承壓回調 | 2026年二季度REITs發展報告

觀點指數 REITs納入十五五頂層設計，地方差異化支持格局成型 行業正式納入“十五五”頂層設計，常态化發行制度全面落地，行業發展邁入深化階段。中央持續拓寬REITs底層資産邊界，相繼放開清潔能源、生态環保、服務業基礎設施、算力新基建、城市更新等領域準入，将REITs從存量資産盤活工具，升級為引導社會資本對接能源轉型、數字經濟、城市更新等國家戰略的核心抓手。地方層面緊密跟進，以激活民間投資為核心，通過機制優化、财政補貼、項目儲備等方式破除發行堵點，同時結合區域禀賦出台差異化政策，形成多維度、全生命周期的行業扶持生态，完善REITs市場發展閉環。

年内公募REITs拟發行規模破千億，首批商業不動産REITs獲準通過 2026年以來國内公募REITs市場擴容節奏大幅提速，截至6月4日，滬深交易所挂網REITs項目達40單，拟募資總規模突破1162億元，市場發展勢頭強勁。當前市場形成商業不動産與基礎設施REITs雙輪驅動的格局，其中商業不動産REITs成為核心增長引擎，五個多月拟募資規模達714億元，占整體挂網規模超六成。首批4只商業不動産REITs順利發行，機構認購熱度極高，網下平均認購倍數超100倍。同時基礎設施REITs持續落地創新項目，市場審核效率、資産豐富度與成熟度均穩步提升。

C-REITs二級市場整體承壓回調，闆塊跌幅顯著分化 2026年二季度國内基礎設施REITs整體震蕩承壓、價格回調，中證全收益REITs指數區間累計下跌3.12%，市場呈現明顯的闆塊分化走勢，核心源于各賽道基本面與現金流穩定性差異。其中園區基礎設施闆塊跌幅居首，平均跌幅達12.21%，受企業擴張需求疲軟、園區供給過剩、估值回歸及資金分流影響最大；倉儲物流闆塊同步調整，平均下跌8.46%，行業租金增長動能持續弱化。消費基礎設施小幅回調，抗跌性中等；保障性租賃住房憑借穩定的現金流與政策支撐，僅下跌2.54%，防禦屬性凸顯，成為市場調整中的穩健闆塊。

美國REITs震蕩上行，香港REITs整體業績承壓 二季度全球REITs市場行情割裂，美國REITs依托降息預期與細分賽道基本面支撐整體震蕩上行，闆塊結構性行情突出，AI算力驅動的數據中心、供需改善的住宅與酒店標的領漲，傳統地産賽道表現疲軟。反觀香港REITs受海外高利率、内地地産景氣偏弱雙重約束，整體業績承壓下行，續租普遍下調，零售、寫字樓資産盈利走弱，僅工業物流闆塊憑借穩健需求形成避險亮點，市場依靠融資成本下行、核心優質物業韌性對沖業績利空。

C-REITs篇

市場綜述

1、二季度REITs募資超80億元，REITs市場擴容至82只

市場整體數量方面，據觀點指數統計，截止2026年6月，全市場上市的REITs産品達到82只，總市值達到2219.25億元，較2025年二季度增長11.79%。

報告期内，共有3只公募REITs完成募集上市，其中東方紅隧道股份高速公路REIT募集資金46.8億元，易方達廣西北投高速REIT募集資金24.75億元，中航北京昌保租賃住房REIT募集資金9.27億元，三支基金合計募集資金80.82億元。

從市場結構來看：園區基礎設施REITs為20只，市值321.40億元，占比14.5%；消費基礎設施REITs是12只，市值410.84億元，占比約18.5%；倉儲物流類11只，市值約238.68億元，占比10.76%；保障性租賃住房9只，市值約199.94億元，占比9.01%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2、REITs納入十五五頂層設計，地方差異化支持格局成型

中央層面，REITs政策已完成“常态化發行”的制度搭建，資産邊界沿着國家戰略重點方向持續有序拓展。3月發布的“十五五”規劃綱要将基礎設施REITs常态化發行納入國家中長期發展頂層設計。此後中央政策逐步拓寬REITs的資産覆蓋範圍，4月出台的中國（内蒙古）自由貿易試驗區總體方案，明确支持清潔能源、生态環保領域符合條件的項目發行REITs；同期發布的推進服務業擴能提質的意見，将REITs支持範圍延伸至服務業基礎設施領域。5月發布的促進人工智能與能源雙向賦能行動方案，首次鼓勵算力設施申報基礎設施REITs，進一步打開了數字經濟新基建的資産證券化空間。

