聚焦改善收繳率 | 2026年6月物業暨城市服務發展報告

觀點指數 政策部署城市體檢與更新規劃，各地繼續推出物業服務規範 本期，我國城市更新領域首個五年規劃印發，明确要推動“物業服務進家庭”。住建部就公積金管理條例征求意見，新增了“支付自住住房物業費”這一提取場景。各地仍在持續推出物業行業相關規範，通過公共收益的歸集、使用和管理的透明化，保障業主權益。

期内市拓熱度回溫，物業城市服務模式面臨挑戰 期内，樣本物企市場化拓展熱度環比上個報告期有所回溫，不同規模的物企獲取新項目的數量明顯增長，業态上也覆蓋了多元化領域。主要業态方面，大量物業城市服務合同到期，但由于财政吃緊，項目定價下滑，使得服務企業面臨盈利困難，精細化管理遇阻。

碧桂園服務等聚焦收繳率改善，多家物企尋求閑置資金增值 包括碧服、雅生活集團在内的物企期内召開了股東會。其中碧服強調目前收繳率是行業面臨的一致挑戰，其在收費方面也面臨着前所未有的壓力。綠城服務也就應收賬款與壞賬計提等作了介紹，表示從長期滾動數據看，最終累計收繳率可達99.2%。同時，多家物企在為閑置資金尋找增值渠道，這也反映出物業行業面臨的增長困境。

物管股大幅下滑，股權被動處置延續 二級市場上，物管股本期大幅下滑。截至6月23日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌14.26%，作為對比，恒生指數（HSI.HI）近一個月下跌了8.86%，分析來看，大盤走弱帶來的系統性拖累是重要因素。另外，收並購市場整體冷清，主要是受到關聯方債務違約及流動性壓力持續傳導的影響，部分物企股權被動變更，亦有創始人在經營困境下主動套現退出。

尋求“場景+技術”的優勢互補，構建智慧運營生态 數字科技方面，物企與外界合作，以實現“場景+技術”優勢互補，這也是期内主要探索的路徑。其中，推動智慧機器人的普及應用，探索人機協同作用模式仍是重要方向。萬物雲則正式推出“雲朵”積分權益體系，以沉澱服務數據，洞察業主真實需求，實現社區運營精準高效。

市場綜述

政策部署城市體檢與更新規劃，各地繼續推出物業服務規範

本期，相關政策聚焦城市體檢及城市更新工作，旨在統籌規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。公積金制度也在優化升級，住建部拟将資金的使用場景向住房持有與日常維護環節延伸，支持居民提取公積金用于支付物業費等相關支出。同時，部分地方持續推出物業行業相關規範，通過公共收益的歸集、使用和管理的透明化，保障業主權益。

5月中旬，住建部明确：地級及以上城市和縣級市今年要全面開展城市體檢工作，加快實現住房、小區、街區、城區4個維度體檢全覆蓋。並進一步表示，各地要一體化推進城市體檢與城市更新，堅持先體檢後更新、無體檢不更新，加強城市體檢結果應用與城市更新規劃實施體系銜接，並結合城市更新重點任務因地制宜開展專項體檢，健全發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作機制。

5月28日，我國城市更新領域的首個五年規劃——《城市更新“十五五”規劃》正式印發，提出到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺産有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群衆高品質生活的空間。到2035年，創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市基本建成。

其中，還明确要推動城市治理重心和配套資源下沉，加強物業服務市場監管，推動“物業服務進家庭”，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、文化、健康、助殘等領域延伸。推動住宅小區建設騎手友好社區。加強互嵌式社區建設等。

觀點指數認為，《規劃》為物業行業描繪了社區養老與托育、城市空間服務、資産管理等領域的藍海市場，關鍵在于企業能否抓住轉型窗口期，提升自身的綜合運營能力。

6月5日，住建部就《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》向社會公開征求意見，其中提到要讓住房公積金制度更好滿足繳存人不同階段的多元化住房消費需求，完善從“購房”“租房”拓展到“修房”“養房”的資金用途。

《征求意見稿》将公積金提取情形由原來的6種拓展至9種，新增了“支付自住住房物業費”這一常規提取場景，使其與購房、還貸、租房並列。

這也被視作面向物業行業收繳率痛點的重要舉措，将直接影響物業費收繳、社區運維等物業核心業務，有望通過盤活公積金存量資金，切實減輕千萬家庭的居住負擔，進而改善物業服務行業的收費環境。

