多元賽道提供新動能 | 2026二季度代建管理發展報告

觀點指數 地方制度叠代完善，行業規範化透明化發展 《福田區政府投資項目代建管理辦法》有效期延長可以消除制度到期帶來的項目審批、實施銜接斷層風險。濟南出台代建制實施細則與考核評價雙細則，覆蓋全流程操作標準，設置投資結余獎勵機制。政策既壓縮監管自由裁量空間，推動市場規範化透明化發展。

行業增長放緩疊加盈利承壓，多元賽道提供發展新動能 樣本企業傳統住宅代建業務收縮，基礎費率持續下行，企業盈利承壓，市場分化加劇。行業盈利模式向多元化升級，如形成多元收益結構。不良資産代建成為新增量賽道，但其高門檻進一步增強了頭部優勢，加速行業格局固化。

輕資産邊界持續延伸，企業戰略調整與業務拓展並行 代建企業戰略調整與業務拓展同步推進。中原建業完成控股權轉移，具備科技與資本背景的新實控人入局，存在戰略磨合與原有體系協同弱化的風險。綠城管理延伸代銷、精裝、物業等增值業務，成立海外事業部布局海外市場，以此增厚盈利安全墊。期内，行業合作主體持續擴容，地方國企成為核心增量來源，全鏈條綜合服務能力已成為企業獲取項目的核心競争力。

賽道結構分化顯著，住宅代建向高端低密升級 代建項目賽道分化特征鮮明。住宅代建集中布局低密高端賽道，主動規避剛需價格内卷，提升盈利彈性，但需警惕區域供給過剩與品牌透支的風險。商用代建核心競争力轉向資産價值提升與産業資源整合。工業代建綁定精準産業定位，賦能地方産業升級，開辟差異化增長空間。城市配套代建覆蓋教育、體育等民生領域，回款穩定，或成為企業業務的壓艙石。

政策解讀

地方制度叠代完善，行業規範化透明化發展

期内，深圳市福田區發布關于延長《福田區政府投資項目代建管理辦法》有效期的通知。

根據《廣東省行政規範性文件管理規定》的相關規定，決定延長《福田區政府投資項目代建管理辦法》，有效期延長至2029年3月17日。其中，投資總額超過3000萬元，經區相關會議研究同意，即可采用代建制度。

觀點指數認為，《福田區政府投資項目代建管理辦法》有效期的延長，可以消除制度到期帶來的項目審批、實施銜接斷層的風險，為轄區内學校、醫院、市政基礎設施等民生項目與重點工程提供穩定的制度依據，避免因政策調整出現項目停滞。

濟南市起草《濟南市政府投資項目代建制管理辦法實施細則》、《濟南市政府投資項目代建工作考核評價細則》。

其中，《實施細則》分為總則、招標及合同簽訂、組織實施、投資控制、質量安全控制、進度控制、考核評價、獎懲、附則9章，共29條。

《實施細則》獎懲方面提出，因代建單位通過優化設計、加強管理等工作，使項目竣工決算投資較批復概算總投資有結余，在滿足工程質量優良、進度工期符合合同要求、未出現質量安全事故的前提下，對履約考核評價結果為優秀、良好等級的，可分别給予代建管理費5%、2%的獎勵。獎勵資金從項目建設資金列支，最高不得超過結余資金，且應當符合《基本建設項目建設成本管理規定》(财建〔2016〕504号)項目建設管理費總額控制相關規定。

《考核評價細則》分為總則、職責分工、評價流程及標準、附則4章，共21條。《考核評價細則》内附《代建工作過程考核評價表》和《代建工作履約考核評價表》：分别詳細列明了過程考核評價、履約考核評價的評分標準。

雙細則明确代建全流程的操作標準與量化考核標尺。這為代建企業開展業務提供清晰的行為指引，也為政府監管提供統一的評判標準，有效壓縮自由裁量空間，推動濟南代建市場走向規範化、透明化。

