“止損”撤場 | 2026年5月物業暨城市服務發展報告

觀點指數 政策聚焦糾紛化解及規範約束，推動構建智慧服務新模式 期内，相關政策主要聚焦物業行業痛難點，通過構建監管體系與糾紛化解機制，強化對服務質量與業主權益保障的規範性約束。同時，也在引導業内運用智能技術並打造“智能設備+社區管理”新模式。未來增量方面，城市更新以及公共服務市場正在快速增長。

期内市拓熱度回落，住宅端撤場情勢仍嚴峻 本期，物企市場化拓展熱度有所回落，新中標或簽約項目數量整體下滑。但多元化的趨勢仍得以延續，新拓項目廣泛覆蓋公建、城市服務、商辦、商業、文旅及産業園區等領域。不過，住宅端期内也迎來主動撤場的“小高潮”。

環衛頭部企業營收及盈利分化，一季度物企經營現金流下滑 據7家上市環衛服務企業2025年業績數據，樣本企業收入與淨利潤指標明顯分化，但由于加強了應收賬款催收力度，現金流總體有所好轉；不過，總體回款難的狀況仍不容忽視。同時期，A股6家上市物企公布了一季報，顯示營業收入均實現了正增長，但歸母淨利潤表現出現顯著分化，部分物企錄得了虧損。同時，所有物企經營活動現金流淨額均為負數，極大地考驗着物企的資金鏈安全。

物管股有所回暖，收並購市場整體冷清 二級市場上，物管股有所回暖，觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得平均區間漲幅約1.51%，較上個報告期0.6%的跌幅有所上升。總市值方面，恒大物業超過中海物業，兩者最新市值分别為143.78億港元以及125.45億港元。同期，物業行業收並購市場整體冷清，取而代之的是涉及上市物企的資産處置、被動股權變更與主動控制權轉讓案例。

多舉措推進數智化進程，廈門科拓通訊遞表港交所 數字科技方面，部分空間服務及運營企業，期内通過資本運作、跨界融合與深化AI技術應用等舉措推進數智化相關進程，以夯實技術研發與平台運營基礎，以更主動的數智化能力改變傳統的空間服務場景，将服務拓展至各類業态停車場、碳數據資産化、綠色金融以及智慧環衛等領域。

市場綜述

政策聚焦糾紛化解及規範約束，推動構建智慧服務新模式

本期，有關物業服務領域的政策一方面是聚焦當前行業痛難點，通過構建監管體系與糾紛化解機制，強化對服務質量與業主權益保障的規範性約束。另一方面，涉及引導業内運用智能技術並打造“智能設備+社區管理”新模式，推動行業成為智慧社區與民生服務的重要支撐力量。

5月11日，上海市召開政府常務會議並原則同意《上海市推進物業行業提質增效的實施意見》，指出物業行業正經歷從“管理”到“服務”的本質回歸，要持續推動物業行業提質增效。要突出民生導向，破解社區治理難題。

據上海市房屋管理局局長高世昀介紹，即将出台的《意見》強調老舊小區重點抓提質，推行連片管理，以區域化、規模化路徑，逐步改變低質低價的困境。還要引導物企做大做強，精進專業服務、塑造行業口碑，培育集團化、品牌化的龍頭企業。針對物業費，原則上推動物業服務“質價相符”；具體而言，針對老舊小區物業費標準偏低、難以保障基礎運轉的情況，提出建立先提質、後調價的良性循環。針對收費標準高的小區，則是推行基礎服務與增值服務分類定價、明碼標價。

同時，為了規範業主自治與資金安全，上海市房管部門計劃重點推行财務管理“三統一”制度，即公共收入統一記賬、維修改造統一審價、業主大會資金統一審計。形成閉環管理，以解決業委會運行不規範、公共資金監管薄弱等問題，确保社區公共資金流向公開透明。

期内，物業行業專項治理行動仍在持續深入，主要圍繞服務質價不符、侵占業主公共收益、維修資金使用不規範、共用設施設備維護不到位等問題進行提升。

例如，遵義市圍繞上述問題，紮實開展專項整治。2026年以來全市物業服務領域專項整治發現突出問題293個，整改完成284個，整改率96.93%；辦成群衆可感可及實事223件，健全完善制度20個；清繳追回資金353.7萬元，追責問責31人。