月底印發的城市更新“十五五”規劃，再次明确推動符合條件的城市更新項目發行REITs及資産證券化産品。

從政策思路導向來看，中央對REITs的定位已不再局限于單純盤活存量資産，而是将其作為引導社會資本精準流向國家急需領域的重要抓手，通過REITs工具串聯起能源轉型、服務業升級、數字經濟發展、城市更新等多項國家核心戰略，推動形成存量資産與增量投資相互促進的良性循環機制。

地方層面REITs政策緊密承接中央戰略部署，以激活民間投資為核心發力點，不斷完善全鏈條服務保障體系，差異化支持格局逐步形成，政策重心也向項目全生命周期管理延伸。各地普遍針對民間投資項目發行REITs的痛點難點出台舉措，通過健全協調服務機制、建立專項項目儲備庫、加大前期輔導力度、提供财政資金補貼等方式，破解流程堵點與成本障礙。

同時各地結合自身發展禀賦推出差異化支持政策，江蘇重點推進城市更新項目REITs探索，並加強對已發行項目的跟蹤服務與擴募支持；甘肅通過省級重大項目前期費激勵撬動民間投資參與REITs發行；内蒙古則聚焦本地優勢的清潔能源與生态環保領域。地方政策已從單一推動新項目發行，拓展至覆蓋發行、運營、擴募的全流程服務，助力市場構建完整的生态閉環。

3、年内公募REITs拟發行規模破千億，首批商業不動産REITs獲準通過

截至2026年6月4日，滬、深交易所REITs挂網項目共計40單，拟募集總規模約1162億元，較2025年同期實現大幅擴容，市場發展态勢迅猛。

從結構來看，市場已形成商業不動産REITs與基礎設施REITs雙輪驅動的發展格局，兩類項目數量各20單，其中2025年12月底啟動試點的商業不動産REITs成為核心增長引擎，僅五個多月便實現拟募資規模714億元，占整體挂網規模的61.4%，遠超基礎設施REITs（拟募資規模448億元、38.6%的規模占比），其底層資産覆蓋購物中心、寫字樓、酒店等多元業态，首批4只産品順利完成發行、合計募資超200億元，剩余16只項目正推進審核反饋工作；而基礎設施REITs涵蓋高速、能源、倉儲物流、産業園等傳統及創新業态，包含2單擴募項目，近期亦有華夏龍崗城投産業園REIT等新增項目落地申報。

整體來看，當前REITs市場不僅審核效率顯著提升，首批商業REITs審核周期大幅短于傳統基礎設施REITs，底層資産也持續豐富，新增燃煤發電、綠色低碳産業園等創新類型，同時首批商業REITs網下平均認購倍數超100倍，充分體現了機構投資者對優質不動産資産的高度認可，市場熱度與成熟度持續攀升。

4、REITs指數震蕩下行破千點，供給與基本面雙重壓制市場

報告期内，中證全收益REITs指數整體呈現震蕩下行的态勢，累計下跌約3.12%，核心受供給擴容沖擊與順周期闆塊基本面走弱的雙重壓制，期間僅因指數基金申報等政策利好出現短暫反彈。3月初指數在1030點附近震蕩，4月中旬一度反彈至階段高點1030.36點，但随後受4月24日首批四只商業不動産REITs集中獲批影響，供給擴容預期顯著升溫，疊加産業園、倉儲物流等權重闆塊一季度業績不及預期，部分項目出現大租戶降租退租的情況，指數開啟加速下跌，5月15日首次跌破1000點關口。

5月中下旬市場波動加劇，政策利好與供給壓力反復博弈，指數在探底後呈現小幅回升的态勢。5月18日首批四只中證REITs全收益指數基金正式申報，帶來近百億增量資金預期，推動5月19日指數單日大漲2.37%，創年内最大漲幅。但利好效應短暫，随後受首批商業不動産REITs集中發售資金分流影響，指數繼續下探並于5月28日觸及981.93點的階段低點。5月28日國務院印發《城市更新”十五五”規劃》，明确将城市更新項目納入REITs發行範圍，疊加市場超跌後的技術性修復需求，指數在5月底至6月初小幅反彈，最終于6月3日收于998.56點。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年二季度基礎設施REITs整體承壓回調，闆塊跌幅顯著分化，園區基礎設施與倉儲物流領跌，消費基礎設施溫和調整，保障性租賃住房相對抗跌，反映市場對宏觀經濟預期、行業供需格局與資産現金流穩定性的重新定價。