《代建工作過程考核評價表》中的額外加分項提到，項目獲國家、省級知名媒體正向專題報道，或獲國家、省級有關部門通報表揚、典型推廣的，國家級加10分，省級加5分。多次獲報道或表揚、推廣的，取最高分10分。在考核體系下，代建企業會存在品牌推廣的需求。

觀點指數認為，媒體報道與官方表揚的加分規則會驅動代建企業強化項目品質打造與品牌運營意識，主動争創示範工程、標杆項目，在滿足建設需求的同時打造城市建設名片。這一導向也将倒逼濟南代建行業從同質化的基礎管理競争，轉向品質、口碑、綜合服務能力的高端競争，推動行業整體服務升級。

穩定的制度框架為代建企業提供了清晰的業務預期。會吸引更多具有優秀能力的代建企業布局地方代建市場，帶動代建及其衍生業務的發展。

市場綜述

行業增長放緩疊加盈利承壓，多元賽道提供發展新動能

期内，樣本企業新簽面積同比增長放緩，傳統開發型代建業務承壓，行業告别高速增長。費率内卷加劇行業盈利壓力。在此背景下，企業紛紛向多元盈利模式、細分賽道延伸，行業分化與轉型升級特征愈發顯著。

2025年年度業績公告顯示，中原建業2025年度收入為人民币1.88億元，較2024年減少25.5%；年度淨利潤為人民币5170萬元，同比減少29.4%；淨利潤率為27.5%。營收、淨利潤連續三年腰斬。

營運數據方面，2025年内新簽代建項目14個，新增合約建築面積87.38萬平方米，較2024年同期減少65.3%。業務高度依賴河南本土住宅商業代建，全國化拓展停滞，新簽規模連續三年大幅萎縮，2025年新簽面積僅為2023年12%。項目儲備新增乏力，中長期增長承壓。

綠城管理2025年實現收入約人民币31.2億元，毛利率約40%。公司擁有人應占淨利潤約為人民币4.19億元，上年同期為8億元。2025年新拓代建項目總建築面積3535萬平方米，較2024年下降約3.1%；新拓代建項目代建費93.5億元，較2024年增長約0.4%。

不過，綠城管理利潤連續三年下滑，主要受商業住宅代建費率下行、行業競争加劇拖累，但政府代建毛利率維持在50%以上，成為利潤池中的穩定錨。

綠城管理以絕對優勢領跑行業，市場份額持續擴大；而中原建業等區域型代建企業市場份額不斷萎縮，面臨業務壓力。

大量企業涌入賽道，市場内卷加劇，基礎代建費率持續下行，單純管理費利潤不斷收窄，企業必須拓寬收益渠道。

在目前的行業實踐中，收益結構多元化可以提升費率水平，以此夯實利潤。比如由固定管理費拓展為基礎管理費、結余獎勵、運營分成、品牌增值服務費等。

業内企業也有實行分層差異化定價。政府公建項目費率偏低但體量穩定、回款安全，但是城市更新、産業、標杆文旅項目具備溢價空間，綜合收益更高。

傳統的僅輸出施工管理的模式無法适配最新的需求，企業的“代建+”多元融合成為標配。

如産業代建附加産業導入服務：老舊園區、産業樓宇改造不再只做土建，同步配套産業招商、業态規劃、運營托管，收益新增運營分成。企業搭建全過程數字化管控平台，統一成本、質量、進度台賬，适配各地精細化考核要求，降低成本，提升效率。

傳統增量業務競争加劇，不良資産盤活成為代建行業新的項目來源，代建企業聯合 AMC 機構承接爛尾項目、參與資産重整，拓展業務空間。

信達地産等AMC系代建企業依托股東資源，在不良資産代建賽道快速崛起。2026年第一季度，公司新獲取項目計容建築面積約3.22萬平方米（其中代建項目面積約3.22萬平方米）

據了解，中國信達運用重組重整、操盤代建等手段，參與房地産行業風險化解。2025年落地房地産風險化解項目45個，投入資金177億元，實現保交房4.8萬套，帶動貨值超1200億元項目復工復産。而信達地産則是這些不良資産盤活的最大操盤手。信達地産2025年新獲取項目計容建築面積約161.83萬平方米，其中代建項目面積118.54萬平方米，合作項目權益面積22.28萬平方米。

