産融聯動 | 2026年6月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 快遞服務標準邁入國際化，高新産業帶動物流提質擴容 2026年5月倉儲指數落入收縮區間，行業短期運行承壓，物流業景氣指數重回擴張區間，行業景氣度分化。高端制造業物流需求高增，成為行業核心增長動能。政策端，快遞領域首個ISO國際標準機構落地，保稅物流、多地産業扶持政策密集發布，行業政策體系持續完善。

海外物流基建賦能品牌出海，産融聯動深化産業協同 5月國内倉儲租賃市場運行平穩，租金、空置率小幅回落，區域行情略有分化。頭部物流企業持續布局東南亞、拉美海外基建，“物流基建+品牌出海”模式逐步成熟。同期産融、産企合作相繼落地，産業協同不斷加深。國内多處跨境智慧物流節點投運，智能裝備廣泛應用，有效提升通關與倉儲的作業效率。

航空物流樞紐布局占優，行業資本化呈現結構性分化 期内，頭部物流企業集中布局航空物流、多式聯運樞紐，並拓展高端倉儲業态。行業資本化呈現明顯分化，傳統跨境物流企業受貿易環境影響，上市節奏放緩；智能倉儲服務商憑借穩健的基本面，資本化推進更為順暢。倉儲領域融資模式持續豐富，供應鏈金融等工具落地，資産證券化與産業融資節奏穩步加快。

倉儲REITs分紅韌性凸顯，機構間創新産品拓寬發行路徑 2025-2026年，倉儲物流REITs整體運行平穩，分紅比例與年化分派率維持合理區間，資産抗周期能力突出。國内京東産發聯合高和資本首單倉儲類機構間REITs成功發行，外高橋暫停公募REITs，轉而選擇資産支持專項計劃開展擴募工作，行業資産證券化形成多元格局。此外倉儲物業交易、海外物流並購相繼落地，行業資本化與輕量化轉型趨勢持續深化。

快遞服務標準邁入國際化，高新産業帶動物流提質擴容

2026年5月份倉儲指數為49.6%，環比回落1.4個百分點，運行至收縮區間。受此影響，倉儲行業短期經營有所承壓，業務量、設施利用率、平均庫存周轉次數等分項指標同步下行，倉儲業務增速放緩、貨物周轉效率降低，行業庫存水平随之有所擡升。

從先行指標來看，新訂單指數在擴張區間内繼續上行，業務活動預期指數也升至較高景氣區間，反映出倉儲市場需求仍具備增長基礎，企業對後續市場走勢保持樂觀。結合行業基本面判斷，在新動能産業穩步發展的帶動下，倉儲行業後續有望逐步回歸平穩運行狀态。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年5月份，中國物流業景氣指數為50.3%，較上月上升0.6個百分點，重回擴張區間。除主營業務利潤指數、業務活動預期指數以外，其余分項指數環比均出現回升。當月業務活動預期指數達55.9%，持續處于高景氣區間，行業企業對上半年市場整體判斷偏向積極。

市場需求呈現明顯的結構性分化，産業物流增長動力充足，民生物流需求保持平穩運行。工業領域中，新能源汽車、電子元器件、交通運輸設備制造等高端制造産業産銷态勢良好，持續拉動配套物流需求增長；民生消費物流穩步擴容，産業鏈上下遊銜接順暢，協同運轉效率持續改善。

累計數據顯示，2026年1-4月全國工業品物流總額同比增長5.6%，對全社會物流總額增長貢獻率達74%，是支撐行業平穩運行的核心力量。其中高端制造相關物流需求表現突出，高技術制造業物流相關增速連續多月保持在10%以上，成為推動倉儲物流行業規模擴容、結構優化的重要驅動力。

政策層面，據觀點指數不完全統計，本期共計梳理4項重點政策。國家層面出台多項配套舉措，從金融支持、基礎設施升級、行業標準建設等維度發力，全方位推動現代倉儲物流體系提質增效。

6月2日，國際標準化組織（ISO）創新物流技術委員會快遞服務標準委員會在浙江杭州揭牌成立，委員會秘書處設于中國。該機構是全球快遞領域首個專屬國際標準化組織，也標志着我國正式牽頭參與全球快遞服務規則、技術標準與服務規範的制定工作。

該機構的設立，将助力搭建便捷、高效、安全、具備強韌性的全球快遞網絡，同時為國内物流企業出海布局、跨境供應鏈協同、國際物流業務規範化運營提供標準支撐，進一步提升我國物流行業在國際領域的規則參與度與行業影響力。

同期，海關總署印發《關于促進綜合保稅區擴能提質的若幹措施》，聚焦保稅物流體系升級，明确支持依托綜合保稅區建設大宗商品集疏運及專業儲運基地，有序開展能源、礦産品等品類的存儲、中轉、分撥業務。相關舉措進一步完善大宗商品跨境倉儲物流配套體系，提升物資流通效率，保障産業鏈供應鏈穩定運行。

