利潤增長 | 2026年5月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策以金融賦能倉儲體系升級，供應鏈穩定彰顯韌性 2026年4月物流相關指數呈結構性波動，節假日等因素致景氣指數小幅回落，市場需求穩步修復，電商物流回暖向好，大宗商品市場穩健上行，築牢供應鏈運行根基。國家及地方密集出台物流扶持政策，依托金融賦能拓寬融資渠道，加碼倉儲基建升級與商貿流通試點建設，同步完善綠色物流行業標準。

大宗經營及物流快遞利潤增長，供應鏈協同促進業态升級 4月國内倉儲市場供需平穩，租金與空置率走勢穩健，區域市場分化明顯。一季度快遞行業迎來盈利拐點，頭部企業依托智慧倉儲布局降本增效，利潤大增；大宗商品企業憑借上行行情實現業績高增。行業加速深化供應鏈協同，整合多類資源，搭建一體化服務體系，落地智慧冷鏈、智能倉儲、保稅倉儲等新型業态。

大灣區投資布局加碼，高標倉與智能分揀重塑倉儲能級 多個重磅高標倉項目先後投産動工，兼顧土地高效利用與綠色低碳建設，大力普及智能分揀、數字調度等自動化設備，大幅提升倉儲運營效率。業内積極借助上市、資産證券化、中期票據等多元融資手段籌措資金，以高標倉建設搭配智能技術革新，全面升級倉儲綜合能級。

倉儲闆塊營收調整擴大，密爾克衛、菜鳥聚焦存量盤活推進REITs 今年一季度物流倉儲闆塊營收同環比降幅擴大，行業業績承壓，租戶結構與區位差異引發明顯的市場分化，核心優質資産抗壓能力更強。年内多家企業加速布局倉儲公募REITs，聚焦長三角優質物流資産存量盤活。同時通過設立産業基金、跨境並購等方式加快資本運作。

政策以金融賦能倉儲體系升級，供應鏈穩定彰顯韌性

2026年4月份中國倉儲指數為51%，較上月回落0.4個百分點，連續兩個月保持在擴張區間，從品種來看，生産建設旺季帶動化工、煤炭、機械設備等大宗商品倉儲需求回升，五一假期備貨推動食品、家電、農副産品等消費品的倉儲需求明顯增長。

從分項指數來看，同上月相比，平均庫存周轉次數指數、主營業務成本指數上升，升幅分别為0.1個和4.6個百分點；新訂單指數、設施利用率指數、收費價格指數、業務利潤指數、期末庫存指數、業務活動預期指數下降，降幅在0.5個至1.9個百分點之間。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年4月份，中國物流業景氣指數為49.7%，較上月回落0.5個百分點，中國物流信息中心分析認為，此次回落主要受節假日因素和前期開工進度較快的影響，屬于正常的技術性波動。

新訂單指數為49.8%，連續兩個月環比回升，反映出消費、生産等市場需求不斷改善，上下遊聯動效率提升；固定資産投資完成額指數為53.7%，環比回升2.3個百分點，保持在擴張區間，企業對多式聯運、智慧供應鏈以及低碳綠色倉運配領域的投資意願較強。

2026年3月份中國電商物流指數為110.6點，環比回升0.3點。在物流供給側，多項指標明顯改善，表明物流行業的經營效率和服務體驗在持續向好。分項指數中，物流時效指數、履約率指數、滿意率指數、人員指數、實載率指數，均有所回升。

随着電商物流業務量和時效指數均有所提升，線上消費的持續復蘇為物流行業提供了穩定支撐。另外，電商物流成本指數略有反彈，結束此前連續10個月的回落态勢。

大宗商品市場展現出強大的抗風險能力。2026年4月份，中國大宗商品價格指數（CBPI）為132.1點，環比上漲1.7%，同比上漲20.2%，其中化工、有色金屬價格指數漲幅居前。大宗商品市場的平穩運行，為産業鏈供應鏈的穩定提供了堅實基礎，也進一步彰顯了我國經濟的韌性和活力。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4項重磅政策，國家層面密集出台政策組合拳，從金融支持、基建升級到標準規範，全方位推動現代倉儲物流體系的提質增效。

4月21日，國務院印發《關于推進服務業擴能提質的意見》，将現代物流作為服務業發展的重點領域，明确提出增強供應鏈金融專業服務能力，推廣供應鏈票據等新型金融服務工具，同時推動老舊物流倉儲設施更新改造升級，探索閑置設施和鐵路貨運場站盤活利用。

地方層面迅速跟進落實，浙江省同步印發配套政策，重點支持銀行機構創新大宗商品供應鏈金融服務，以及基于訂單、存貨、倉單等動産和權利的質押融資業務，精準匹配大宗商品流通領域的資金需求，緩解中小微物流企業和貿易企業的融資壓力。