期内，融創中國華中區域成功中標“武漢光谷湖畔捌号項目”的開發管理及銷售服務，並已與中信金融資産正式簽約。該項目位于武漢湯遜湖核心的湖畔科創闆塊，定位為45萬方運動有氧公園住區，坐擁8萬方社區園林。黃金1公里内，地鐵2号線藏龍東街站、九年一貫制學校（已動工）及商業配套一應俱全，市場潛力良好。

目前，項目案名已公布為“武漢湖畔大觀”。融創中國引入AMC、合作方等新增資金進行盤活；對于短期内不能通過引入資金形成重組和盤活的項目，繼續全力溝通債權人，盡力維護資産穩定，推動債務展期降息。

當前不良資産代建雖然有市場，但高門檻和復雜程度過濾了缺乏能力的代建企業，頭部企業的優勢地位進一步強化。實際上，只有具備強大品牌影響力、全鏈條操盤能力、豐富債務重組經驗與良好AMC合作關系的企業才能在該賽道立足。

企業發展

輕資産邊界持續延伸，企業戰略調整與業務拓展並行

期内，企業動作頻繁，既有控股權變更下的戰略轉型探索，也有頭部企業的産業鏈延伸與海外布局。同時，企業項目拓展方向持續多元，合作主體範圍不斷擴容。

資料來源：公開市場，觀點指數整理

中原建業控股股東Joy Bright Investments Limited（主席兼非執行董事胡葆森全資擁有）與King Link International Investment Limited（由黃永恒最終全資擁有）訂立買賣協議。據此，Joy Bright ，将出售5.79億股股份，占已發行股本約15%，代價為3305.11萬港元。交易完成前，Joy Bright持有約35.13%的股權，買方持有約10%股權。交易完成後，Joy Bright持股比例降至20.13%，不再是控股股東，但仍為主要股東；買方持股比例增至25%，成為單一最大股東。

新實控人黃永恒為金陵華軟投資集團創始人，具備深厚的私募股權與科技行業背景，核心資源集中于TMT、人工智能領域與資本運作能力。

這意味着中原建業将跳出傳統住宅代建的單一盈利框架，大概率向兩大方向突破：一是可能切入資本代建、纾困盤活賽道，依托華軟的資金整合能力，對接出險項目、城投存量資産，采用管理費收益分成的模式提升盈利空間，契合代建行業從純管理費向多元盈利模式轉型的行業趨勢。

二是探索AI、數字化技術在代建項目全流程中的落地，比如智慧建造、項目數字化管控、營銷科技賦能，形成差異化競争壁壘，打破當前代建行業同質化競争、費率持續下行的困局。

不過這樣做的風險同樣顯著，一方面資本策略與地産運營的适配均存在磨合成本，戰略落地不及預期的概率較高。另一方面，胡葆森讓出控股權後，中原建業與建業體系内的項目協同、品牌聯動效應将有所弱化，短期本土項目拓展可能受到沖擊。

期内，綠城管理将優先發展與代建主業協同性較強的相關業務，包括新房代銷、精裝修、物業服務、租賃運營及城市更新等。全産業鏈延伸打破了代建企業單純依賴管理費的盈利模式，增值業務普遍具有更高的毛利率和更穩定的現金流。這種多元化收入結構使代建企業能夠更好地抵禦房地産市場周期波動，提升經營韌性。

同時，綠城管理成立海外事業部，並圍繞重點市場開展前置研究與能力儲備建設，拟依托中交集團的全球資源，探索“一帶一路”沿線及華人市場機會。借鑒歐美日成熟市場“投資與開發分離”的經驗，輸出中國代建標準與管理能力。

企業項目拓展方面，碧桂園與廣州市白雲區政務服務和數據管理局于3月21日正式簽署生态合作框架協議，作為首批全域智慧生态核心合作伙伴，将整合旗下代管代建、建築科技、物業服務等核心資源，深度融入白雲區“智城”建設布局，助力打造全國領先的鴻蒙原生應用示範標杆。