期内，強化對服務質量與業主權益保障仍是物業服務行業政策的關鍵導向。随着物業服務的民生屬性日益凸顯，監管重心進一步下沉至履約透明度與資金安全等痛點領域。

6月10日，福建省住建廳印發《福建省住宅小區公共收益管理辦法》，其中，第四條指出，公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

第二十五條指出，年度公共收益為5萬元（含本數）以上的，物業服務企業、業主委員會每年應當聘請有資質的第三方審計機構對公共收益收支情況審計1次。年度公共收益為5萬元以下的，經公示無異議的，可不進行審計；但專有部分面積占百分之二十以上業主且人數占百分之二十以上的業主對公共收益收支情況有異議的，物業服務企業或者業主委員會（臨時物業管理委員會）應當聘請第三方審計機構對公共收益收支情況進行審計。

上遊房地産市場仍處于深度調整階段，各項核心指標均呈現同比下降趨勢，市場供需兩端均表現疲軟，資金面持續緊張。

國家統計局數據顯示，1-5月全國房地産開發投資同比下降16.2%（按可比口徑計算），房地産開發企業房屋施工面積同比下降12.3%，房屋新開工面積同比下降22.6%；新建商品房銷售面積同比下降10.8%；房地産開發企業到位資金同比下降19.0%。

但在非住業态端，城市更新/保租房等存量改造項目的運維需求正在持續釋放；商企非核心業務外包加速，IFM服務價值凸顯。不過，寫字樓市場空置率高企，運營承壓；産業園區領域無效供給泛濫、招商内卷嚴重等同質化競争依然嚴峻。

總體來說，物企一方面需要加速擺脫對房地産開發的依附，向獨立運營、多元業态、精細化服務轉型；另一方面，要從傳統住宅服務商向産業共創者、企業服務商、城市運營商轉變，以數字化工具、深度産業服務構建競争壁壘，在高增長與高挑戰並存的非住市場中占據一席之地。

企業運營

期内市拓熱度回溫，物業城市服務模式面臨挑戰

期内，樣本物企市場化拓展熱度環比上個報告期有所回溫，不同規模物企獲取新項目的數量明顯增長，業态上也覆蓋了住宅、辦公、商業寫字樓或綜合體、學校、醫院、産業園、機場、城市服務等多元化領域。

具體企業表現方面，京城佳業在團餐領域斬獲頗豐，旗下北宇餐飲公司接連中標北京城建智控、北京市重點站區、香山公園職工食堂等項目，覆蓋了企業園區、交通樞紐、機關後勤等多個領域。其中，北京市重點站區餐飲服務項目是其首個超千萬級交通樞紐團餐項目，須服務12家單位、700余名工作人員，全天候提供正餐、加班餐、夜間餐等多元化餐飲保障，具有重要的示範價值和輻射效應。

珠江城市服務繼續在公共服務上強化縱深，在全域服務上擴張版圖，5月份續簽了工商銀行廣州分行、廣州南沙頤德國際大廈、廣州白雲國際會議中心、佛山市交通運輸局等多個項目，業态上包括商業寫字樓、場館公建、政府辦公樓等。

以主要業态來看，住宅物業方面，物企拓展保障房和安置房社區項目的占比提升，這表明在存量競争環境下，物企正積極順應政策導向，将民生保障類項目作為穩固基本盤、實現規模拓展的重要抓手。

5月份，德信盛全服務正式進駐了東莞市首個保障住房小區——東莞雅園新村小區，該小區規模龐大，住戶達1萬余人。針對該類社區住戶多、需求雜、服務覆蓋面廣的特點，德信盛全服務依托標準化服務體系，重點優化基礎物業服務、強化社區安全管理、完善便民服務舉措，以精細化管理、人性化關懷，煥新社區居住質感。

商業物業方面，物企提供貫穿項目全生命周期的定制化服務，並依托智慧物管實現精細化運營。同時，通過主動優化客戶體驗與運營幹預，全面聚焦並提升資産價值。

期内，第一太平戴維斯獲委任為上海浦江國際金融廣場提供物業委托管理服務。資料顯示，上海浦江國際金融廣場坐落于虹口區北外灘核心區域，占地約1.39萬平方米，總建築面積約11.9萬平方米，建築高度達180米，是一座集5A級寫字樓與精品商業于一體的綜合性地産項目。項目擁有15部客梯、2部貨梯及約480個停車位，配套1.2萬至1.4萬平方米的商業輔樓，以扇形下沉式商業廣場為特色，融合餐飲、休閑、購物等多元業态。

