓展本地生活、團購等場景，實現"消費全場景AI閉環"。

跨境電商方面，國内平台從商品鋪貨出海全面升級為供應鏈與品牌化出海。阿里速賣通在韓國加入YouTube購物聯盟，與奧地利郵政公司簽署諒解備忘錄，建立深度戰略合作伙伴關繫，強化海外流量渠道與本地物流履約能力。

通過合作，速賣通打通了"内容種草-AI推薦-一鍵下單"閉環，韓國創作者可直接挂載平台商品鏈接，用戶點擊視頻標簽即可跳轉購買，覆蓋時尚、美妝、3C、家居等高客單類目。

目前，速賣通在韓國月活已居綜合電商第二，僅次于Coupang，此次合作将進一步鞏固其在韓的品牌化領先優勢。

值得關注的是，3月底，拼多多集團正式宣布組建"新拼姆"。據悉，未來三年投入1000億元現金，開啟品牌自營，繼續重倉中國供應鏈，帶動國内産業高質量、品牌化發展。

此舉意味着拼多多的跨境業務開始進入到以品牌為核心的全新階段，在此前Temu平台化運營的基礎上，"新拼姆"将通過深度參與中國供應鏈，孵化具有國際影響力的中國品牌，標志着其跨境業務邁入以品牌為核心的高質量發展新階段。

商業REITs

商業不動産申報熱度持續，REIT市場迎來最大募資規模

期内，為推動深圳市商業不動産REITs市場高質量發展，深交所聯合深圳市商務局、深圳市委金融辦、深圳證監局舉辦“深圳市商業不動産REITs試點推進會”。

據悉，深交所将繼續深化市場服務，加強與各部門的協同聯動，盡快推動一批標杆性項目落地，助力企業盤活存量商業資産，服務高質量發展大局。

新申報方面，近期商業不動産REITs市場迎來兩單標志性産品申報，兩單項目分别代表了城市更新與科創辦公、大型文旅商業兩大新興資産方向。

3月30日，復星旗下三亞亞特蘭蒂斯REIT獲上交所受理，底層資産為三亞海棠灣一站式海洋主題度假綜合體，以文旅商業綜合體資産填補行業品類空白。

該REIT的拟募集規模為139.28億元，是迄今為止募集規模最大的商業不動産REITs産品，該基金2025年10-12月（年化）、2026年度預計分派率為4.56%、4.12%。

4月初，創金合信北京國資商業不動産REIT也獲深交所受理，作為北京首單城市更新類商業REIT、同時也是全國首單"城市更新+科技創新"雙資産組合産品，底層資産涵蓋北京東城隆福寺一期城市更新項目與中關村集智未來科創辦公項目。

據招募說明書顯示，項目底層資産評估值26.97億元，其中隆福寺一期14.97億元，集智未來項目12億元。測算顯示，2026、2027年預計分派率分别為4.42%、4.63%，在當前市場環境下，對追求穩定收益的機構具備一定吸引力。

與此同時，商業不動産REITs的申報和審批也愈發嚴格。期内，天虹股份公告表示撤回公募REITs申報，理由是“整合資源、優化運營”，該REIT底層資産為蘇州相城天虹購物中心。據了解，該項目早在2025年7月即獲受理，但在等待逾八個月後，以“主動撤回”暫告一段落。

對于天虹股份而言，撤回申報也並不意味着放棄REITs路徑。公司在公告中明确表示，該事項不會對公司的經營及财務狀況造成重大不利影響，未來在條件成熟後仍可能重新啟動相關計劃。

此外，4月7日至10日，四單商業不動産REITs項目集中提交反饋回復，均調降了資産估值。其中，唯品會REIT将底層資産估值調降6.3%，上海地産REIT調降4%；砂之船REIT調降0.7%；首農REIT微調0.2%。

調降估值的背後，是租金增長率預期、出租率和收繳率的全面重估。值得注意的是，伴随運營指標的審慎下調，折現率也同步下調，如唯品會鄭州奧萊折現率由7.5%下調至7.25%。

二級市場表現上，已上市消費基礎設施REITs整體受益于試點擴容的利好預期，多數實現溫和上漲，其中華夏金茂商業REIT領漲且交投活躍，而物美、華威等標的則出現回調，市場呈現"整體偏暖、結構分化"的格局。

數據來源：同花順，觀點指數整理

12只上市REITs中，上漲的有10只，占比約83%，區間漲幅在0.32%~4.13%之間；下跌的僅2只，嘉實物美消費REIT區間内下跌3.54%、易方達華威市場REIT下跌1.12%。

觀點指數認為，多數REITs實現上漲，反映了市場對商業REITs試點擴容、政策支持的積極預期，而漲幅靠前、換手活躍的標的，大多是運營成熟、區位優質、現金流清晰的資産。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。