生态投資驅動 | 2026年5月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策助力園區智能體升級，工業價格及景氣指數穩固運行 近期多部委密集出台智能體發展、數模融合、能源賦能及金融配套系列政策，搭建多維政策體系，推動園區智能體規模化落地與叠代升級。2026年4月國内工業經濟延續擴張态勢，制造業PMI持續位于景氣區間，PPI漲幅擴大，工業企業盈利穩步改善。高技術、裝備制造産業增速領跑，智能産業産能強勁釋放。

産業園區經營持續承壓，“生态投資”構築盈利新範式 2026年一季度，産業園區傳統開發銷售、租賃經營模式增長乏力，行業銷售規模明顯收縮，企業營收與盈利表現分化加劇。重資産開發業務增長觸頂，股權投資逐步成為頭部企業的重要盈利來源，租賃業務則發揮抗周期作用穩固經營基本盤。與此同時，企業探索輕量化生态入口投資模式，園區行業正式邁入生态投資驅動的轉型發展階段。

鏈主大廠重倉實體擴産，智算和AI智造項目布局提速 報告期内，各行業龍頭加大重資産投資力度，實體産業布局動作密集。新能源企業持續拿地擴建生産基地，穩步擴充動力電池産能；互聯網企業入局産業載體開發，重點落地研發中心與智算基建。AI智能制造同步開啟海外布局，海外標杆工廠啟動建設。與此同時，類REITs、産業債券等多元化融資工具有序發行，為項目建設提供資金支撐。

業态與區域表現分化，園區REITs混包資産二次擴募 産業園區REITs整體業績走弱，營收同比、環比均出現下滑，業态與區域經營分化特征突出，廠房資産韌性較強，研發辦公類表現偏弱。招商蛇口推進旗下産園REITs第二次擴募，創新采用“産業園+倉儲物流”混包模式，若落地将成為行業首單兩次擴募的公募REITs。

政策助力園區智能體升級，工業價格及景氣指數穩固運行

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起政策動态。多部委聯合出台專項政策，疊加設備更新領域金融支持工具，搭建起“技術-能源-數據-金融”四位一體的政策體系，助力破解園區智能體落地應用的核心瓶頸，推動人工智能從碎片化單點應用向系統化、規模化升級叠代。

5月9日，國家網信辦等七部門聯合印發《智能體規範應用與創新發展實施意見》，首次将智能體納入國家戰略層面核心技術發展方向，圍繞技術底座搭建、場景賦能落地、開源生态培育三大維度明确重點任務，布局智能互聯網整體體系架構。

意見明确提出，以産業園區為核心載體，培育打造一批智能體應用示範園區，推進智能體技術在生産制造、倉儲物流、能源管理等場景的規模化落地，為國内産業園區智能化升級工作提供頂層設計指引。

此外，國家發改委發布《關于促進人工智能與能源雙向賦能的行動方案》，聚焦算力設施能源供給保障、算力設施綠色轉型、算力電力協同發展三大核心任務，明确支持産業園區布局綠色智算中心，鼓勵園區企業參與能源領域人工智能應用示範，推進園區能源管理智能化改造，助力緩解園區算力能耗高、運營成本高的行業痛點。

值得關注的是，工信部、國家數據局于4月底啟動2026年“模數共振”行動，探索場景、模型、智能體、數據集、行業案例等核心技術成果的標準化産出路徑，逐步搭建具備數據可信貫通、模型協同訓練、智能體自主研發能力的“智能體工廠”體系。

本次行動提出，通過搭建行業通識數據集與細分領域專識數據集、健全模型評測機制、組建産業創新聯合體，計劃在2026年底基本建成人工智能賦能新型工業化的標準體系。目前，蘇州、上海、廣州等多地已率先啟動園區級“智能體工廠”建設，依托電子制造、汽車零部件等本地優勢産業，探索打造可復制、可推廣的園區智能化升級樣本。

與此同時，金融支持力度同步加大，央行等五部門印發《關于擴大科技創新和技術改造貸款投放進一步支持設備更新的通知》，首次将人工智能設備及軟件服務納入貸款支持範圍，配套貼息扶持政策，有效降低園區企業智能化改造、設備更新的融資成本。

國家統計局公開數據顯示，2026年4月制造業PMI為50.3%，較上月微降0.1個百分點，已連續兩個月維持擴張區間。分企業規模來看，大型企業PMI為50.2%，環比下降1.4個百分點，仍高于荣枯臨界點；中小、小型企業PMI分别為50.5%和50.1%，環比分别上升1.5個和0.8個百分點，同樣處于擴張區間。