辦公物業方面，優質企業的總部大樓正成為物企重點争奪的核心標的。物企不僅提供涵蓋資産全生命周期的定制化設施管理，更深度融合企業文化與智慧化運營。

期内，卓越商企服務在頭部企業總部項目拓展上，先是攜手網絡安全巨頭奇安信，為其廣州琶洲華南總部提供全委托及專項物業服務，進一步鞏固了高科技互聯網企業服務領域的優勢。随後又入駐名創優品全球總部大樓，以全委托及專項物業服務賦能IP商業新地標。

園區物業方面，物企致力于通過輸出自研的智慧空間管理平台，為頭部科技企業提供資産全域數字化管理與高階空間運營服務，以匹配科創企業的高頻叠代節奏。

6月11日消息，龍湖智創生活中標了小鵬集團全球總部-小鵬機器人數據采集中心及小鵬科技園T1的物業服務項目，将為其提供全周期、智慧化的空間運營服務。

據了解，該園區位于廣州天河智慧城片區，總投資超40億元，主體建築面積約36.45萬平方米，可承載超1.3萬名科創人員。針對跨區域、多場景管理痛點，龍湖智創生活将引入自研的HALO智慧空間管理平台，實現園區空間、人員與服務事項的三維精準匹配與聯動管控。

公建物業方面，當前服務場景加速向智慧校園、醫院及機場後勤、市政配套、公共場館等多元化細分領域延伸，服務内容從基礎保障向專業化、精細化的深度運營升級，凸顯了物企在城市公共服務中日益增強的專業價值與綜合服務能力。

報告期内，中海物業在香港接管了西貢街市項目。作為區域核心的市政民生配套，該項目的進駐不僅填補了中海物業在港街市管理領域的空白，更是其深耕港澳、鞏固“港澳第一管家”地位的重要里程碑。

城市服務方面，中山西灣物業管理有限公司與廣東盈安環境科技有限公司組成的聯合體以2.27億元中標了中山翠亨新區南朗街道2026-2029年度物業城市服務項目。公開信息顯示，該項目曾是中山首個物業城市試點項目，2023年6月由翠亨城資聯合萬物雲城以3.15億元中標，年均約1.05億元，服務期三年（2023年7月至2026年6月）。其中，翠亨城資負責屬地管理和資源協調，萬物雲城輸出運營標準和智慧平台，組合邏輯清晰。

但此次原合作方翠亨城資+萬物雲城未能續標。前後對比來看，項目定價與成本核算是萬物雲方面退出的核心原因。資料介紹，首期項目總價3.15億元、年均1.05億元，本次二期總價2.27億元、年均約0.76億元，綜合降幅達28.6%。

觀點指數認為，這表明物業城市服務模式仍處于探索期，面臨着企業盈利困難與精細化管理遇阻等深層挑戰。由于城市公共服務的公益性與企業的逐利性之間存在天然矛盾，加之部分企業的專業能力與復雜的城市場景錯配，一旦缺乏直接競争或面臨财政吃緊，便極易出現服務動力不足與質量滑坡的現象。

财務表現

碧桂園服務等聚焦收繳率改善，多家物企尋求閑置資金增值

本期，碧桂園服務、雅生活集團及綠城服務等物企相繼召開股東會。會上，各方不僅對議案進行了表決，還就股東提問作出回應，圍繞經營表現、戰略規劃、分紅回報及科技賦能等核心議題進行了交流與分享。

據碧桂園服務管理層介紹，目前收繳率是行業面臨的一致挑戰，其在收費方面也面臨着前所未有的壓力。但在公司全體員工的努力下，2025年包含當年收繳和往期欠費追繳達到公司的既定目標。

並且，該公司主要從三個方面改進收費工作：一是針對部分項目定向投入現場品質服務整改，采取數字化手段确保承諾的服務與關切；二是針對物業欠費加大力度追繳，通過一戶一檔建立對業主的關切並且了解欠費原因，更精準地提升業務滿意；三是會審慎地對部分項目進行主動清理，但保持整改挽救的主要态度，确保項目未來的收費可持續與健康經營。

與此同時，碧服明确将社區生活服務業務定位為重點孵化業務，並表示在未來三年規劃中，生活服務類業務成長性将遠高于基本盤物業管理服務業務的增長率。

2025年報顯示，碧服社區增值服務收入約44.17億元，同比增長約5.0%。其中，本地生活服務收入約為26.08億元，同比增長約19.0%。本地生活服務中的零售、酒類業務及新能源業務已形成市場化布局及規模收入。酒類業務通過持續優化供應鏈選品，改善銷售與運營效率，經營基礎持續夯實，核心經營指標顯著提升，收入同比增長61.5%，達約7.09億元；客戶復購率提升至61.3%，較去年大幅改善。

