低效資産功能重構 | 2026年6月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公樓銷售走出獨立行情，單月辦公租金環、同比繼續下降 2026年1-5月，全國辦公樓供需兩端數據走勢表現為明顯分化，開發投資、新開工面積及竣工面積等供給側指標延續大幅下行的态勢，行業新增開發收縮力度持續加劇。同期銷售端逆勢修復，同比由跌轉升，行業存量博弈屬性進一步凸顯。辦公租金表現上，2026年5月，八城辦公租金均值為2.31元/平方米/天，環比下跌5.46%，同比下滑14.54%，雖延續4月環比下行的趨勢，但環比跌幅較4月（-8.29%）有所收窄，同比跌幅仍處于高位，市場尚未企穩。北京和上海絕對值領先，兩者單月租金分别收于3.96元/平方米/天和3.09元/平方米/天。

上海第二座K11辦公樓預租率近七成，核心老舊商辦開啟業态重構潮 本期商辦運營商業務布局覆蓋爛尾存量盤活、老舊樓宇業态轉換、存量煥新、運營體系戰略升級、綠色健康認證、全新綜合體入市等，業務布局涵蓋深圳、上海、廣州、西安等多座核心城市。針對建成年限久、傳統辦公收益乏力的城市核心老舊樓宇，辦公轉酒店成為老城核心區存量資産價值重塑的主流選擇之一。近期，上海古北CBD片區啟動片區級大規模存量樓宇功能轉型，片區首批三大改造項目包括安泰大樓、萬都中心及陽光新業中心同步落地，主要轉型方向為‌長租公寓‌和‌酒店/會議中心，合計盤活低效存量商辦體量突破10萬平方米。

核心辦公資産資本化提速，險資組團購入中關村科創辦公資産 2026年5-6月，寫字樓資産證券化以商業不動産REITs及大體量ABS為代表的金融産品密集落地，底層資産多為一線及新一線城市核心商務區優質甲級寫字樓與綜合體辦公資産。大宗交易上，據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超60億元，對比上個報告期，交易單數出現下滑，交易總金額有所上升。本期交易標的集中于北京、上海核心城市，其中優質科創辦公、研發辦公資産成為資本布局的首選。需求側，本期機構财務投資與實體産業自用購置需求並行，雙輪驅動成交落地。

中小企業發展指數單月小幅回落，辦公空間服務商擴張路徑差異化 5月，中小企業發展指數回落至89.7，環比4月下降0.2個百分點，結束此前連續六個月上行的态勢，直觀體現中小企業經營壓力再度擡頭，中小企業弱復蘇格局出現階段性擾動，復蘇節奏由穩步改善轉為震蕩調整。本期以IWG集團、WeWork中國、創富港、BEEPLUS等為代表的頭部服務商集中落地新項目，成為當前市場最主要的增量來源。從城市布局來看，一線核心城市仍是主戰場，服務商優先搶占地鐵樞紐、成熟商圈、科創園區、會展片區等核心區位，同時單店面積靈活搭配，以适配不同片區的企業密度與需求結構。

市場綜述

辦公樓銷售走出獨立行情，單月辦公租金環、同比繼續下降

國家統計局數據顯示，2026年1-5月，全國辦公樓供需兩端數據走勢明顯分化，開發投資、新開工面積及竣工面積等供給側指標延續大幅下行的态勢，行業新增開發力度持續收縮。同期銷售端逆勢修復，同比由跌轉升，行業存量博弈屬性進一步凸顯。

2026年1-5月，全國辦公樓開發投資額累計1130億元，同比下降19.5%，延續下滑趨勢，降幅相較1-4月進一步走闊，開發端觀望情緒持續加重，房企持續壓縮商辦新增開發投入。這主要是源于前期大量存量寫字樓庫存尚未充分去化，高空置率壓制新項目投資意願。同時當前商辦租金持續走弱、資産增值預期降溫，新建項目投資回報空間收窄，開發主體主動控規模、降投入，優先回籠資金、聚焦存量資産運營，新增開發擴張意願近乎停滞。

供給建設端收縮節奏同步提速，1-5月辦公樓新開工面積400萬平方米，同比下滑35%，跌幅較上期進一步擴大，新開工規模持續深跌，預示未來1-3年行業新增辦公供給将持續銳減，從源頭優化市場長期供過于求的基本面。同期辦公樓竣工面積446萬平方米，同比下降20.1%，存量在建項目收尾交付形成少量短期新增供應，但行業整體供給擴張動能已逐步消退，辦公樓行業逐步進入供給收縮通道。

