算力賦能 | 2026年4月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 普惠算力及工業政策密集出台，高新園區強化科創轉型 多地數字經濟與工業轉型政策陸續出台，普惠算力、5G工廠、物聯網相關規劃相繼落地，從資源調度、費用補貼、場景應用多維度，助力中小企業及制造業數字化升級。3月宏觀工業數據回暖，生産與需求同步修復。同時，全國國家高新區經濟體量與創新實力穩步提升，依托科創資源持續加碼智能算力布局，成為驅動産業智能化轉型的重要載體。

園區主體結構向優動能向新，算力基建催生增長新曲線 2025年産業園區行業發展分化加劇，企業轉型節奏加快，傳統開發模式盈利空間收窄，頭部園區企業通過業務結構優化、新興産業布局實現穩健增長。随着AI産業快速發展，算力基建建設提速，科技、能源、園區企業紛紛加碼算力賽道。綠色算力項目落地與AI智慧園區模式叠代，持續為行業注入創新動能，驅動産業高質量轉型。

區域算力基建加速布局，園區及數據中心ABS有序推進 粵港澳、中西部等地多個數據中心、智算中心項目集中開工，同步落地液冷等低碳技術，推動算力體繫綠色升級。與此同時，數據中心、産業園區領域ABS申報節奏提速，疊加中期票據等低成本融資工具發行，行業存量資産盤活力度加大。多元金融模式與算力産業深度結合，持續完善行業資金循環，助力算力産業規模化、高質量穩步發展。

園區REITs承壓進入調整周期，業态分化與擴募格局顯現 2025年産業園區REITs整體盈利有所回落，闆塊營收普遍下行，虧損産品數量增加。細分業态呈現明顯分化，研發辦公類資産運營走弱，工業廠房類資産憑借穩定出租與現金流表現具備更強的韌性。同時REITs擴募進程兩極分化，優質標的擴容提質，多數項目推進受限。

市場綜述

普惠算力及工業政策密集出台，高新園區強化科創轉型

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得7起政策動态。國家及地方層面圍繞算力普惠、5G應用、物聯網發展、兩業融合出台繫列重磅政策，形成覆蓋基礎設施、應用場景、産業生态的全鏈條支持體繫，精準破解中小企業“用算難、轉型貴”的痛點。

4月2日，工信部印發普惠算力專項行動相關文件，明确至2028年底，搭建覆蓋範圍廣、使用成本低、服務能力完善的普惠算力服務體繫。同步推廣算力銀行、算力超市創新模式，優化邊緣算力布局，推動光網絡資源向産業園區延伸覆蓋。

政策提出，支持中小企業盤活閑置算力資源，通過跨區域、跨周期調度實現資源靈活調配。完善算力對接服務渠道，推行多元化分時計費模式，疊加地方算力券補貼政策，降低中小企業算力使用成本與準入門檻。

此外，在工業數字化領域，工信部發布5G工廠典型應用推廣文件，引導各地結合産業基礎落實配套政策與資源保障，穩步推進5G工廠標準化建設，深化5G加工業互聯網模式在制造全流程的融合落地。目前國内已落地1260家標杆5G工廠、超2.5萬個5G加工業互聯網融合項目，為制造産業智能化改造夯實網絡基礎。

配套産業規劃方面，工信部印發2026至2028年物聯網産業創新發展行動方案，從設備升級改造、平台效能提升、應用場景培育、網絡底座建設、産業生态完善五大維度制定發展路徑，重點聚焦工業物聯網、智能家居、智慧物流等細分場景，持續完善物聯網底層基礎設施布局。

地方層面同步跟進産業融合發展節奏，廣東省發布制造業與服務業協同融合年度行動方案，明确推進服務業與制造業雙向融合發展，支持物流、供應鏈管理類企業整合資源延伸産業鏈條，試點推進供應鏈平台結合共享工廠的新型發展模式。廣州同步推進城市算力體繫統籌建設，優化市域算力基礎設施整體布局，加快跨區域算力聯動調度與資源互通共享。

國家統計局公開數據顯示，2026年3月制造業PMI錄得50.4%，環比提升1.4個百分點，終結此前連續收縮的運行态勢，實體企業節後復工復産節奏穩步加快。從細分指數來看，生産指數、新訂單指數同步回歸擴張區間，終端需求修復動力強于生産供給，整體市場經營活力穩步回暖。

3月規模以上工業增加值同比實際增長5.7%，環比小幅增長0.28%，工業整體運行保持平穩恢復節奏。分行業表現來看，全國41個工業大類行業里，已有30個行業實現增加值同比正向增長，産業復蘇覆蓋範圍持續擴大。

其中，計算機、通信及其他電子設備制造業同比增速達12.5%，顯著高于工業整體均值，行業增長受益于普惠算力落地、5G工廠擴容、人工智能産業擴容等多重因素，算力配套産業鏈與智能終端産業，展現出較強的發展韌性。

