人居改善加碼 | 2026年4月城市更新發展報告

觀點指數 頂層設計持續完善，構建城市更新全周期制度框架 财政部、住房城鄉建設部聯合印發《關于開展2026年度中央财政支持實施城市更新行動的通知》。政策核心圍繞兩大方向發力：一是以重點樣闆片區建設為載體；二是以長效機制建設為保障。同時，政策構建了覆蓋産出、管理、資金、效益四大維度的全鏈條績效評價體繫。推動城市更新行業從粗放式擴張向精細化、可持續化發展方向轉型。

因地制宜，民生類項目優先度高 城市更新行業進入傳統開工旺季，投資規模實現快速增長，項目結構持續優化，民生類項目占比顯著提升。各地密集出台地方性法規、行動方案與配套政策，行業法治化建設進程全面提速。從地方實踐來看，城市更新的核心目標並非單純的城市面貌改造，而是因地制宜統籌改造。

國央企引領市場格局，構建産業鏈協同生态 期内，以中建繫、中國融通為代表的央企，憑借資金實力、資源整合能力與品牌優勢，成為民生項目的主力軍。開發企業、規劃設計、咨詢運營等産業鏈上下遊主體的跨界合作日益頻繁，構建全生命周期的協同生态。

模式創新，四大賽道構建更新實踐樣本 全國各類城市更新項目密集落地、加速推進，模式創新持續突破，形成了四大核心賽道。一是以危舊房改造、城中村更新、回遷安置為核心的民生保障類項目；二是以老舊廠區、低效産業空間改造為核心的産業煥新類項目；三是存量商業資産改造；四是以城市生态空間、基礎設施提質為核心的配套提升類項目。各類項目的創新實踐，為全國城市更新發展提供了可復制、可推廣的經驗。

核心城市領跑，制度與規模雙輪驅動 六大核心城市持續加碼城市更新投資，明确年度項目計劃與投資目標，投資規模均達百億至千億級别。同時，加快制度創新與立法進程，優化實施機制。，這為全國的城市更新發展提供了示範。

宏觀分析

頂層設計持續完善，構建城市更新全周期制度框架

4月16日，财政部辦公廳與住房城鄉建設部辦公廳聯合印發《關于開展 2026 年度中央财政支持實施城市更新行動的通知》，以下稱《通知》，這是3-4月最具影響力的政策文件。

2026年中央财政繼續支持部分城市實施城市更新行動，開展相對集中聯片的重點樣闆片區建設和可持續的城市更新機制建設。

據了解，中央财政資金補助標準按照區域進行定額補助。其中：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況分年撥付到位。

這一差異化補助機制，一方面通過中央财政資金的杠杆作用，撬動了地方财政與社會資本加大對城市更新領域的投入；另一方面，向中西部地區适度傾斜的補助標準，能夠有效緩解中西部城市更新的資金壓力，縮小區域間城市建設與公共服務的差距，推動城市更新領域的區域均衡發展。

根據《通知》，資金支持方向主要圍繞城市更新重點樣闆片區建設和城市更新機制建設。

城市更新重點樣闆片區建設包含四個建設内容：

一是城市基礎設施品質提升，包括城市供水、供熱、污水垃圾收集處理、綜合杆箱、停車設施等改造建設。

二是完整社區建設與小區配套設施改造，包括社區公共服務設施與便民商業服務設施建設改造、公共活動場地提升、居住區配套市政設施優化改造等。

三是歷史文化街區、既有公共建築、公共空間等老舊片區（街區）更新改造及活化利用。

四是利用存量土地和閑置房屋市政設施，補齊民生領域公共服務設施短闆，建設消費型基礎設施等。

可以看到，這四個建設内容主要投向城市基礎配套設施，一定程度上改善民生領域的生活質量。

城市更新機制建設主要包括三個内容：一是項目儲備和生成機制。二是資金安排籌措和行業發展長效機制。三是用地保障和審批機制。

這三個内容都要求各個城市要重視城市更新的頂層設計，通過機制更好配套更新建設。其中，第二點表述的内容篇幅較長，說明了中央對資金使用和行業發展有更多的要求。

為保障中央财政資金的高效使用與城市更新行動的實施成效，财政部、住房城鄉建設部将按照《中央财政支持城市更新行動績效評價辦法》及中央資金預算管理有關要求開展績效評價。這個績效指標體繫主要包含産出、管理、資金、效益4個一級指標，15個二級指標、25個三級指標（10個定量指標和15個定性指標構成）。

