擇優補充增量 | 2026年1-6月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 企業存量土儲分類處置，擇優補充增量 企業主要以存量盤活為主、擇優補充增量的土地策略來開展投資工作。核心城市優質土儲的占比将直接決定企業的經營韌性。布局失衡、低效土儲占比過高的企業仍将面臨較長的資産出清周期，而手握核心城市優質存量的企業将率先實現經營修復。

宅地供應環比回升，能級分化與策略差異凸顯 一二三線城市住宅用地供應規模環比回升，規劃建築面積2260.84萬平方米，環比上升27.63%。分能級來看，二線城市供應建面環比增速領跑各線城市，但起始樓面價環比大幅下降，呈現量漲價跌的特征；三線城市供應宗數與建面占比均超六成，土地供應重心持續下沉。強二線城市推行“優地優供”，吸引房企拿地，三線城市仍以大規模商住用地供應穩定市場預期。

拿地主體結構優化，民營房企參拍積極性提高 央國企仍是優質地塊的主力軍，保利、中海、建發等頭部房企憑借資金優勢斬獲多宗核心地塊，此外民營房企的參與度也顯著提升。随着市場信心的恢復和融資環境的改善，更多優質民營房企或将重新回到土地市場。但它們的投資将更加謹慎，主要聚焦于自己熟悉的城市和擅長的産品領域。

核心優質地塊市場化競争激烈，非核心維持底價成交 非核心、低熱度地塊基本由地方國企、城投平台托底拿地，以保障供地節奏的穩定，如本期北京底價成交地塊均由北京城建、順義城發、未來科技城昌信置業等地方國資主體摘得。核心優質地塊則進入完全市場化競争，聚集了全國性頭部央企、民企與區域型房企等。

企業表現

企業存量土儲分類處置，擇優補充增量

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企1-5月新增土地建築面積1823.23萬平方米，同比下降28.54%。

單月來看，5月前50房企新增全口徑土儲為397.34萬平方米，環比上升101.9%，同比上升52.74%。

數據來源：觀點指數整理

1-5月，華潤置地、保利發展控股、中海地産新增的全口徑土地儲備分别為211.44萬平方米、106.89萬平方米、74.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-5月土地投資力度最大的企業為華潤置地、越秀集團、保利發展控股、中國金茂、濱江集團，權益拓儲金額分别為290.82億元、236.04億元、205.27億元、103.89億元、95.48億元。

從新增貨值來看，1-5月土地新增貨值最多的企業為華潤置地、越秀集團、保利發展控股、中國金茂、濱江集團，新增貨值分别為596.71億元、567億元、325.38億元、249.85億元、165.35億元。

本報告期，少數房企舉行股東大會。總體來看，企業主要實行存量盤活為主、擇優補充增量的土地策略，以此來開展土地投資工作。

如首開股份擇優布局優質地塊；招商蛇口一方面順應市場變化調整銷售、投資、開發的節奏，另一方面則堅持聚焦核心、量入為出、以銷定投的策略；萬科則明确，2026年将繼續推進存量盤活與土地收儲兩項工作。一方面，項目“盤”而要“活”，将按照“一地一方案”的原則，加強對存量土地的統籌規劃和開發階段的經營策劃。另一方面，因地制宜推動無法開發項目的處置退出，結合土地具體情況、當地财政狀況等，争取通過地方政府專項債券資金等政策工具，推動公司存量閑置土地以合理價格退出。

碧桂園約60%的土儲位于三四線城市，其認為核心處置原則是實現這些城市的項目資産價值最大化與現金回籠。

新城控股表示，存貨需要加以區分。一部分是有價值、可銷售的項目；另一部分則是沒有市場的無效資産，若強行開發，不僅無法實現銷售，甚至連工程款本身都難以收回。目前，其正在積極與地方政府協商土地回購事宜。

因此，實際未售存貨含土地約是500億左右。公司預計2026年可去化100億至140億元存貨。按此節奏，到2027年初，未售存貨可能降至約300億元；到2028年初，可能僅剩約100億元。

據此可以了解到，增量開發空間持續收窄，存量資産的盤活與處置能力或将成為房企的核心經營壁壘。未來房企的土儲競争将不再是比拼總量規模，核心城市優質土儲的占比将直接決定企業的經營韌性。布局失衡、低效土儲占比過高的企業仍将面臨較長的資産出清周期，而手握核心城市優質存量的企業将率先實現經營修復，行業資産質量與生存能力的分化會進一步固化。