持續落地的政策紅利，對中小企業生産經營信心形成有效支撐，4月企業生産經營活動預期指數為54.5%，較上月上升1.1個百分點，連續4個月保持較高景氣水平，體現了企業對後續市場發展的積極預期。

4月工業生産者出廠價格指數（PPI）環比上漲1.7%、同比上漲2.8%，環比、同比漲幅均較上月有所擴大。其中化工、有色金屬行業價格漲幅靠前，分别上漲4.2%和3.5%，主要受國際大宗商品價格波動、國内市場需求回暖的雙重影響。

PPI企穩回升，持續改善工業企業整體盈利環境，2026年1-3月，全國規模以上工業企業實現利潤總額16960億元，同比增長15.5%，為企業開展智能化改造、技術升級築牢資金基礎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

4月規模以上工業增加值同比增長4.1%，增速較3月回落1.6個百分點，增速波動主要受到外需波動、地産産業鏈偏弱等因素拖累。從産業結構來看，高端産業增長優勢凸顯，4月裝備制造業增加值同比增長8.3%，對全部規模以上工業增長的貢獻率達74.5%。

其中，計算機、通信和其他電子設備制造業增長勢頭強勁，4月增加值同比增長15.6%，創下近兩年新高，對工業整體增長的貢獻率達38.4%。同時，智能裝備産量大幅增長，3D打印設備、锂離子電池、工業機器人産品産量同比分别增長50.9%、36.0%、25.7%，智能經濟相關産業延續高速發展态勢。

從市場發展層面來看，PPI持續回升、企業盈利狀況改善，随着“模數共振”行動、人工智能與能源雙向賦能等政策持續落地推進，也将進一步提升企業開展智能化改造的主觀意願。

整體而言，伴随園區智能體升級建設持續提速，疊加裝備制造、高技術産業的持續領跑，國内工業經濟發展的質量與效益将穩步提升，新質生産力将持續成為推動國内經濟高質量發展的核心動力。

産業園區經營持續承壓，“生态投資”構築盈利新範式

2026年一季度，園區行業傳統開發銷售加租賃運營模式承壓運行，市場整體銷售規模收縮，企業營收普遍回落，經營盈利呈現明顯的分化态勢。行業發展邏輯逐步轉變，企業紛紛轉向産業投資、生态構建與場景服務領域，發展模式由傳統的經營逐步邁入生态投資驅動的高質量發展階段。

從行業基本面來看，一季度選取11家頭部園區企業作為觀測樣本，整體經營表現偏弱。八成企業營收同比下滑，且八成以上企業淨利潤減少或虧損的規模擴大，行業景氣水平走低，内部發展差距逐步拉大。傳統開發銷售業務增長空間收窄，頭部企業項目去化節奏放緩，銷售業績同比明顯下降。

具體企業數據層面，蘇州高新一季度合同銷售金額1.79億元，同比下降80.66%，開發業務規模持續縮減；張江高科當期合同銷售金額5.25億元，同比下滑44.06%，産業物業銷售市場熱度回落；中新集團營業收入5.15億元，同比減少39.96%，業績變動主要受園區開發及傳統運營業務收縮影響。

行業盈利格局呈現差異化走勢，産業投資收益成為企業抵禦周期波動的重要支撐。華夏幸福一季度營業收入8.53億元，同比下降27.53%，歸母淨利潤虧損17.01億元。企業虧損規模雖有所收窄，但重資産開發模式發展受限，目前仍處于債務處置與業務梳理階段，現階段以剝離重資産業務、拓展輕資産服務業務為主，一季度新增3個産業服務項目，依托輕量化運營維持日常經營。

布局股權投資業務的企業業績表現相對亮眼，蘇州高新為樣本中唯一淨利潤實現同比增長的企業。該企業一季度營收14.08億元，同比下降11.21%，營收走勢貼合行業整體趨勢，歸母淨利潤達到2.15億元，同比增幅46.48%，業績增長主要來源于股權投資收益。

其間接參股企業聯訊儀器于2026年4月登陸科創闆，為公司帶來投資回報。同時企業持續布局硬科技賽道，旗下全資子公司計劃出資不超過5600萬元參與創投基金認繳，聚焦半導體領域搭建長期投資體系。數據顯示，張江高科、中新集團等企業投資收益在利潤中的占比均超四成，投資業務已成為其核心盈利來源，打破以往依靠租售業務獲利的單一經營結構。