此外，3月工業生産者出廠價格指數同比上漲0.5%，環比上行1.4%，終結連續41個月同比負增長的态勢，環比漲幅創下近48個月新高。PPI回暖由國際大宗商品價格波動、國内工業内需修復雙重因素驅動，一定程度上緩解了工業企業經營和盈利壓力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2026年，全國國家高新區數量擴容至179家。2025年全國國家高新區經濟産出表現穩健，園區生産總值達到20.4萬億元，占全國GDP的比重為14.5%，較“十三五”末期提升1.2個百分點；工業增加值突破10萬億元，在全國工業增加值中占比達到24.1%。

此外，規模以上工業企業利潤總額同比增長10.2%，較全國平均水平高出9.6個百分點，園區盈利表現處于全國領先水平。區域創新研發投入持續加碼，高新區企業内部研發經費支出約1.2萬億元，較“十三五”末期提升約30%，發明專利保有量達到220萬件，較前期實現翻倍增長。

4月10日，工信部于國家高新區高質量發展主題新聞發布會上明确相關部署，提出引導各地高新區加快智能算力設施布局，統籌高質量數據集建設運用，強化科技創新與産業發展深度融合，穩固高新技術産業核心承載地位，目前各地高新區已結合區域産業特色加快落地推進。

整體來看，普惠算力、5G工業應用、物聯網升級等産業政策持續落地，宏觀經濟基本面穩步修復，國家高新區科創承載能力持續增強。政策引導、産業升級、區域賦能形成協同效應，共同推動制造業數字化、智能化轉型進入提速階段。

企業運營

園區主體結構向優動能向新，算力基建催生增長新曲線

從園區運營主體經營情況來看，2025年産業園區行業整體呈現結構分化、轉型提速的發展特征。受各家企業發展戰略差異影響，行業新舊動能轉換節奏加快，營收規模與盈利水平逐步走向分化。

臨港集團轉型落地成效逐步顯現，2025年服務性收入同比增幅超30%，該項業務利潤貢獻占比實現翻倍。企業結合中長期發展規劃，持續推進發展模式升級，由傳統産業空間開發運營，逐步轉向全域創新生态綜合服務商。同步統籌生産性服務業與生活性服務業協同布局，穩步擴大輕資産業務收益。

經營數據顯示，上海臨港2025年歸母淨利潤9.69億元，在營收同比下降28.51%的背景下維持盈利水平，輕資産運營及産業服務業務形成有效支撐。同期企業投資收益同比增長713.7%，體現出産業培育與資本運作帶來的收益增量。

2025年，中電光谷園區運營服務營收21.366億元，受市場環境調整及項目優化影響，同比小幅回落3.6%；園區開發業務實現逆勢增長，全年收入17.829億元，同比提升29.9%，業務結構持續優化，形成開發闆塊與運營闆塊互補發展的格局。

張江高科當期經營指標波動明顯，全年營業總收入41.82億元，同比增長149.02%。營收大幅增長主要依托産業載體銷售業務拉動，該闆塊收入29.89億元，同比增幅228%。營收高增並未同步帶動利潤同向匹配增長。

核心原因在于項目結轉成本同比上升超150%，疊加租賃業務毛利率下行，全年淨利潤同比增長59.55%，增速顯著低于營收，反映傳統開發模式盈利空間持續收窄。

與此同時，行業主體經營壓力持續加大，2025年億達中國虧損規模擴大至30.8億元，華夏幸福歸母淨利潤預計虧損240億元到160億元；電子城、市北高新等企業同樣出現大額虧損。此類企業普遍依賴傳統開發業務，産業綜合運營能力偏弱，市場生存空間持續收縮，整體來看行業存量出清節奏有所加快。

部分優質企業依托資産結構與業務布局優勢保持穩健經營，陸家嘴憑借成熟商業及産業資産組合，全年營收同比增長24.00%，淨利潤同比增長37.96%。中新集團聚焦園區運營主業，降低重資産開發依賴，加大新興産業投資布局，2025年營收、淨利潤分别同比增長19.71%、65.75%，經營質量穩步提升。

伴随人工智能産業快速發展與算力基建持續落地，算力業務不再局限于配套服務屬性，逐步成為科技、能源及園區平台企業新的增長闆塊，行業新興動能持續夯實。潤澤數據持續布局全球AI算力基礎設施，2025年經營規模與盈利水平同步提升，全年營收56.74億元，同比增長29.99%；歸母淨利潤50.49億元，盈利能力明顯改善。

目前企業已落地九大全球化人工智能算力集群，規劃總算力規模約6GW，在運規模750MW，算力資産儲備充足。2025年一季度延續增長态勢，單季營收18.40億元，同比增長53.55%，AIDC核心業務擴張成為營收提升的主要動力。