園區基礎設施平均跌幅為12.21%，主要受宏觀經濟增速放緩、企業辦公與生産擴張需求走弱的影響，部分區域産業園區空置率有所擡升，疊加闆塊前期估值修復較為充分，資金獲利了結壓力較大，成為調整幅度最大的闆塊。倉儲物流平均下跌8.46%，市場對其未來現金流增長預期趨于謹慎，估值出現明顯回調。

消費基礎設施平均下跌3.49%，整體呈現溫和調整的态勢。保障性租賃住房平均下跌2.54%，跌幅相對最小，主要得益于其穩定的現金流與明确的政策支持，防禦屬性凸顯，成為二季度市場調整中相對抗跌的闆塊。

換手率方面，園區基礎設施為20.21%，消費基礎設施為23.49%，倉儲物流為27.18%，保障房為26.84%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

5、核心指標承壓，盈利仍需蓄力

2025年至2026年一季度，産權類公募REITs延續穩步修復的态勢，核心經營指標全面企穩，但盈利能力與現金分派能力尚未完全恢復至歷史高位。

運營質量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年一季度小幅回落至91.94%，仍維持在90%以上的健康區間；收繳率2025年提升至98.71%，基本回歸正常水平，2026年一季度雖小幅回落至96.04%，但租戶支付能力與意願持續改善。

盈利能力上，息稅折舊攤銷前利潤率2025年回升至72.60%，2026年一季度進一步提升至73.59%，修復态勢明确，但仍未回到2022年高點。現金分派率2025年維持在3.83%的低位，2026年一季度小幅回升至4.06%，随着運營收益持續修復，未來分派能力有望逐步改善。

産業園區REITs

二級市場估值持續承壓，園區經營分化加劇

報告期内，産業園區公募REITs呈現下跌态勢，僅個别産品實現正收益，闆塊整體表現弱于其他REITs類型。20只已上市的産業園區REITs中，19只出現不同程度的下跌，平均跌幅達到12.17%。其中，建信中關村REIT以27.83%的跌幅位居首位，華夏合肥高新REIT緊随其後下跌24.15%，中金重慶兩江REIT和創金合信首農REIT跌幅也均超過17%。僅有中金聯東科創REIT實現0.26%的微幅上漲，成為闆塊内唯一的正收益産品。這種極端分化的表現，反映出市場對不同底層資産質量和運營能力的定價差異正在顯著擴大。

二級市場持續調整的核心動因在于産業園區基本面的持續承壓。一方面，4月份宏觀數據轉弱導致企業擴張意願不足，租賃需求整體偏弱；另一方面，各地産業園區和商業辦公樓宇的新增供給持續入市，市場供需失衡問題進一步加劇。同時，2026年4月首批4只商業不動産REITs集中獲批並實現一日售罄，合計吸引約5000億元資金認購，對存量REITs市場形成了明顯的資金分流效應。此外，部分早期上市的産業園REITs估值過高，在業績不及預期的情況下出現估值回歸，也是本輪下跌的重要原因。

數據來源：WIND，觀點指數整理

産業園區REITs的核心經營指標呈現“ 兩降一升”的趨勢，整體經營壓力持續加大。從2022年到2026年第一季度，行業平均出租率從89.29%持續下滑至81.48%，累計下降7.81個百分點；租金收繳率從103.07%下降至87.55%，累計下降15.52個百分點。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2023年的69.53%逐步回升至2026年第一季度的74.64%，顯示出管理方在成本控制方面取得了一定成效。

經營指標分化與底層資産屬性密切相關。以中金聯東科創REIT為代表的工業廠房類項目表現出較強的抗周期能力，截至2026年一季度末，其出租率仍維持在95.53%的高位，租金收繳率達到98.74%，年化現金流分派率約為4.18%。這類項目的優勢在于租戶多為生産型企業，搬遷成本高，租約穩定性強，且租戶結構分散，前五大租戶租金收入占比僅為23.65%，單一租戶流失對整體業績影響較小。同時，其租戶主要集中在醫藥制造、專業設備制造等符合國家發展導向的高精尖産業，抗風險能力較強。