中海管理簽約代建大同鳳凰蛋項目。龍湖龍智造簽約北京順義裕龍灣項目，為項目提供銷售代理服務，並協同龍湖智造家為購房者提供一站式家裝生活服務，打造北京人居新標杆。招商建管與招商蛇口天津公司中標河東區大直沽城市更新四号台住宅地塊項目委托管理服務。新城建管與科達正式簽署合作協議，将為湖北恩施東城組團核心的綜合體項目提供“輕資産代建+全周期運營”服務。

從近期代建企業的合作項目來看，合作方已從傳統中小房企擴展至政府部門、地方國企和産業企業三大類。地方國企憑借土地資源優勢，正成為代建市場最大的增量來源。

賽道分析

賽道結構分化顯著，住宅代建向高端低密升級

不同細分賽道的發展邏輯差異顯著：住宅代建向高端低密升級，商辦代建向資産增值延伸，工業代建綁定産業屬性，城市配套代建成為穩定的基本盤。

中國金茂中標武侯區金花橋街道花龍門社區64.25畝住宅項目全過程開發委托管理服務，将以代建模式操盤悅湖64畝住宅開發。該地塊為武侯區國企于2025年10月底價拍得，成交樓面地價14100元/平方米，容積率1.9，占地面積約64畝。該項目是金茂在成都落地的首個代建項目。

金地代建成功中標蘇地2025-WG-Z33号地塊項目代建管理服務，首次進駐蘇州太湖國家旅遊度假區，為其提供全過程代建服務。該地塊項目總用地面積3.6萬平方米，總投資約9.07億元。地塊擁有1.02的超低容積率，具備稀缺自然禀賦，金地拟将其打造為區域低密住宅標杆。

龍湖山湖頌首批房源正式取得預售許可證。該項目位于蘇州吳中郭巷，由天鴻偉業置地開發，龍湖龍智造代建，此次取證房源共194套，房源建面約114.36-180.7平方米，整體備案均價約32424元/平方米，備案總價區間303-710萬。信息顯示，項目約1.6低容積率，打造約114-139平方米洋房及約159-188平方米疊墅産品。

蘇州相城區元和街道虎丘濕地公園闆塊再添低密墅質新作，蘇地2025-WG-Z03号地塊項目規劃方案正式對外公示。作為相城首個全域擡闆式純聯排社區，該項目由地方國企蘇州相城高新控股集團有限公司投資，央企保利置業集團有限公司代建操盤。項目總占地面積3.3萬平方米，容積率僅1.02，建築限高20米，是近年來蘇州罕見的低密純别墅用地。

據觀點指數觀察，這些代建住宅項目高度聚焦低密高端住宅賽道，多數項目均為低密改善型産品，這表明代建企業正集中布局溢價能力強、市場需求穩定的高端住宅市場。代建企業做出這一選擇，本質是主動逃離低價内卷，向高價值賽道遷移，未來低密高端代建占比或将持續提升。

值得注意的是，若同一區域低密代建項目紮堆入市，也可能造成高端供給階段性過剩，加劇改善市場的競争烈度。部分項目如果過度依賴品牌背書，而實際産品兌現未達預期，那麼将透支房企的品牌價值，反噬代建業務的信任基礎。

商用代建項目核心競争力不再是項目管理規模，而是資産價值提升能力與産業資源整合能力。

金地浙江地區公司近日與古茗正式簽訂杭州總部大樓全過程開發管理服務合同。該項目位于杭州市蕭山區世紀城核心區，總建築面積11萬平方米，拟建一棟34層超高層辦公樓，建築高度181.8米，建成後将成為世紀城標志性天際線建築之一。

金地浙江地區公司此前已與古茗簽訂前期服務合同，順利完成拿地配合、前期管理、規劃設計等環節的前期服務，服務成果獲得委托方認可。基于前期合作積累的信任與實效，古茗再次委托金地提供全過程開發管理服務。

與住宅代建普遍采用的全過程開發管理不同，商用代建可根據委托方需求提供定制化服務。從這個項目可以了解到，金地先為古茗提供拿地配合、規劃設計等前期服務，憑借成果獲得信任後，再升級為全過程開發管理。