同時，構建起“1+2+7+N”集中整治運行機制（1個總專班、2個牽頭領域、7個配合領域、N個行業領域），抽調精幹力量組建物業工作專班，通過日調度、周研判、月分析、季匯總，壓緊壓實各級責任，确保各項任務落地見效。

同期，為推動人工智能與城市管理工作深度融合，提升城市運行管理服務智能化水平，青島市城管局印發《青島市城市管理領域“人工智能+”社會治理行動計劃（2026-2028年）》。

《行動計劃》明确，到2027年推廣智能終端應用，在市政道路、物業小區、公園廣場等區域部署智能網聯環衛車、清掃機器人、無人巡檢車、巡邏機器人等智能車輛（設備）100台以上。還提出在有條件的居民小區重點推廣無人清掃、車庫地面清洗、社區配送、智能安防巡邏服務。通過構建“智能設備+社區管理”新模式，實現降本增效與安全升級，全面提升物業管理精細化水平和居民生活安全感、滿意度。

上遊房地産市場，随着4月末政治局會議定調“努力穩定房地産市場”後，一線及強二線城市進入新政集中落地窗口期。深圳、廣州、武漢、蘇州、濟南等核心城市相繼出台樓市優化政策，從公積金放寬、以舊換新、限購優化等多維度打出組合拳。

從效果上看，政策利好以及疊加五一假期影響，核心城市房地産市場活躍度顯著提升。數據顯示，内地“五一”黃金周期間，25個重點城市二手房成交量按年增長31%。根據公開資料整理，東莞、甯波、南昌、蘇州、徐州等城市二手成交量同比增幅超60%；廣州、廈門、佛山增幅超50%；無錫、西安、合肥、武漢增幅超30%。

不過，房地産市場總體上仍處于修復時期。國家統計局數據顯示，2026年1-4月全國房地産開發投資同比下降13.7%；房地産開發企業房屋施工面積同比下降12.1%；新建商品房銷售面積同比下降10.2%。

與此同時，城市更新以及公共服務市場正在快速增長。期内，鄭州市城鄉建設局明确2026年将新入庫城市更新項目45個，力争完成投資1200億元。武漢首批80個城市更新片區已開工78個，開工率達到97.5%；第二批102個片區正全面推進，總投資額達1957億元。目前已有44個片區開工，總投資752.5億元，預計将在9月底前實現全面開工。

觀點指數認為，五一小長假樓市“量升價穩”為物業行業提供了短期情緒和增量支撐，但真正驅動物業服務行業長期發展的核心增量有限。當前，城市全域服務、市政公建管養以及“物業+”民生服務正成為跨界融合的廣闊藍海。面對這些新機遇，業内企業仍需在存量競争中尋求規模增長和創新營收的渠道。

企業運營

期内市拓熱度回落，住宅端撤場情勢仍嚴峻

本期，樣本物企市場化拓展熱度環比上個報告期有所回落，物企多以進駐之前拓展項目為主，新中標或簽約項目數量整體下滑。從業态上看，住宅類在新拓項目中占比仍較高，但期内也迎來撤場小高潮。與此同時，多元化的趨勢仍得以延續，新拓項目廣泛覆蓋公建、城市服務、商辦、商業、文旅及産業園區等領域。

值得一提的是，新拓展項目在地域上不僅涉及内地、香港，亦有物企布局海外市場，輸出智慧清潔運營體系。

5月15日，東原仁知服務介紹其智慧清潔方案已在印尼落地多個標杆項目，其中包括雅加達的Poins Mall與South Quarter Office兩個項目。前者是當地區域核心購物中心，承載着大量本地居民的消費與生活需求。後者是甲級寫字樓標杆，租戶涵蓋大量跨國企業與世界500強。

以主要業态來看，住宅物業方面，受空置率高或業主繳費率低等因素影響，項目退場形勢依然嚴峻，其中以“止損”為目的的主動退出情況占絕大多數，而未能續聘被迫退出的情況則較為少見。