該指標體繫城市更新從任務落地、機制保障、資金高效、效果可測的全鏈條指揮棒與標尺，直接決定更新行動的方向、效率、質量與可持續性，推動城市更新從粗放建設轉向精準施策、高效治理。

市場綜述

因地制宜，民生類項目優先度高

3-4月城市更新行業進入“開工旺季”，投資規模快速增長，項目結構持續優化。在地方實踐中，民生類項目占比顯著提升。

期内，濟南市披露2025年城市更新方面的内容，其中提及房地産開發投資完成1387.8億元，啟動城市更新項目92個，完成投資382億元；城中村改造項目54個，完成投資340億元；開工城鎮老舊小區改造項目12個，惠及居民1.1萬戶。

2025年濟南出台山東全省首部城市更新領域地方性法規—《濟南市城市更新條例》，建立“以居民為主體”的歷史文化名城保護實施機制。基礎設施方面，新建公共停車設施37處、停車泊位1.6萬個；集中供熱面積達4億平方米，覆蓋居民約290萬戶；完成87.4公里供熱管網改造、99.7公里老化燃氣管道更新改造。

從地方回顧中可以知道，去年城市更新在民生領域達成了許多成果，預計在未來一段時間里，民生方面仍然是城市更新的工作重點，有助于吸引人口，增加城市發展活力。

可以看到，開年以來各地方密集發布相關的工作條例，從制度層面進一步強化民生導向，細化實施路徑。如期内《廣西持續推進城市更新五年行動方案（2026—2030年）》中指出，廣西推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，鼓勵推進“房票安置”等貨币化安置方式。《方案》明确未來5年将完成4萬套以上城市危舊房隐患銷号，推進2000個城鎮老舊小區改造，並建設250個完整社區及350個一刻鐘便民生活圈。

武漢的《武漢市城市更新條例》将于6月1日起施行。該《條例》将武漢多年積累的改造經驗轉化為長效制度，從立法層面推進老舊小區改造，為完善城市功能、改善人居環境、傳承歷史文脈提供堅實的法治保障。

資料顯示，武漢是全國首個挂牌“住房和城市更新局”的城市，《條例》作為關于城市更新的專門立法，歷經兩年多、數十次修改。《條例》明确城市更新涵蓋改造危舊房、老舊小區、城中村，改造老舊街區、老舊工業園區、老舊廠區，市政與公共設施完善，生态修復及歷史文化保護等内容。

《條例》明确“政府主導、市場運作、公衆參與”機制，強調“保護優先、規劃引領、民生為本、綠色發展”理念。此外，《條例》提出“片區統籌”更新模式，提高資源配置效率。實施路徑多元化，資金保障組合式，還建立項目庫管理制度。

法治化建設進程全面提速，立法先行成為各地推進城市更新的核心共識。各地正逐步将城市更新的實踐經驗轉化為長效制度，通過專門立法明确城市更新的實施範圍、運作機制、參與主體權利義務、支持政策與監管體繫，為城市更新工作的常态化推進提供堅實的法治保障，有效規避了政策波動帶來的行業風險。

當然，其他城市存在特别的做法。南京發布2026城市更新機會清單，推出7個重點項目。這些項目涵蓋文化傳承、人居改善、文旅融合、産業賦能等多個領域。城市更新還需要因地制宜，根據地區資源禀賦确定具體的改造目標。

《貴州省持續推進城市更新行動工作方案》中提及，加強存量房屋改造利用。支持老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等建築功能轉換和混合利用。推動将閑置低效的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，推進存量房産改造為旅居地産。

值得關注的是，旅居地産的改造模式，在貴州等文旅資源富集的區域，具備極強的适配性與發展潛力。既盤活了存量閑置房産，又為旅居消費者提供更充足、選擇面更廣的居住産品，實現了存量盤活、文旅發展、民生改善的多重價值。

因地制宜、模式創新成為行業發展的重要特征，城市更新逐步擺脫同質化發展路徑。不同城市結合自身的發展階段、資源禀賦、産業特色，逐步探索差異化的城市更新模式。

企業表現

國央企引領市場格局，構建産業鏈協同生态

地方做出綱領性的指引後，具體執行層面仍需要企業去推進。從企業屬性來看，不乏有國企、民企、外資企業等類型企業。從業務範圍來看，也不局限在開發企業，還有規劃設計、咨詢等産業鏈條上的企業。

以中建繫為代表的央企，積極參與各地的城市更新項目，企業與公共部門簽訂合作協議。如中建集團攜重慶大學簽署戰略合作協議，雙方共同探索城市更新、城市運營等領域的新模式新機制。