與此同時，财政部、商務部聯合發布《關于開展2026年現代商貿流通體系試點城市申報工作的通知》，拟在全國支持不超過20個試點城市，中央财政将對試點城市給予定額補助，為地方物流基礎設施升級提供有力的資金保障。

試點城市将重點支持商貿流通企業因地制宜布局智能倉儲、無人配送、低空物流等新型基礎設施，在批發零售、商貿物流等領域打造數智供應鏈服務平台，加強供應鏈數字化、智能化、可視化改造。

行業標準體系也在同步完善，5月1日起正式實施的新版《綠色物流指標構成與核算方法》國家標準，對綠色物流評價體系進行了系統性升級。新版標準首次将“管理指標”提級為一級指標，引導企業從戰略層面推進綠色轉型。

在資源方面，新增可再生能源發電與儲能系統、環保油墨使用率等指標；在運營方面，首次引入數智化運營二級指標，通過電子面單使用率、智能調度覆蓋率等細分指標，客觀評價物流調度的無紙化、精準化程度，為行業綠色數智化轉型提供統一的度量標尺。

總體而言，政策金融的持續賦能，正在推動我國倉儲物流體系實現全方位升級，也為供應鏈安全穩定提供了有力保障。随着企業數字化、綠色化轉型的不斷深入，我國現代物流體系将更加完善，産業鏈供應鏈的韌性和安全水平将進一步提升。

大宗經營及物流快遞利潤增長，供應鏈協同促進業态升級

期内，國内物流倉儲市場保持供需平衡，租金與空置率整體穩定。據物聯雲倉數據，4月全國倉儲平均租金為23.14元/㎡·月，與上月持平；4月全國倉儲空置率為16.41%，環比微降0.01個百分點，市場供需處于相對平衡的狀态。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

41個重點城市平均租金23.19元/平方米月，環比小幅下降0.02%；空置率15.71%，環比下降0.1個百分點。其中佛山物流租金環比上漲0.39%，漲幅居全國首位；北京空置率環比下降1.57個百分點，降幅最大，部分三四線城市仍面臨空置率高企、租金下行的壓力。

2026年一季度，快遞行業迎來盈利拐點，圓通、韻達、申通三家加盟制快遞企業歸母淨利潤同比增幅均超過50%，其中申通快遞增幅達94.3%，利潤增速顯著高于收入增速。倉儲環節已成為快遞企業降本增效、構建核心競争力的關鍵戰場。

圓通速遞在全國布局超80個高標倉，總建築面積超500萬平方米，其中杭州、廣州等核心樞紐倉采用8層立體結構，空間利用率較傳統分撥中心提升3倍以上。韻達快遞投入超20億元升級倉儲設施，引入全自動交叉帶分揀系統，單倉日處理能力從500萬件提升至1200萬件，單票分揀成本下降42%。申通快遞則通過“中心倉+衛星倉”的布局模式，将倉儲分揀環節前置，減少跨區域運輸距離，單票運輸成本下降15%。

受部分大宗商品價格波動上升帶動，供應鏈大宗貿易企業一季度普遍實現業績增長，頭部企業憑借全鏈條服務能力與多品類布局，展現出較強的抗周期韌性。

廈門象嶼一季度實現營業收入991億元，歸母淨利潤5.21億元，扣非歸母淨利潤同比增長735.54%，創歷史新高。公司實現大宗商品經營貨量6400萬噸，同比增長17%，其中金屬礦産、能源化工闆塊，期現毛利同比增長均超50%。

尤為突出的是，産業物流與專業物流加速融合，産業物流營業收入及毛利同比增長均超過80%，成為新的利潤增長點。同時，公司與松禾資本簽署戰略合作協議，通過基金投資與産業賦能結合，進一步延伸供應鏈服務鏈條。

建發股份一季度實現歸母淨利潤7.01億元，同比增長20.06%，黑色金屬、有色金屬、礦産品、農産品等主要大宗商品經營貨量超4900萬噸，公司依托“專業化、國際化、數智化”能力，構建多品類均衡發展的業務結構。此外，建發集團與興業銀行簽訂戰略合作框架協議，獲得全方位金融支持，強化供應鏈金融服務能力。

供應鏈協同已成為行業升級的核心驅動力，企業通過打通商流、物流、信息流、資金流，構建一體化服務體系，催生了多種新業态新模式。京東産發與惠宜選達成戰略合作，依托全國倉網資源，為惠宜選提供定制适配性倉配一體化解決方案，打通倉儲中轉至線下社區終端的流通鏈路，提升終端商品的配送流轉效率。

亞馬遜面向全域市場主體開放一體化供應鏈綜合服務體系，為寶潔、3M等知名消費企業提供從原材料采購、生産制造到倉儲配送的全鏈條支持，助力市場主體優化全球供應鏈資源調配與網絡布局。

