系統性提質 | 2026年5月城市更新發展報告

觀點指數 核心任務調整，從 “補短闆” 向 “系統性提質” 轉變 根據“十五五” 規劃綱要，城市更新的核心邏輯将從 “解決群衆急難愁盼的基礎問題” 轉向 “系統性提升城市功能品質和發展活力”，安全隐患治理成為首要任務，老舊小區、街區廠區改造更加注重質量和效益。

規劃引領，分批次推進城市更新目標 武漢市城市更新已進入全面提速和片區化攻堅的關鍵階段。西安市紮實推進老舊小區改造，即将完成大規模基礎改造任務。鄭州市明确年度投資目標。老舊小區改造、危舊房治理、基礎設施完善等民生類項目成為市場主流。城市更新将在改善民生、拉動投資、促進經濟增長方面發揮更加重要的作用。

政企合作深化，多元主體參與格局形成 政企合作模式不斷深化，形成了央企、地方國企、市場化機構、社區居民的利益共同體，多元主體參與的格局日益成熟。金融創新成為推動城市更新發展的重要動力，城市更新基金的設立和REITs市場的活躍，為項目提供資金支持，也為社會資本參與城市更新開辟了新的渠道。

推動存量提質增效，挖掘不同業态組合價值 城市更新的價值創造邏輯從過去依賴土地出讓溢價的一次性收益，轉向通過存量資産運營實現長期穩定的增值收益。在城中村改造、老舊住房更新、文旅商業融合、産業升級四大核心賽道形成一批可復制、可推廣的創新模式。根據存量資産的特點，創新業态發展，以不同業态融合的方式提高低效空間的利用效率，切實尋求空間價值最大化。

深化制度創新，提升城市品質 成都市出台全鏈條政策工具箱，為城市更新提供制度保障。各地結合自身實際，探索出了各具特色的發展模式，為全國城市更新工作提供了寶貴經驗。城市更新給城市的生活品質帶來一定躍升，但是需要制度引領和時間磨砺。

宏觀分析

核心任務調整，從 “補短闆” 向 “系統性提質” 轉變

5月15日召開的國務院常務會議，審議通過《城市更新“十五五”規劃》，並作出一系列重要部署。會議指出，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，要把城市更新擺在突出的位置。

“十五五”規劃綱要提出，在宜居安居水平提升方面，以國有土地上c、d級危險住房等為重點，改造城鎮危舊房約50萬套（間），改造老舊小區約11.5萬個。

在老舊街區廠區改造方面，推動老舊街區功能轉換、業态升級、活力提升，以市場化方式盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，更新改造約1500個老舊街區廠區。

在地下管網建設改造方面，建設改造城鎮燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里、供水管網約17.5萬公里、污水管網約10萬公里、供熱管網約12萬公里，同步推進智慧化改造。

對比十四五，可以發現十五五規劃綱要更新任務向系統性提質方向轉變。

十四五改造核心是解決群衆 “急難愁盼”的基礎問題。十五五将城鎮危舊房改造目標大幅提升至50萬套（間），增幅達186%，安全隐患治理成為首要任務。十五五摒棄大拆大建模式，城中村改造從全面推進轉向超大特大城市精準施策，老舊街區廠區更新更加注重功能轉換與業态升級。

資金模式方面，十四五累計投資約10萬億元，以财政資金為主。十五五預計投資規模達15萬億元，将構建财政引導、社會資本廣泛參與的多元化投融資體系，REITs、城市更新基金等工具将成為重要支撐。

據了解，未來全國城市更新工作将從單一功能的改造，轉向民生改善、文化傳承、生态優化、産業激活等多維協同、全面升級的新階段。

住房城鄉建設部表示，各地要一體化推進城市體檢與城市更新，堅持先體檢後更新、無體檢不更新，加強城市體檢結果應用與城市更新規劃實施體系銜接，並結合城市更新重點任務因地制宜開展專項體檢，健全發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作機制。