萬國數據同樣受益于算力市場需求提升，2025年營收同比增長10.80%，淨利潤有所回落但仍保持盈利，算力基礎設施核心運營業務整體平穩。頭部科技企業持續加碼算力賽道，中興通訊落實連接與算力協同發展戰略，将人工智能納入長期核心布局，算力業務增長潛力持續釋放。2025年算力業務營收同比增長150%，業務營收占比提升至24.6%，政企業務增長動能凸顯，算力産業逐步成長為企業的第二增長曲線。

能源企業跨界布局算力領域的進程加快，豫能控股2025年營收112.30億元，同比小幅下降7.61%，歸母淨利潤3.90億元，同比增長421.54%。依托自身電力資源、能耗調度等核心優勢，企業業務邊界持續拓展，由傳統能源供應主體，延伸至算力基建建設運營領域，依托綠電配套能力切入算力産業鏈，開辟全新業務增長點。

期内，綠色低碳、智能升級成為算力基建建設的主要方向，行業多方主體協同合作加深。存量園區更新改造與智慧園區建設並行推進，依托AI、算力技術完成全域智能化改造，同步實現運營效率提升與能耗管控優化。

産業賽道項目表現方面，上海臨港海底數據中心由海蘭雲聯合中國電信、中交三航局等龍頭企業聯合共建，項目總投資16億元，整體規模24兆瓦。項目創新采用海上風電直供綠電搭配海水自然冷卻技術，将散熱能耗控制在10%以内，實現綠電占比超95%、節電22.8%、節水100%、節地90%以上，綠色低碳優勢突出。4月7日，由中國石化設計打造的全國首個海底數據中心項目正式啟動，海上風電與海底算力深度協同的全新模式逐步成型，為沿海園區算力綠色化發展提供全新範本。

廈門火炬集團作為本地國企，攜手央企運營平台中電光谷，聯合打造廈門火炬海滄308科技園。項目高效盤活原有308工業園存量工業用地，創新構建“存量更新+增量拓展、地方國企+央企運營、定制化空間+通用標準廠房”的復合開發模式，精準鎖定泰坦未來、安瑞創新等優質科創企業落地，實現存量資産價值重估與新興産業集聚雙向賦能。

運營模式創新方面，中興通訊南京濱江園區依托Co-Claw企業級AI智能體平台，搭建全場景智慧園區解決方案，全面覆蓋産線物流調度、智算中心運維、配電房管理、高溫區域智能巡檢、園區安防管控、全域能耗治理等核心場景。

園區運營從傳統人工加機器人的混合模式，升級為AI智能全域主導，故障響應壓縮至分鐘級，項目整體生産效率提升42%，單位産值能耗下降66%。同時，AI繫統本地化部署模式，相較雲端方案綜合成本降低60%，大幅降低制造及園區企業智能化、算力化改造門檻，為産業園區規模化普及AI應用提供了可復制的路徑。

投融資

區域算力基建加速布局，園區及數據中心ABS有序推進

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到6起産業投資事件動态。依托東數西算戰略落地與算力互聯互通相關政策引導，國内算力新基建建設節奏加快，多地數據中心、智算中心陸續啟動建設，項目布局覆蓋粵港澳、長三角、中西部等重點區域。

粵港澳大灣區是算力樞紐核心布局區域。期内，廣州市算力新基建開工暨算力供需會在中國移動粵港澳（廣州）數據中心順利舉行，廣州移動、廣州聯通、雲下科技、連雲大數據4個獲批算力項目集體開工建設，總投資額達48.39億元，建成後新增智算規模将超4萬P，助力打造區域級算力樞紐節點。

香港地區同步加快算力布局，潤澤香港沙嶺數據園區正式開工，總投資額達238億港元，總樓面面積為25萬平方米，園區建成後将可提供每秒18萬千萬億次浮點運算次數（18萬PFLOPS），相當于香港現有算力規模的36倍，将大幅提升香港數字基礎設施能級，助力粵港澳大灣區算力互聯互通、協同發展。

地方算力布局持續完善，中國移動廣東汕頭數據中心二期完成項目備案，總投資4.97億元。項目落地将補齊粵東算力設施短闆，優化區域算力供給格局，推進大灣區算力網絡全域一體化布局。

此外，中西部地區緊跟國家戰略部署，算力基建布局持續優化，東陽光·秦淮數據宜都先進算力産業基地啟動建設，規劃建設7.5MWIT容量高標準數據中心、算力展示及交流配套載體，聚焦高端算力服務供給，支撐中部地區數字産業升級。

國信盈創落地格爾木智算中心合作項目，總投資約19.92億元。項目依托區域綠電資源禀賦，規劃建設低碳化智算載體，貼合算力産業節能降碳發展方向，助力算電協同模式落地應用。