6月18日綠城服務股東會上，管理層就利潤率問題、市場拓展戰略、應收賬款與壞賬計提等作了介紹。

截至2025年末，綠城服務貿易及其他應收賬款達到58.93億元，同比增長了5.7%。同期應收賬款減值計提5.32億元，同比大幅增長121.1%，主要因公司主動開展“春風行動”清收歷史欠款，過程中暴露部分需核銷或重組的“硬骨頭”；應收余額撥備率約12.4%，略高于同行水平。

管理層預計2026年計提規模與2025年相近，2027-2028年基本出清歷史包袱。並稱通過集中攻堅，三年内賬齡的批次基本可收回90%以上。從長期滾動數據看，最終累計收繳率可達99.2%。

此外，包括南都物業、祈福生活服務、時代鄰里等物企，期内為閑置資金尋找增值渠道。

這一方面凸顯出當前物業行業面臨增長瓶頸，物企對主業以及内部運營的投入熱度正在下降，通過購買低風險的結構性存款或固定收益類理财産品，安全地提升閑置資金的使用效率成為關鍵舉措。另一方面，少數企業則選擇高風險、高彈性的路徑，投資白銀、黃金等貴金屬，或認購私募基金布局新興科技領域，試圖尋找第二增長曲線。

以南都物業為例，其公告作為有限合伙人以自有資金參與認購正江千帆(嘉興)股權投資合伙企業（有限合伙）的有限合伙份額，認繳出資3000萬元，出資比例為10.00%。此舉旨在借助專業投資機構的經驗和資源，拓展新興領域的投資布局，拓寬盈利渠道，提高自有資金使用效率與整體投資回報率。

據了解，2025年南都物業确立了“一體兩翼”的發展戰略，其中兩翼之一便是科技投資落地。過往，該公司曾投資雲象機器人，計劃形成“研發+應用”的生态協同；去年5月，還聯合浙大網新、景業智能等共同設立“賽智助龍基金”，主要關注人工智能、機器人、具身智能等領域，以進一步拓寬人工智能及具身智能領域的産業布局並提升綜合競争力。

資本市場與收並購

物管股大幅下滑，股權被動處置延續

二級市場上，物管股本期大幅下滑。截至6月23日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌14.26%，作為對比，恒生指數（HSI.HI）近一個月下跌了8.86%，分析來看，大盤走弱帶來的系統性拖累是重要因素。

觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間跌幅達到9.58%，較上個報告期漲幅約為1.51%明顯下滑。總體估值水平也同比回落，截至最新收盤日樣本物管股市盈率（TTM）均值為10.65倍，上個報告期末為12.14倍。

總市值方面，超過百億港元的物企繼續為7家，但均呈現較大幅度下滑态勢。其中，華潤萬象生活位列第一，總市值降至857.76億港元。其次分别為萬物雲（190.5億港元）、碧桂園服務（166.5億港元）、保利物業（151億港元）、綠城服務（123億港元）、恒大物業（112億港元）及中海物業（108億港元）。

本期，物業服務行業收並購市場整體冷清，主動戰略整合案例寥寥。受關聯方債務違約及流動性壓力持續傳導的影響，資本市場中物企控制權變更現象仍在延續，股權被動處置趨勢延續。整體來看，當前行業内部“被動出清”與“主動離場”的态勢已明顯超過“主動整合”。

5月25日，力高健康生活公告，因控股股東力高地産融資違約，接管人黎穎麟計劃将其持有的24%公司股份（4800萬股普通股）以4512萬港元出售給貸款人中萬國際以抵債。若力高地産未能在5月26日前還款或提出合理反對，交易将生效，貸款人将成為公司的主要股東。

相關資料顯示，本次的股權易主根源上可追溯至2021年9月的一筆陳年舊債。彼時，力高地産（借款人）與渣打銀行（融資及擔保代理）簽訂了一份金額高達1.5億美元的融資協議。同時，作為獲取這筆融資的擔保，力高地産全資附屬公司“銘高國際”持有的力高健康生活75%股權（即1.5億股股份）被全額抵押。

而該筆債務經多次轉讓後由中萬國際接手。因力高地産違約且無力還款，接管人在未尋得外部買家的情況下，最終促成此次“以股抵債”。

若交易完成，力高地産持股将降至51%，剩余股份仍有被處置的風險。對于力高健康生活來說，新股東的入局短期内或能為其帶來一定的外部資源與資本支持，但考慮到公司近年來營收下滑、連續虧損且毛利率承壓，未來能否改善基本面仍是巨大挑戰。

