精準适配 | 2026年6月住房租賃發展報告

觀點指數 住房租賃納入城市更新核心支點，50城租金修復節奏提速 國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，住房租賃被定位為盤活存量低效資産的重要抓手。規劃明确，将老舊廠房、商業辦公、存量商品房、公有住房等低效資産轉化為租賃住房，作為房源供給的核心渠道。住宅租金表現上，2026年5月，50城租金均值收于30.04元/平方米/月，環比4月上行1.83%，延續修復趨勢，重點城市住宅租金整體迎來階段性企穩擡升，行業修復節奏持續提速，但同比仍普遍承壓，城市之間的行情分化進一步加劇。一線城市持續領跑修復行情，北上廣深四城延續上月全線上漲的走勢，單月環比漲幅區間為3.98%至6.33%。

輕資産運營成主流，中小品牌深耕細分領域 本期住房租賃企業對外合作、新項目落地動作密集，覆蓋上海、北京、江蘇、廣州等多個重點城市，參與主體包含國際資管機構、專業運營機構、服務式公寓運營商及地方國資企業等。在行業租金承壓的背景下，住房租賃新品牌與中小品牌進一步填補藍領租賃、區域化普惠租賃、中高端服務式租賃等細分空白，推動住房租賃市場從廣譜覆蓋向精準适配升級。

潤景家樹立産住綁定超大型租賃社區樣本，核心城市仍是布局重點 潤景家·新時代産業青年社區總建築面積約200萬平方米，供應保障性租賃住房及産業配套公寓超2.5萬套，是目前全國單體規模最大的産業配套租賃住房項目。依托區域電子産業集群，項目明确服務成都高新西區‌萬億級電子信息産業集群‌的超10萬産業員工（含一線工人至高端技術人才），不面向社會公開搖号，需通過企業或指定渠道申請。本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目12個，涵蓋9家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數、品牌參與度出現輕微下滑，城市覆蓋度與上期基本持平，行業擴張節奏放緩。

公募REITs首發與擴募並行，機構間REITs及類REITs創新項目亮相 本期住房租賃領域資本運作活躍度顯著提升，公募REITs首發與擴募並行，機構間REIT、綠色類REIT等創新證券化産品密集落地，疊加城市更新母基金前置培育底層資産，行業已逐步構建起全鏈條投融資體系。2026年6月12日當日，9只租賃住房REITs價格表現為小幅波動，漲跌幅區間落在-0.52%至1.05%。

市場綜述

住房租賃納入城市更新核心支點，50城租金修復節奏提速

本期住房租賃市場延續存量優先、規範提質發展主線。據觀點指數不完全統計，期内中央及地方圍繞政策指引、管理規範、存量收儲、權益保障等維度出台新規、推進相關工作，持續引導行業穩健發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

中央層面，5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，住房租賃被定位為盤活存量低效資産的重要抓手。規劃明确，将老舊廠房、商業辦公、存量商品房、公有住房等低效資産轉化為租賃住房，将其作為房源供給的核心渠道，並通過優化保障性住房供給，精準解決各類群體的居住難題。

這是首次在國家層面将住房租賃明确提升為城市更新核心支點的專項規劃，将進一步健全多主體、多渠道的租賃房源供給體系，加速推動行業全面邁入存量盤活、供給優化的發展階段。

地方層面，各地因地制宜落地監管細則，清遠、浙江、成都、新鄉等地相繼出台租賃管理相關文件，通過設定明确的準入、退出和日常管理標準等，旨在解決群租、安全隐患、租賃糾紛等市場痛點，推動行業向有序、安全、合規的方向發展。其中《成都市住房租賃條例》已正式表決通過，将于8月1日起施行。條例針對群租房、虛假房源等痛點，對出租住房標準、合同備案、租賃雙方義務、市場主體管理等全流程作出細化規定，補齊本地租賃市場監管短闆。

存量房源收儲工作也在全國多地同步推進。5月19日，湖南省财政廳發布通知，安排27.99億元地方政府專項債，專項用于收購存量商品房並改造為保障性住房。此外，孝義、新疆、内蒙古等多地也相繼出台政策，支持收購存量商品房轉為保障性租賃住房，存量盤活成為各地擴充保租房供給的主流路徑。

