前沿賽道發展加速 | 2026年6月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策前瞻布局未來産業，多維夯實産業用地要素保障 國常會部署新型工業化與未來産業培育工作，6G創新發展部省協同試點政策正式印發，浙江、深圳等地出台工業用地優化舉措，從存量盤活、模式創新等維度強化要素保障。5月制造業PMI處于荣枯臨界線，企業分化顯著、高端制造增長動能突出，工業用地市場量增價穩，政策協同持續推動工業經濟高質量發展。

園區租金持續探底承壓，産業投資已成為核心主業 本期，國内産業園區市場持續調整，全國園區平均租金跌破百元關口、下行周期拉長，市場入住率小幅回暖但去化壓力仍存，傳統租金經營模式遭遇瓶頸。行業加速轉型，産業投資升級為園區運營核心業務，頭部國資平台加碼資本布局，廣東落地標準化認股權園區模式。同時專業載體、算力配套持續完善，構建空間、服務、投資協同發展生态。

前沿新賽道項目集中落地，國企融資成本持續創新低 算力基建、低空經濟、科創載體等新質生産力賽道項目集中落地，超聚變産業園、蕭山低空經濟總部接連落地，深港科學園依托深港協同優勢，完善産學研科創承載體系。同時地方國企融資持續利好，産業園REITs、産業債券發行利率屢創新低，存量資産盤活提速，低成本國資資金賦能産業載體建設，推動産業與資本雙向循環發展。

園區REITs二級市場回調，新增申報資産波動明顯 産業園區REITs延續調整走勢，短中期跌幅均居全品類首位，底層園區出租率下滑、基本面走弱是核心驅動因素。一級申報端分化顯著，傳統産業園項目承壓，算力類新基建資産補充市場供給。同期資産收並購動作頻發，市場主體主動優化布局，行業調整下運營能力的重要性凸顯。

市場綜述

政策前瞻布局未來産業，多維夯實産業用地要素保障

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起政策動态。國家層面明确未來産業發展方向，6G等前沿領域專項政策加速落地，同時各地密集優化工業用地供給機制，從存量盤活、成本降低、流程簡化多維度強化要素保障。

6月5日，國務院常務會議專題部署新型工業化與未來産業培育工作，明确中長期産業發展實施路徑。會議提出前瞻布局未來産業，持續加大基礎研究投入，集中攻堅原創性、颠覆性核心技術，推動産學研用深度協同，促進産業鏈上下遊聯動創新。

此次頂層部署，推動國内未來産業發展由零散賽道扶持轉向系統性戰略布局，依托基礎研究築牢技術根基，通過産學研聯動打通成果轉化渠道，以産業鏈協同搭建完整産業生态，為新型工業化持續賦能，驅動制造業向高端化、智能化、綠色化轉型。

同期，《6G創新發展部省協同試點專項行動通知》正式印發，文件提出推進通信技術與人工智能、衛星互聯網、無線感知融合研發，完善融合技術方案與系統架構，支撐6G國際標準制定與産業技術叠代。

6G作為下一代數字經濟核心基礎設施，與AI、衛星互聯網融合後，能夠拓展工業互聯網、車聯網、智慧園區等多元應用場景，部省協同試點機制可加快技術實測驗證，縮短前言技術從研發到商業化落地的周期。

與此同時，地方層面配套用地政策持續落地，各地依托國家産業導向出台差異化舉措，通過存量盤活、用地性質調整、創新供地模式，保障先進制造、未來産業項目落地空間，形成總量擴容、存量提效、成本優化的工業用地供給格局。

浙江省自然資源廳出台工業用地專項指導意見，支持園區改造低碳、零碳載體适配綠色産業發展；允許商服用地調整為工業用地，拓寬增量來源；企業提高自有用地容積率不再加收土地價款，降低企業改擴建成本，盤活存量産業空間。

深圳市修訂産業用地供應管理辦法，整合原有兩類産業用房為可租可售通用載體，打破單一租售限制，企業可按發展階段自主選擇，兼顧初創企業降門檻與成熟企業資産布局需求，提升土地的适配效率。

全國多地同步加大優質工業用地集中供應力度，供地重點向先進制造業、未來産業項目傾斜，普遍呈現容積率提升、地價優惠、審批流程簡化的核心特征。

國家統計局公開數據顯示，2026年5月制造業采購經理指數（PMI）為50%，較上月下降0.3個百分點，位于荣枯臨界點。企業規模維度分化顯著，大型企業PMI為51.1%，環比上升0.9個百分點，持續處于擴張區間；中、小型企業PMI分别為48.6%和48.5%，環比分别下降1.9和1.6個百分點，均落入收縮區間。