綜合公開消息，繼今年2月發函宣布退出江西九江中梁首府小區物業服務後，4月份融創服務又發函宣布從杭州上城區涌璘府小區撤場，決定最終于今年6月30日正式退出，理由是由于前期合同終止，物業在無合同狀态下堅守服務至今。

華潤萬象生活旗下萬象潤悅物業因為揚州嘉譽風華苑截至發函日業主累計欠繳物業費約326.85萬元，經催繳及内部墊資仍難維系運營，宣布将自2026年7月31日正式退出該小區物業管理服務。

總體而言，當前物企集中撤場是行業從“規模擴張”轉向“質效優先”的主動結構性調整，反映了企業嚴控虧損、聚焦優質資産的戰略轉向，也在推動整個行業加速回歸服務本質與市場化良性競争的軌道。

商業物業方面，物企的服務向全權委托+深度共創模式轉變，以通過接管項目整體運營權，與業主方在品質煥新、低碳管理及數字化能效等核心領域進行深度綁定與系統化改造。

4月30日，萬物梁行正式進駐啦啦寶都上海金橋，聚焦兩大維度提供全新服務升級，一是環境設施的全維度提升，結合可持續發展目標，對標國際化商業，對衛生間、母嬰室、垃圾房以及廢棄物處理，實現環境品質躍升。二是抵達體驗的動線重構，服務團隊将重點優化停車動線規劃與非機動車動線管理，應對周末與節假日的大客流常态。

此外，針對部分設備老化、能耗效率下降的普遍痛點，萬物梁行還對該項目進行了全維度的設備診斷與能耗穿透分析，為其量身出具了設備節能優化方案。

辦公物業方面，物企的服務正從基礎物業管理向全生命周期的資産運營管理深度轉型，更多介入存量資産的改造與運營，強調利用定制化、精細化的服務方案，以及智慧物管技術，協助業主方實現資産的煥新升級與長期增值。

期内，第一太平戴維斯正式獲得成都市錦江區CBD標杆項目中環廣場以及高新區金融城CBD核心項目交子金融廣場2号辦公樓委任，為其提供全權物業管理服務。

資料介紹，中環廣場是成都首座由港資修建的城市綜合體，2006年建成投用，近年在業主方主導下完成全面資産煥新升級，引入洲際旗下VOCO高端酒店及華住全季酒店，打造“甲級辦公+雙品牌酒店”多元復合業态。交子金融廣場于2025年竣工，位于成都武侯區天府大道北段1599号，其2号辦公樓建築面積約11萬平方米，已獲得LEED金/WELL雙預認證。

園區物業方面，雅生活集團錨定先進制造核心引擎獲取項目，通過切入高能級産業發展腹地建立關鍵服務支點，依托成熟的設施管理體系與標準化運維流程，致力于打造高效舒适的辦公環境，以提升企業運營效能。

4月29日，雅生活集團宣布斬獲南京江北新區智能制造産業園智城園項目，該項目作為江北新區“智能制造”主導産業的核心載體，依托政策支持與創新驅動，已構建了覆蓋研發孵化、規模生産及産城融合的全生命周期産業空間生态。

資料介紹，2025年該園區規上工業總産值達522.5億元，位列全市重點園區前列。招商引資成績亮眼，75個簽約項目總投資達150億元，項目建設與研産貫通工作齊頭並進。

公建物業領域，口岸、學校、醫院、景區等細分賽道拓展保持較高熱度，呈現出明顯的賽道聚焦與深耕态勢。

據悉，中海物業4月份接連進駐香港四大出入境口岸項目，涉及中國客運碼頭、港澳客輪碼頭、香港高鐵西九龍、港珠澳大橋港方口岸項目，其為上述項目提供專業保安以及健康監察等服務。

招商積余連續中標浐灞國際港交大附中陸港學校、珠海橫琴國際教育大學城一期以及北京師範大學西城校區主教學樓等物業及設施管理服務項目。

其中，位于橫琴粵澳深度合作區天沐河北岸的澳琴國際教育（大學）城第一期項目作為澳門大學、澳門理工大學、澳門旅遊大學設立的延伸校區，致力于打造集教學、科研、生活于一體的國際化復合型學術社區。項目總建築面積約6.1萬平方米，規劃有教學樓、學生中心、學生公寓、餐廳等配套設施，可滿足約1800名師生的教學與生活需求。