同時，期内廣州安居集團啟動支持居民“賣舊買新”試點工作，試行期至2026年底。試點以市場化方式收購廣州環城高速内、建築面積70平方米以下、總價300萬元以内的二手住宅，樓齡不限。收購後的舊房優先用于保障性住房、人才公寓，服務新市民、青年人需求。此舉是地方國資盤活存量住房、擴大保障供給的重要舉措。

在權益與品質保障領域，重點城市聚焦青年及新市民群體發力。上海出台相關舉措，确立保租房青年優先配租原則，同步優化産品與配套標準，主打小戶型、精裝房源並完善公共空間，持續提升租住品質，滿足産業青年的多元化居住需求。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年5月，50城租金均值收于30.04元/平方米/月，環比4月上行1.83%，延續修復趨勢，重點城市住宅租金整體迎來階段性企穩擡升，行業修復節奏持續提速，但同比仍普遍承壓，城市之間的行情分化進一步加劇。

一線城市持續領跑修復行情，北上廣深四城延續上月全線上漲的走勢，單月環比漲幅區間為3.98%至6.33%。憑借穩固的人口基本面、核心産業支撐與租住剛需等，疊加畢業季前置看房需求集中釋放，核心城市租賃客源快速放量，帶動租金階段性強勢修復。其中北京租金穩居榜首，單月租金收于100.82元/平方米/月，上海次之。

對比4月行情可以發現，5月租金修復幅度顯著高于上月。5月50城租金漲跌區間拓寬至-6.78%至18.80%，市場分化進一步拉大。本月40%的城市租金出現環比下跌，下跌城市占比持續收縮，市場修復進程進一步加快。

同比維度，市場尚未擺脫下行周期，全樣本88%的城市租金同比低于去年同期，占比與4月持平，租金同比深度回調，仍是市場的主旋律。

觀點指數認為，季節性剛需是本輪租金修復的核心動力。5月臨近畢業窗口期，高校應屆生、異地求職人群提前啟動租房置換，剛需集中釋放，有效托底核心城市租金，推動一線及強二線城市率先回暖。6-8月為傳統租賃旺季，畢業生集中入市将持續釋放增量需求，核心城市租金有望延續溫和上行的态勢。

與此同時，保租房持續批量落地、新增普惠房源集中入市，對多數新二線及三四線城市形成明顯價格壓制，局部城市租金承壓走弱。

整體來看，短期季節性需求僅能帶動結構性回暖，難以對沖全國新增租賃供給壓力，市場難以具備普漲基礎。

企業運營

輕資産運營成主流，中小品牌深耕細分領域

企業經營層面，本期住房租賃企業對外合作、新項目落地動作密集，覆蓋上海、北京、江蘇、廣州等多個重點城市，參與主體包含國際資管機構、專業運營機構、服務式公寓運營商及地方國資企業等。

數據來源：觀點指數不完全統計

從合作模式來看，輕資産托管、政企聯手、品牌輸出成為行業的主流發展路徑。5月28日，睿星資本GREYSTAR攜手上海國存基金、光大金瓯，以純輕資産模式承接上海前灘駐在雲灣LIV'NTheCove獨家運營管理。該項目由上海國存基金與光大金瓯共同持有，資産100%歸國資所有，睿星資本負責品牌打造、招商定位、物業改造、租客運維等全流程運營工作。

北京未來科學城與泊寓聯手打造的“未來星宸|泊寓·院兒”項目同樣佐證了住房租賃市場輕資産運營與專業化分工的趨勢。據觀點指數了解，泊寓近年來不斷強化其輕資産輸出能力，通過運營管理輸出、品牌賦能的模式減少資金占用，這種國企持資、市場化品牌管房的聯合體已成為主流。據悉，雙方合作的北京項目緊扣區域科創産業定位，産品、配套、客群高度匹配園區人才需求，項目總建築面積約7.4萬平方米，規劃1489套精裝公寓，配備臨街商業、綜合服務中心及共享空間等。