大型企業産業升級帶動作用突出，擴張意願穩定，中小企業經營承壓明顯，未來産業落地多依靠龍頭牽引，也凸顯分層産業扶持政策的實施價值。

2026年5月全國工業生産者出廠價格（PPI）同比上漲3.9%，環比上漲0.5%，表現超出市場預期。價格上行主要依托人工智能産業化落地、算力需求持續擴容，帶動有色金屬、電氣機械、計算機通信等行業價格回暖。

PPI回升反映新興産業需求持續釋放，行業盈利預期改善，帶動企業加大産能投資與布局，持續催生工業用地新增需求，形成政策引導、需求擴容、投資增長、用地增量的正向循環。

2026年一季度，全國工業用地成交建面1.2億平方米，同比增長15.4%，供給規模明顯擴張；平均樓面價276元/平方米，平均溢價率僅1.63%，土地市場維持量增價穩的格局。各地用地保障政策落地成效，有效穩定企業用地成本，為高端制造産業項目落地提供良好的要素環境。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

5月規模以上工業增加值同比增長4.5%，增速比上月加快0.4個百分點，裝備制造支撐作用有效發揮，成為工業生産加快的重要驅動力量。5月份規模以上裝備制造業增加值同比增長9.5%，對全部規模以上工業增加值增長的貢獻率接近八成。

其中，規模以上高技術制造業增加值同比增長15.1%，比上月加快2.3個百分點。新興服務業蓬勃發展，5月份信息傳輸、軟件和信息技術服務業生産指數同比增長11.3%，數智融合和綠色轉型持續深化，新興産業加速成長，有力支撐經濟高質量發展。

整體來看，國家層面完成未來産業系統性頂層布局，6G等前沿政策夯實技術底座，各地工業用地政策優化為項目落地提供空間載體，先進制造、未來産業項目将加速落地，推動國内工業經濟實現結構優化與質量升級。

企業運營

園區租金持續探底承壓，産業投資已成為核心主業

本期國内産業園區市場延續深度調整态勢，全國産業園區平均租金降至99元/㎡/月，環比下降2.94%，首次跌破百元關口並創下階段性新低；自2022年以來，園區租金累計調整幅度已達28%，下行周期持續拉長。

租賃端與出租率呈現分化特征，當期園區整體入住率68.2%，環比小幅提升0.1個百分點，終結連續十四個季度下滑的态勢，市場需求顯現邊際修復信号。但行業整體去化壓力並未實質性緩解，在後續新增項目集中入市的預期下，園區空置率存在再度走高的可能。

而單純依靠租金差價的傳統運營模式可持續性減弱，推動行業加快向産業投資、全鏈條生态運營轉型。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在租金業務盈利空間收窄的背景下，産業投資逐步從園區配套業務轉變為核心盈利闆塊，國資頭部園區平台率先完成戰略調整，依托專業資本布局搭建新收益增長曲線。

上海臨港集團作為區域國資園區轉型標杆，于4月29日注冊設立上海臨港創新投資發展有限公司，注冊資本50億元。該平台是上海開發區體制改革、推動園區由地産開發向産業投資轉型的核心載體，主要聚焦硬科技企業培育與産業集群打造。

據披露，平台前期已儲備數十家高成長科創項目，規劃五年内資産管理規模突破150億元。截至2025年末，臨港集團累計實繳出資47只産業基金，合計114.25億元，撬動千億級社會資本投向集成電路、生物醫藥等賽道，基金體系覆蓋早期孵化與成長期專項投資，搭建完整的産業投資鏈條。

張江高科則進一步打磨“産業投資+園區運營”的協同模式，公司相關負責人在6月4日的業績說明會上表示，公司正積極構建特色産業投資邏輯與生态賦能模式，強化前沿科技與早期項目的布局能力，提升直投業務精準度，系統性培育未來産業生态。

同期，張江高科聯合合作方設立規模2億元的合伙企業，專項投資布局集成電路領域。産業投資除帶來财務收益外，也是園區鏈接入駐企業、完善産業配套的重要手段，投資收益在整體利潤中占比穩步提升，與物業租賃、園區開發業務協同互補。

行業標準化投資工具同步落地，6月3日廣東股權交易中心在全省推出“認股權+園區”業務模式。區域股權交易中心統一制定業務規則與操作流程，解決以往園區與企業私下簽訂認股權協議存在的權屬模糊、估值争議、退出渠道不清晰等行業痛點。