地級及以上城市和縣級市，今年要全面開展城市體檢工作，加快實現住房、小區、街區、城區四個維度體檢全覆蓋。

據查，該要求最早在2023年11月提出。住房城鄉建設部發布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，明确城市體檢對象包括住房、小區（社區）、街區、城區（城市）。

《意見》指出，圍繞住房、小區（社區）、街區、城區（城市），建立城市體檢基礎指標體系，設定一定數量的核心指標。

十四五城市體檢在 297 個地級以上城市試點，而到了十五五則是治理體系全面升級。城市體檢擴展至所有市縣住房、小區、街區、城區四個維度全覆蓋，基礎設施改造同步疊加智慧化要求。

除核心規劃外，本月部門出台配套政策，形成政策合力。國家發展改革委在《關于推進服務業擴能提質的意見》中提出，“十五五”期間将指導地方分類推進城市停車設施建設，重點面向老舊小區，盤活存量資源，挖掘閑置和邊角土地資源，支持新建或改造停車設施，推動停車設施從“數量增加”轉向“質量提升”和“服務整合”。

整體而言，我國城市更新已進入制度引領、規範發展的新階段。“十五五”時期，城市更新的核心邏輯将從“解決群衆急難愁盼的基礎問題”轉向“系統性提升城市功能品質和發展活力”，安全隐患治理成為首要任務，老舊小區、街區廠區改造更加注重質量和效益。

市場綜述

規劃引領，分批次推進城市更新目標

全國城市更新市場保持平穩較快的發展态勢，各地按照既定的原則，分批次實施城市更新項目。本月，多個城市公布了年度城市更新計劃和項目進展，重點片區更新、老舊小區改造、危舊房治理等民生類項目，成為市場的主流。

武漢市城市更新已進入全面提速和片區化攻堅的關鍵階段。從推進節奏看，首批80個片區開工率高達97.5%，基本實現應開盡開；第二批102個片區總投資額達1957億元，目前已開工44個、完成投資752.5億元，占總投資的38.4%，並明确提出9月底前全面開工的硬目標。

這種分批次、高密度的推進方式，能夠快速形成實物工作量，有效發揮城市更新對固定資産投資和内需的拉動作用。

在區域布局上，武漢堅持因地制宜，避免“千城一面”。東部高新區聚焦産城融合，依托高校資源打造華科創新發展帶等科創載體；黃陂區立足民生需求，重點提升漢口北等片區居住環境；新洲區深挖文化生态優勢，建設文化長廊等特色片區。同時，集中資源推進漢陽大道、武珞路等城市主幹道沿線更新，加快南湖矽巷、廣埠屯錦里等標杆項目落地。

從目標節點來看，武漢制定了清晰的階段性任務。二季度再開工30個以上片區，三季度實現第二批全面開工，年底前累計建成片區超過80個。這種明确的時間節點管控，保障了更新工作的有序推進。

整體而言，武漢的城市更新已從早期的單點改造升級為系統性的城市功能重塑，将為城市高質量發展注入持久動力。

西安市老舊小區改造已進入全面收尾攻堅、系統性提質的關鍵階段，其改造覆蓋廣度、推進速度和内容深度，均彰顯了民生優先的城市更新理念。

從整體進度看，西安已實現 2000年底前建成且符合改造條件小區的100%全覆蓋。全市3831個目標小區中，1281個國有企業老舊小區通過 “三供一業” 改造解決歷史遺留的後勤社會化問題。2550個納入專項改造計劃的小區已完成2429個，整體完成率達 95.3%。剩余121個小區明确了清晰的時間節點：2026年6月完成 75個，10月實現全部竣工，標志着歷時多年的大規模老舊小區基礎改造任務即将圓滿收官。

從改造内容看，西安聚焦道路、管網、停車等群衆最迫切的痛點問題。公共服務補齊精準對接“一老一小”需求，增設養老、托育、健身等便民設施。環境與安全提升涵蓋違建拆除、加裝電梯、智慧安防和适老化改造，全方位改善居住體驗；創新推行 “拆牆並院” 片區聯動模式，打破小區圍牆壁壘，整合分散資源，有效解決了單個小區空間不足、設施共享難的問題。