技術創新層面，瑞聲科技與廣東廣電合作打造的廣電體繫首個液冷數據中心投入運營。液冷技術可優化機房能耗指標、減少碳排放，兼顧算力承載能力與綠色節能需求，推動數據中心向高效、低碳模式叠代，适配算力基建綠色轉型發展要求。

算力新基建加速建設的同時，數據中心與産業園區領域ABS融資持續推進，成為存量資産盤活、優化資金周轉的重要方式。奧飛數據綠色數據中心ABS項目獲深交所受理，申報規模21億元。企業目前持有16座自建直營數據中心，可提供超10萬個機櫃資源。

此次ABS專項計劃的底層資産為其持有的天津盤古雲泰數據中心項目及相關配套設施，通過資産證券化手段，有效釋放存量資産的潛在價值，促進公司在數據中心開發運營領域投資的良性循環，契合綠色算力發展與資産證券化融合的行業趨勢。

産業園區類ABS融資同步迎來階段性回暖，有效拓寬算力關聯園區的多元化融資路徑。蘇高新産業園ABS項目進入受理階段，計劃發行規模9.29億元；國泰海通-港投産業園ABS拟發行5.01億元，項目目前處于反饋推進階段。

資産證券化融資渠道的常态化落地，能夠分散項目投資風險，提升企業資金使用靈活度，适配産業園區市場化運營、資本化發展的中長期趨勢。

除此之外，蘇州蘇高新科技産業發展完成2026年第二期中期票據發行，發行規模4億元，期限3年，票面利率1.93%。低成本債務融資工具的運用，進一步豐富園區企業融資結構，降低綜合融資成本，為算力及産業園區開發建設提供資金支持。

總體來看，随着算力網絡體繫不斷完善，金融工具與算力基建的融合将更加深入，推動算力産業向高質量、規模化、綠色化方向發展，為新質生産力培育注入強勁動力。

資産管理

園區REITs承壓進入調整周期，業态分化與擴募格局顯現

近期，國内産業園區REITs盈利水平有所回落，擴募落地節奏逐步分化，部分優質標的通過資産擴容實現運營提質，另有多數項目受各類條件約束推進放緩節奏，産業園區REITs逐步向高質量發展階段過渡。

結合2025年17只産業園區REITs年報數據，闆塊内各産品營業收入普遍出現不同程度的回落，年度虧損産品數量由2024年的1家增至6家，行業整體經營壓力有所上升。細分業态中，研發辦公類資産運營表現偏弱，東吳蘇園産業REIT出租率回落至68.66%，當期利潤持續處于虧損區間。

與之相反，工業廠房類資産則展現出更強的周期抵禦能力，經營表現相對平穩。以國泰君安東久新經濟REIT為代表，項目聚焦工業廠房業态，2025年出租率維持平穩運行态勢。受市場行情影響，項目有效租金單價由29.27元/㎡/月微降至28.59元/㎡/月，但整體收益結構保持穩定。

從行業整體收益來看，2025年産業園區REITs年化可分配收益率集中在2.14%-5.27%區間，平均收益率4.528%，較2024年的闆塊均值同比下降8.3%。闆塊整體收益水平有所回落，但仍處于合理區間。研發辦公類REITs收益表現整體優于工業廠房類産品。

在經營業績分化的背景下，産業園區REITs擴募落地節奏同樣呈現差異化格局。國泰海通臨港創新産業園REIT擴募成效顯著，新納入資産租金水平優于存量首發資産，完成並入後，産品整體租金水平提升約50%。疊加項目出租率長期穩定在95%上下，依托優質底層資産，實現擴募與運營質量的同步提升。

反觀部分標的擴募工作推進相對緩慢，華夏合肥高新REIT在2025年業績溝通環節提及，當期擴募工作暫未形成實質性進展。現階段，産業園區REITs擴募儲備需求充足，多個項目處于籌備推進階段，但受底層資産條件、市場環境、監管規則等因素影響，整體落地節奏受限，進一步拉大了行業發展的差距。

此外，大宗不動産交易市場同步迎來結構調整，凱德騰飛房地産信托完成數據中心相關資産收購，反映出機構資金對算力、數字經濟關聯園區資産的配置偏好，貼合當下算力基建提速、數字産業穩步發展的行業趨勢。

區域工業資産交易同步保持活躍度，深圳寶安多宗工業物業挂牌公開出讓，福永片區8項工業不動産起拍價3.32億元，大浪街道恒信廠區等資産起拍價1.53億元。工業類不動産交易流通性保持穩定，側面體現了市場對工業物業穩健屬性的認可。

中長期來看，産業園區REITs行業或将進入結構性調整周期。具備優質底層資産、運營能力穩定的標的，将在擴募擴容與持續經營中形成競争優勢，帶動行業運營標準與專業化水平提升，持續助力實體經濟與新興産業穩定發展。

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