該模式将應收租金、物業服務等要素折算為對企業的股權投資選擇權，進行登記确權、區塊鏈存證和全生命周期管理。未來，當企業價值提升、引入外部股權融資時，園區可按事先約定條件行權，獲得企業股權或通過轉讓、回購等方式退出。

標準化機制降低園區開展股權投資的門檻與風險，運營方可依托認股權分享企業的成長收益，弱化對租金收入的依賴，為行業輕資産轉型提供可復制的方案。

與此同時，專業化産業載體與配套公共服務，構成産業投資生态的重要支撐，形成“空間集聚企業、配套留住企業、資本賦能企業”的良性循環。

産業賽道項目表現方面，本月廈門臨空·未來産業科技園由三大市屬國企合資打造，針對未來産業需求重構空間産品，從傳統單一生産車間升級為研發實驗室、中試車間、GMP生産、倉儲辦公的一體化復合載體，以模塊化、可快速改造、高适配性為核心設計理念。截至目前，項目已累計接洽企業超500家，完成簽約面積3萬余平方米，另有6.5萬平方米意向客戶在談，專業化空間對科創企業的吸引力持續釋放。

深圳具身智能港打造國内首個聚焦具身智能的專業産業載體，落地“産業空間、公共技術平台、專項産業基金”一體化模式。園區近期落地近20個重點産業項目，同步開工具身智能測試驗證中心等四大公共技術平台，配套設立30億元具身智能産業基金。目前園區簽約及意向企業合計42家，覆蓋機器人本體、核心零部件、大模型應用全産業鏈，産業基金可就近對接園區優質科創項目，實現空間運營與股權投資的聯動發展。

運營模式創新方面，園區配套服務同步走向精細化，夯實産業投資生态基礎。蘇州工業園區聯合天翼雲上線公共算力服務平台，整合二十余家雲廠商資源，建成包含55萬核通用算力、4800P智能算力、500P超算的規模化算力集群。

平台提供統一調度運維服務，面向入駐科創企業推出按需租用、階梯定價、算力券補貼等政策，有效降低AI企業模型訓練成本超30%。這類配套服務既提升了園區對科技主體的吸納能力，也為園區投資闆塊篩選優質項目、深度服務企業提供渠道，進一步鞏固園區差異化競争優勢。

投融資

前沿新賽道項目集中落地，國企融資成本持續創新低

報告期内，據觀點指數不完全統計，市場共監測到4起重點産業投資動态。當前國内新質生産力培育進入加速落地期，算力基建、低空經濟、科創載體等前沿賽道項目密集開工、簽約落地，産業項目布局節奏持續加快。

期内，算力基建領域迎來技術模式突破，6月6日全球首個預制算力中心底座于山東青島投用，項目由青島特銳德電氣提供技術支撐，采用模塊化預制施工模式。相較傳統算力中心，項目施工周期縮減近70%，用地面積壓降超30%。

同時底座可對接綠電直供體系，實現全額綠電消納，綜合用電成本下降約30%。預制化模式有效破解了傳統算力中心建設周期長、能耗成本高的痛點，可适配AI産業擴張帶來的算力快速部署需求。

算力産業與科創載體配套同步擴容，6月3日超聚變智慧制造園區及研發中心項目啟動建設，該項目是企業從算力基建供應商向全棧數智化服務商轉型的關鍵布局，目前已有80余家上下遊配套企業達成入駐意向，助力完善區域算力産業生态。

深港科學園項目計劃2027年竣工，項目立足河套深港科技創新合作區核心區位，依托深港科創聯動機制搭建復合型科創産業載體，聯動南方科技大學微電子學院落地産學研一體化空間，将為深圳科技創新與未來産業發展提供核心載體。

項目聚焦微電子、前沿新材料、人工智能等硬核科創領域，打通高校基礎研發、實驗室中試、産業落地全鏈條，承接香港國際化科研資源、高端人才與深圳制造業、産業轉化優勢，賦能區域新質生産力培育與跨境科創協同發展。

未來産業落地持續推進，國内混動傾轉旋翼eVTOL企業追夢空天科技總部落地蕭山經濟技術開發區，項目将布局生産制造、試飛交付、立體樞紐起降三大核心場景，完善區域低空經濟産業布局。