地方國資運營主體動作同樣活躍，期内城方宣布全面接手上海寶山璟晗社區運營，該項目是其打造的首個新時代城市建設者管理者之家，落地上海寶山高新技術産業園區，精準面向新市民、青年人以及城市一線建設從業者。

服務式企業以雅詩閣為例，6月9日，雅詩閣中國與英廣集團簽約，在廣州黃埔魚珠CBD落地區域第五家、黃埔首家雅詩閣高端服務公寓。依托魚珠CBD産業集聚優勢，項目聚焦商務旅居、企業高管等高端客群。

本期樣本企業合作項目類型覆蓋高端租賃、科創人才公寓、縣域人才社區、城市建設者公寓等，住房租賃企業打造項目不再走同質化路線，同時産品與配套持續升級，社區化運營成標配。

據觀點指數監測，本期住房租賃新品牌/中小品牌參與主體呈現多元化、覆蓋群體精細化的發展特征。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内佛山南海“暖新公寓”正式投入運營，這是佛山市首個由政府、平台企業、園區企業多方協同共建，專門面向外賣員、快遞員等新就業群體的全生态公寓項目。首批開放10個房間、近40個床位，每套43平方米，配備獨立廚衛與全套家電，四人間月租僅843元，低于市場價20%，首批入住騎手可享兩個月免租期。園區配套工人文化宮、社區飯堂、健身設施與充電車位，實行封閉式管理與聯合管理模式。

“暖新公寓”的落地，標志着住房保障覆蓋從新市民、青年人進一步延伸至新就業群體，民生兜底更加精準。

同時，各地國資平台加速自有租賃品牌布局，依托資源優勢持續擴大市場份額，成為區域租賃市場供給的核心力量。包括西安安居集團、海口産投集團、北京化工集團、福州新投海瑜等均有項目亮相，進一步完善區域保租房供給網絡。

其中，“安居·樂築”是西安保障房公司打造的保障性租賃住房品牌，主要運營保租房項目55個，分布于未央區、雁塔區、長安區、浐灞國際港等多個區域，運營房源約1.5萬余套。

除傳統租賃企業外，跨界主體持續入局，進一步豐富行業産品業态。酒店品牌加速切入長租賽道，5月萬豪國際進駐嘉興科技城，推出萬怡酒店與源宿行政公寓雙品牌組合。其中源宿行政公寓主打長租場景，适配長期差旅、企業外派人群，形成“商務住宿+長租公寓”的組合形态，補足中高端長租市場供給。互聯網企業則聚焦内部員工安居需求，騰訊深圳新總部配套推出梯度優惠公寓，租金檔位約2000元，定向解決1.4萬名在職員工的居住問題，以此降低人才流失率。預計後續将有更多科技企業跟進布局員工配套公寓，持續壯大産業配套租賃房源規模。

在行業租金承壓的背景下，住房租賃新品牌與中小品牌進一步填補藍領租賃、區域化普惠租賃、中高端服務式租賃等細分空白，推動住房租賃市場從廣譜覆蓋向精準适配升級。

産品發展

潤景家樹立産住綁定超大型租賃社區樣本，核心城市仍是布局重點

項目層面，本期報告選取潤景家·新時代産業青年社區為典型樣本，探究超大型産業配套租賃社區的運營邏輯。

項目坐落于成都高新西區核心電子信息産業集聚區，總建築面積約200萬平方米，供應保障性租賃住房及産業配套公寓超2.5萬套，是目前全國單體規模最大的産業配套租賃住房項目。

依托區域電子産業集群，項目明确服務成都高新西區‌萬億級電子信息産業集群‌的超10萬産業員工（含一線工人至高端技術人才），不面向社會公開搖号，需通過企業或指定渠道申請。現已與英特爾、華為、京東方、中航無人機等多家頭部龍頭企業達成長期戰略合作，成為企業人才安居的指定配套。

也就是說，區别于一般性保租房項目，該大型産業配套租賃住房項目的核心邏輯是職住一體，支撐“立園滿園”落地的載體，而非普惠性配租。

據觀點指數了解，項目由成都高投電子集團聯合華潤有巢以國資持有+專業運營央地合作模式共建，“潤景家”作為雙方聯合孵化專屬租住品牌，資産端實行存量改造、新建開發雙線並行。整個社區並非單一社區單體，是整合片區多個存量宿舍、閑置園區物業形成的規模化資産包。

