分化格局持續 | 2026年1-5月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 4月新增土地建面雙比下降，央國企主導拿地市場 4月前50房企新增全口徑土儲為196.77萬平方米，環比下降38.65%，同比下降56.66%。在土地市場中，央國企絕對主導，如越秀、保利、華潤、招商、中海等。除綠城、濱江等少數龍頭外，多數房企暫停拿地，以觀望為主。

供應提質，二三線城市供應樓面價環比上升 4月數據顯示，二線城市供應規劃建築面積482.25萬平方米，比3月環比下降13.93%，其起始樓面價達到7930元/平方米，環比上升8.4%。三線城市供應宗數為226宗，供應土地建面1173.85萬平方米，環比上升35.85%。雖然土地供應價格上升，但是部分地塊容積率下調、屬性優化，更加适配改善需求。

地塊分化明顯，高溢價地塊擁有單一核心優勢+綜合配套 一二三線城市成交住宅用地239宗，成交土地規劃建築面積1284.62萬平方米，環比下降12%。二線城市來看，市場分化進一步加劇，核心地段優質地塊競争激烈，溢價率居高不下。部分三四線城市成交規模明顯下滑，甚至出現流拍現象。高溢價成交地塊容積率普遍偏低，多在1.2—2.5之間，以低密住宅、中高端改善住宅為主要開發方向。成交地塊多具備“單一核心優勢+綜合配套”。

“小而美”地塊成主流，核心資産價值凸顯 期内6個重點城市一共有32宗宅地供應，面積85.61萬平方米，起始價425.33億元（上個報告期為323.93億元），供應環比增幅明顯。6個重點城市均摒棄大規模集中供地模式，轉向推出核心區位、小體量、低容積率的地塊。這既能降低房企的拿地門檻，又能提升項目的盈利空間，契合當前市場需求與房企資金現狀。

企業表現

4月新增土地建面雙比下降，央國企主導拿地市場

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-4月新增土地建築面積1425.89萬平方米，同比下降37.37%。

單月來看，4月前50房企新增全口徑土儲為196.77萬平方米，環比下降38.65%，同比下降56.66%。

數據來源：觀點指數整理

1-4月，華潤置地、保利發展控股、中海地産新增的全口徑土地儲備分别為170.62萬平方米、64.71萬平方米、63.39萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-4月土地投資力度最大的企業為越秀集團、華潤置地、保利發展控股、中國金茂、招商蛇口，權益拓儲金額分别為236.04億元、205.5億元、128.25億元、80.49億元、71.34億元。

從新增貨值來看，1-4月土地新增貨值最多的企業為越秀集團、華潤置地、中國金茂、保利發展控股、招商蛇口，新增貨值分别為567億元、428億元、191億元、171.38億元、148.63億元。

在土地市場中，央國企占絕對主導，如越秀、保利、華潤、招商、中海等。除綠城、濱江等少數龍頭外，多數暫停拿地，以觀望為主。期内，保利發展在股東會上明确表示，今年土地投資額将在850億元至1000億元之間。

本報告期，從核心城市來看，出現短暫“小陽春”，二手房成交回升。企業抓住回暖窗口，補倉優質土儲，為後續銷售蓄力。

在拿地策略上，房企只拿優質地塊，聚焦一線+強二線核心區。地塊特點具體包括核心地段、成熟配套、優先内環/核心區、地鐵口、學區、産業配套等。其中，核心優質地塊多為獨立開發，避免利潤稀釋；非核心地塊則選擇謹慎聯合，降低資金占用的情況。

聚焦核心區域是改善土儲結構的解決辦法。截至2025年末，保利發展總土地儲備達11215萬平方米，城市能級分布：二線占比42.5%，三四線占比43.9%，一線城市占比13.2%。在調結構的路上，保利發展還有很大的空間。