觀點指數認為，企業和大學簽訂合作協議，一是大學可以為企業輸出人才，兩者也可以協同培養更适合企業業務需求的未來員工。二是企業參與學校物業的建設，會給企業帶來增量業務。後續不僅能夠有效輻射大學集團的其他物業，還能吸引其他大學物業的注意。

據觀點指數觀察，不少大學物業集中在城市中心。随着時間推進，大學物業會面臨建築體老化，配套設施落後等問題，這就給企業帶來了更新物業的機會。

期内，中國融通集團與中國融通集團簽署戰略合作框架協議，雙方圍繞城市更新、産業園區建設、現代農業、新質生産力培育、旅遊酒店等領域，全方位開展高水平、多維度合作。此外，中國融通集團還與深圳簽署政企合作協議，雙方将建立常态化溝通協調機制，在科技創新、成果轉化、産業培育、城市更新、民生保障等領域深化合作。

這是央國企參與各地方城市更新的一個縮影，說明參與城市更新項目的主體更多以國央企為主。

數據來源：公開市場，觀點指數不完全整理

觀點指數認為，這個現象的産生是由于城市更新主要的方向在于民生領域。

這一領域的項目普遍具有投資規模大、回報周期長、公益性強、對資金穩健性要求高的特點。國央企憑借雄厚的資金實力、強大的資源整合能力、完善的風險管控體繫與突出的社會責任屬性，能夠更好地匹配城市更新項目的實施要求。

期内，亦不乏企業間的合作。從單一的項目合作，到長期的戰略協同；從同領域的業務合作，到産業鏈上下遊的跨界聯動，形态豐富。中建玖合、中建二局香港新華集團簽署戰略合作協議，三方将圍繞文化地産、産城融合、城市更新及土地投資開發與産業運營等核心領域，開展深度合作。

中建玖合與首開股份座談交流，聚焦地産開發與城市更新合作。雙方圍繞行業發展趨勢、市場布局及典型項目深入溝通，探讨在地産開發、城市更新等領域構建長效合作模式。

啟迪設計與戴德梁行達成戰略合作，聚焦TOD及城市更新等領域。雙方聚焦TOD創新開發、城市更新、片區策劃、産業落地等核心領域深入交流。

無論是建設，還是設計業務，随着城市更新的深入發展，相信産業鏈上下遊企業之間的協同合作将愈發緊密，共同構建分工明确、優勢互補的行業生态。

期内，城市更新的相關項目主要是綜合發開。其中，新世界中國深圳首個城市更新項目亮相，總建面90萬平米，涵蓋住宅、商業街區、辦公集群及公共服務設施，旨在打造東部核心區産城融合綜合體。項目前身為橫崗188工業區，2023年完成用地确權後啟動改造，首期住宅組團“瑧悅”規劃1142套房源，戶型覆蓋76-180平方米三至五房。

華潤置地參與武漢光谷荷葉山城市更新項目，住宅部分即将入市。武漢光谷荷葉山社區已啟動城市更新改造，打造光谷首個POD（Park-Oriented Development，即“公園生活體”），目前5萬平方米公園即将建成開放。

資料顯示，荷葉山片區城市更新項目是武漢市首批“五改四好”城市更新項目之一，範圍覆蓋荷葉山社區一期及周邊區域，總建築面積約23.3萬平方米，采取片區化綜合開發模式，通過原址拆除重建，實現居民安置、住宅開發和環境提升。項目引入社會資本全過程參與規劃、建設與運營，形成“政府引導、市場運作、共建共享”的更新機制。

居民安置部分，原址還建項目總建築面積約11.29萬平方米，将建設6棟新住宅樓，目前舊樓正在拆除中。住宅開發部分，引入頭部央企華潤置地作為合伙人，打造高端社區光谷潤璟，總建築面積約12.6萬平方米，共12棟住宅樓。目前，項目已開工，示範區已開放，即将開盤銷售。住宅開發地塊、安置還建地塊建設均将在2028年底前完成，環境配套提升将在2026年完成。

環境提升部分，總占地面積約8.5萬平方米，對小區周邊原有綠地、林地、邊角閑置地、排水明渠等進行利舊提升，打造社區公園、停車場、充電站、商服配套、兒童樂園、橋下運動空間等，同時還将推進荷葉山路等公共道路通車、市政管網優化，完善對外交通。

中建四局中標廣州黃埔兩個城市更新項目，總額超10億元。中建四局為其提供復建安置及模塊化建造服務。根據公開資料，火村社區蓮潭經濟合作社城中村改造項目投資額6.97億元，總建築面積15.68萬平方米，是現階段廣州市模塊化體量最大的城市更新項目。鎮龍村西片區城中村改造項目投資額3.83億元，總建築面積8.52萬平方米。