銷售端則逆勢企穩，1-5月，全國辦公樓銷售額累計達1034億元，同比小幅上漲0.2%，實現由跌轉漲，辦公樓銷售面積為‌856萬平方米‌，同比增長‌5.9%‌。觀點指數認為其核心支撐主要源于當前賣方去庫存意願強，物業折價出售成為常态，這為自用型企業（如硬科技、制造企業等）提供了配置資産的窗口期。同時，機構資金持續布局核心城市辦公資産，推動整體銷售數據小幅回暖。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年5月，八城辦公租金均值為2.31元/平方米/天，環比下跌5.46%，同比下滑14.54%，延續4月環比下行的趨勢，但環比跌幅較4月（-8.29%）有所收窄，同比跌幅仍處高位，市場尚未企穩。

2026年1至5月八城均值持續在2.3元/平方米/天至2.7/平方米/天元區間震蕩，底部特征明顯，下行節奏放緩。

其中，北京和上海絕對值領先，兩者單月租金分别收于3.96元/平方米/天和3.09元/平方米/天，環比分别下跌4.29%及6.8%，同比仍下跌，核心商務區優質項目租金仍保持韌性。

同期深圳租金環比跌幅控制在5%以内，租金調整幅度溫和。而廣州環比下跌6.84%，同比跌幅超25%，為八城同比跌幅最高的。近年來廣州寫字樓供應過剩的壓力持續釋放，市場去化難度較大。

剩余四城多數延續下調的趨勢，其中杭州及成都辦公租金調整幅度明顯小于一線城市。值得關注的是，武漢5月租金環比上漲12.42%，同比上漲6.17%，為八城中唯一實現環比及同比正增長的城市，主要是部分優質甲級項目因租戶虹吸效應，租金回升。

從整體數據來看，短期内重點城市辦公租賃市場仍将受供應過剩、企業選址降級等因素影響，租金維持調整走勢，但調整幅度将有所收窄。

同時，随着經濟結構調整和産業升級，辦公市場需求将逐漸回暖。核心城市核心地段的優質項目租金将繼續保持穩定增長，非核心區域、運營能力較弱的存量項目租金可能将繼續調整，直至與市場需求相匹配。

企業經營

上海第二座K11辦公樓預租率近七成，核心老舊商辦開啟業态重構潮

企業運營層面，本期商辦運營商業務布局覆蓋爛尾存量盤活、老舊樓宇業态轉換、存量煥新、運營體系戰略升級、綠色健康認證、全新綜合體入市等，業務布局涵蓋深圳、上海、廣州、西安等多座核心城市。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内瑞安辦公戰略煥新，從存量運營端重構行業服務範式，在原有X Space空間産品、X Service全周期運營服務兩大底盤之上，新增X Content生态鏈接作為第三支柱，表明瑞安辦公逐步脫離樓宇出租方的傳統身份，轉向全周期生态平台服務商。

據了解，該闆塊依托新天地集合的資源底盤，将辦公樓宇從孤立的物理載體，變成企業資源互通、産業聚合的落地場景，落地邏輯貼合當前租戶從單一選址落腳，轉向依托樓宇生态獲取産業鏈資源的真實需求，也是存量商辦盤活階段，頭部持有運營商對抗空置、提升續租率與資産估值的核心抓手。

新增高端綜合體項目則延續辦公+商業+文化復合開發模式，依托品牌影響力與場景創新實現快速去化。新世界發展打造的上海第二座K11，即K11 ELYSEA進入建設收尾階段，項目坐落于淮海中路核心地段，總建築面積約13萬平方米，包含3.8萬平方米K11 ATELIER Huaihai辦公樓。

截至目前，項目辦公樓預租率已接近七成，成功吸引Marsh、立傑律所等企業，涵蓋零售、金融、律所、咨詢等領域，預計2026年下半年陸續入伙。

在大型歷史遺留存量項目盤活領域，華潤置地以市場化手段化解大體量商辦爛尾風險。近期，華潤置地以70.45億元底價拿下深圳龍崗大運新城原世茂深港國際中心核心地塊，該地塊曾規劃700米超高建築，是深圳知名的歷史遺留爛尾商辦項目。

據了解，該項目将原宗地拆分為四塊住宅用地、一塊純商業用地及一所幼兒園。項目商業地塊規劃11.6萬平方米集中商業，計劃落地萬象系高端商業産品，與已運營的大運天地連片打造商圈協同效應。該項目通過調整用地結構、拆分開發單元、分期落地建設，有效降低單一商業辦公業态的運營風險，也為全國同類停工、閑置大型商辦地塊處置提供了可復制思路。