企業調整土儲結構可以獲得更多的資源釋放。比如華潤置地在2025年通過專項債收儲、股權退出、土地置換、商改住調規等多元化方式推動資源換倉，盤活土儲約255億元。

土地供應

供應提質，二三線城市供應樓面價環比上升

據觀點指數監測，4月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地330宗，供應土地規劃建築面積1771.39萬平方米，環比上升19.6%，供應土地起始樓面價5345元每平方米，同比上升5.1%。

4月，二線城市供應規劃建築面積482.25萬平方米，比3月環比下降13.93%，其起始樓面價達到7930元/平方米，環比上升8.4%。4月三線城市供應宗數為226宗，供應土地建面1173.85萬平方米，環比上升35.85%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

值得注意的是，4月三線城市土地供應成為主體，環比漲幅比二線高近50個百分點。從供應樓面價來看，二線城市高于三線城市，並且二線城市樓面價同比上升25.71%。

從城市來看，期内二線城市土地供應主要是提出年度供應計劃、土地推介和挂牌。期内，蘇州市區正式發布2026年度國有建設用地供應計劃，全年計劃供應總量為1557.27公頃，較2025年減少187.73公頃，減幅10.8%。

其中，蘇州住宅用地計劃供應166.67公頃，全部為商品住宅用地，占計劃總量的10.7%，同比2025年的商品住宅計劃供應量基本持平，僅為2023年供應總量的三分之一。

截至目前，蘇州市區已完成涉宅地供應7宗，總面積32.88公頃，占計劃總量的20%。其中已完成出讓2宗，總面積5.75公頃，總金額9.4億元。四縣市方面，昆山市商品住宅用地計劃供應53.3公頃，同比下降33.3%；常熟市75.6公頃，同比下降17.06%；張家港43.39公頃，同比下降25.6%；太倉市73公頃，同比下降5.2%。

天津市北辰區北倉示範鎮集中推介12宗城鎮住宅用地，土地總面積約78萬平方米，容積率均在1.4-2.3之間。推介地塊均為城鎮住宅用地，具體包括王秦莊、李咀等多個組團，單宗地塊面積從約2.5萬平方米至約11.1萬平方米不等，将為區域房地産市場提供新的土地供應。

本次推介地塊均位于北運河與津永路交口東南側、津雄高速兩側，地處京津冀協同發展重要節點。片區交通便利，毗鄰多條主幹道，距天津濱海國際機場約半小時車程，距離地鐵1号線及4号線約2公里。教育、醫療及産業商業配套成熟，匯集河北工業大學等多所學校及四家三甲醫院。

土地市場中，地方政府通過收儲将有助于合理規劃土地供應。重慶市黔江區、豐都區相繼公示運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的計劃，兩區合計拟回收土地9宗、總面積約748畝，預計回收總價約12.5億元。截至目前，重慶累計已有120宗土地預計開展回購，回購總面積約7456畝，回購金額約176.3億元。

當前，全國土地市場進入存量時代，新增建設用地指標持續收緊，依靠新增土拍出讓拉動城市發展的模式逐步弱化。地方政府通過統一收儲存量土地，能夠打破企業零散用地的格局。統籌區域土地供應，有助于優化國土空間規劃，精準匹配城市住宅建設、民生配套、新興産業落地、城市更新等各類用地需求，實現土地資源的集約化利用。

廣州高新建設開發集團有限公司已啟動對即将關閉的廣汽本田黃埔工廠地塊的收儲工作，並展開第三方合作單位公開選取招標代理，業務涵蓋工程咨詢和工程造價咨詢。信息顯示，本田汽車此前宣布将對在華燃油車産能進行重大調整，決定關停位于廣州開發區的廣汽本田燃油車工廠，並計劃于2026年6月正式停産。該廠區作為本田在華首座合資整車廠，其土地将由政府收儲並另作開發。