城市環衛服務方面，車企奇瑞旗下環衛公司綠美創城5月12日中標廣東高州市城鄉一體化環衛服務采購項目，中標金額約3.37億元，服務期3年。

資料顯示，綠美創城正在尋求跨區域發展，目前已在廣東市場拓展三個項目，合同總金額累計突破6億元。截至2026年5月，該公司已在安徽、廣東、内蒙古等地中標各類環衛服務項目30余個。

财務表現

環衛頭部企業營收及盈利分化，一季度物企經營現金流下滑

截至4月末，上市環衛服務企業披露了2025年業績數據，包括盈峰環境、玉禾田、北控城市資源、福龍馬、僑銀股份、勁旅環境、新安潔在内的公司，收入以及淨利潤指標分化明顯，但均強調過往一年加強了應收賬款催收，現金流同比有所好轉。

具體來看，7家企業中分别有三家出現收入和淨利潤指標下滑的情況，其中新安潔、僑銀股份兩家雙重指標出現下滑。

年報顯示，新安潔2025年營收3.94億元，同比下降15.98%；錄得歸母淨虧損0.78億元，同比增虧46.91%；毛利率由上年的11.00%下降至2025年的9.87%，增長和盈利能力雙雙承壓。

分析來看，環衛行業市場競争白熱化，央國企憑借資金和管理優勢加速搶占市場份額，而新安潔競争優勢不足，傳統環衛業務收入同比下滑14.73%。期内，該公司還主動關停低效業務並完成相關主體注銷，規模下滑趨勢尚未得到有效遏制。與此同時，計提壞賬準備增加、因訴訟判決确認損失約1100余萬元、收購重慶旭宏航空股權産生的商譽減值、其他資産減值和處置損失增加等綜合因素，造成其盈利水平大幅下滑。

年内，面對地方财政承壓、應收賬款高企的行業現狀，為築牢經營安全底線，上述環衛企業一方面審慎篩選項目，縮減高墊資、低效益業務承攬；另一方面，加大應收賬款專項清收催收與存量資金盤活力度，多措並舉加快經營性資金回籠。

從效果來看，上述企業經營活動現金流淨額同比明顯改善，資金流動性安全邊際在持續提升。

其中，盈峰環境雖然經營性現金流下滑17.14%，但更多是新業務擴張所需運營資金需求增加所致。年報顯示，該公司2025年回款同比提升19.78%，回款效率與回款質量同步改善，經營活動現金流基本面持續向好。

但總體回款難的狀況仍不容忽視。觀點指數統計，上述7家環衛企業截至2025年末應收賬款及票據共計約為214.16億元，占總營收384.61億元的55.68%，反映出業内普遍面臨資金被占用的問題。

同時期内，A股6家上市物企公布了2026年第一季度報告。數據顯示，包括招商積余、新大正、特發服務、南都物業、珠江股份、中天服務在内的物企營業收入均實現了正增長，但歸母淨利潤表現顯著分化，部分物企錄得了虧損。同時，所有物企經營活動現金流淨額均為負數，極大地考驗着物企的資金鏈安全。

以招商積余為例，該公司第一季度營收同比增長6.82%至47.7億元，歸母淨利潤同比增長6.30%至2.33億元，整體保持高質量增長态勢。但其中經營活動産生的現金流量淨額同比下降33.46%至-20.2億元，報告解釋為一季度受春節、寒假等傳統假期影響，非住宅項目回款效率有所降低，疊加集中開支年度獎金，導致階段性經營現金淨流出20.20億元。

另外，部分中小型物企仍受到毛利率下降疊加信用減值損失的影響。如，中天服務第一季度營收同比增長9.51%至1.05億元，歸母淨利潤卻同比下滑33.76%至632萬元，經營活動産生的現金流量淨額也同比下滑24.29%至-2115萬元。期内，其外拓業務增加，相應的營銷費用同比增長了35.23% ；應收賬款計提信用減值損失增加，造成信用減值損失同比上升了106.19%。