與此同時，針對建成年限久、傳統辦公收益乏力的城市核心老舊樓宇，辦公轉酒店成為老城核心區存量資産價值重塑的主流選擇之一。

近期，上海古北CBD片區啟動片區級大規模存量樓宇功能轉型，片區首批三大改造項目包括安泰大樓、萬都中心及陽光新業中心，同步落地，主要轉型方向為‌長租公寓‌和‌酒店/會議中心，合計盤活低效存量商辦體量突破10萬平方米。

同時，廣州、上海兩地已有實際落地案例，政策支撐與市場需求形成雙向助力。

據企業官微披露，近期越秀集團耗時17個月、投入5.3億元完成廣州大廈整體改造，這座傳統辦公及政務接待樓宇正式轉型為粵港澳大灣區首家希爾頓啟缤精選酒店。

上海市場同步推進整棟樓宇改造，華潤置地聯合上海地産集團将陸家嘴濱江中心S3棟獨棟寫字樓整體交由朗廷酒店集團運營，項目依托陸家嘴密集的總部企業商務差旅需求，規劃265間客房，預計2026年底開業。

現階段，全國寫字樓市場存量為主、提質增效的核心不會改變。辦公轉酒店、輕量化改造、綠色認證等存量盤活方式将在一線及強二線城市持續普及，更多老舊低效商辦物業将完成功能重構。與此同時，具備生态運營、資源整合能力的頭部商管企業将持續占據市場優勢，辦公生态化服務模式、綠色健康樓宇標準等将逐步成為行業標配。

數據來源：觀點指數不完全統計

需求側，據觀點指數不完全統計，寫字樓租賃需求結構性分化特征進一步強化，硬科技、跨境服務、專業服務、智能制造企業、文化娛樂等行業成為本期寫字樓需求主力。

其中，新質生産力企業（如半導體、機器人、AI、網絡安全、生物醫藥、智能硬件等）是本期市場的核心增量需求，入駐企業案例包含磊菱半導體、鈞舵機器人、卓識網、諾思蘭德、連芯禦光等，以設立區域研發中心、本地總部為主要租賃目的。

從標杆項目租賃表現來看，前海片區依托專屬政策紅利持續集聚優質總部企業。期内華潤前海大廈迎來歐稅通、泰科斯、畢司克多家全球化運營總部集中落地，項目深度受益于深港合作區定位，以及延續至2027年底的15%企業所得稅優惠政策。截至當期，華潤前海大廈已集聚科技實體、金融機構、政企平台超百家入駐主體，覆蓋海内外500強、境内外上市企業、高新專精特新、獨角獸及港澳台外資多元企業類型，産業圈層效應持續兌現。

同期，前海數智空間于2026年5月29日正式啟用，空間位于前海合作區核心地段，以鴻荣源前海金融中心為啟動區，首批入駐企業‌包括北京深度制耀科技、鈞舵機器人（深圳）、會芯（深圳）半導體等12家科技企業。其中鈞舵機器人（深圳）有限公司已成功入駐數智空間前海鴻荣源中心。

結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，具備政策紅利、産業圈層、智慧硬件配套的標杆樓宇去化韌性顯著優于普通通用寫字樓，資産租賃韌性差距持續拉大。

投融資與資本市場

核心辦公資産資本化提速，險資組團購入中關村科創辦公資産

資産證券化層面，據觀點指數監測，2026年5-6月，寫字樓資産證券化以商業不動産REITs及大體量ABS為代表的金融産品密集落地，底層資産多為一線及新一線城市核心商務區優質甲級寫字樓與綜合體辦公資産。

發行主體以各類國資體系為主，央企、省市屬國資平台、國有頭部房企等占據市場主導地位。

數據來源：觀點指數不完全統計

商業不動産REITs層面，本期辦公類項目申報節奏顯著加快，多城多主體同步推進儲備項目，底層辦公資産布局模式不斷豐富。

具體來看，6月11日，招商蛇口商業不動産REIT正式遞交深交所申報材料，采用深圳核心辦公+昆山區域商業跨城市、跨業态組合模式。其中底層資産深圳太子廣場地處蛇口核心區位，為5A甲級寫字樓。昆山項目地處核心商圈，是昆山首個一站式時尚體驗中心。

另外，招商蛇口此前已有博時蛇口産園REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT在交易所上市，本次申報将實現REITs全品類閉環。