本月産業賽道項目表現方面，玉湖冷鏈、廈門象嶼等企業推動場景化服務增值創新落地。

4月25日，玉湖冷鏈襄陽交易中心正式投入運營，項目規劃建設十萬噸級智慧冷鏈倉儲集群，配齊智能化裝卸設備與數字化園區管理系統，采用線上線上融合運營模式，整合全球貨源集采、冷鏈多式聯運、供應鏈金融等一站式配套服務。項目落地後已集聚數百余家市場經營主體，同步聯動武漢冷鏈樞紐節點，搭建起輻射華中區域的一體化冷鏈流通服務網絡。

廈門象嶼智慧供應鏈産業園持續完善硬件配套與運營體系，園區整體倉儲建築面積超25萬平方米，年度貨物周轉規模可達260萬噸。園區搭建常溫、冷藏、冷凍多溫區一體化倉儲空間，同步布局大宗商品專業交割倉儲設施，成為行業大宗倉儲數字化、智能化改造重點試點園區。目前園區已吸引頭部跨境電商平台入駐布局，後續将落地智能視覺核驗、無人自動化搬運等智能設備，全方位提升園區倉儲作業效能與運營安全水平。

本月運營模式創新觀察方面，建發物流依托廈門港保稅區位優勢，打造大宗商品專業化倉儲運營基地。園區同步布局保稅倉儲與普通倉儲兩大運營模式，可根據企業經營需求提供緩繳稅費、高效流轉等差異化倉儲配套服務。依托成熟倉儲運營資質，園區同步開展倉單質押融資配套服務，助力實體貿易企業盤活存量貨物流通資産，同時具備標準化期貨交割倉儲運營能力，可提供標準倉單開立、倉儲保管、注銷結算等全流程交割配套服務。

大灣區投資布局加碼，高標倉與智能分揀重塑倉儲能級

報告期内，共錄得5起投資事件相關動态，頭部企業在深耕大灣區核心節點的同時，持續加碼倉儲物流基礎設施投資，高標倉建設與智能分揀技術應用加速落地，推動倉儲體系從傳統存儲向智慧化、集約化、綠色化轉型。

京東産發深圳寶安智能産業園于4月啟動試運營，總投資13.6億元，是京東産發全國首個8層高標倉項目。該項目原為廢棄石場，通過系統生态修復實現土地再利用，土地利用效率與可持續發展水平顯著提升。

同時可适配智能分揀系統、自動化立體庫等高端設備規模化落地，依托廣深港澳科創走廊核心節點區位，20分鐘可達寶安機場，重點服務跨境電商、電子制造等産業，打造全鏈條智慧物流樞紐。

華潤物流與南沙現代農業集團合作投建的南沙國際智慧流通加工中心于4月正式動工，總投資20億元，占地222畝，總建築面積約50萬平方米，由雙方合資設立的項目公司負責運營，華潤占股60%。

項目重點服務農産品、跨境電商、醫療器械等核心産業，将建設成為集智慧倉儲、流通加工、科創展示于一體的現代化綜合物流樞紐，預計2028年中建成投産，投産後年營收超百億元，進一步夯實南沙國際航運樞紐地位。

ESR集團與華懋集團合作的香港旗艦物流項目主體結構正式動工，将提供約13.9萬平方米的甲級倉儲空間，配備電動車充電設施及太陽能闆，助力香港實現可持續發展目標。深國際物流港南甯園區正式開園，百世快運作為首批客戶入駐，園區将打造面向西南及泛東盟區域的現代智慧供應鏈産業中心，成為大灣區物流網絡向RCEP區域延伸的重要節點。

此外，頭部企業在布局高標倉的同時，加速智能分揀技術的規模化應用，通過自動化手段提升運營效率，並依托全國核心節點布局，形成與大灣區的協同聯動。

順豐控股與南京江甯經開區簽約，投資30億元打造蘇皖數智物流樞紐。項目将引入全自動分揀系統、數字孿生調度平台，實現包裹分揀、運輸調度的全流程智能化，在自動化程度、周轉效率、運營成本等方面形成核心競争力，打造集智能分揀、數字調度、供應鏈服務于一體的現代化物流核心節點。

當前，智能分揀技術已成為高標倉的標配，通過AGV機器人、交叉帶分揀機、智能稱重掃碼設備的應用，分揀效率較傳統模式提升3-5倍，人工成本降低40%以上。同時，數字調度系統實現了倉儲、運輸、配送全鏈路的可視化管理，大幅提升了供應鏈的響應速度與穩定性。

物流行業的快速發展離不開資本市場的支持，企業通過IPO、ABS、債券發行等多元融資方式，拓寬資金渠道，為基礎設施建設與技術升級提供保障。

“貨拉拉”母公司拉拉科技向港交所提交上市申請書，聯席保薦人為高盛、美銀、摩根大通。公司業務覆蓋全球11個市場超過400個城市，全平台收入從2020年的5.29億美元增長至2025年的21.39億美元，年復合增長率達32.2%；2025年實現淨利潤4.47億美元，毛利率50.51%，展現出強勁的盈利能力。

