甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 全國辦公樓投資與供給深度收縮，單月辦公租金環比同比普降 期内，全國辦公樓市場延續深度調整趨勢，開發投資與新增供給大幅收縮，行業加速進入“去庫存、控增量、盤存量”的轉型攻堅期。1-4月，全國辦公樓開發投資額累計905億元，同比下降18.3%，延續下滑趨勢，且降幅較一季度進一步擴大。辦公租賃市場表現上，2026年4月，八城辦公租金均值收于2.45元/平方米/天，環比3月下跌8.29%，終結3月環比回暖态勢，同比仍下跌12.08%。市場重回下行通道，且同比跌幅顯著擴大，行業整體築底壓力加劇。

寫字樓業務經營持續承壓，谷歌簽約入駐廣州西塔 截至2026年3月末，12個監測樣本寫字樓平均出租率收于76.4%，對比上年同期減少7.5個百分點，較2025年末減少6個百分點。出租率整體走弱主要受個别項目大租戶集中退租導致的極端波動拖累，多數項目出租率保持平穩，變動幅度控制在5個百分點以内。結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，重點寫字樓項目正持續叠代産業結構、強化科技内核，高端商務載體的科創屬性與數字服務屬性持續提升，寫字樓租戶結構進一步向高附加值、新質生産力領域傾斜。

首單科創甲寫REIT獲批通過，陸家嘴集團再售整棟辦公樓 本期商業不動産公募REITs取得實質性進展，辦公類存量資産證券化路徑進一步成熟。首單甲寫REIT的成功發行将激勵核心城市優質寫字樓資産的持有方加快申報，底層資産将從純辦公向“辦公+商業”、“辦公+配套”等復合業态延伸。回顧商辦資産交易市場的表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超35億元。本期標的高度集中于北京、上海、廣州等核心城市，其中京滬兩宗交易買方均以總部自用需求為主導，商辦大宗交易邏輯進一步從傳統财務投資轉向實體産業自用。

辦公空間服務商布局節奏提速，核心城市成增量主戰場 本期樣本企業内地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均有所提升，靈活辦公市場階段性回暖态勢凸顯。從整體擴張格局來看，市場資源持續向頭部品牌集中，行業馬太效應進一步強化。以IWG集團、WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、BEEPLUS為代表的頭部服務商集中落地新項目，成為當前市場最主要的增量來源，行業整體正從前期的謹慎收縮，轉向以核心城市為依托的精準擴張階段。

市場綜述

全國辦公樓投資與供給深度收縮，單月辦公租金環比同比普降

國家統計局數據顯示，期内，全國辦公樓市場延續深度調整趨勢，開發投資與新增供給大幅收縮，行業加速進入“去庫存、控增量、盤存量”的轉型攻堅期。

2026年1-4月，全國辦公樓開發投資額累計905億元，同比下降18.3%，延續下滑趨勢，且降幅較一季度進一步擴大。究其原因，主要是受高庫存壓力、租金持續下行、去化周期拉長等市場因素影響，疊加融資環境偏緊，房企對辦公物業的投資意願持續低迷，新增開發動力不足、意願跌至低位，市場發展邏輯已從增量開發全面轉向存量盤活。

同期，辦公樓銷售額累計828億元，同比下降1.2%，降幅較投資端大幅收窄，市場自用型需求與核心資産配置需求提供了一定支撐，但整體需求仍顯疲軟，企業擴租、購置意願謹慎。

辦公樓建設層面，新開工面積與竣工面積同步雙降，市場新增供給收縮節奏進一步加快。1-4月全國辦公樓新開工面積及竣工面積累計值分别為332萬平方米和355萬平方米，前者同比下滑31.3%，後者同比下滑24.7%。

兩者降幅顯著高于投資端，預計未來1至2年新增供應将持續收緊，這将有助于緩解中長期的庫存壓力。期内竣工端的收縮，主要受2024-2025年新開工低迷的滞後影響，疊加房企為控制資金占用而主動放緩項目竣工節奏，使得短期新增供給壓力有所緩解。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年4月，八城辦公租金均值收于2.45元/平方米/天，環比3月下跌8.29%，終結3月環比回暖的态勢，同比仍下跌12.08%。市場重回下行通道，且同比跌幅顯著擴大，行業整體築底壓力加劇。