2026年，鄭州将着力優化提升城市能級，推動城市内涵式發展，深入開展城市更新行動。新增入庫項目45個以上，力争完成投資1200億元。

根據征求意見稿，鄭州将從城區、街區、小區（社區）、住房四個維度深入開展城市體檢工作，将街道體檢覆蓋率提升到70%以上，聚焦專項領域和重點片區開展專項體檢，編制城市體檢報告。

老舊小區改造、危舊房治理、基礎設施完善等民生類項目成為市場主流。城市更新将在改善民生、拉動投資、促進經濟增長方面發揮更加重要的作用。

企業表現

政企合作深化，多元主體參與格局形成

期内，企業主要以拓展新項目的動态為主。據觀察，這些企業主要是國央企和頭部企業，涉及城市更新的項目包括老舊小區改造、安置房建設等。

中建六局（中建絲路）宣布，其2026年一季度城市更新業務市場中標金額近百億元。根據公開資料，這批中標項目分布廣泛，包括北京市海澱區、朝陽區、西城區的央企老舊小區綜合整治項目，以及四川省德陽市凱州新城片區城中村改造項目等。

中交一航局牽頭，聯合中建一局、中國建研院，近日成功中標秦皇島東白塔嶺返遷安置房（一期、二期）項目工程總承包，中標價14.035億元。中交集團近期成立城市更新業務工作專班，明确擺脫對房地産投資的路徑依賴，優先拓展“小而美”、“惠而實”的項目。而此番的項目簽約落地，是其戰略實施的落地案例之一。

企業合作方面，城市更新企業與地方政府或者城投企業合作密切。由于城市更新倡導的資金模式由财政主要支出轉向多元資金渠道共建，使得更多企業能在城市更新的開發與建設中進行投資和運營。

綠地集團與宿州交流，為積極服務城市更新國家戰略，雙方将進一步深化政企合作。實施主體從過去的政府單一主導，轉向 “政府引導、市場運作、公衆參與” 的多元共治模式，形成央企、地方國企、市場化機構、社區居民的利益共同體。

中建玖合與上海城投控股座談交流。雙方圍繞行業發展趨勢、市場布局及典型項目深入溝通，探讨在城市更新、社區服務、資産運營等領域構建長效合作模式。

金融工具的創新應用，為城市更新提供了重要的資金支持。期内，蘇州城投集團首支城市更新母基金成功設立，總規模3億元。

這是由蘇州城投集團下屬蘇州蘇城私募基金管理有限公司（簡稱“蘇城基金”）發起設立的蘇州蘇城城寓股權投資合伙企業（有限合伙）（簡稱“城寓基金”），現已正式通過中國證券投資基金業協會備案。

蘇城基金規劃了總規模12億元的“3+1”基金布局。本次設立的城寓基金總規模3億元，創新采用“母子基金+AB角運營”架構，重點布局蘇州大市範圍内的老舊工業廠房（街區）、人才公寓，低效産業用地與閑置載體的更新盤活。

該基金構建清晰的良性循環模式：以母基金為紐帶，廣泛吸納多元社會資本，放大國有資本的引導效能。在項目運營上，采取外部專業機構主導、集團闆塊公司協同的模式，通過專業化改造與精細化運營深度盤活存量資産。

值得注意的是，基金将REITs退出可行性确立為項目遴選的核心指標，以退定投，構建起全周期的資産管理閉環，助力集團實現“投資—運營—REITs”的良性循環，構建風險共擔、利益共享的城市更新共同體。

此前，城市更新的融資産品也有不錯的市場的表現。截至5月24日，上市已滿一年的華夏金隅智造工場REIT（國内首單城市更新REIT），較發行價上漲約35%。近期，全國首單“城市更新+科技創新”組合類REIT——創金合信北京國資封閉式商業不動産REIT，已進入交易所問詢階段。

金融創新成為推動城市更新發展的重要動力，城市更新基金的設立和REITs市場的活躍，為項目提供資金支持，也為社會資本參與城市更新開辟新的渠道。随着行業的不斷發展，企業将更加注重全生命周期運營能力的提升，通過專業化的運營管理，實現存量資産的價值增值。