研發辦公類項目則面臨更為嚴峻的挑戰。2026年一季度建信中關村REIT出租率僅為65.88%，該項目底層資産位于北京中關村核心區域，原本聚集了大量互聯網和科技企業，但近年來受行業調整影響，部分企業縮減辦公面積甚至退租，導致出租率大幅下滑。此外，研發辦公類項目與商業辦公樓宇功能高度重疊，面臨更為激烈的同質化競争，為了維持出租率，管理方不得不采取“以價換量”的策略，通過降低租金、延長免租期等方式吸引租戶，進一步壓縮盈利空間。

面對市場挑戰，各管理方在2026年一季度财報中披露了多項應對舉措。在招商方面，普遍采取多渠道招商策略，加強與地方政府、行業協會的合作，拓展客戶資源；同時根據市場需求靈活調整租賃條件，提供定制化裝修服務，整合空置面積以滿足不同規模企業的需求。建信中關村REIT在财報中表示，已通過上述措施儲備了多家包括大型國有企業、互聯網及軟硬件企業在内的意向客戶，預計可提升出租率約4.62%。

盡管采取了多項應對措施，産業園區REITs仍面臨諸多亟待解決的問題。管理方在一季度報中普遍指出，新增需求不足仍是當前市場的核心矛盾，雖然客戶問詢量有所增加，但企業決策更加謹慎，市場成交活躍度較低。同時，同質化競争激烈導致租金水平持續承壓，部分區域出現惡性價格戰。此外，部分項目存在租戶集中度較高的問題，單一租戶到期不續約或提前退租可能對項目現金流産生重大影響。

消費基礎設施REITs

闆塊抗跌性凸顯，運營分化逐步顯現

期内，消費基礎設施公募REITs整體表現出較強的抗跌性，闆塊内部呈現明顯的分化格局。12只已上市的消費基礎設施REITs中，僅有2只實現正收益，其余10只出現不同程度的下跌，闆塊平均跌幅約為3.58%，顯著低于同期産業園區REITs12.17%的平均跌幅。其中，華夏首創奧萊REIT以3.33%的漲幅位居闆塊首位，中金唯品會奧萊REIT實現0.15%的微幅上漲；華夏中海消費REIT跌幅最大，達到10.27%，易方達華威市場REIT、華安百聯消費REIT和嘉實物美消費REIT跌幅也超過7%；華夏華潤消費REIT、中金印力消費REIT等5只産品跌幅控制在2%以内，表現相對穩健。

消費闆塊抗跌性較強的主要原因在于其底層資産現金流的穩定性相對較高。消費基礎設施與居民日常消費需求關聯緊密，受宏觀經濟波動的影響程度弱于産業園區等順周期資産。同時，消費REITs整體估值水平相對合理，未出現早期産業園REITs那樣的估值泡沫，因此在市場調整過程中價格波動幅度較小。此外，首批商業不動産REITs集中獲批帶來的資金分流效應，在消費闆塊上的體現也相對有限。

消費基礎設施REITs的核心經營指標保持高位穩定，盈利能力出現明顯回升。從2024年到2026年第一季度，行業平均出租率從97.68%微降至97.05%，始終維持在97%以上的較高水平；租金收繳率從99.45%波動至99.39%，接近全額收繳，反映出商戶整體履約意願較強。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2025年的61.37%大幅提升至2026年第一季度的66.25%，創下近三年來的新高。

經營指標的穩定與盈利能力的提升，主要得益于消費市場的溫和復蘇以及管理方運營能力的持續增強。2026年一季度末以來，國内消費市場呈現穩步恢復的态勢，帶動購物中心、奧特萊斯等業态的客流和銷售額實現不同程度的增長。同時，各管理方通過品牌調改、節點營銷、會員運營等多種手段，提升了資産的經營效率和租金水平，疊加成本管控措施的見效，共同推動EBITDA利潤率的回升。

消費更趨理性化，奧特萊斯賽道業績表現突出

奧特萊斯賽道的表現出較強的業績爆發力，成為闆塊内的亮點。以華夏首創奧萊REIT為代表，其底層資産為濟南和武漢兩大首創奧特萊斯，2026年第一季度實現營業收入8315.96萬元，同比增長15.18%；可供分配金額達到4225.65萬元，同比大幅增長33.21%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