綠地智造聯合綠地集團山東事業部近日成功中標濟南歷下城市發展集團城市更新有限公司商辦銷售項目，将為濟南歷下城發集團旗下商辦項目提供營銷綜合服務。

歷山财富廣場地處歷下區古城片區核心，踞守歷山路與山大南路交匯處，距大明湖約800米、緊鄰地鐵6号線東倉站，為低密TOD商辦綜合體。CBD創新發展中心位于濟南CBD西片區核心，為130米超高層5A甲級寫字樓，配備綠建三星標準及五大智能系統。茂嶺數字科創中心同樣坐落于CBD西片區，總建面約12.3萬平方米，聚焦量子科技、大數據、人工智能等前沿産業，打造數字經濟創新高地。

工業代建方面，綠地智造、廣西建工攜手簽約河南鄭州檢測産業園項目，由廣西建工承接EPC總承包，綠地智造負責代建（含策劃與運營）。公告顯示，此次簽約的鄭州檢測産業園項目位于鄭州經濟技術開發區内的鄭州國際物流園區，園區規劃面積約86平方公里，主導産業為汽車及裝備制造業與現代物流業。

遠洋建管與台州凱地智能制造産業園正式簽約，承接項目全過程代銷與招商運營服務。遠洋建管表示，本次合作繼前期工程建設管理服務後再度深化，遠洋建管将輸出標準化服務體系，組建專業招商團隊，提供形象定位、營銷策劃、市場推廣、招商管理等一站式服務。台州凱地智能制造産業園位于浙江台州仙居縣，總建築面積21.3萬平方米。

工業代建項目有清晰的産業定位，能夠更好地吸引上下遊企業集聚，形成産業生态。這不僅為代建企業提供了新的發展機遇，也是地方政府推動産業升級、實現高質量發展的重要抓手。

城市配套方面，北京城建集團工程部及北京住總集團連續中標北京工業大學房山新校區（一期）三個標段，總中標額達33.55億元。

根據公開資料，北京城建集團工程部連續中標兩個標段，累計合同額達16.09億元，總建築面積約22.27萬平方米。其中，北區宿舍及公共服務組團建設項目中標額11.64億元，建築面積約16.84萬平方米，建設内容包含圖書館、學生宿舍、食堂、後勤及附屬用房等；教學科研組團建設項目標段一（北）中標額4.45億元，建築面積約5.43萬平方米，建設内容包含公共教學樓、保衛值班室、校醫院等。

信息顯示，北京住總集團中標的科研辦公組團建設項目合同額達17.46億元，建築面積22.73萬平方米，建設内容包含教室、實驗實習用房、校行政用房、院系及教師辦公用房等。北京工業大學房山新校區位于良鄉大學城拓展東區，建成後将作為學校科研創新與行政辦公的核心載體。

觀點指數觀察到，教育類公建項目回款由财政預算保障，壞賬風險極低。代建企業並不排斥此類項目的獲取。而地方政府也需要專業的代建企業去完成項目。專業化代建模式通過標準化的管控體系，能有效控制投資、縮短工期、保障工程質量，避免傳統自建模式常見的超預算、延期、品質參差不齊等問題。

期内，合肥全民冰雪運動訓練基地項目正式開工建設。該項目采用“社會資本投資+市場化運營”模式，由熱雪奇迹負責專業化運營，而今管理為項目提供“咨詢-投資-建管-運營”全生命周期管理服務。根據公開資料整理，項目位于合肥高新區北雁湖西南側，總投資8.3億元，占地98.6畝，室内滑雪場面積近4萬平米。

目前來看，城市配套代建項目主要覆蓋教育、體育、醫療、市政等民生剛需領域。項目選址均與城市空間發展戰略高度契合。對代建企業而言，城市配套項目規模大、合同額高、回款穩定，為代建企業提供了長期可靠的業務來源。此外，參與重大民生工程建設能夠顯著提升企業的社會形象和品牌影響力，為後續獲取更多政府項目奠定基礎。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。