從月度環比變動來看，2026年1-4月，重點八城辦公租金均值仍在底部區域反復震蕩，尋找新的平衡點，整體尚未形成穩定的趨勢。同比則表現為普降，多數重點城市的租金水平相較去年同期，差距明顯。

其中京滬兩城租金絕對值依然領先。但北京市場波動劇烈，3月租金沖高後4月大幅回落，市場不穩定性加劇。上海則相對穩健，4月環比微漲0.98%，但同比仍下降14.40%，表現出較強的抗跌性，不過同樣面臨下行壓力。

深廣兩城租金水平緊随其後，兩者單月租金環比下跌幅度均超8%，調整壓力明顯。其中廣州同比降幅是八城中最大的城市之一，市場承壓明顯。

其余4城租金均值環比及同比雙降，城市間表現明顯分化。單月，南京逆勢領漲，杭州、武漢及武漢環比及同比均為負值。

從數據來看，3月的普漲行情在4月逆轉，市場復蘇的基礎尚不牢固，需求端的恢復尚不足以支撐租金的持續回升，市場仍在深度調整中探尋底部。

企業經營

寫字樓業務經營持續承壓，谷歌簽約入駐廣州西塔

市場數據顯示，2026年一季度，國内重點城市寫字樓空置率雖局部出現邊際回暖，但租金下行趨勢並未扭轉，以價換量仍是業主端去化庫存的核心策略，樣本項目一季度經營數據進一步印證了當前租賃市場偏弱運行的格局。

整體來看，多數樣本寫字樓租金延續回落态勢，2026年3月租金水平同比普遍下滑，較2025年末也出現不同程度的走低，商辦租賃市場需求偏弱，業主端議價能力持續走弱。

分城市來看，深圳片區項目租金跌幅表現出較大的分化。新時代廣場、數碼大廈、科技大廈二期租金同比跌幅處于5%-7%的區間，租金穩步小幅回落。科技大廈租金下行幅度最為突出，2026年3月租金同比大跌26.51%，較2025年末大幅下滑29.17%，是本期租金下行壓力最大的項目。

北京核心地標寫字樓租金同步承壓，老牌優質資産租金穩步下行。招商局航華科貿中心同比下跌13.80%，下行幅度相對偏高。北京華貿中心、中國國貿寫字樓抗跌屬性更強，同比跌幅分别為4.30%、6.22%，租金走勢更為穩健。

當前核心城市寫字樓市場仍在經歷普遍的價格調整，企業經營承壓下成本管控意識增強，租賃決策趨于保守，優先選擇高性價比辦公空間，倒逼業主通過租金讓利實現租戶留存與面積去化，短期内租金下行壓力仍将延續。

不過從出租率數據來看，降價並未有效帶動出租率修復，市場整體需求疲軟、空置壓力較大。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

截至2026年3月末，12個監測樣本寫字樓平均出租率收于76.4%，對比上年同期減少7.5個百分點，較2025年末減少6個百分點。出租率整體走弱主要受個别項目大租戶集中退租導致的極端波動拖累，多數項目出租率保持平穩，變動幅度控制在5個百分點以内。

典型如招商局商業房托旗下科技大廈，受深圳前海蛇口自貿區租戶收縮創新業務、大面積退租影響，出租率從2025年3月的97.4%斷崖式下滑至2026年3月的10.7%，同比減少86.7個百分點，較年末減少62.1個百分點，成為拖累樣本整體出租率的核心因素。

優質資産則表現出較強的運營韌性，以廣州太古匯辦公樓、北京頤堤港一座、上海香港興業中心、招商局航華科貿中心、北京華貿中心等代表的項目，出租率表現相對亮眼。其中太古地産旗下三座寫字樓出租率均穩定維持在90%及以上高位。