随着城市更新行業的持續發展，多元主體協同、全鏈條聯動的行業生态将持續完善。

項目發展

模式創新，四大賽道構建更新實踐樣本

城市更新的政策導向、行業趨勢與企業布局，最終都需要通過具體項目的落地實踐來實現。期内一些重要的項目或許能夠給行業帶來啟示。如在開發模式的選擇上，項目改造原則、資金渠道等。

當前居住類城市更新項目占比最高、推進力度最大。

廣州花都福甯路危舊房更新項目開工，預計2026年底竣工。標志着這一民生工程邁入實體建設階段。項目整合2棟D級危舊住房、1棟D級商業公房及1棟C級辦公公房，采用“自拆自建+多棟連片+跨宗共建”模式，打破單棟與宗地的界限。

該項目通過“兩棟並一棟”抽疏布局，釋放超2200平方米公共空間，新增機動車位38個、非機動車位76個，並改造約2600平方米閑置公房，打造集社區居委、頤康服務站和商業網點于一體的“社區服務樞紐”。

改造工程總投資約960萬元，嚴格遵循“原拆原建、功能提升”的改造原則，在不增加原有合法産權建築面積和建築高度、不擴大基底面積、不改變四至關繫和不改變使用性質的前提下進行原址重建。

這個項目的模式為城市核心區零散危舊房的連片更新，提供了不一樣的解決方案。

期間，上海首個城市更新試點瑞康里項目招標，項目位于虹口區嘉興路街道，始建于1930年，是上海市第一批歷史文化風貌保護街坊，項目占地面積約1.69萬平方米，建築面積約5.03萬平方米，建築高度最高14米。

産業煥新類城市更新項目，核心是對老舊廠區、低效産業園區、閑置工業遺存等存量空間進行改造升級。期内，産業類更新項目實現關鍵節點突破，探索出了工業遺存保護與科創産業賦能深度融合的更新模式。期内，廣州1935産業大樓封頂，老發電廠變身科創新地標。集産業載體、科創共享、文化休閑于一體的多功能産業社區，重點引進人工智能、集成電路、低空經濟、未來能源及文化産業等領域龍頭企業。

蕭山江南科技城創業谷二期項目主體結構施工全面完成，順利封頂。該項目坐落于江南科技城闆塊，總投資約6.7億元，總建築面積約6.2萬平方米。作為新型城市綜合體，創業谷二期以"高端化、智能化、一體化"為定位，集高端寫字樓、精品酒店、特色商業配套于一體，精準貼合"創新驅動、産城融合"的發展理念。

從以上項目的實踐來看，産業類城市更新已不再是簡單的廠房翻新與空間改造，而是通過空間重塑、業态升級、産業導入與運營賦能，實現存量空間與城市産業的發展。

期内，商業類更新項目落地開業或啟動改造，實現了商業場景、業态融合等方面的創新實踐。上海諾瓦城開業，這也是國内首座Z世代沉浸次元商業綜合體。項目由闵行區梅隴鎮行南二隊“城中村”改造而來。據介紹，諾瓦城作為改造項目的二期商業部分，總面積2.5萬平方米，以“劇院里的商場”為核心理念，将傳統商業嵌入劇情體驗中，打造了5大特色種族、4條故事線、32位專業NPC的劇情體繫。

合肥爛尾天鵝湖購物中心更名“合·星紀”，開啟改造升級。該項目位于合肥市政務區核心地段，由建中集團于2024年底至2025年初分階段拍得並全面接手。項目A區原3層商業将向東擴建並加建一層，形成近6萬平方米的沉浸式商業裙樓；同時東側新建28層辦公樓，北側新建30層辦公樓。項目将打造成為集文旅、商業、商務于一體的現代化城市綜合體。

深藍視界廣場以9.5億元成交實現盤活。深藍視界廣場由橫琴國企旗下公司競得，項目總建面約25.4萬平方米，規劃含辦公、商業及人才公寓。

城市配套及其他主要投向道路、停車位、公園等公共服務設施。這類項目核心聚焦城市生态空間，補齊了城市功能短闆。

珠海花海長廊将啟動4.7億元改造升級，花海長廊位于橫琴粵澳深度合作區，全長約14公里，是當地知名生态文旅地標，分為櫻花木棉、鳳凰木、木棉三個主題段落。花海長廊改造由橫琴深合琴澳開發建設有限公司操刀，将完善交通、智慧跑道、停車場等配套。