奧萊賽道表現突出的原因在于消費更趨理性化。在當前消費環境下，消費者對性價比的關注度提升，奧特萊斯憑借品牌折扣的優勢吸引了大量客流。同時，實施了較為積極的營銷策略，帶動銷售額提升，例如華夏首創奧萊REIT管理方濟南項目春節活動期間，推出全場大牌低至3折、折後滿千返百等營銷活動，帶動項目整體銷售額同比提升15%、客流同比增長7%，有效提升了項目的租金水平和盈利能力。

盡管整體經營情況向好，消費基礎設施REITs仍面臨一些需要關注的問題。管理方在财報中普遍提到，區域商業競争加劇是當前面臨的主要挑戰之一，部分城市新增商業項目較多，可能導致客群分流，可能對未來的分派收益産生一定影響。

住房租賃REITs

一級市場熱度延續，二級市場韌性凸顯

保租房REITs一級市場延續較高熱度，新上市項目認購表現亮眼，擴募機制逐步常态化。2026年4月29日上市的中航北京昌保租賃住房REIT，發行階段網下詢價認購倍數達到434.92倍，刷新國内不動産REITs網下認購歷史紀錄，公衆有效認購倍數高達1249.33倍，最終公衆配售比例僅為0.08%。該項目底層資産位于北京市昌平區未來科學城核心區域，總建築面積10.56萬平方米，共計1394套房源，主要服務于區域内高端産業人才的安居需求，自投入運營以來出租率長期穩定在95%以上。

擴募成為保租房REITs規模擴張的重要途徑，“同城異區”的資産補位邏輯成為行業共識。截止6月初，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT已成功實現擴募上市，合計擴募規模超過20億元。依據一季度報，2025年6月華夏北京保障房REIT完成擴募後，可出租面積翻倍至24.15萬平方米，2026年一季度擴募資産貢獻了約41.7%的租金收入。中金廈門安居REIT于2026年3月獲批擴募，拟購入廈門市島内兩個公寓項目，預計擴募規模6.85億元。此外，國泰海通城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT等多只産品也在積極推進擴募進程。

保租房REITs二級市場表現出較強的抗跌性，闆塊内部分化特征明顯，報告期内9只已上市的保租房REITs中，3只實現正收益，6只出現不同程度下跌，闆塊平均跌幅約為2.54%，顯著低于同期産業園區REITs(12.17%)和消費基礎設施REITs(3.58%)的平均跌幅。其中，紅土創新深圳安居REIT以2.31%的漲幅位居闆塊首位，華夏北京保障房REIT和國泰海通城投寬庭保租房REIT分别上漲1.18%和0.37%；匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅最大，達到11.92%，其余産品跌幅均控制在4%以内。

二級市場分化主要源于底層資産質量、運營能力以及市場預期的差異。紅土創新深圳安居REIT底層資産位于深圳市核心區域，租戶需求穩定，出租率長期維持在98%以上，現金流确定性較強，因此獲得市場較高的認可度。匯添富上海地産租賃住房REIT跌幅較大，可能與項目所在區域租賃市場競争加劇、部分租約到期以及市場對其擴募進度的預期有關。此外，新上市的中航北京昌保租賃住房REIT上市首日漲幅達到19.98%，随後價格有所回落，區間跌幅為2.99%，反映出市場對新上市項目的定價逐步回歸理性。

核心經營指標整體保持穩健，盈利能力出現明顯回升

保租房REITs核心經營指標整體保持穩健，盈利能力出現明顯回升。從2022年到2026年第一季度，行業平均出租率經歷了先穩後降再回升的過程，2022年為99.15%，2023年微降至98.39%，2024年受部分項目集中交付、市場供給增加等因素影響，下滑至91.39%，2025年逐步回升至95.56%，2026年第一季度微降至95.19%，仍維持在較高水平。租金收繳率始終保持在97%以上，2026年第一季度為98.91%，反映出租戶整體履約能力較強。息稅折舊攤銷前利潤率從2024年的76.66%逐步回升至2026年第一季度的81.99%，接近2023年的水平。

數據來源：WIND，觀點指數整理

盈利能力的提升主要得益于收入增長和成本管控的雙重作用。收入增長一方面來自擴募資産的並表貢獻，另一方面來自成熟資産租金水平的穩步提升。

擴募效應在部分項目中得到充分體現，成為業績增長的核心驅動力。2026年一季度華夏北京保障房REIT實現營業收入3219.58萬元，同比增長75.8%；可供分配金額同比增長66.6%，業績增幅位居闆塊首位。管理方在财報中表示，擴募資産的順利整合和運營效率的提升是業績增長的主要原因，同時通過加強租戶服務、優化租賃流程等措施，維持了較高的出租率和收繳率。