同期陸家嘴集團旗下上海甲級寫字樓以價換量策略的效果不及預期。截至2026年3月末，其長期持有的甲級寫字樓總建築面積為241.66萬平方米，其中位于上海的甲級寫字樓項目出租率均值收于73%，對比2025年末減少5個百分點，一季度平均租金單價同比下跌12.63%，對比2025年末環比下降3.03%至6.71元/平方米/天，租金讓利並未有效對沖出租率下滑的壓力。

從數據來看，預計今年下半年重點城市辦公市場整體仍将維持租金偏弱運行、出租率持續分化的态勢。核心城市核心優質資産租金跌幅将持續收窄，出租率穩步築底，産業依賴、非核心區域物業租金與出租率仍存在下行壓力，行業馬太效應進一步強化。

數據來源：觀點指數不完全統計

結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，重點寫字樓項目正持續叠代産業結構、強化科技内核，高端商務載體的科創屬性與數字服務屬性持續提升，寫字樓租戶結構進一步向高附加值、新質生産力領域傾斜。

據觀點指數不完全統計，本期重點寫字樓租賃案例覆蓋廣州、深圳、北京、上海、成都、南京、長沙、長春等核心城市，租賃需求覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售、先進制造等行業門類，整體租戶結構持續優化，行業集聚質量進一步提升。

從本期成交結構來看，寫字樓租賃需求顯著向高附加值産業集中，科技互聯網、金融服務、專業服務三大現代服務業持續領跑市場，其中，AI智能科技、芯片研發、低空經濟、新能源等代表新質生産力的新興産業企業成為寫字樓新增租賃的核心主力。

與此同時，跨境物流貿易、産業配套服務、生物制藥等表現突出，成為寫字樓租賃需求的重要補充。

分行業來看，科技互聯網行業是本期統計中占比（按租賃單數）最高的行業類别，典型入駐主體包括谷歌（Google）、大疆創新、樂鑫科技、太翼科技等。其次金融服務依舊維持穩健的核心基本盤地位，代表性入駐企業包括匯豐銀行、廣發證券廣州分公司、國泰海通證券等等。這類企業在選址上高度集中于各城市的核心金融區。

具體來看，期内谷歌簽約入駐廣州國際金融中心（西塔），是本期最具標志性的租賃事件，對廣州商辦市場、大灣區産業格局均具備風向標意義。

據觀點指數了解，谷歌此次落地並非布局傳統研發中心，而是聚焦大灣區跨境數字化服務、企業海外營銷與産業數字化賦能的區域服務型總部，核心邏輯在于貼近實體經濟與外貿産業客群，依托廣州完善的跨境産業鏈實現業務本土化深耕。

從廣州商辦市場結構來看，谷歌的落地有效打破了本地高端寫字樓長期以傳統金融、航運、商貿為主的單一業态格局，補齊了廣州核心商務區全球頂級外資科技服務總部的業态空白，推動區域寫字樓需求由傳統生産性服務業，加速向數字服務、跨境科創、産業賦能等高附加值賽道叠代升級，進一步提升珠江新城核心商圈的國際化、科創化屬性。

除廣州核心商圈外，主流房企自持寫字樓項目也在主動聚焦AI科創賽道、培育科技産業集聚。以越秀商管旗下武漢越秀财富中心為代表，目前項目入駐企業超110家，世界500強、行業百強及頭部龍頭企業占比超75%，項目集聚葛洲壩供應鏈、德發信息、臣博視人工智能、金蝶軟件、推想醫療等一衆AI+企業，深耕工程智能化、AR應用、AI大數據等前沿領域，穩步構築人工智能産業集聚高地。

與此同時，瑞安辦公旗下位于武漢東湖高新區的KIC企業天地已吸引多家人工智能、數字科技等相關高新企業入駐，構築起優質的科創産業氛圍。同時作為由東湖新技術開發區管委會正式授牌的“光谷AI+大廈”，依托區域産業政策優勢，為企業提供專項扶持，讓入駐企業深度融入光谷創新生态圈，借勢區域發展浪潮實現可持續成長。

投融資與資本市場

首單科創甲寫REIT獲批通過，陸家嘴集團再售整棟辦公樓

資産退出層面，本期商業不動産公募REITs取得實質性進展，辦公類存量資産證券化路徑進一步成熟。

數據來源：觀點指數不完全統計

2026年4月24日，4只商業不動産REITs正式獲得中國證監會準予注冊的批復，底層資産涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業态。