其中，西芯匯城于2025年10月正式入市，是“潤景家”品牌旗下全新高標準、新建型保障性租賃住房社區，由成都高新願景電子信息科技服務有限公司聯合華潤有巢合作開發，于2025年1月竣工。項目總建築面積約7.09萬平方米，共計打造952套精裝房源，由4棟樓共6個單元組成。産品體系精簡，僅設置48平方米套一86平方米套二兩種戶型，定向服務區域高端人才與家庭需求。

作為存量改造部分，潤景家高新西區店實現從産業園區配套到産業青年社區的轉變，項目可提供52平方米至80平方米多種戶型，同時200平方米共享空間涵蓋健身、影音、閱讀等功能。

從産品結構來看，整個社區構建了“一張床、一間房、一套房”的階梯式住房保障體系，全方位覆蓋從一線産業工人到高端技術人才的多元居住需求。

運營層面，截至2026年5月，高新西區店出租率約96%，西芯匯城已滿租，‌新增或騰退房源極少，配租高度依賴企業端協調‌。若有空缺，通常由有巢公寓聯合成都高投電子集團、西園街道按企業名單定向推送。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目12個，涵蓋9家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數量、品牌參與度出現輕微下滑，城市覆蓋度與上期基本持平，行業外延擴張節奏逐步放緩。

數據來源：觀點指數不完全統計

新增開店品牌延續多元化發展格局。其中，國資租賃平台成為本期開店的核心支撐，城投寬庭、城發安居、招商伊敦、合肥承寓、成都國資聯動有巢公寓等錨定保租房、産業人才安居賽道，築牢區域租賃房源底盤。

方隅公寓、樂乎公寓持續深耕一線及強二線城市青年租住市場。服務式運營商雅詩閣期内布局海口高端服務式公寓，補齊區域高端租住業态。

其中，泊寓是本期新增開店項目數最多的運營主體，跨北京、深圳、濟南三城連開三店，聚焦科創、産業園區布局。值得一提的是，萬科泊寓新增開業項目中不同能級城市的産品定位和租金差異明顯。如深圳羅湖水貝店落地城市核心闆塊，主打LOFT復式産品，租金4300元/月起，适配年輕白領改善型居住需求。同期亮相的濟南産發泊寓針對産業工人、剛畢業群體，推出998元/月起的平價單間和四人間，覆蓋基礎租賃需求，兩類項目月租差距超4倍。

事實上，差異化産品線、分級定價體系已成為頭部租賃運營商底層發展共識，構建‌多維産品矩陣以及精準城市匹配能力已成為企業標配的運營能力

城市布局維度，本期新項目覆蓋上海、北京、深圳一線城市，以及杭州、鄭州、濟南、合肥、海口、成都新一線及核心二線城市，貼合住房租賃需求集聚于人口流入型核心城市的行業特征，企業優先布局人口淨流入、租賃基本面穩健的核心區域。

同時項目選址高度綁定科創園區、産業片區、城市軌道交通樞紐，項目類型以産業配套公寓、人才社區為主，輔以高端服務公寓、城區青年公寓，精準匹配青年白領、科創人才、企業高管等分層客群租住需求，市場錯位競争格局清晰。

整體來看，本期樣本企業外延分散拓店節奏有所收斂，但單項目房源供給規模大幅提升。超大體量産業租賃社區集中落地，大體量連片社區精細化運營管理能力，逐步成為住房租賃運營商的核心競争與布局抓手。

投融資與資本市場

公募REITs首發與擴募並行，機構間REITs及類REITs創新項目亮相

資本金融層面，本期住房租賃領域資本運作活躍度顯著提升，公募REITs首發與擴募並行，機構間REIT、綠色類REIT等創新證券化産品密集落地，疊加城市更新母基金前置培育底層資産，行業已逐步構建起全鏈條投融資體系。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，保障性租賃住房資産證券化在綠色金融領域迎來重要突破，浦開集團成功發行全國首單綠色保障性租賃住房類REITs，該項目也是全國首單R4用地租賃住房類REITs。項目底層資産為浦開集團旗下“慧智·仁恒派”、“慧智·有巢”和“慧智·芳華”三大租賃住房項目，均位于浦東新區，市場需求旺盛。