土地供應

宅地供應環比回升，能級分化與策略差異凸顯

據觀點指數監測，5月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地357宗，供應土地規劃建築面積2260.84萬平方米，環比上升27.63%，供應土地起始樓面價5125元每平方米，同比上升1.86%。

5月，二線城市供應規劃建築面積703.1萬平方米，對比4月環比上升45.8%，其起始樓面價達到6759元/平方米，環比下降14.77%。5月三線城市供應宗數為236宗，供應土地建面1486.92萬平方米，環比上升26.67%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數觀察到，二線城市供應規劃建築面積環比上升，增速在各線城市中最高；但起始樓面價僅為6759元/平方米，環比大幅下降。這種量漲價跌的反差，反映出地方政府為吸引房企拿地、提高土地成交率，主動降低土地出讓門檻。

三線城市供應宗數達236宗，占總宗數的66.1%；供應規劃建築面積1486.92萬平方米，占總建面的65.8%。這表明地方政府土地供應重心持續下沉，三四線城市仍是土地财政依賴度較高的區域。

期内，南京市在北京舉辦“2026年南京城市價值與土地資源推介會”，集中推出5幅主城區優質低密宅地，容積率普遍低于2.0，部分地塊規劃條件進一步優化。

跨城推介地塊可以直接觸達目標城市頭部房企和商會，打破信息壁壘，提升地塊的曝光度與企業拿地意願，減少流拍風險。

廈門将于6月24日公開出讓6幅地塊，總起拍價70.39億元，最高起拍樓面價48000元/平方米。本次出讓是廈門2026年第二次土拍，包含島内2幅及島外4幅地塊。本次公告地塊采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得的原則确定受讓人。

供應計劃方面，無錫全年計劃供應國有建設用地2446公頃，同比減少18%。其中住宅用地僅189公頃，占總量的8%，其中商品住宅188公頃，保障性租賃住宅1公頃。其中，惠山區以789公頃居首，側重産業和交通用地；梁溪區最低僅145公頃，但商品住宅用地同比增長超五成。無錫2022年計劃供應387公頃，此後逐年遞減至2026年的189公頃，總量近乎腰斬。

襄陽市2026年土地供應計劃顯示，今年拟挂牌出讓88宗商住國有建設用地使用權，總面積3018.91畝。其中，居住用地57宗，總面積2318.28畝，分布于襄城區、樊城區、高新區、東津新區及襄州區。

據觀點指數觀察，強二線城市南京、無錫、廈門聚焦“優地優供”，通過提升地塊品質吸引房企。而三線城市（襄陽）仍以較大規模商住用地供應為主，重點在于穩定市場預期和保障财政收入。

同一城市的内部供應也明顯分化，如無錫外圍區域側重産業導入，核心區域側重居住功能提升。精準供地策略大幅減少無效供應，但三四線城市整體仍面臨較大去化壓力，部分低效地塊仍可能出現流拍，市場分化将進一步加劇。

收儲方面，湛江拟運用地方政府專項債券資金3.14億元收回湛江交投集團旗下湛江寶藍房地産有限公司位于麻章區的187畝宅地。該地塊于2020年12月由湛江交投以3.03億元競得，原須配建小學及幼兒園，但空置已達5年半，此次收回價格較原價高出1103.46萬元。湛江交投此前的尚藍花園地塊亦被9.62億元收回，較原價高出1.12億元。

觀點指數認為，高于原價收儲是基于房企前期投入成本的考量。房企拿地後長期閑置，已承擔融資利息、配建小學幼兒園等額外投入，政府按“原價+合理補償”收儲，實為避免處置損失引發債務連鎖反應，並非單純“高于拿地價”。

土地成交

拿地主體結構優化，民營房企參拍積極性提高

5月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地226宗，成交土地規劃建築面積1210.19萬平方米，環比下降5.79%；成交總價853.37億元，環比上升8.9%；成交樓面均價7050.7元每平方米；平均溢價率10.27%。

5 月一二三線城市成交住宅面積下降，成交樓面均價環比大幅上漲。這一背離走勢的核心原因是高價值優質地塊成交占比顯著提升。5月平均溢價率達到10.27%，表明房企對優質地塊的拿地意願明顯增強。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為361.86萬平方米，環比下降14.24%；成交總價為357億元，環比上升6.61%。成交樓面價為9865.81元每平方米，環比上升24.32%。樓面價創下近一年來的新高。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為741.78萬平方米，環比下降6.92%；成交總價為225.64億元，環比上升3.67%；成交樓面價3041.94元每平方米。