地方層面也陸續出台專項政策，從基礎設施建設、智能化改造、市場主體培育、要素保障等方面推動現代物流産業高質量發展。《上海市現代物流發展“十五五”規劃》提出将強化基礎設施支撐，完善多式聯運轉運體系，加快物流業數字化、智能化、綠色化轉型步伐。

《上海市培育交通物流經營主體實施方案》同步提出，圍繞物流基礎設施建設、工業用地保障、智能倉儲升級、多式聯運體系完善四大方向，通過規劃引導、用地支持、資金激勵等方式，補齊區域物流基礎設施短闆。

成都市發布《成都市支持現代物流産業鏈高質量發展政策措施》，重點支持物流鏈主企業培育、供應鏈數字化平台搭建、智能物流裝備叠代，推動本地物流産業向規模化、智能化、集群化方向發展。

總體而言，我國在快遞國際標準領域取得階段性突破，疊加保稅物流、地方産業扶持政策相繼落地，已形成“國標引領、國家賦能、地方落地”的多層級政策體系，為物流企業出海、智慧倉儲建設、産業鏈配套升級築牢發展基礎。

海外物流基建賦能品牌出海，産融聯動深化産業協同

期内，全國倉儲物流租賃市場整體運行平穩，各項核心指標小幅波動，整體變動幅度較小。據物聯雲倉數據顯示，5月全國倉儲平均租金為23.13元/㎡·月，環比略有回落；同期全國倉儲空置率為16.39%，同樣出現環比微降。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從重點城市表現來看，41個重點監測城市倉儲平均租金為23.17元/㎡·月，環比下降0.02%；空置率15.67%，環比下降0.04個百分點。區域市場呈現小幅分化的特征，深圳租賃需求保持活躍，租金環比上漲0.08%，漲幅位居前列。

而濟南區域需求逐步釋放，倉儲去化速度加快，空置率環比下降0.18個百分點，為當期降幅最大的城市。全國倉儲供需格局保持穩定，未出現大幅漲跌，區域需求差異成為行情分化的主要原因。

期内，頭部物流資産運營企業及物流服務商持續加碼海外倉儲與供應鏈基礎設施建設，重點布局東南亞、拉美兩大出海核心區域，搭建本土化供應鏈體系，為國内制造企業、跨境品牌開展全球化經營提供支撐。

5月29日，京東産發與新加坡家族企業曹寶記簽署戰略合作備忘錄，雙方圍繞東南亞農食品供應鏈領域開展深度合作。根據規劃，兩家主體将聯合發起設立東南亞食品供應鏈基礎設施基金，重點布局區域冷鏈倉儲、普通幹倉及食品配套供應鏈資産，搭建現代化的食品供應鏈基礎設施網絡，完善東南亞生鮮、食品品類跨境物流配套。

京東産發同時與致歐科技達成戰略合作，内容涵蓋海外倉建設運營、跨境供應鏈技術落地、跨境零售協同三大方向。雙方共同打造“基礎設施運營和國貨品牌出海”商業模式，依托海外倉儲網絡，承接品牌海外倉儲、分撥、本地配送等服務，打通國内生産端與全球消費市場的流通鏈路。

5月28日，阿里旗下跨境電商平台速賣通AliExpress與巴西郵政簽署合作諒解備忘錄，進一步深化在巴西市場的業務布局。雙方将協同完善當地偏遠區域末端配送網絡，優化客戶服務體驗，並依托巴西50美元以下跨境商品免稅政策機遇，采用周度多班包機模式，提升區域跨境清關效率，健全拉美地區跨境物流履約體系。

同期，象嶼集團與凱輝基金在廈門簽訂戰略合作協議，合作聚焦産業投資與實體産業賦能兩大方向。結合象嶼集團的供應鏈産業基礎與凱輝基金的全球化投資資源，雙方将對接海内外産業項目、推動企業管理升級、共建産業生态，持續深化物流供應鏈領域的産融合作。

京東集團與三一集團也達成全域戰略合作，範圍包括海外供應鏈搭建、倉儲物流配套、企業智能化轉型、線上協同銷售等闆塊。雙方攜手推動高端裝備制造業與現代物流服務業融合發展，助力三一集團升級全球供應鏈體系，拓展工程機械海外市場。