盡管整體表現穩健，保租房REITs仍面臨一些需要關注的問題。管理方在财報中普遍提到，地方保租房補貼逐步退坡是未來需要面對的挑戰，部分依賴補貼的項目現金流可能受到一定影響。此外，公租房租金執行政府指導價格，在一個租期内無法調整，存在通脹環境下租金收益率被稀釋的風險。

倉儲物流REITs

頭部標的領漲顯著，擴募驅動資産規模預期擴張

3月28日嘉實京東倉儲基礎設施REIT啟動第二次擴募，拟購入北京大興空港、昆明空港、廣州花都空港三大航空樞紐物流資産，合計建築面積27.45萬平方米。

倉儲物流REITs二級市場整體調整幅度較大，闆塊内部分化特征顯著，不同運營模式的項目表現差異明顯。報告期内，11只已上市的倉儲物流REITs中，僅嘉實京東倉儲基礎設施REIT實現0.72%的正收益，華夏深國際REIT微跌0.26%，其余9只産品均出現不同程度的下跌，闆塊平均跌幅約為8.46%，高于同期消費基礎設施REITs（3.58%）和保租房REITs（2.54%）的平均跌幅，低于産業園區REITs（12.17%）的平均跌幅。其中，中金普洛斯REIT以22.07%的跌幅位居闆塊首位，華泰寶灣物流REIT和南方順豐物流REIT跌幅也分别達到15.71%和14.08%。

二級市場分化主要源于底層資産運營模式和現金流穩定性的差異。采用強關聯方整租模式的項目表現出較強的抗跌性，嘉實京東倉儲基礎設施REIT和匯添富九州通醫藥REIT底層資産主要由母公司關聯方承租，出租率長期穩定在100%，現金流确定性較高，因此在市場調整中跌幅較小甚至實現上漲。而依賴市場化租戶的項目則面臨較大壓力，中金普洛斯REIT等純市場化運營的項目，受行業供需失衡影響，出租率和租金水平均出現下滑，導致二級市場價格大幅調整。此外，部分早期上市的項目估值較高，在業績不及預期的情況下出現估值回歸，也是本輪下跌的重要原因。

盈利能力出現階段性下滑，項目間業績分化進一步加劇

倉儲物流REITs核心經營指標有所下降，從2023年到2026年第一季度，行業平均出租率從96.81%逐步降至94.06%，整體仍維持較高水平；租金收繳率在2024年受個别項目影響降至94.49%，2025年回升至99.77%，2026年第一季度為98.31%，租戶履約能力整體較強。與之形成對比的是，息稅折舊攤銷前利潤率從2024年的83.04%持續下滑至2026年第一季度的71.51%，盈利出現明顯回落。

數據來源：WIND，觀點指數整理

業績分化與項目運營模式以及區位優勢密切相關。嘉實京東倉儲基礎設施REIT和匯添富九州通醫藥REIT憑借關聯方穩定的租賃需求，一季度均保持100%的出租率，經營表現穩健。中金普洛斯REIT，一季度時點出租率僅為86.72%，EBITDA利潤率也降至64.53%。盈利能力下滑的主要原因是高標倉供給持續增加，市場競争加劇導致租金水平下行，部分項目新簽租金單價明顯低于原租金水平。同時，部分項目财務成本上升，也對盈利水平産生了一定影響。

面對市場挑戰，各管理方在2026年一季度财報中披露了多項應對舉措。在租約管理方面，針對部分項目租約集中到期的問題，中航易商倉儲物流REIT采取“核心租戶優先中長期續簽、中小租戶靈活适配租約”的策略，對重要現金流提供方提前6-12個月啟動續簽談判。在租金策略方面，中金普洛斯REIT主動調整價格策略，通過适度下調租金穩定出租率，其中順德物流園項目租金環比下降4.4%。在運營效率方面，普洛斯等管理方依托數智化管理系統，實現資産、客戶和運營的一體化線上管理，優化物業管理成本。在規模擴張方面，多家管理人加速推進擴募進程，通過注入優質資産提升基金的整體業績。