同期蜀道資本集團啟動商業不動産REITs中介服務商公開招標，拟将成都主城甲級寫字樓、科創園區辦公載體納入底層資産池，同步規劃交易所公募REIT與銀行間並表類REIT兩套發行路徑，底層資産兼顧總部自用辦公與科創産業載體。另外，紅土創新茂業商業不動産REIT自5月7日受理後，5月27日進入交易所反饋階段，底層為成都高新區成熟辦公樓宇，強二線城市核心區存量辦公物業也持續借助公募REITs工具實現存量資金回籠。

疊加6月18日正式挂牌上市的匯添富上海地産商業不動産REIT，項目是市場首單以甲級寫字樓為核心底層資産的公募REITs，辦公業态正式打通從儲備申報、審核反饋到挂牌上市的完整閉環，辦公資産不再是公募REITs的稀缺品類，一線、強二線成熟存量辦公載體進入常态化申報周期。

公募REITs之外，債權類ABS、類REITs等産品同步形成有效補充，核心城市總部辦公、區域國資辦公載體持續落地大額低成本證券化項目，綠色主題、區域創新等亮點突出。

5月31日中信證券通用時代中心綠色碳中和ABS完成審核，並于6月9日順利定價發行，規模高達75.42億元。項目底層資産為北京麗澤商務區超高層總部辦公物業，項目兼具央企總部自用與對外出租雙重現金流支撐，並依托LEED金級綠色認證貼上碳中和標簽，優先級票面利率低至1.87%。

武漢市場同步落地兩單大體量辦公相關證券化産品。5月27日華泰資管财通瑞安新天地ABS獲交易所受理，拟發行規模達57.92億元，底層資産為武漢新天地綜合體，涵蓋高端商業與甲級辦公，地處武漢核心老城商圈，運營成熟、現金流穩定。

6月12日長江産業大廈類REITs成功發行，規模18億元，優先級票面利率1.89%，創下湖北省同期限産品利率新低，全場認購倍數達2.68倍。該項目是湖北省屬企業首單類REITs，底層資産為武漢武昌核心區域長江産業大廈。

從數據來看，國内首單純甲級寫字樓公募REIT正式上市形成示範效應，打通了優質辦公資産權益端長期退出通道，全國核心城市存量優質辦公物業REITs申報節奏預計将進一步提速，兼具辦公、商業的綜合體打包模式會被更多發行主體復制。

同時，債權類ABS、類REITs等中長期融資工具，是存量辦公資産階段性置換、過渡盤活的重要載體。後續寫字樓資産證券化資本将持續向優質標的集中，核心區位、高出租率、産業集聚型辦公資産的資本流動性持續優于普通零散寫字樓，資産分化在資本市場端進一步放大。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超60億元，對比上個報告期，交易單數出現下滑，交易總金額有所上升。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期交易標的集中于北京、上海核心城市，其中優質科創辦公、研發辦公資産成為資本布局的首選。需求側，本期機構财務投資與實體産業自用購置需求並行，雙輪驅動成交落地。

北京市場，5月25日，由大家人壽、友邦人壽、中宏人壽聯合啟城投資組建的天津家鼎股權投資基金正式落地，規模61億元，並接手中關村鼎好DH3科創辦公綜合體。

項目由原電子賣場城市更新改造而來，當前A座入駐率90%、B座入駐率突破50%，已吸引豆包、米哈遊、創新工場、銀河通用機器人、零一萬物等頭部科技企業入駐，項目運營基本面紮實、租金現金流穩定。

目前項目已完成整體改造與業态煥新，出租率穩步擡升，科創産業集聚效應持續兌現，資産後續增值空間充足。本輪險資組團入場，看中中關村核心地段稀缺性與硬科創賽道的長期增長确定性，疊加項目成熟運營基底與穩健租金現金流，底層資産已搭建起資本化退出的可行路徑。

區别于險資等長線金融資本聚焦成熟運營資産，配置收益，期内硬科技上市公司加速獲取商辦物業用作總部與研發載體，自用屬性突出。5月28日，上海維璟中心A座以2.85億元完成股權收購，由科技企業美格智能通過全資子公司衆格智能，收購慧欣物業管理100%股權，間接獲取辦公樓完整所有權。

標的物業坐落于上海闵行區，建築面積1.54萬平方米，定位産業研發辦公，交易對價包含股權款及承接存量項目貸款，資金來源于企業自有及自籌資金。

據觀點指數了解，該項目去年市場報價約3.75萬元/平方米，本次實際成交價較去年下滑約50%，資産大幅折價，成為驅動上市科創企業由長期租賃轉向整棟自持購置的核心誘因。本次收購具備明确的産業自用屬性，主要滿足美格智能研發辦公擴容、高端人才招攬及區域總部形象升級需求，這也是當前市場環境下，科技實體企業由租轉購、鎖定長期經營成本、規避租金波動的主流策略。