現階段通過産業基金合作、本土主體聯動、戰略簽約等多種方式持續完善海外物流布局，“海外倉+國貨品牌”運營模式逐步走向標準化，成為國内品牌出海的重要配套載體。

本月産業賽道項目表現方面，雄安綜合保稅區、京東物流（陵水）智能物流港等國内跨境智慧物流節點集中投運，智能設備大幅提效跨境履約。

5月21日，雄安綜合保稅區國際空港跨境物流雙向通道正式啟用。園區跨境電商保稅倉配備智能分揀線、自動封箱機、智能貼單機等設備，單條流水線高峰時段每小時可處理包裹2000件；監管區域布設智能查驗設備、X光檢測儀、放射性檢測儀，同時配套專用檢疫用房，可滿足進境動植物檢疫相關要求。園區可全面承接跨境電商9810出口業務，提供集貨、分揀、報關、空運全流程服務，整體通關效率提升50%以上。

5月27日，京東物流（陵水）智能物流港正式開園。項目依托海南自貿港零關稅、低稅率、簡稅制的政策優勢，同步承接海南熱帶農産品出島上行與跨境電商進口業務。園區打造集預冷、分級、打包、直發于一體的全流程冷鏈服務體系，落地瓊東南“211”時效標準，可實現同城上午下單、當日下午送達的履約服務。

本月運營模式創新觀察方面，東莞麻涌菜鳥跨境倉本月正式投産，主要服務速賣通、阿里國際站跨境業務。園區部署60台菜鳥自研ZeeBot攀爬機器人，設備可獨立完成地面搬運、立體倉儲存取等全流程作業，解決了傳統自動化倉儲設備作業環節割裂的問題。對比傳統人工倉庫，項目人工作業效率提升至原有的2倍；相較于CTU等傳統自動化倉儲方案，整體運營效率提升20%-30%。

航空物流樞紐布局占優，行業資本化呈現結構性分化

報告期内，共錄得6起投資事件相關動态，國内頭部物流企業持續布局航空物流、多式聯運核心樞紐，依托空港區位優勢搭建綜合物流體系，同時拓展高附加值倉儲業态，推動物流服務向高端化、一體化方向轉型。

5月15日，鄭州航空港京東合作物流産業園規劃對外發布。項目選址鄭州航空港經濟綜合實驗區，總建築面積25.95萬平方米。根據公示效果圖及相關信息，京東物流已确定入駐，項目将打造集倉儲、分撥、配送于一體的航空貨運園區，進一步完善中部地區空港物流配套。

5月28日，航發京東智慧物流園正式開工，項目總投資30億元，緊鄰武漢天河國際機場，空港區位優勢顯著。園區規劃建設集智能分揀、數字倉儲、供應鏈管理、區域分撥、電商服務于一體的智慧物流體系，建成後單日貨物吞吐量可達1萬噸，将有效提升華中地區航空物流的智能化與集約化運營水平。

順豐中原多式聯運國際樞紐項目已進入主體施工階段，總投資15億元。項目依托鄭州航空港空、鐵、陸綜合樞紐條件，搭建空鐵、空陸、公鐵聯動的多式聯運集散體系。園區将搭載AGV機器人、智能機械臂、AI算法等智能設施，建設立體化無人倉儲中心，助力中原區域物流高效運轉。

5月17日，順豐控股拓展高附加值倉儲賽道，計劃在香港設立專業黃金倉庫，分區打造高端資産保管與貴金屬存儲專區，依托自身成熟物流網絡與專業安保能力，切入高利潤、高壁壘的高端倉儲領域，實現業務橫向提質升級。

此外，當前物流行業資本化呈現結構性分化的特征。受國際貿易環境影響，傳統跨境物流企業業績波動明顯，上市推進節奏受阻；而聚焦智能物流、場内物流解決方案的企業，依托穩健經營表現，資本化工作推進相對順利。

諾力股份控股子公司中鼎智能成功遞交港股上市材料，公司主營倉庫管理系統（WMS）、倉庫控制系統（WCS）、柔性制造系統（FMS）及數字孿生平台等智能物流解決方案，賽道成長性突出。

企業經營層面持續穩健增長，2023-2025年總收入從16.95億元增至18.82億元，淨利潤由0.78億元提升至0.97億元，淨利率同步提升0.6個百分點；2025年智能場内物流解決方案收入17.87億元，占總營收的95%，主業聚焦度高、盈利質量穩定，凸顯智能物流賽道的發展韌性。

本期行業融資活動較為活躍，多家頭部上市物流企業通過中期票據、可轉債等多元化融資工具籌措資金，主要用于倉儲園區運營、存量項目升級、船舶購置、行業並購等領域，夯實企業的運營基礎。

具體來看，寶灣物流20億元中期票據獲得注冊批復，将重點用于倉儲園區運營與項目拓展，強化高標倉網絡布局；中儲發展落地2026年首期並購類中期票據，助力倉儲物流行業資源整合，提升網絡協同效率；中谷物流拟發行不超過30億元可轉債，資金專項用于集裝箱船舶采購，擴充水運物流運力，支撐江海聯運倉儲體系建設。