資産證券化與債券融資同步發力，華泰家驿倉儲物流ABS拟發行53.23億元，狀态更新為“已受理”；易景倉儲物流綠色ABS拟發行5.65億元，狀态更新為“已反饋”，通過資産證券化盤活存量倉儲資産。

債券發行方面，國貿控股完成發行2026年度第十一期中期票據，總額15億元，票面期限5年，利率2.47%；珠海港成功發行2026年度第三期中期票據，總額5億元，期限3年，利率1.82%，低成本融資為企業基礎設施建設提供了有力支撐。

大灣區作為物流創新高地，高標倉與智能分揀的融合應用正在重塑倉儲行業的發展模式，提升區域供應鏈效率，而頭部企業資本的持續賦能，為大灣區建設國際物流樞紐和全國經濟高質量發展提供了堅實支撐。

倉儲闆塊營收調整擴大，密爾克衛、菜鳥聚焦存量盤活推進REITs

2026年一季度，物流倉儲闆塊業績表現不及預期，可比口徑下營業收入環比下滑4.7%，同比下滑9.2%，而2025年四季度闆塊營收環比提升2.7%、同比下滑5.9%，闆塊營收同環比降幅較上一季度進一步擴大。

從項目表現來看，租戶結構差異導致業績分化明顯。關聯方占比高的項目憑借穩定的租賃需求展現出較強的韌性，如嘉實京東倉儲基礎設施REIT一季度收入、EBITDA及可供分配金額均實現正增長；而依賴市場化租戶的項目則面臨較大壓力，如華夏深國際REIT一季度營收同比下滑21.63%，平均租金單價下降14.92%。

區域分化同樣突出，長三角、珠三角核心城市核心區位的資産出租率與租金表現相對穩健，而三四線城市及非核心物流節點的資産空置率居高不下，租金議價能力持續走弱。

4月28日，密爾克衛發布公告，拟以持有的6個倉儲物流基礎設施項目作為底層資産，申報發行國聯安密爾克衛倉儲物流REIT，拟發售基金總額12.92億元，封閉期40年。

此次申報的6個項目均位于長三角與環渤海核心物流節點，包括上海振義、甯波慎則、天津東旭及張家港地區的三個項目，全部為公司全資持有，資産權屬清晰，且均為符合GSP標準的專業化工倉儲設施，租戶以全球化工巨頭為主，經營穩定性強。

密爾克衛表示，此次REITs發行将有效盤活存量化工倉儲資産，降低負債水平，補充經營現金流，同時構建“投資-建設-運營-退出”的良性循環，鞏固其在化工供應鏈領域的龍頭地位。

與此同時，阿里巴巴分拆菜鳥嘉興物流園區發行公募REITs的項目取得關鍵進展。3月13日，香港聯交所批準該分拆計劃，4月30日，項目獲中國證監會及深交所正式受理。

作為菜鳥在長三角供應鏈網絡的核心樞紐，嘉興物流園區是天貓超市華東總部倉，支撐“半日達/當日達”業務全域覆蓋，長期由菜鳥供應鏈關聯方整租，出租率保持100%，募集資金将用于菜鳥智慧倉網布局，為其輕資産轉型奠定基礎。

頭部企業還通過産業基金、跨境並購等方式，優化資産結構，拓展市場空間，推動行業資源向頭部集中。

ESR集團持續深化“産業+金融”的輕資産運營模式，4月21日宣布與兩家國内頭部保險集團共同設立總規模16億元的專項人民币收益基金，用于收購上海與蘇州的兩處多層式物流及工業資産。該批資産均位于長三角核心物流樞紐，已引入汽車制造、電子商務、半導體等高增長行業頭部客戶，租戶結構多元穩定。

ESR在基金中保留少數權益並全面負責資産管理與運營，既實現了存量資産的快速回籠，又保留了長期運營收益。此外，ESR還與國内雙币種資産管理機構合作，在蘇州高新區成功獲取首幅優質工業用地，為後續的資産儲備奠定基礎。

跨境並購方面，日本NX集團以18億加元收購加拿大物流公司的全部股份，創下其史上最大收購規模，進一步拓展北美市場；安創物流收購印度Lumina雲基礎設施公司，拓展印度市場業務，推動自身向智能化轉型，提升全球供應鏈的服務能力。

倉儲闆塊雖面臨營收下滑的壓力，頭部企業通過REITs、産業基金、跨境並購等多元資本運作，優化資産結構，聚焦核心區域與高附加值領域，有望逐步走出低谷，行業集中度預計将進一步提高。

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