結合過往統計案例，觀點指數判斷後續商辦資産市場分化邏輯将持續深化。中關村、前海、上海科創聚集區等産業高地的優質辦公資産，将繼續收獲保險機構的大額並購資金，同時承接科創企業的整購自用需求，租金與資産價值抗跌屬性突出。

同時随着國産硬科技企業持續規模化發展，科創企業整棟購置辦公資産或将成為未來3年商辦大宗市場穩定的自用型增量。

辦公空間服務

中小企業發展指數單月小幅回落，辦公空間服務商擴張路徑差異化

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的數據顯示，2025年10月至2026年4月，中國中小企業發展指數走出持續修復通道，指數自89.0穩步上行至89.9，實現連續六個月回升，階段性復蘇特征明确。其中2026年4月單月上行0.3點觸及本輪區間高點89.9，從數據來看，内需回暖、纾困政策落地持續帶動中小企業訂單、經營預期邊際改善，服務業、科創小微企業景氣拉動效應突出，也為靈活辦公、産業配套服務賽道帶來穩定的需求支撐。

5月，中小企業發展指數回落至89.7，環比4月下降0.2個百分點，結束此前連續六個月上行的态勢，直觀體現中小企業經營壓力再度擡頭，中小企業弱復蘇格局出現階段性擾動，復蘇節奏由穩步改善轉為震蕩調整。

疊加指數始終運行在100荣枯線以下區間，中小企業整體並未脫離不景氣運行區間，經營基本面的尚不穩固。

辦公空間服務商層面，據觀點指數監測，本期樣本企業内地辦公中心外拓數量有所提升，但外拓企業覆蓋面同步收縮，市場資源持續向頭部品牌聚攏，行業馬太效應持續強化。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，本期IWG集團、WeWork中國、創富港、BEEPLUS等頭部服務商集中落地新項目，包攬行業絕大部分新增供給，成為靈活辦公市場核心增量支撐。

本土品牌創富港本期擴張力度表現突出，短周期内實現多城多店同步落地。期内成都商會大廈門店完成空間擴建並正式開業，同時于深圳、成都、北京、上海一線及新一線核心城市批量布局新項目。其中上海珠江創意中心店預計6月底開業，單體規模突破3000平方米，北京雙店分别落址朝陽紫光發展大廈及海澱萬柳億城中心，計劃7月中旬入市。期内新店選址兼顧地鐵上蓋綜合體、甲級寫字樓、城市地標建築，依托成熟交通與商業配套降低客戶獲客成本，重點深耕剛需辦公市場。

同期IWG集團旗下Regus、Spaces兩大品牌共計有多處辦公中心新增亮相，覆蓋上海、天津、北京、深圳等核心城市。項目集中布局陸家嘴濱江、大虹橋、北京望京、天津梅江會展片區等商務闆塊，主打跨國企業、區域分部、商務團隊，依托全球網絡優勢承接跨區域辦公需求。

BEEPLUS立足核心城市地標載體完成空間叠代，精準錨定科創企業與中小型總部客群。其中廣州IFC中心針對性優化戶型格局與公共配套，适配數字經濟企業辦公訴求。同期深圳City+深業泰然中心開啟試運營，落位福田車公廟、香蜜湖創投集聚圈層，打造CBD高階質感辦公産品。

WeWork則聚焦北京三里屯高端創意商圈，推出社區周末營業新模式，挖掘活動舉辦、臨時辦公、創意社交等增量場景，突破傳統營業時間限制。

從城市布局來看，一線核心城市仍是主戰場，服務商優先搶占地鐵樞紐、成熟商圈、科創園區、會展片區等核心區位，同時單店面積靈活搭配，以适配不同片區的企業密度與需求結構。此外，存量寫字樓、商業綜合體等成為靈活辦公的主要載體，也是商辦存量資産輕量化盤活的重要路徑之一。

定價層面，本期各品牌産品體系與定價策略形成明顯梯隊，精準匹配不同規模、不同類型企業的預算與使用需求，其中大衆普惠型産品以創富港為主，主打高性價比，面向個體創業者、小微企業、小型初創團隊等，IWG、BEEPLUS、WeWork聚焦中高端商務、科創、文創等客戶群體，形成錯位競争格局。

整體而言，當前頭部辦公空間服務商依托精準賽道定位、規模化拓店節奏、一體化服務體系持續拉開差距，行業集中度進一步提高，疊加傳統寫字樓租賃需求分化、企業混合辦公需求升溫等，頭部靈活辦公運營商的價值持續凸顯。

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