項目發展

推動存量提質增效，挖掘不同業态組合價值

廣州南沙坦尾更新改造項目于5月4日正式啟動第一批回遷安置房交付工作，789套品質新居迎來主人，標志着這項廣州市重點民生工程、南沙區首批舊村改造項目迎來關鍵兌現時刻。

該項目由中鐵建南沙投資公司打造，規劃提供1876套安置房，涵蓋多種戶型，同步配建幼兒園、商業中心等完善公建配套。信息顯示，項目采用南沙區首批“村留用地捆綁舊村莊改造”模式。

觀點指數觀察，該模式主要是為了防止出現城中村舊改問題。解決舊村改造‌成本高、融資難‌問題，利用留用地通常區位較好、開發強度可調（如容積率較高）的收益反哺拆遷安置和公共配套投入。同時，盤活‌零散、閑置、低效的留用地‌，避免“先拿留地自建、後推舊改難”導致的城市空間碎片化問題。‌‌

産權問題是改造項目的一大阻礙。而原拆原建可以減少因産權問題所帶來的改造沖突。

期内深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目開工。深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目正式開工，標志着深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目邁入建設階段。該宿舍樓始建于1979年，樓齡逾40年，存在結構性安全隐患，曾多次發生河水倒灌，居民改造訴求強烈。

2026年1月，羅湖區将該項目列為全區老舊住房自主更新試點，在全市率先探索“自主更新、原拆原建”新模式。項目僅用4個月便完成了從意願征集到開工手續獲批的全流程，業主實現100%簽約。

商業項目的城市更新主要在于活化和功能調整。期内，泉州發展集團權屬的福建省五建集團原總部大院舊址經過改造後以高端度假酒店“泉州花間府·五建院子”正式開門迎客。該項目是泉州發展集團攜手華住集團旗下花間堂品牌打造的項目，成為泉州城市更新與文旅融合的亮點。這個項目既實現了資産的保值增值，又通過文旅融合激活老城消費活力，解決傳統商業更新同質化的問題。

廣州越秀區南洋電器廠舊改項目重啟招標，計劃建設188米地標。該項目位于越秀區黃華路西側，緊鄰環市東商圈，總用地面積約為1.91萬平方米，總建築面積高19.28萬平方米，其中地上建築面積約15.26萬平方米，地下建築面積約4.02萬平方米。

據悉，項目規劃包含一棟188米高的超高層辦公樓、一棟超高層辦公樓、超高層商品住宅及回遷住宅，並配建幼兒園等設施。該項目計劃于2026年6月1日開工，預計2028年12月31日竣工交付。通過将工業用地調整為商住辦混合用地，最大化釋放土地價值。

産業方面，功能的提升是主流方向。

近日，位于北京沙河地區東部的沙河醫藥健康産業園項目迎來新的階段性進展，一期項目主體建築施工進度已達95%，預計将在7月底完成。預計一、二期完全達産後可實現年産值26億元、利稅1.55億元。沙河醫藥健康産業園項目規劃分四期開發建設，其中一期總建築面積約3.98萬平方米，包括兩棟標準廠房和一棟配套用房，主要用于醫療器械的研發生産。

該項目是昌平區城市更新與産業升級的重點項目。項目創新采用“城市更新+土地一級開發”復合開發模式，依托國企統籌協同機制，實現一體化高效推進。同時，該項目為全市首個采用“涉地資産調撥+補繳土地價款”劃轉模式的工程。

該項目破解存量工業用地權屬復雜、流轉低效的痛點。通過盤活低效土地導入高端醫藥産業，既實現了土地價值的重估，又提升區域産業能級。

城市配套方面，長沙奧體新城規劃獲批，規劃建設6.5萬座主體育場。《長沙奧體新城片控制性詳細規劃》，明确該片區總面積21.2平方公里，規劃人口約27.3萬人，集高端賽事、總部服務、文化休閑和高端居住等多功能于一體。城市建設用地約為19.03平方公里。