此外，管理方在财報中普遍提到，租金下行壓力尚未得到根本緩解，珠三角等區域市場競争尤為激烈，中金普洛斯REIT整體租金同比下降7.48%。部分項目存在租約集中到期的風險，中航易商倉儲物流REIT整體剩余租期同比下降48.51%，若未能及時續簽，可能影響現金流的穩定性。

海外及香港篇

海外篇：美國REITs整體震蕩走強，數據中心REITs等賽道展現強勁韌性

期内，2026年第二季度，標普美國房地産投資信托（REIT）指數整體呈現先強勢上行、沖高後快速回落的震蕩走強走勢，季度整體錄得正向收益，從4月初364.82的階段低點穩步攀升，于5月26日觸及401.78的季度高點，月末雖出現回調，但整體漲幅可觀，市場韌性凸顯。本季度行情核心由預期與基本面雙重驅動。

季度初期，市場對美聯儲降息的樂觀預期修復了高利率壓制下的REITs估值，疊加資金闆塊輪動流入，推動指數快速拉升；随後通脹數據超預期扭轉市場對貨币政策的預期，降息預期消退、加息擔憂升溫，指數進入區間震蕩整固階段，而AI基礎設施需求爆發帶動的數據中心REITs、供需格局向好的工業物流REITs基本面強勢亮眼，抵消了利率上行的利空影響，支撐指數再度突破新高。

5月末市場獲利盤集中了結，疊加美債收益率走高、加息預期升溫，指數出現階段性快速回撤。

整體來看，二季度美國REITs行情轉向基本面分化定價，成長屬性較強的數據中心REITs，傳統寫字樓、零售REITs持續承壓，優質資産的基本面韌性已成為支撐行業走勢的核心中堅力量。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年二季度美股REITs闆塊呈現顯著的結構性分化。多戶住宅與酒店REITs領漲，醫療保健與木材REITs承壓，核心驅動因素是各細分賽道基本面差異與AI算力需求爆發：多戶住宅REITs以22.14%的漲幅居首，主要得益于美國西海岸及東北部核心城市新建公寓供給大幅回落，供需格局改善推動租金與入住率雙升。

酒店及度假村REITs上漲12.65%，受益于休閑與商務旅行需求持續復蘇，世界杯等大型賽事活動提振預期，多家企業上調全年RevPAR（單房收益）指引；例如Apple HospitalityREIT（APLE）二季度股價大漲29.8%領跑行業，一季度RevPAR同比增長6.8%並上調全年淨利潤指引，疊加6.46%的高股息率吸引資金流入。在AI算力需求爆發，對數據中心需求的熱情持續驅動下，數據中心REITs上漲7.20%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2026年上半年新加坡REITs收購活動顯著回暖，頭部機構主導大額交易並加速資産組合優化。随着融資環境趨于穩定，新加坡REITs收購交易節奏較去年同期明顯加快。

其中，凱德綜合商業信托4月20日宣布39億新元收購烏節路永久地契綜合項目百利宮，這也成為近年來新加坡REITs市場規模最大的單筆交易之一。該交易采用“資産置換+私募配售”的融資模式，通過出售亞洲廣場二号寫字樓回收24.76億新元資金，将資本從成熟租賃辦公資産重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售與醫療綜合物業，精準捕捉奢侈品消費和醫療服務的結構性增長機遇。

本輪收購呈現出清晰的資産配置偏好，物流與數字基礎設施成為重點布局方向，同時優質核心商業資産也備受青睐。凱德騰飛房産信托在3月宣布總額約14億新元的一攬子收購計劃，包括新加坡本地的物流資産和商務空間，以及日本大阪的數據中心49%的股權，持續強化其在工業與數字基礎設施領域的全球布局。

香港篇：REITs整體業績承壓，管理人聚焦核心資産

期内，恒生房地産信托基金指數整體呈現“先深跌、後反彈、再震蕩回落”的三階段走勢，累計下跌約4.4%。3月指數單邊下行近10%，核心驅動是美聯儲3月議息會議大幅下調全年降息預期、港元拆息維持高位顯著擡升REITs融資與估值壓力，同時内地房地産銷售疲軟及内房股債務風險傳導，引發高股息資産的短期資金撤離。

4月初至5月中旬，指數進入震蕩反彈通道，先後形成兩輪沖高並在5月14日觸及3272.4的階段高點，主要受益于香港樓市“撤辣”政策持續釋放利好、美聯儲下半年降息預期重新升溫，提振市場流動性信心。