與此同時，機構間REITs資産類型持續創新。期内中金-博鄰長租公寓持有型不動産資産支持專項計劃在上交所成功發行，規模8億元，這是全國首單市場化長租公寓機構間REIT。該産品不依賴于保障性租賃住房的政策性支持，其底層資産為上海核心地段的兩處中高端服務式公寓，均由博楓旗下“博鄰blinq”品牌運營管理。，租金定價完全由市場供需決定，拓展了機構間REITs的基礎資産邊界。

期内，上實城開6.8億元租賃住房機構間REITs獲上交所受理，這是上實城開旗下首單租賃住房資産證券化産品，底層資産為持有型租賃住房物業。據觀點指數了解，上實城開在上海布局阡集莘社區、創社區、匯社區三大保租房集群，總建築面積超40萬平方米、房源近5500間，這些存量資産儲備為其證券化發行提供了堅實的支撐。

前端培育環節同步發力。5月19日，蘇州城投集團旗下蘇城基金發起的城寓基金（總規模3億元）完成中基協備案，成為其首支城市更新母基金。基金重點投向老舊廠房改造、人才公寓、低效産業用地盤活等領域，匹配産業配套與保租房房源供給需求。同時将REITs退出可行性作為項目遴選核心標準，從源頭提升底層資産的質量，為後續REITs發行儲備充足的項目資源。

5月29日，華安資産-國泰海通-浦開集團慧智保障性租賃住房綠色ABS成功定價，該項目發行規模36.5億元，其中優先級32.85億元，發行利率低至1.95%，期限18年，底層資産涵蓋慧智·仁恒派、慧智·有巢等3個保租房項目，全部位于上海浦東新區。

公募REITs首發與擴募並行。首發項目穩步推進。5月28日，鄭州城發安居再發采購公告，穩步推進保租房REITs籌備。中金杭州安居REIT、國泰海通中國建築租賃住房REIT項目狀态更新為“已反饋”，進一步豐富保租房REITs供給，保租房REITs底層資産覆蓋範圍逐步向新一線及強二線城市延伸，區域布局不斷拓展。

擴募落地成效顯著。中金廈門安居REIT擴募份額已于2026年6月4日在上交所正式上市。‌本次擴募份額數量約2.133億份，發售價格‌3.697元/份‌，募集資金總額‌約7.887億元‌。擴募購入的底層資産為廈門市思明區的‌林邊公寓‌（保租房）和湖里區的‌仁和公寓‌（公租房），合計新增房源約2689套、建築面積約8.99萬平方米。擴募完成後，基金總募集規模超‌20億元‌，持有房源總量達‌7354套‌。

整體來看，行業金融工具體系持續豐富，租賃資産證券化全面提速，資産品類與布局範圍雙向延伸，多層次金融産品矩陣基本形成。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年6月12日當日，9只租賃住房REITs價格表現為小幅波動，漲跌幅區間落在-0.52%至1.05%。

其中中航北京昌保租賃住房REITs當日漲幅相對突出，匯添富上海地産租賃住房REIT及華夏北京保障房REIT錄得小幅下行，其余産品維持微幅收漲态勢，單日二級市場交投情緒整體表現平穩。

近一個月，僅紅土創新深圳安居REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT及華夏基金華潤有巢REIT取得正向區間收益，匯添富上海地産租賃住房REIT近一月跌幅為6.78%，短期承壓最為明顯。

拉長時間來看，近半年及今年以來的周期内，多數租賃住房REITs承壓運行，僅中航北京昌保租賃住房REIT作為上市時間較新的項目，兩個長周期内保持正向收益，其余多數標的錄得不同程度的區間回撤，年内租賃住房REITs闆塊整體估值修復動力偏弱。

盡管年内多數標的區間收益走弱，依托保障性租賃住房穩定現金流支撐，全部産品上市至今仍實現正向累計收益，華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT長期累計回報領跑闆塊，資産長期價值底線具備支撐。

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