從二線城市的内部來看，核心城市核心區優質土地的稀缺性将更為突出，地價仍有上漲空間，但整體不會出現全面上漲，非核心區域地價可能繼續承壓。

武漢成交2宗地塊，總成交金額8.869億元，總土地面積2.2萬平方米，總建築面積6.75萬平方米。P（2026）029号地塊位于武昌區中南二路和武珞路六巷交匯處，由保利置業以8.022億元競得，溢價率31.04%，成交樓面價21110.53元/平方米。該地塊吸引綠城、華潤等13家房企同台競技。

南京10宗地塊成功出讓，總成交金額38.12億元。其中，孝陵衛G16地塊競争最為激烈，經過90輪競價，南京北谷安家置業有限公司以總價3.08億元摘得，成交樓面價25881元/平方米，溢價率50%。

蘇州完成4宗涉宅用地出讓，4宗涉宅用地總出讓面積約11.86萬平方米，總規劃建築面積約13.38萬平方米，起始總價27.42億元，最終總收金31.41億元。其中，蘇園土挂（2026）01号地塊，土地出讓面積20414.50平方米，規劃建築面積24497.40平方米，容積率1.2，起始價12.98億元，起始樓面價53000元/平方米。該地塊經過74輪激烈競價，最終由中海發展(蘇州)有限公司以總價16.88億元競得，成交樓面價68920元/平方米，溢價率30.04%。

熱門地塊全部位于各城市的成熟核心闆塊，競争激烈程度遠超預期。南京孝陵衛G16地塊經過90輪競價，溢價率高達50%。甯波鄞州區地塊歷經81輪報價，溢價率32.91%；武漢武昌核心地塊溢價率 31.04%；蘇州工業園區低密地塊經過74輪競價，成交樓面價達68920元/平方米。

整體來看，主要是各地政府積極調整供地策略，大幅減少遠郊無效供應，集中推出主城區優質低密地塊。南京、蘇州、無錫等城市均明确提出 “提質縮量”的供地方針，将有限的建設用地指標向核心區域和改善型需求傾斜。

不過，城市間與城市内的分化持續加劇。土地市場回暖呈現出明顯的結構性特征，僅強二線城市核心闆塊率先復蘇，三四線城市仍面臨較大的壓力。同一城市内部，核心成熟區域與外圍遠郊闆塊熱度天差地别，本次所有高溢價地塊均位于配套完善、教育醫療資源豐富的核心區域，外圍地塊仍多以底價成交或流拍。

西安6宗開發用地挂牌結束並全部順利成交，總成交金額約16.94億元，拿地主體均為民營房企，包括全國性房企保億及西安本土民企海荣、星火、新興。

西安本次出讓的6宗開發用地全部由民營房企競得，包括全國性房企保億及西安本土龍頭海荣、星火等；重慶兩宗核心宅地也分别由民企邦泰和遠達拿下。這一變化打破了此前“國進民退”的單一格局，表明民營房企資金狀況和市場信心正在改善。

重慶市公共資源交易服務中心出讓的南岸區南坪中心及兩江新區石馬河兩宗宅地雙雙成交，分别由邦泰和遠達競得。根據公開資料，南坪中心地塊為南岸區F02單元03街區005/06地塊，土地面積約66.5畝，可建體量約8.87萬平方米，起拍價6.39億元。

最終，邦泰以總價7.28億元拿下，成交樓面價8206元/平方米，溢價率約13.9%。石馬河地塊為兩江新區C01單元03街區001、002地塊，土地面積約46.5畝，可建體量約7.53萬平方米，起拍價4.93億元。最終，遠達以總價5.55億元競得，成交樓面價7369元/平方米，溢價率約12.6%。

從拿地企業的格局來看，目前拿地主體結構優化，民企活躍度有所回升。央企國企仍是優質地塊的主力軍，保利、中海、建發等頭部房企憑借資金優勢斬獲多宗核心地塊。民營房企參與度顯著提升，成為最大的亮點。

随着市場信心的恢復和融資環境的改善，更多優質民營房企或将重新回到土地市場。但它們的投資将更加謹慎，主要聚焦于自己熟悉的城市和擅長的産品領域。

城市策略

核心優質地塊市場化競争激烈，非核心維持底價成交

據觀點指數不完全統計，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個重點城市一共有33宗宅地供應，面積108.55萬平方米，起始價416.02億元。