各個項目的創新實踐，不僅為城市帶來品質提升，更為全國城市更新推進，提供了可復制、可推廣的經驗。

城市現狀

核心城市領跑，制度與規模雙輪驅動

3月底，北京市住房和城鄉建設委員會聯合首都之窗共建的“城市更新”專題網頁正式上線運行，全景呈現城市更新實踐路徑和創新成果。該網頁聚焦政策落地、案例展示、服務升級三大核心目標，整合全市城市更新領域各類資源。該專題網頁的上線是北京城市更新數字化治理的重要創新。通過數字化手段實現城市更新管理與信息公開，為全國城市更新數字化治理提供樣本。

期内，北京《豐台區建設北京城市更新示範區工作方案》發布。《方案》顯示，今年豐台區城市更新項目有280個，預計投資251億元。

此外，上海關于印發《2026年上海市城市更新規劃資源行動方案》的通知，明确重點片區、民生工程與産業升級，推進一批重點項目，覆蓋濱水空間、歷史風貌區、産業園區、民生社區等多個領域，推動城市更新從“單點改造”向“片區煥新”升級。

《方案》聚焦黃浦江濱江中北段、復興島、外灘等重點區域，明确低效産業用地25平方公里年度處置目標，通過完善法規政策、創新規劃管理與數字應用、盤整土地資源、凝聚社會力量等舉措，建立可持續城市更新模式，推進商務樓宇更新、15 分鐘社區生活圈建設、人工智能+城市更新等重點工作，同時強化歷史文化名城保護與産業用地盤活。

廣州城市更新投資持續加碼，項目落地全面提速，城中村改造成為核心發力點。廣州一季度104個城市更新項目完成投資385億元，完成率33.8%。廣州市2026年重點建設項目計劃全年共851個，年度計劃投資3802億元，其中三舊改造項目97個，總投資1124億元，占比近三分之一。

根據計劃，備受關注的海珠區瀝滘舊改2026年将投資5億元推進主體結構施工，預計2028年完工；康鹭舊改2026年投資1億元，預計2032年完工。

此外，天河區2026年計劃完成城市更新固定資産投資330億元，力争超350億元，全面加快22個城中村27個項目改造。黃埔、白雲等區也有多個舊改項目被納入重點建設計劃，推進力度顯著加大。

3月廣州天河石牌村城中村首期改造方案公布，超10萬平方米建築将拆除。項目首期改造範圍以石牌村屬用地為主，總用地面積29.77公頃，其中拆除新建範圍用地面積4.08公頃，拆除建築面積10.49萬平方米。

項目采取“整治提升”的方式，局部拆除新建部分将由屬地街道或聯合村集體引入國企組建項目公司實施。方案顯示，項目復建安置總量10.93萬平方米，涵蓋村民住宅、市政及公共服務設施、集體物業，資金來源包括市區财政資金、政府專項債等，将落實新型城鎮化及綠色建築等相關要求。

深圳進一步規範城市更新項目管理，推動存量項目集中重啟。深圳《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》指出同步推進104個重點城市更新項目，總投資達1680億元，覆蓋深圳全部10個行政區，其中南山區以19個居首，寶安、龍華各15個緊随其後。計劃全年完成舊改領域固定資産投資1680億元。

截至3月，已有34個項目重啟建設，其中15個項目迎來關鍵性突破，包括正式開工、确定開發主體、公布中標結果及确定備案名稱等，覆蓋福田、南山、羅湖、龍華、寶安等核心片區。

成都于4月1日公布《成都市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），将于2026年6月1日起正式施行。

其中，《條例》确立“政府引導、市場運作、公衆參與、共建共享”的原則，建立健全多元參與機制。即物業權利人可依法自主确定實施主體；市場主體可通過投資、建設、運營等方式盤活存量資源；居（村）民委員會及時了解和反映居民需求；供水、供電、通信等專業經營單位積極參與更新活動。

不僅如此，針對更新對象的多樣性，《條例》明确改造提升、保護利用、拆除新建、綜合更新四種模式。

近日，住房城鄉建設部辦公廳、自然資源部辦公廳聯合印發《完善城市更新工程項目建設實施管理機制可復制經驗做法清單》，面向全國推廣30項城市更新經驗做法，杭州4項做法入選。同時，2026年杭州城市更新工作也按下加速鍵。今年全市将實施城市更新項目873個，推進30個重點片區更新，計劃投資1335億元。

綜上，六個重點城市期内城市更新主要在于披露城市更新計劃，如計劃項目數量、投資額等方面。從披露文件來看，片區更新、多方參與、靈活調整是城市更新的關鍵詞。

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