其中，匯添富上海地産商業不動産REIT以鼎保大廈和鼎博大廈為底層資産，成為國内首單獲批通過的甲寫REIT産品，一線城市核心甲級寫字樓正式打通標準化公募REITs退出通道。

該基金于2026年5月21日完成網下詢價，報價區間3.464元/份至4.234元/份，全部拟認購份額合計80.984億份，對應認購倍數約8.1倍，最終發行價格定為4.092元/份。基金獲批募集份額10億份，按該價格計算，預計募集資金總額40.92億元。

首單甲寫REIT推動下，更多辦公類及混合類REITs項目進入審核或申報階段。

5月7日，紅土創新茂業商業REIT獲交易所受理，底層資産包括成都高新區茂業中心C塔（辦公業态），建築面積11.66萬平方米，估值11.01億元。截至2025年末時點出租率為81.75%，租金收繳率為100%，采用收益法評估增值率高達310.61%。該項目代表強二線城市核心區成熟辦公資産的證券化路徑，預測2026年淨現金流分派率為5.32%。

同時招商蛇口加速布局商業辦公類公募REITs賽道，拟發行境内第三只公募REITs，

底層資産為深圳太子廣場（辦公）+昆山招商花園城（商業）的“辦公+商業”打包模式。其中深圳太子廣場辦公面積約6.37萬平方米，位于南山區核心地段，昆山項目商業面積約11.85萬平方米。

觀點指數判斷，首單甲寫REIT的成功發行将激勵核心城市優質寫字樓資産的持有方加快申報，底層資産将從純辦公向“辦公+商業”、“辦公+配套”等復合業态延伸。

在公募REITs打通終極退出通道的同時，CMBS、類REITs/ABS作為中期融資工具，在本期也表現為密集發行與受理的趨勢。

本期項目的原始權益人多為地方國/央企或城投平台，如上海地産集團、天津津投資本、深圳龍崗城投、衡水産投、招商蛇口等，依托主體信用增信，其成為現階段辦公類資産證券化的絕對主力。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超35億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期標的高度集中于北京、上海、廣州等核心城市，其中京滬兩宗交易買方均以總部自用需求為主導，商辦大宗交易邏輯從傳統财務投資進一步轉向實體産業自用。優質企業趁當前資産價格處于合理區間，将長期租賃模式切換為持有型總部資産，成為當前市場成交的核心驅動力。

北京市場方面，5月20日泡泡瑪特斥資8.8億元，整棟收購太古地産旗下北京太古坊二期寫字樓4号樓。項目建築面積約4.4萬平方米，地上16層，單層面積約3234平方米。北京太古坊（原頤堤港二期）整體建面約57.1萬平方米，集辦公、商業、酒店公寓于一體，建成後将與頤堤港一期形成約85萬平方米的超大型城市綜合體，為北京五環内規模最大的商業綜合體。

從企業基本面來看，泡泡瑪特2025年營收371.2億元，同比增長184.7%，經調整淨利潤130.8億元，同比增長284.5%，現金流充沛。本次收購旨在打造集團全新總部辦公空間，匹配其全球化業務擴張布局，自用屬性明确。

本期另一筆交易同樣體現強自用特征。上海前灘匯S3棟甲級寫字樓整棟成交，由海爾産業發展受讓，出售方為陸家嘴集團，項目計劃作為海爾集團華東區域總部長期自持運營。

值得注意的是，前灘匯並非首次整棟出讓。2025年11月前灘匯N5棟以8.95億元成交，用作陸家嘴國泰人壽總部。對比來看，N5棟交易屬于陸家嘴集團體系内資産流轉，更多為集團内部資産騰挪、資本結構優化。而本次S3棟由外部産業資本海爾收購，是典型的第三方實體企業自用型成交案例，更直接反映了核心城市優質商辦資産對頭部産業資本的長期吸引力。