與此同時，國資國企融資端利好釋放，多元債券融資産品發行利率下行，企業綜合融資成本走低，為産業載體新建、存量資産盤活提供支撐。

資産證券化落地區域標杆項目，濟高控股發行山東首單産業園類REITs，産品期限18年，票面利率2.30%，超額認購倍數1.46倍，創下山東國企銀行間REITs發行利率新低。

該産品底層資産為濟南長清晶格廣場工業物業，依托REITs工具盤活園區存量經營性資産，打通“投資-建設-運營-退出”的資産閉環。

債券融資方面，多地地方國企債券發行利率刷新區域及行業紀錄。合肥高新城市發展集團2026年度第二期中期票據成功發行，發行規模5億元，期限3年，票面利率1.63%，全場認購倍數達7.7倍，創下全國同評級、同期限同類債券利率新低。

長春新區發展集團同期發行15億元公司債券，期限3年，票面利率鎖定2.18%，創下長春新區成立以來轄區國企同品種、同期限公司債券發行利率歷史最低值。中新集團“26中新01”公司債也完成定價，發行規模不超過10億元，最終票面利率确定為1.69%，處于行業低位水平。

整體而言，地方國資依托低成本融資優勢，借助産業園REITs盤活存量資産、回籠現金流，同時加碼算力基建、科創載體、未來産業項目投資，在新質生産力培育中發揮引領作用，助推産業實體與資本市場深度協同、良性循環。

資産管理

園區REITs二級市場回調，新增申報資産波動明顯

二級市場層面，全品類REITs普遍呈現下行走勢，産業園區類單周跌幅達3.64%，倉儲物流類下跌3.06%，兩類資産領跌全市場；保障房、消費類分别下跌2.23%、2.06%，環保、高速公路類跌幅收窄至1.5%以内，能源類僅微跌0.07%，防禦屬性凸顯。

拉長周期來看，近一月産業園區 REITs 累計跌幅達 8.79%，倉儲物流類以 5.93%的跌幅緊随其後，調整壓力顯著高于其他基礎資産類型。

闆塊持續回調的核心原因在于底層資産運營基本面走弱，二線城市産業辦公項目供需矛盾尤為突出。受區域存量規模高企、後續新增供應持續釋放的雙重影響，多地園區出租率持續下滑，租金收入端承壓。

其中華泰南京建邺REIT旗下部分産業辦公項目出租率已降至64%，物業去化壓力較為顯著；中金湖北科投光谷REIT受頭部互聯網租戶退租影響，整體出租率回落至72.3%，對應租金收入同比出現明顯下滑。底層運營數據的持續走弱，直接壓制二級市場估值水平，是産業園區REITs闆塊調整的核心動因。

一級申報端同樣呈現明顯的分化特征，新增項目運營質地參差不齊，傳統産業園的運營壓力逐步向申報端傳導。

龍崗城投産業園REIT近期正式獲交易所受理，該項目由龍崗區屬國企龍崗城投發起，主體資産規模超350億元。值得注意的是，該項目原計劃2025年完成上市挂牌，直至2026年5月才正式提交申報，推進進度不及預期。

運營數據顯示，2023-2025年標的不動産出租率分别為96.46%、92.39%、79.58%，2026年3月小幅回升至83.29%，仍較前期高點存在明顯差距。同時項目前十大租戶租賃面積占已出租面積的比例達53.44%，客戶集中度較高，存在一定的大客戶依賴風險。

與此同時，新基建類資産為REITs市場注入差異化供給，奧飛數據近期正式申報公募 REITs，入池資産為廣州南沙數字智慧産業園兩棟高規格算力機房，總建築面積約3.9萬平方米，歸屬高景氣算力基礎設施賽道。

此類資産的入市既豐富了産業園區REITs的品類構成，也側面反映了傳統産業辦公資産證券化吸引力下降，運營方轉向算力高景氣賽道以盤活存量資産的趨勢。

産業端資産收並購動作同步活躍，報告期内多筆園區及關聯資産交易落地。6月16日張江高科拟以12.8億元向控股股東轉讓張江科學之門16.51%的股權，優化自身資産結構；

6月15日東陽光拟發行股份收購東數一号等公司股權，交易作價80.5億元，完成後将間接持有秦淮數據100%的股權，加碼數據産業布局；6月12日華僑城（亞洲）挂牌出售惠州産業園100%股權，對價3.07億元，加快非核心資産的出清節奏。

整體來看，當前産業園區REITs正經歷估值與基本面的雙重調整，二級市場震蕩與申報端資産質地分化，同時資産收並購頻發反映市場主體主動優化資産布局，也對運營方的資産管理與産業招商能力提出了更高的要求。

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