伴随産業結構升級和企業産能布局調整，市場各方樂見原有産業賽道調整後形成的待轉型土地資源。

從供應特點來看，部分地塊規劃指標容積率下調、屬性優化，适配改善需求。佛山市順德區陳村鎮近日挂牌一宗占地6.5萬平方米的商住用地，起拍總價8.4786億元，折合起拍樓面價6500元/平方米。

信息顯示，該地塊位于首都師範大學順德适子未來學校南側，容積率不高于2，綠地率不低于35%，建築密度不高于28%，建築限高80米，須于2年内動工、6年内竣工。根據出讓要求，宗地須配建一所不少于12班的獨立幼兒園，占地面積不少于6672平方米，建築面積不少于4003.2平方米；商品住宅中采用裝配式建築的面積占比不得低于50%。

地塊規劃指標圍繞“宜居性”與“市場需求”調整，容積率普遍下調、建築限高降低。同時，地塊屬性調整（商改住）成為常态，主要是貼合當前市場改善型需求主導的現狀。

未來，将以低密度的多層、中高層住宅為主，提升居住舒适度。例如，長沙濱江新城調整後的地塊容積率降至2.5以下，青島老市北營口路地塊容積率由2.7降至2.2；三亞月川地塊容積率從4.2降至3.1，均體現了宜居化調整。

土地成交

地塊分化明顯，高溢價地塊擁有單一核心優勢+綜合配套

4月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地239宗，成交土地規劃建築面積1284.62萬平方米，環比下降12%；成交總價783.51億元，環比下降6.8%；成交樓面均價6099.14元每平方米；平均溢價率9.28%。

4月，住宅用地市場成交節奏有所放緩，這與當前房地産市場調整期的整體基調一致，也契合全國土地市場控增量的主線要求。地方政府不再盲目擴大供地規模，而是更加注重供地質量與市場需求的匹配度，避免土地資源閑置與市場供需失衡。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為421.96萬平方米，環比下降19.72%；成交總價為334.86億元，環比下降7.42%。成交樓面價為7935.77元每平方米，環比上升15.33%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為796.95萬平方米，環比下降9.67%；成交總價為217.66億元，環比下降15.51%；成交樓面價2731.11元每平方米。

總體樓面均價基本保持穩定，差異性主要在于不同線級城市之間。這一價格水平既反映了當前土地市場整體定價趨于理性，也體現出地方政府在土地出讓過程中對價格的合理調控。既避免樓面價過高推高房價預期，也防止價格過低導致土地資産價值流失。

從二線城市内部來看，市場分化進一步加劇，核心地段優質地塊競争激烈，溢價率居高不下，部分地塊甚至刷新區域樓面價紀錄。西安2026年第一波集中土拍落幕，共計成交3宗住宅及商住用地，總攬金約26.62億元，合計出讓面積約166.14畝。本輪土拍最大看點位于高新CID，中海地産歷經62輪競價，以總價17.22億元成功摘得GX3-18-4地塊，溢價率高達21.53%，成交樓面價達到12761元/平方米。該地塊淨用地面積80.939畝，容積率介于1.2-2.5之間，是一宗低密住宅用地。

南京江甯、浦口、六合、高淳、江北新區14幅地塊土拍正式落槌，成交總價達50.69億元。其中，江甯百家湖G08地塊成為本次土拍焦點，常州嘉宏歷經55輪競價、鏖戰近1小時，最終以2.67億元斬獲該地塊，溢價率27.75%，完成第三次布局百家湖闆塊。剩余地塊則由國資平台底價摘得。

部分三四線城市地塊吸引力不足，成交規模下滑明顯，甚至出現流拍現象。

從具體城市土拍觀察，濟南4月第二場土拍，原挂牌的18宗地塊中有8宗延期，最終10宗地塊順利成交。成交地塊包括3宗住宅、1宗商務金融、1宗物流倉儲及5宗商業地塊。南京3幅宅地順利出讓，總成交金額11.25億元，均以底價成交。