觀點指數認為，當前物業行業仍處于“增收難增利”的階段，其中信用減值損失對中小型企業的沖擊尤為顯著。因此，在行業整體回款壓力持續高企的背景下，企業的回款管理能力已成為決定利潤質量的關鍵分水嶺。

資本市場與收並購

物管股有所回暖，收並購市場整體冷清

二級市場上，物管股本期有所回暖。觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間漲幅約為1.51%，較上個報告期0.6%的跌幅有所上升。總體估值水平同步回升，截至最新收盤日樣本物管股市盈率（TTM）均值為12.14倍，上個報告期末為11.62倍。

具體來看，樣本物企中區間跌幅位列前三的分别為彩生活（-21.43%）、星悅康旅（-11.29%）以及鑫苑服務（-10.84%）。區間漲幅位列前三的分别為建業新生活（+29.41%）、雅生活服務（+23.9%）以及德商産投服務（+21.2%）。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為7家。其中，華潤萬象生活仍位列第一，總市值1038.99億港元。其它幾家中，碧桂園服務超越萬物雲位列第二，但兩者總市值相差不大，分别為200.65億港元以及200.1億港元。恒大物業總市值超過中海物業，兩者最新市值分布為143.78億港元以及125.45億港元。

期内，物業行業收並購市場整體冷清，取而代之的是上市物企的資産處置、被動股權變更與主動控制權轉讓等案例。

具體而言，一方面受到地産母公司債務違約及資金鏈緊張的直接沖擊，部分物企面臨控股股東股權被強制出售的被動局面，或被迫通過“以物抵債”的方式承接關聯方的實物資産來沖抵應收賬款。

5月15日，中駿集團與中駿商管發布聯合公告稱，占中駿商管已發行股本約26.0%的全部押記股份已被出售予若幹人士。完成出售後，樂景控股在中駿商管的持股比例從約64.5%驟降至約38.5%，雖仍為控股股東，但股權結構已發生根本性動搖。

據了解，此事是因為中駿集團未能按期償還銀團的融資貸款，觸發了交叉違約條款，導致當初作為貸款擔保並質押給債權人的中駿商管股份被抵押代理依法接管。在母公司無力償還債務的情況下，債權人為了收回資金，最終将約26.0%押記股份強制出售給第三方，從而股權被動易主。

同樣因為地産母公司流動性緊張，時代鄰里旗下公司4月末與時代中國全資附屬公司時代鼎鋒簽訂債務抵消協議，接手了其位于廣東肇慶時代年華花園的13套住宅及2個車位，總代價629.5萬元，抵銷未償還應付賬款629.4萬元。

另一方面，為緩解自身經營壓力或退出低效業務，期内有物企主動剝離非核心的重資産物業，亦有控股股東将上市平台控股權主動出售的情況。

4月29日，蘇新服務計劃通過蘇州交易中心公開招標出售位于蘇州市何山路365号的工業用地物業。該物業土地使用權曾以劃撥方式取得，期限至2056年12月30日屆滿。總占地面積約5.48萬平方米，總建築面積約7.81萬平方米，包含10幢宿舍及1幢配套設施樓。

公告指出，此次出售是盤活存量資産的舉措。該物業自2012年收購以來，随着使用年限增加，物業自然老化加速，對出租運營造成一定影響。

5月18日，經歷短暫停牌的浦江中國發布公告，稱控股股東（合高控股）已與獨立第三方訂立諒解備忘錄，計劃出售所持全部74.08%（合共300,030,000股）股權。這標志着創始團隊在無債務逼迫下，選擇主動清倉式徹底退出。

資料顯示，合高控股由肖興濤、傅其昌以及陳瑤分别擁有87%、10%及3%的股權。而浦江中國已經連續三年錄得淨虧損，2025年營收約為10.77億元，其中約69.3%源自物業管理服務，25.8%源自城鎮環衛服務。最新在管項目數量約721項，主要分布于上海，並拓展至北京、天津、安徽、浙江、江蘇、山東、湖北、河北及陝西。城鎮環衛服務主要在福建、四川及新疆開展。