5月中旬後，指數逐步震蕩回落，主要因美聯儲6月降息預期落空、部分龍頭REITs一季度業績不及預期，引發市場下行。

數據來源：WIND，觀點指數整理

香港上市REITs普遍面臨續租租金下調的壓力，多數産品收入和物業收入淨額出現不同程度下滑。作為香港最大的REIT，領展房産基金2026财年實現收益139.38億港元，同比下降2.0%；物業收入淨額102.30億港元，同比下降3.7%。置富産業信托2025年總收益同比下降3.7%至16.82億港元，物業收入淨額同比下降5.2%；冠君産業信托2025年租金收益同比下降9%，物業收入淨額同比下降11.4%。與此同時，不同資産類型和區域布局的REITs表現出明顯的差異，持有優質核心資産和多元化布局産品的抗風險能力更強。

零售物業出租率保持高位但租金持續承壓，社區商業與核心商圈表現分化。領展香港零售物業整體租用率維持在97.8%的高位，置富産業信托物業組合整體出租率也達到95.8%，陽光房地産基金零售物業組合租用率從89.6%升至90.6%。然而，受電商沖擊和消費模式轉變影響，續租租金調整率普遍為負，領展香港零售物業續租租金調整率為負8.2%，内地零售物業續租租金調整率更是達到負14.3%。核心商圈優質物業表現相對較好，太古廣場租用率保持96%，而部分非核心區域物業租金下行壓力更大。

寫字樓市場整體仍處調整期，但優質資産表現優于整體市場。陽光房地産基金一季度報顯示，其寫字樓物業組合平均租用率從91.2%升至91.9%，但平均租金仍從31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君産業信托旗下花園道三号寫字樓2025年出租率為81.6%，下降1個百分點，平均現收租金為每平方尺73.7元，下降約15.3%。值得注意的是，領展旗下九龍東海濱匯辦公大樓租用率高達99.6%，顯著優于整體市場表現，顯示出優質寫字樓資産的稀缺價值。

工業物流類REITs表現相對穩健，成為市場中的亮點闆塊。受益于電商和供應鏈需求的持續增長，工業物流物業展現出較強的抗周期能力。順豐房托2025年實現收益4.61億港元，同比基本持平，其持有的物流物業出租率保持在95%以上，租金收繳率接近100%。領展内地物流物業出租率達到97.9%，成為其業績表現最好的資産類型之一。泓富産業信托旗下的工業及工商綜合物業也表現出較好的穩定性，有效對沖了寫字樓和零售物業的下行壓力。

财務狀況整體穩健，融資成本下降部分抵消了收入下滑的影響。截至2026年3月末，領展淨負債比率為23.9%，雖較上年度21.5%有所上升，但仍處于行業較低水平；置富産業信托資産負債比率為26.9%，陽光房地産基金加權平均融資成本也從4.2%降至約3.6%。受益于香港銀行同業拆息的回落，港股REITs的融資成本普遍下降，置富産業信托的實際借貸成本已降至3.5%，利息開支的大幅節省，有效抵銷了物業收入淨額的下滑。受租金收入下滑影響，多數REITs可分派收入出現下降，領展2026财年可分派總額65.77億港元，同比下降6.4%；冠君産業信托2025年可分派收入同比下降10.4%。

REITs管理人普遍調整經營策略，聚焦核心資産並探索多元化轉型。面對市場挑戰，領展明确提出“聚焦核心業務”的戰略，優先出售非核心資産，專注于在亞太區擁有及積極管理商場與停車場的核心優勢。同時，各REITs積極推進成本優化措施，領展一般及行政開支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影響。在資産運營方面，通過引入新品牌、進行資産翻新和提升租戶體驗等方式增強競争力，領展年内在内地物業組合引入了超過174個新品牌，重點關注潮流生活方式、IP相關零售和休閑餐飲領域。

未來香港REITs市場仍面臨挑戰，但也存在結構性機會。短期内，續租租金下調的壓力仍将持續，尤其是内地物業市場的調整可能對部分REITs業績産生影響。不過，随着香港經濟逐步復蘇、利率環境進一步改善以及旅遊消費的持續回暖，核心區域優質零售和寫字樓資産的租金有望逐步企穩。同時，REITs管理人通過資産優化、成本控制和審慎的資本配置，有望提升長期回報水平。

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