期内，北京市發布了2026年第五輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及4宗地，土地面積約16公頃，建築規模約23萬平方米，上述用地拟于近期供應。

本輪清單項目加大站城融合力度，全部位于軌道站點周邊需求突出的區域。同時，注重區域均衡布局，中心城區、多點地區、生态涵養區3個圈層均有涉及。其中，石景山區2宗，房山區、門頭溝區各1宗。

上海發布上海市國有建設用地使用權出讓公告滬告字[2026]第043号、第044号。其中，滬告字[2026]第043号涉及靜安區、浦東新區、闵行區、松江區共計4幅居住用地，滬告字（2026）第044号涉及嘉定區共計2幅居住用地（組合出讓），總出讓面積約為18萬平方米，總起始價達到104.22億元，現場交易将于2026年6月30日舉行。

其中，靜安區N070402單元081a-08地塊出讓面積3.64萬平方米，容積率2.45，起始價為56.23億元。

該地塊位于大甯闆塊核心輻射區，北臨中環兩翼産城融合發展集聚帶。交通方面，2公里範圍内有1号線汶水路站、在建的20号線，中環高架和南北高架環繞。商業配套上，大甯音樂廣場、久光中心、大甯國際商業廣場等均在生活圈内。此外，大甯公園、上海市第十人民醫院、上海馬戲城等成熟配套齊全。闆塊内目前在售的兩個新房項目為大華靜安年華和中建玖上琅宸。大華靜安年華上一次開盤時間是去年9月份，均價約13萬元/平方米。

廣州挂牌出讓琶洲中二區AH041208地塊及番禺洛浦BA0206303地塊。其中，琶洲地塊總建面22650平方米，起始價93998萬元，折合樓面價41500元/平方米；洛浦地塊總建面54738.73平方米，起始價66361萬元，樓面價約12123元/平方米。推出兩類差異化地塊滿足不同的需求。

深圳挂牌一宗住宅用地，位于寶安區新安街道，是寶中西組團北街坊地塊。該宗地編号A002-0113，用地面積3.74萬平方米，建築面積11.95萬平方米，容積率3.19。地塊起拍總價52.8億元，起拍樓面價約4.4萬元/平，采用價高者得的方式，無最高限價。深圳未官宣全面取消土地出讓限價政策，但‌實際操作中已對優質地塊試點“價高者得+不限售”‌，體現從“房地聯動限價”向“市場化定價”過渡的局部轉向。

杭州挂牌出讓兩宗地塊，起始總價23.14億元，地塊用途均為住宅（設配套公建）用地。此次出讓的兩宗地塊分别位于蕭山區和余杭區。其中，蕭山區江南科技城南單元XS060101-16地塊為普通商品住房用地，出讓面積約5.9萬平方米，起始價約11.32億元。

濱江、余杭區2宗宅地，出讓面積132.6畝，建築面積15.1萬平方米，起始價44.5億元，預計将于6月26日正式出讓。兩宗地塊均為全市住宅品質提升試點項目，實行自由競價，按照價高者得的原則确定競得人。于2026年6月30日正式出讓的5宗涉宅地塊，出讓面積253畝，建築面積30.7萬平方米，起始總價39.7億元。部分地塊被列為全市住宅品質提升試點項目，同樣實行自由競價、價高者得，取消限價約束。

供地節奏加快，優質地塊集中入市。僅杭州一市就計劃在6月份分三批出讓9宗涉宅地塊，總起始價107.34億元。重點城市正逐步擺脫限價的束縛，並從優質地塊向普通地塊擴展，從核心城市向二三線城市延伸，最終實現土地價格由市場供需決定。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個重點城市一共有22宗地成交，成交價324.64億元，成交土地面積59.63萬平方米。

期内，北京迎來多宗宅地出讓，但僅有一宗溢價成交。豐台區蒲黃榆地塊吸引招商蛇口、保利發展等6家房企競價。經過165輪舉牌，河北鑫界以總價10.476億元競得，成交綜合樓面價5.28萬元/平方米，溢價率16.4%。

地塊位于豐台區東鐵匠營街道，‌南二環與三環之間‌，距離二環僅200-300米，北側緊鄰天壇公園 。距離地鐵‌5号線與14号線換乘站蒲黃榆站‌僅300米左右，步行可達。商業配套‌周邊有NTP新城廣場、GOGO新世代商業中心、方莊購物中心等。教育方面‌鄰近方莊第二小學、北京一師附小等學校；醫療方面有‌三甲東方醫院‌步行可達，天壇醫院在3公里範圍内。