該項目不僅填補長沙頂級體育公共服務的空白，更通過公共資源的集中投放，推動城市空間從邊緣區向現代化新中心躍升。

在城中村改造、老舊住房更新、文旅商業融合、産業升級四大核心賽道，當前形成一批可復制、可推廣的創新模式。這些模式表明，城市更新的價值創造邏輯已發生根本轉變，從過去依賴土地出讓溢價的一次性收益，轉向通過存量資産運營實現長期穩定的增值收益。根據存量資産的特點，創新業态發展，以不同業态融合的方式提高低效空間的利用效率，尋求空間價值的最大化。

城市現狀

深化制度創新，提升城市生活品質

從各個重點城市的發展表現來看，當前城市更新更加注重項目的全生命周期價值。通過不同業态挖掘更多存量資産價值，推動投資與消費的大發展。

北京“十四五”時期，第一至第五批市級示範項目累計滾動推進405個，項目數量呈逐年遞增趨勢，區域綜合性更新類、産業類、居住類項目占絕對優勢。“十四五”期間，完成老舊小區改造6700萬平方米，惠及超30萬戶居民；實施危舊房改建82.7萬平方米，D級危樓全部納入拆除改造。

北京市堅持 “留改拆” 並舉，以保留利用提升為主，注重歷史文化保護和城市風貌傳承。在核心區，重點推進平房區院落修繕和環境整治，改善居民居住條件。

廣州的《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的實施意見》指出，積極引導社會資本參與，支持多領域專業力量和服務機構參與城市更新。加快推進城中村改造，持續推動老舊小區改造，開展完整社區建設，穩步推進老舊住房自主更新、危舊房原拆原建，有序開展低效樓宇更新提升。

期内，上海圍繞城市更新和住房發展“十五五”規劃，實施老舊小區改造，進一步擴大老舊小區改造覆蓋面，同步解決房屋安全隐患問題，實現公房、售後公房類小區全覆蓋修繕，逐步擴展至混合類、早期商品房小區。支持老舊住房自主更新。有序推進老舊電梯更新和既有多層住宅加裝電梯。持續推進既有居住建築節能改造。至2030年，計劃實施老舊小區改造3000萬—4000萬平方米。

推進商辦樓宇功能拓展和融合發展，支持存量商辦樓宇因地制宜兼容符合地區發展導向和人民群衆生産生活需求的功能業态。比如将市中心的存量商辦辦公樓更新改造為保障房。至2030年，計劃推動150棟、約200萬平方米商辦樓宇更新提升。

成都市住房和城鄉建設局發布《成都市城市更新政策工具箱》，其中内容覆蓋規劃、土地、産權、審批、消防、金融和财政全鏈條的城市更新政策工具箱，精準破解存量改造中的規劃管控、資金平衡、審批效率等核心痛點，為各類更新項目提供系統性制度支撐。

重點城市項目方面，深圳發布《羅湖區螺嶺片區改造項目單元規劃（草案）》公示。螺嶺片區改造項目位于羅湖區，改造項目用地面積12公頃，規劃容積37.7萬平方米，其中住宅32.9萬平方米，商業辦公等3.5萬平方米，公共配套不低于1.2萬平方米。

該項目由天健集團主導，是深圳城中村改造新政的首批試點，将以居住為主，配套幼兒園、社康、長者服務站等設施，為羅湖核心區補充供應大量住宅。

杭州余杭區閑林街道一口氣發布了三份招標公告，華豐、孫家塢、清和三大城市更新社區試點創建方案編制工作正式啟動。浙江将“推動未來社區擴面提質”，讓城市發展成果更多更公平惠及全體人民。閑林三大項目的啟動，正是響應這一省級戰略的積極落地。

觀點指數認為，這些城市的實踐表明，各地結合自身實際，探索出了各具特色的發展模式，為全國城市更新工作提供了寶貴經驗。需要正視的是，城市更新雖然給城市生活品質躍升帶來一定助益，但是仍然需要制度的引領和時間磨砺。

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