同時期，部分中小物企因深陷行業經營困境，創始人選擇主動套現退出。

6月15日，浦江中國控股股東合高控股與買方訂立協議，以總代價約1.56億港元出售其所持約74.12%的股份。其中，買方Yomi.sun Holding Limited以約1.16億港元收購55.03%股份，Lucky Yang Limited以約4007萬港元收購19.08%股份，每股作價約0.52港元。

資料顯示，合高控股由浦江中國創始人肖興濤、傅其昌及陳瑤最終持有。鑒于公司當前經營承壓、連續虧損且增長乏力，加之核心創始人年事已高，此次控股股東主動清倉離場，選擇通過股權轉讓實現退出。

另外，買方Yomi.sun的最終實益擁有人為微盟集團創始人孫濤勇，Lucky Yang由壹米滴答創始人楊興運全資持有。根據公告，孫濤勇表示，本次收購系其以個人身份進行，主要原因是看好浦江中國高端非住宅物業管理、商業樓宇租賃、餐飲服務及綜合城市環衛服務業務前景，認為該交易有助于實現其投資組合的多元化。

物業科技與數字化

尋求“場景+技術”的優勢互補，構建智慧運營生态

科技與數智化方面，樣本物企期内以跨界戰略合作與生态共建為核心路徑，通過與科技企業、通信運營商等建立聯合實驗室或深度綁定機制，實現“場景+技術”的優勢互補。探索的方向則主要聚焦于存量資産全生命周期安全管理、社區場景智能化（如機器人規模化應用）以及智慧社區與城市運營生态構建等。

6月15日，中海物業與深圳瑞捷舉行座談會並簽署戰略合作協議，圍繞企業發展、存量資産運營、科技産品應用、行業標準建設、綜合服務産品共創及市場資源協同等領域尋求擴大合作的基礎。

據介紹，深圳瑞捷與中海系有十余年的合作基礎，是一家國内領先的風險管理專業技術服務商，在建築全生命周期風險評估和存量建築安全治理等領域具有深厚積累。在科技應用方面，雙方已圍繞AI平台、無人機智能巡檢、科技實測機器人等産品開展多項合作探索。

此番，雙方将進一步發揮各自優勢，共同探索存量資産安全治理、品質提升和長期運營的新産品、新標準和新模式。

面對人力成本的持續攀升、服務觸達需求的日益復雜，以及對服務標準的更高要求，也正推動物企探索人機協同作業，推動項目運營智慧化發展。

本期，融信服務及荣萬家先後與機器人公司達成戰略合作，依托自身龐大的管理規模開放住宅、商業綜合體及産業園區等多元服務場景，以推動AI與智能硬件（如服務機器人）的規模化落地。

以融信服務與高仙機器人的合作為例，雙方計劃圍繞智慧園區清潔、商業場景服務、數智化運營等全面展開探索。

具體而言，融信服務會開放旗下物業場景，助力高仙機器人在高端住宅、商業綜合體等場景的規模化應用；高仙機器人為融信服務提供全系列商用清潔機器人及定制化解決方案；雙方聯合探索智慧服務新模式，共同研發适配物業場景的智能化産品與服務體系。

觀點指數了解到，大多數機器人通常優先在商業、園區、高端住宅場景落地服務，主要是因為該類場景物業費較高，機器人的投入産出比更清晰；同時，這些場景公共區域面積大、動線規整，也契合現有機器人的作業特性。

不過，盡管目前頭部物企中已有實現數千台級别的交付，但相較龐大的物業管理規模，機器人的整體滲透率仍較低。

另外，值得一提的是，萬物雲正在通過發布行業白皮書、落地社區活動、上線積分體系等方式，重新定義居住服務，推動服務標準化和透明化。

據悉，旗下萬科物業5月28日正式推出了“雲朵”積分權益體系。業主通過繳納物業費、參與社區活動、使用到家服務或分享好評等日常互動即可累積積分，並在“雲朵商城”兌換商品或服務權益。其介紹，該體系以“繳費即積分、積分即權益、消費即返利”為閉環邏輯，旨在讓業主參與有回響、服務數據可沉澱，将社區共建轉化為可積累、可運營、可持續的日常機制。

從對行業數智化發展的意義上看，這一積分體系不僅能提升業主獲得感，助力物業費收繳率與滿意度雙提升；更能通過沉澱積分獲取與兌換行為的數據資産，精準洞察業主真實需求偏好，從而反向優化增值服務配置，實現社區運營的精準高效。

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