觀點指數認為，這種分化是二線城市經濟實力、人口吸引力、産業基礎的差異帶來的，頭部二線城市憑借較強的城市競争力，成為房企拿地的重點區域。而三四線城市則面臨供過于求、需求不足的壓力。

高溢價成交地塊容積率普遍偏低，多在1.2—2.5之間，以低密住宅、中高端改善住宅為主要開發方向。成交地塊多擁有“單一核心優勢+綜合配套”，要麼是核心江景、湖景地塊，要麼是地鐵口+學區地塊，單一稀缺優勢疊加完善配套，提升了地塊的價值與開發潛力。

值得注意的是，雖然提升配套要求是貼合城市配套完善需求，但是一定程度上也提高了地塊的成交門檻，增加房企投資決策的顧慮，從而讓地塊流拍率增高。部分流拍後重啟出讓的地塊，會适當降低附加要求和下調起始價，提升房企的參與意願。例如青島老市北營口路地塊，不僅下調容積率與起始價，還簡化了開發附加要求，降低了開發難度。

對于房企而言，需認清市場分化趨勢，理性拿地，聚焦核心城市優質地塊，規避非核心區域的市場風險，同時注重項目品質與運營能力提升，适應市場精細化發展需求。對于行業而言，土地市場的分化是房地産市場高質量發展的必然結果，有利于優化土地資源配置。

城市策略

“小而美”地塊成主流，核心資産價值凸顯

據觀點指數不完全統計，2026年4月16日-2026年5月19日期間，6個重點城市一共有32宗宅地供應，面積85.61萬平方米，起始價425.33億元（上個報告期為323.93億元），供應環比增長明顯。

期内，北京宅地供應節奏穩步推進，土地供應布局兼顧主城核心闆塊與近郊宜居闆塊，整體供地節奏平穩有序。北京發布了2026年第四輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建築規模約29萬平方米，上述用地拟于近期供應。

北京于近日挂牌2宗住宅用地，分别位于豐台區蒲黃榆和順義區高麗營，總起拍價17.39億元，挂牌競價截止時間均為5月26日。

其中，蒲黃榆由蒲莊、黃土坑、榆樹村三個地名首字組合而成，歷史上是勞動人群聚集地，現多為高層住宅社區。從供地結構來看，北京依舊堅守主城價值核心，優先釋放城區成熟地塊，近郊地塊作為市場補充有序投放，供地規模把控嚴謹。

上海2026年第四批次土拍定于5月28日開始舉行。本批次共推出5幅涉宅用地，分别位于虹口區内環内的魯迅公園闆塊、瑞虹新城闆塊、浦東新區南碼頭闆塊、闵行區浦江鎮以及青浦區重固鎮，涵蓋普通商品房、商住混合兩類用地。本次出讓總建築面積約19.3萬平方米，起始總價約82.7億元。

核心地塊主打高端改善市場，近郊地塊側重剛需及剛改市場。上海通過差異化地塊投放平衡樓市供需，供地布局緊扣城市圈層發展格局，進一步鞏固中心城區土地價值，激活近郊片區的地産開發活力。

4月30日，廣州發布《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》，土地以需定供，即土地供應與商品房去庫存周期動态挂鈎，庫存高則減少供地，避免局部供應過剩。禁止集中供地，年度内不在同一規劃單元集中出讓商品住宅用地，防止價格内卷。試點現房銷售，部分地塊不再預售，要求蓋好再賣，倒逼房企保品質。

深圳挂牌兩宗宅地，分别位于南山區粵海街道及前海合作區桂灣片區，兩地塊總起始價39.47億元。南山區粵海街道地塊起始價23.02億元，拟于2026年6月5日出讓。深圳本輪極少投放遠郊剛需宅地，優先釋放科創、金融核心片區優質宅地。