從賣方視角來看，陸家嘴集團正持續加速存量資産盤活。2025年先後完成前灘源T1棟、陸家嘴投資大廈、前灘雍萃46公寓、前灘匯N5棟等多宗大宗交易，疊加本次S3棟出讓，前灘匯作為前灘核心商務區標杆商辦集群，正通過成熟樓棟分棟出售的方式快速回籠資金，優化資産配置，成為緩解企業資金周轉壓力的重要舉措。

與此同時，國企存量盤活路徑進一步拓寬。5月4日越秀地産公告披露，将旗下多項非核心資産打包轉讓給母公司越秀集團附屬企業。其中包括廣州南沙國際金融中心，兩棟分别高41層和29層的辦公大樓，總建築面積約12.9萬平方米，交易價格約19.3億元，資産買方為廣州造紙集團。

本次交易屬于上市房企向集團剝離非核心持有資産，在行業深度調整的周期下，越秀地産主動收縮長周期、重投入的商辦持有業務，回籠資金聚焦住宅開發主業，優化資産結構、降低資金占用，是房企從重資産持有模式向輕資産開發模式轉型的典型案例。

從數據來看，當前商辦資産交易成交機會高度集中于一線核心城市适配總部自用的整棟優質資産，非核心區域物業流動性持續承壓，行業分化格局進一步加劇。

辦公空間服務

辦公空間服務商布局節奏提速，核心城市成增量主戰場

辦公空間服務商層面，據觀點指數監測，本期樣本企業内地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均有所提升，靈活辦公市場階段性回暖态勢凸顯。

數據來源：觀點指數不完全統計

從整體擴張格局來看，市場資源持續向頭部品牌集中，行業馬太效應進一步強化。以IWG集團、WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、BEEPLUS為代表的頭部服務商集中落地新項目，成為當前市場最主要的增量來源，行業整體正從前期的謹慎收縮，轉向以核心城市為依托的精準擴張階段。

其中，創富港是本期監測樣本中區域拓展力度最大的品牌，在南京、重慶、蘇州、香港等地均有新項目亮相，同時在深圳持續加密布局，以小體量整層辦公空間模式承接中小微企業的普惠型辦公需求。期内在蘇州、重慶及南京新開業的共享辦公中心均為三城的首店項目，創富港的城市邊界進一步擴張。

與此同時，WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、BEEPLUS等品牌，則更多通過輕資産合作、深度綁定業主的模式推進拓展，優先布局城市地標性甲級寫字樓、核心商務區與重點産業載體，在控制擴張風險的同時，快速切入高端商務與科創辦公賽道。

舉例來說，MFG攜手廣州環球貿易中心，共同打造灣區企業會客廳，項目對標全球頂級灣區商務標準，錨定跨境電商、AI科創核心賽道。BEEPLUS正式與江蘇海鴻集團達成戰略合作，成功進駐南通海門區，雙方将攜手打造未來智谷産業創新中心項目等。

在城市選擇層面，高能級城市依舊是服務商布局的絕對核心，大灣區、長三角兩大經濟圈持續引領，一線及重點新一線城市形成穩定的需求基本盤。本期新增項目高度集中于深圳、上海、杭州、南京、重慶、長沙等城市，核心城市CBD、濱江商務區、科創産業園區成為主要的落地場景。

結合物業類型與合作模式來看，服務商擴張邏輯已從單純的規模拓店，轉向資産價值賦能與生态運營並行。本期新增項目以超甲級、甲級寫字樓為主，優質地標物業占比顯著提升，産業園區、科創載體作為補充場景持續發力。

在此基礎上，頭部服務商逐步跳出傳統空間租賃邏輯，通過政企聯動、産業對接、政策咨詢、社群服務等方式構建生态化運營體系。

觀點指數認為，本期辦公空間服務商的擴張回暖，並非行業全面粗放式復蘇，而是以頭部品牌為主體、以核心城市為陣地、以優質資産為載體的精準擴張。

辦公空間服務商正逐漸成為盤活優質辦公資産、穩定區域商務生态的重要參與者，未來具備強運營能力、産業資源整合能力、業主長期合作能力的頭部品牌，将持續主導市場增量。

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