租賃業務具備較強的抗周期屬性，成為行業經營穩定的支柱，有效對沖銷售業務下滑帶來的影響。依托上海區位優勢，張江高科租賃業務穩步增長，一季度物業出租總面積169.22萬平方米，租金收入3.06億元，同比上漲10.48%。

在行業整體下行的環境下，租金實現正向增長，體現核心城市優質産業載體的穩定經營價值。不同物業類型經營表現存在區别，生産廠房類剛需物業出租水平保持穩定，研發辦公類物業受市場存量增多、企業擴張意願保守影響，出租率與租金水平有所走低，進一步拉大了企業的經營差距。

本報告期内，傳統增量開發、賣房收租的盈利路徑持續失效，行業分化、出清節奏持續加快。而具備核心區位資源、算力與AI産業生态、股權投資布局能力的頭部園區企業，将持續依托穩健租賃收益、多元投資利潤、生态增值服務穿越周期。

産業賽道項目表現方面，本月無錫算力裝備産業園打造全國首個新型模塊化AIDC創新示範基地，該園區總規劃面積約1000畝，預計年産值1200億元，搭建覆蓋設計、制造、物流、交付的全鏈條算力裝備産業生态，集聚華為數字能源、科華數據等行業龍頭，聯動三大運營商及頭部雲廠商，優先保障長三角算力樞紐資源供給，實現園區從普通空間載體向算力産業生态平台的升級。

上海張江AI應用創新小鎮則聚焦人工智能生态培育，落地全球首家AI應用商店METAIHUB，整合體驗、展示、交易、科普全功能，接入上海公共算力中心，為入駐企業提供低成本算力支撐，目前已集聚超200家AI相關企業，覆蓋大模型、智能體、機器視覺等核心賽道，匯聚百度、阿里、騰訊等頭部生态資源，形成完善的AI産業集群，大幅提升園區産業附加值與核心競争力。

運營模式創新方面，張江集團開創的“生态入口投資”新範式，颠覆傳統園區“房東+股東”的經營模式。2026年5月，張江集團通過全資子公司小額入股智元機器人旗下租賃平台“擎天租”，以極低持股比例綁定核心生态入口。

區别于傳統重資産拿地、大額股權投資模式，該模式依托園區龐大的機器人産業資源與落地場景，以生态資源、場景優勢換取平台股權與産業優先權，助力園區入駐企業降低研發租賃成本，同時讓園區深度綁定前沿賽道發展紅利，實現輕量化、高彈性的生态收益閉環，為行業轉型提供全新範本。

鏈主大廠重倉實體擴産，智算和AI智造項目布局提速

報告期内，據觀點指數不完全統計，市場共監測到5起重點産業投資動态。在新質生産力加速培育的背景下，各行業龍頭企業持續加大重資産實體布局力度，從新能源制造到互聯網科技，從智算中心到AI工廠，頭部企業集中開展土地儲備、産能擴建、算力基建落地等實體投資動作。

期内，新能源制造龍頭産能擴張節奏持續提速。甯德時代在雲南、貴州、泉州多地布局生産基地的基礎上，再度落地福州新項目。公司以1862萬元受讓福州台商投資區松山片區5宗工業用地，總用地面積4.133公頃，主要用于羅源時代新能源電池産業基地擴建項目。

該産業基地一期已建成標準化工業廠房與行業領先的锂離子電池生産線，本次擴建将進一步放大整體産能規模，項目投産後預計形成40GWh新能源電池産能。頭部新能源企業持續加碼實體産能建設，穩步夯實自身産業鏈核心競争優勢。

互聯網科技龍頭持續切入實體産業與算力基建領域，4月21日京東旗下北京齊正數智科技有限公司分别斥資17.57億元、6.63億元，競得北京經濟技術開發區亦莊新城、杭州錢江世紀城核心區域地塊，雙城同步落子，持續加碼實體産業布局。

此前，字節跳動于年初在北京市海澱區連續拿下兩宗地塊，累計投資金額約61億元。不同于傳統房地産開發模式，互聯網企業拿地核心聚焦自建研發中心、數字産業園及智算中心，将實體産業載體作為承載核心數字業務、培育長期增長的戰略載體，持續搭建“算力+數據+場景”一體化産業生态。

智算中心建設進入快速落地周期，成為頭部企業重點布局的新興競争賽道。5月9日，京東産發華北（廊坊）智算中心（二期）正式完工投産，項目智能算力規模達10萬PFLOPS，部署近萬架高功率算力機櫃，可為AI大模型訓練、雲計算服務等數字産業業務提供穩定、強勁的算力支撐。