物業科技與數字化

多舉措推進數智化進程，廈門科拓通訊遞表港交所

報告期内，部分空間服務及運營企業通過資本運作、跨界融合與深化AI技術應用等舉措推進數智化相關進程，以夯實技術研發與平台運營基礎，以更主動的數智化能力改變傳統的空間服務場景，将服務拓展至各類業态停車場、碳數據資産化、綠色金融以及智慧環衛等領域。

5月5日，智慧停車空間運營商廈門科拓通訊遞表港交所，拟通過募資推進研發工作，增強公司的技術能力；深化停車場運營業務，並擴大運營規模；擴展營銷及服務網絡，並探索全球擴張機會；以及用于補充營運資金和其他一般公司用途。

資料顯示，該公司成立于2006年，目前已發展成集數智化停車系統、數智化停車管理服務及停車場運營為一體的綜合性停車産業集團，按2024年的相關收益計算，在中國智慧停車空間運營行業亦是第二名，市場份額為3.3%。

截至目前，該公司已為多種場景的停車場提供服務，涵蓋大型商業綜合體、寫字樓、住宅小區、公共設施、酒店、景區、學校、醫院及物流園區。于2023年、2024年及2025年，分别服務22497個、26616個及30644個停車場。收入由2023年的7.38億元增加8.3%至2024年的7.995億元，再增加3.9%至2025年的8.31億元。于2023年、2024年及2025年的純利分别為8700萬元、8670萬元及9370萬元，同年經調整純利（非國際财務報告準則計量）分别為8940萬元、9170萬元及1.22億元。

招股書介紹，随着停車場呈現大型化、集中化和無人化的發展趨勢，城市停車行業亟需轉型，而此舉将促進智能停車空間運營商快速增長。其預計，中國智慧停車空間運營的市場規模（按收益計）将從2025年的336億元增長至2029年的919億元，復合年增長率達到286%。

5月15日，萬物雲在香港與Conflux、Meson簽署了《零碳伙伴戰略合作協議》，計劃圍繞零碳園區數字化治理、碳數據區塊鏈存證、綠色數據資産化與金融化落地，開展全方位、深層次的生态合作。

資料顯示，Conflux（樹圖公鏈）誕生于清華大學的學術研究，核心成員多來自清華“姚班”，由圖靈獎得主姚期智院士擔任首席科學家兼聯合創始人，是全球領先的高性能公有鏈項目。Meson則是一家專注于DePIN（去中心化物理基礎設施網絡）領域的Web3項目，旨在打造一個由用戶授權的去中心化帶寬交易市場。

此番合作，既是萬物雲在“雙碳”和“數字金融”兩大趨勢下的探索，也是其圍繞“資産服務、智慧、低碳”三大關鍵詞，踐行2025-2027年戰略的主要方向之一。

據其官微介紹，萬物雲目前服務全國2500余個政企園區與商業樓宇、4500余個住宅社區，年均産生25萬條有效碳數據。並依托靈石碳管理平台及第三方鑒證機制，已完成近70萬條合規碳數據區塊鏈上鏈存證。

按照這一業務模式，萬物雲計劃以在管園區、商寫等空間運營過程中産生的、經第三方鑒證並上鏈存證的碳減排數據作為底層資産，探索發行RWA（真實世界資産通證化）産品。但目前僅在探索階段，最終業務能否跑通仍需時間檢驗。

此外，重慶環衛集團與中海物業4月份正式簽署戰略合作協議，雙方計劃在民生保障、城市運營、智慧環衛與智慧物業融合等方面優勢互補、協同增效。

據了解，中海物業在多業态物業服務、城市綜合運營及智慧物業解決方案等方面積累了豐富的經驗，未來，将充分發揮自身優勢，攜手重慶環衛集團共同拓展城市服務空間、探索創新服務模式。

觀點指數認為，這也意味着雙方将把數智化能力從單一的建築空間延伸至更廣闊的城市公共區域，為城市的高質量發展與民生福祉的提升注入更具科技含量的新動能。

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