據了解，周邊在售新盤僅有金茂璞逸豐宜，主打135-190平方米大戶型，總價門檻1200萬元以上。相比之下，蒲黃榆地塊若規劃100-140平方米戶型，總價約在1000萬—1500萬元，或比前者有較低的入手門檻。

北京的底價成交地塊大部分為國企獲得。北京未來科技城昌信置業以底價9.09億元競得，成交綜合樓面價17055元/平方米。順義區高麗營地塊由順義城發以底價8.39億元競得，成交樓面價1.17萬元/平方米。北京城建投資發展股份有限公司以底價22億元競得石景山區黃莊村43号棚戶區改造項目地塊，同步官宣項目案名為北京城建·龍樾璟序。綠城中國以底價8.87億元競得北京大興區三合莊改造區DX00-0202-0188地塊，成交樓面價2.3萬元/平方米。

上海第四批次住宅用地共成交5宗涉宅地塊，成交金額合約110.4億元。闵行區MHP0-1305單元1-4-12地塊（浦錦地塊）經過136輪競價，由大華集團以總價36.55億元+商品住宅裝修標準4000元/平方米+計容公共服務設施1670平方米+高端人才房配建比例2%競得，成交樓面價43623元/平方米，溢價率40.72%。

虹口區C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊）吸引12家競買人，經63輪競價，由上海城投置地以總價19.3億元競得，成交樓面價108502元/平方米，溢價率35.63%。

從成交結果來看，本輪土拍呈現出明顯的“核心聚集”特征。本輪5宗地塊中有4宗溢價率超過15%，其中兩宗達到40%以上，顯示出上海核心區域及改善型産品用地仍具有較強的吸引力。

成都出讓2宗宅地，總成交金額16.1億元，其中1宗溢價成交、1宗底價成交，兩宗地塊均位于成都二圈層。其中，龍泉驿區宅地吸引2家競買人現場競拍，最終由新綠色以樓面價11400元/平方米、總價11.66億元競得，溢價率8.57%。宗地臨近地鐵惠王陵站。雙流區宅地由嘉禾興和空港興城聯合體以樓面價7300元/平方米的底價競得，成交總價4.43億元。

期内，杭州多宗地塊溢價成交。蕭山北幹西單元XSCQ1204-18住宅地塊（杭政儲出[2026]30号），經過49輪競拍，由杭州濱符房地産開發有限公司（濱江集團）以總價24.3億元競得，樓面價28419元/平方米，溢價率42.09%。

該地塊出讓面積53畝，容積率2.4，建築面積8.55萬平方米，起價17.1億元，樓面起價20000元/平方米。共吸引了濱江、綠城、大家、保利、金帝、偉星、荣安、興耀、中天&海威、華潤、建杭、建發、招商、越秀、英冠15家房企參與競拍。

九堡單元SC120401-04地塊經過65輪競價，由杭州浙謙置業有限公司（綠城）以總價207430萬元競得，樓面價22801元/平方米，溢價61.51%。地塊位置在地鐵1号線、9号線客運中心站南側，距離換乘站不到200米。2公里範圍内有龍湖杭州國芳天街等商業綜合體，直線 1 公里内有東城小學、東城中學，約2.5公里内有邵逸夫醫院等三甲醫院。‌‌‌上城區九堡單元闆塊是繼綠城宇誠·麗瀾軒售罄後，時隔三年再次供應涉宅用地，可滿足城東客群的改善需求。

據觀點指數觀察，非核心、低熱度地塊基本由地方國企、城投平台托底拿地，保障供地節奏穩定，如本期北京底價成交地塊均由北京城建、順義城發、未來科技城昌信置業等地方國資主體摘得。核心優質地塊則進入完全市場化競争，聚集了全國性頭部央企、民企與區域型房企等。

在行業整體投資審慎的大背景下，即使核心一線或強二線城市，土地市場結構性分化的趨勢也並未改變，全面普漲難現。房企資金會優先選擇配套成熟、需求支撐紮實、去化确定性高的地塊。遠郊、配套不完善、供需失衡的闆塊，土拍将長期維持底價成交、國企托底的狀态，部分弱區位地塊甚至可能出現流拍。

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