與此同時，國内AI智能制造企業加速全球化布局，5月12日海爾泰國羅勇工業園中央空調AI智能體智造基地正式奠基，項目總投資超10億元，占地面積約180畝，建成後将成為全球首座中央空調AI智能體工廠。

該基地将規模化應用大模型技術，搭建全流程AI智能體生産體系，實現生産數據實時監測、智能分析與自主決策，推動生産管理從人工決策向AI智能決策叠代升級。依托泰國區位優勢，項目将重點輻射東南亞市場，持續完善企業全球化智能制造産業布局。

産業金融配套工具持續發力，為企業産能擴建、産業轉型提供穩定資金保障。類REITs市場活躍度穩步提升，由江蘇信保集團提供增信支持的華泰-張家港東渡産業園資産支持專項計劃順利設立，項目發行規模7.29億元，優先級利率1.9%，獲得3.07倍超額認購，是當地首單産業園類REITs項目，為産業園區資産盤活提供有效路徑。

債券融資方面，産業企業及園區運營主體密集落地募資。其中包含重慶兩江産業集團10億元科創中期票據、張江高科10.8億元可續期公司債、國貿控股15億元中期票據、建發集團5億元中期票據，天安數碼城3億元私募債也順利獲批。

整體來看，當前産業投資呈現“制造升級+算力布局+金融賦能”三位一體的鮮明特征。鏈主企業重資産拿地擴産，既是對實體經濟的堅定投入，也是搶占AI時代産業制高點的戰略選擇，随着更多項目建成投産，産業資源将進一步向頭部集中。

業态與區域表現分化，園區REITs混包資産二次擴募

2026年一季度，國内産業園區REITs闆塊經營表現偏弱，業績同比、環比均有所下行，業态與區域間的發展分化進一步加劇。數據顯示，闆塊營業收入環比下降5%，同比下降3.5%。對比2025年四季度環比增長2.6%、同比下降4.7%的表現，本期業績降幅有所擴大，行業調整壓力持續顯現。

分業态來看，受制造業剛需支撐，廠房類資産經營相對平穩，平均營收同比增長12.5%，出租率維持在93.77%的高位，租金小幅下降3.2%，整體具備較強的抗波動能力。研發辦公類資産則受市場需求走弱、空置面積增加影響，出租率為76.89%，租金同比下降9.8%，平均營收同比下滑11.3%。兩類資産經營差距明顯，行業結構性特征突出。

區域層面同樣呈現分化格局，成渝地區出租率達86.11%，處于全國高位，平均租金1.89元/㎡/天，成本優勢顯著；珠三角出租率為76.58%，在全國處于偏低水平，區域供需關系偏緊；京津冀依托産業集聚優勢，平均租金達到2.68元/㎡/天，位列全國首位，核心資産價值保持穩定。

行業整體承壓的環境下，頭部運營企業借助REITs擴募調整資産結構、分散經營風險，招商蛇口相關運作具備行業參考性。4月29日，招商蛇口董事會審議通過博時蛇口産園REIT第二次擴募方案。該事項自2025年4月首次提出意向至今歷時一年，相關材料近期将正式提交申報。

本次擴募計劃注入兩項核心資産，創新采用“産業園+倉儲物流”混合資産包的模式。其一為光明項目（二期），與首次擴募資産同屬光明科技園，通過新增樓宇實現園區深耕布局；其二為南油項目，地處前海媽灣片區，包含倉儲及配套建築，屬于倉儲物流類資産，實現業态範圍橫向拓展。

此次運作是行業内混包資産擴募的全新嘗試，借助多元業态組合平抑單一市場波動風險，同時進一步完善企業在深圳東、中、西片區的資産布局。

從行業發展來看，REITs已成為園區運營主體盤活存量資産、實現滾動發展的重要工具。依托二次擴募，招商蛇口進一步打通“開發-運營-資本化-再投資”的業務閉環，提升資産流動性與綜合抗風險能力。

同期，國際大宗資産交易活躍度提升，海外另類資産管理機構藍貓頭鷹（Blue Owl Capital）計劃處置旗下Stack Infrastructure亞洲數據中心資産，項目覆蓋日本、澳大利亞、馬來西亞等多地，整體估值預計超過300億美元，反映了全球資本對産業基礎設施類資産維持高關注度。

整體而言，當前産業園區REITs處于結構調整階段，短期業績承壓、市場分化仍是主要特征。頭部企業通過資産混包、區域布局優化、資本運作等方式增強經營韌性，行業資源逐步向頭部集中。後續随着優質資産持續入市、運營模式不斷創新，園區REITs有望逐步企穩，邁入高質量發展階段。

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