杭州市區挂牌2宗住宅用地，總出讓面積149.2畝，總建築面積16.2萬平方米，總起始價29.17億元。其中，西湖區轉塘單元地塊為低密度宅地，容積率1.2，建築面積7.66萬平方米，起始樓面價15752元/平方米。杭州市區2026年第十次挂牌，将于2026年6月3日出讓。據悉，本次共推出上城、西湖、錢塘區4宗宅地，出讓面積159.3畝，建築面積24.98萬平方米，起始價32.58億元。

據觀察，杭州持續保持高頻供地節奏，兼顧剛需、改善、低密高端多元地塊，不斷充實城市住宅土地儲備，充分滿足房企多元化拿地布局需求。

4月22日，成都市公共資源交易服務中心公布3宗住宅用地拍賣計劃，地塊分别位于天府新區、青羊區、新都區，合計出讓面積約126.73畝，将于5月15日公開拍賣。本次規劃出讓的三宗住宅用地區位布局均衡，覆蓋主城成熟生活區、新區發展潛力區、近郊剛需居住區三大主流樓市闆塊。

6個重點城市均摒棄大規模集中供地模式，轉向推出核心區位、小體量、低容積率的地塊。這既能降低房企的拿地門檻，又能提升項目盈利空間，契合當前市場需求與房企的資金現狀。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年4月16日-2026年5月19日期間，6個重點城市一共有21宗地成交，成交價247.31億元，成交土地面積55.08萬平方米。

北京有3宗涉宅用地出讓，總土地出讓面積10.09萬平方米，總規劃建築面積21.43萬平方米，總起始價91.58億元。最終1宗溢價成交，2宗底價成交，總成交金額近91.6億元。其中，朝陽區東壩鄉宅地由金茂以總價20.98億元競得，成交樓面價約4.11萬元/平方米，溢價率0.1%。

北京宅地成交市場整體走勢平穩，市場熱度偏向保守理性，整體成交以穩為主，無極端高價競拍現象出現。僅少量優質主城地塊存在小幅競價空間，市場不存在盲目追高的拿地行為。

上海2026年第三批次住宅用地土拍正式開拍，共推出3宗涉宅用地，總出讓面積約10.12萬平方米，起始總價約65.49億元。最終3宗地塊全部成交，最高溢價25%，總成交金額72.09億元，拿地房企有金山濱海集團、中建八局、招商蛇口。深圳方面，天健地産13.78億元競得深圳龍華民治宅地，溢價率40.18%。

上海和深圳本輪土拍充分體現了一線城市核心土地的市場競争力，優質地塊備受大型房企青睐。房企願意為核心地段土地支付合理溢價，整體成交熱度回暖，為後續批次土拍奠定良好的市場基礎。

杭州完成杭政儲出[2026]18-22号共五宗涉宅用地挂牌出讓，五地合計成交總額24.98億元。其中，關注度最高的杭政儲出[2026]20号余杭區良渚東單元住宅用地，由杭州南興房地産開發有限公司（招商）以10.25億元競得，樓面價1.65萬元/平方米，溢價率43.33%，該地塊出讓面積2.82萬平方米，容積率2.0-2.2，建築面積6.22萬平方米，起拍價7.15億元。杭州蕭山區市北單元XS070101-18、19地塊經過43輪競拍，最終由綠城和濱江以總價26.09億元競得，溢價率57%。

杭州是本輪6個重點城市中土地成交熱度最高、競争最為激烈的城市，多宗熱門住宅地塊溢價率高，民營房企紮堆入局争搶優質地塊，土拍市場競争氛圍拉滿。不難看出，杭州優質改善型住宅地塊深受品牌房企追捧。房企深耕意願強烈，願意拿出高額資金争奪核心片區土儲。

短期來看，土地市場将延續房企聚焦核心城市優質地塊和市場分化格局難改的趨勢。國企、央企及頭部民營房企依舊是拿地的主力，中小房企拿地意願較低。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。