5月28日，義烏匯商冷鏈物流、浙江稠州商業銀行、懂鮮帝控股完成供應鏈金融三方合作簽約，創新“倉儲監管+數據驗真+銀行授信”的冷鏈倉儲供應鏈金融模式，由稠州銀行提供貨物質押融資服務，匯商冷鏈依托WMS系統對質押貨物實施動态監管，有效解決冷鏈倉儲企業的融資難題。

深耕智能制造配套、智慧物流技術服務的企業，憑借紮實的基本面與高成長性，資本化進程更為順暢。同時，行業間接融資渠道持續拓寬，頭部企業通過各類債券工具持續補血，為産能升級、並購整合提供充足的資金保障。

倉儲REITs分紅韌性凸顯，機構間創新産品拓寬發行路徑

2025至2026年，國内倉儲物流行業整體進入存量競争階段，市場租賃端持續承壓，各地新增倉儲供應集中釋放，加上存量物業體量龐大，行業競争氛圍有所加劇。在此背景下，倉儲物流公募REITs作為對接資本市場的重要載體，整體運營保持穩健，分紅體系日趨成熟，充分展現了優質倉儲資産的抗周期特征。

據觀點指數統計，現階段倉儲物流REITs現金分派比例穩定在94%—100%區間，絕大多數産品均按照規則将當期可供分配現金流進行全額派發，分紅落地執行率處于較高水平，投資者收益兌現具備較強的保障。

從收益水平來看，倉儲物流公募REITs年化分派率集中在3.6%—5.7%區間，整體回報水平保持平穩。其中，中金普洛斯、華安外高橋、中航易商等市場關注度較高的頭部標的，年化分派率持續位居闆塊前列。

長期穩定的分紅表現，直觀反映了高標準倉儲物業具備現金流穩定、租戶結構優質、租約周期較長等核心特質，也印證了核心區域高標倉儲資産在資本市場中的長期投資價值。

期内，京東産發聯合高和資本共同發起設立的京東高和現代化基礎設施機構間REITs正式完成發行，這也是國内市場首單專注于倉儲物流賽道的機構間REITs産品。該項目總投資規模約42億元，底層資産選取京東産發布局在昆山、南京、成都、德陽四座城市的智慧物流園區，均為當地區位條件優越、運營成熟的核心倉儲基礎設施。

當前國内公募REITs監管體系不斷完善，審核標準持續收緊，項目申報門檻有所提高，同時上市審核周期明顯拉長，一定程度上放緩了行業存量倉儲資産的盤活節奏。

而本次機構間REITs的成功落地，打破了傳統公募REITs單一發行渠道的限制，為倉儲物流企業盤活重資産、推進輕量化運營開辟了全新路徑。該類産品與公募REITs形成互補，豐富了行業資産證券化工具箱，成為現階段倉儲存量資産處置與資金回籠的重要補充方式。

面對公募REITs擴募審核趨嚴的行業環境，頭部園區運營企業也主動調整存量資産盤活策略。外高橋此前計劃将旗下倉儲及廠房資産注入華安外高橋REITs，涉及W5-3倉儲設施9.6萬平方米、F18廠房設施14.68萬平方米。

後續企業終止原有注入方案，轉而選擇資産支持專項計劃開展擴募工作，落地中信建投-外高橋集團持有型不動産資産支持專項計劃，完成存量資産的盤活。

這一轉變也標志着國内倉儲物流資産證券化格局發生了變化，行業逐步從單一依賴公募REITs，轉向“公募REITs+ABS專項計劃”並行的多元化發展模式，不同類型資産可根據自身條件匹配對應的融資工具。

5月11日，東百集團發布公告，拟以3.35億元轉讓北京亦莊物流項目，交易受讓方為京東旗下投資平台。該項目總建築面積約5.83萬平方米，地處核心城市區位，入駐企業包含小米、京東、生生物流等多家市場主體，整體運營狀态穩定。

數據顯示，項目運營至今累計實現稅前淨利潤1.51億元，現金流基礎紮實。本次産權轉讓，也是行業發展趨勢的縮影，頭部物流企業持續加大核心城市高標倉儲資産整合力度，不斷優化全國倉儲網絡布局。

國際物流領域迎來重大並購動态，由FedEx（聯邦快遞）牽頭的私人投資者财團達成收購協議，将以78億歐元全現金方式收購波蘭上市快遞公司InPost。InPost深耕歐洲市場，在非上門配送末端物流領域增長勢頭迅猛。

本次收購将幫助FedEx以輕資産模式快速切入歐洲末端物流賽道，獲取成熟的海外末端基礎設施網絡與運營體系，完善全球化物流服務布局。随着多元化資産證券化模式持續成熟，疊加海内外市場聯動加深，倉儲物流行業将進一步加速輕量化轉型。

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