2026年6月房地産市場分析報告·觀點指數

觀點指數 《住房公積金管理條例》迎來修訂，穩市與轉型雙線並行 本輪修訂以擴圍提額為核心抓手，将公積金提取範圍延伸至裝修、物業費等全生命周期住房消費場景，各地同步上調貸款額度，並疊加多子女家庭、綠色建築、初婚初育等差異化上浮政策，精準釋放居民購房購買力。政策同時錨定行業長期轉型方向，配合存量優先供地、城市更新、保障性住房建設等供給側改革舉措，形成“短期托底市場、中期化解風險、長期構建發展新模式”的完整閉環，推動行業由平穩向高質量發展階段過渡。

住戶貸款持續收縮，降息空間受壓制 2026年前5個月住戶貸款整體收縮，居民中長期購房需求修復動力偏弱，購房加杠杆意願不足。受大宗商品價格上行帶動，PPI同比漲幅連續擴大並創下近4年新高，5年期以上LPR已連續13個月維持不變。後續全面降息窗口需等待大宗商品價格企穩、PPI确認見頂，三季度為重要觀察時點。

一線城市商品住宅銷售價格環比三連漲，短期庫存同比下行 2026年3月以來，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格連續三個月環比上漲，市場企穩信号持續強化，成為帶動全國房價邊際改善的核心支撐；二三線城市仍處于調整區間，不同能級城市分化格局進一步深化。全國層面商品房銷售降幅呈邊際收窄态勢，3年以内短期庫存同比加速下行，供需總量矛盾邊際緩和，庫存去化成效初步顯現，但整體庫存絕對規模仍處于高位。

5月單月房屋新開工面積環比增長，銷售回款環比改善 1—5月份，全國房地産開發投資30356億元，其中住宅投資23426億元，占比77.2%。房屋新開工面積同步呈現環比修復，主要由核心城市在建項目施工提速、保交樓項目持續推進帶動。房企資金端整體仍承壓，銷售回款成為當前資金流入的核心支撐；行業融資格局加速向國資頭部企業集中，融資成本梯度分化加劇，股權融資、控股股東支持等多元工具成為企業流動性的重要補充。

上半年重點城市市場成交邊際回暖，下半年修復節奏分化 2026年上半年，全國重點城市住宅市場整體呈築底企穩的态勢，一季度成交維持低位，二季度以來各地因城施策政策逐步見效，成交規模逐月擡升，6月前三周成交進一步放量。一線城市及杭州、成都等強省會城市修復動能領先，改善型需求持續釋放，二手房市場活躍度整體優于新房。展望下半年，市場修復動能有望延續，但城市間分化格局将長期存在，核心城市成交有望維持景氣區間。

行業銷售邊際修復态勢明顯，好房子市場價值加速兌現 2026年行業銷售呈現邊際修復特征，頭部國資房企憑借信用與資源優勢領跑市場，企業經營策略普遍從規模擴張轉向質量與效益優先，投資進一步聚焦核心城市高回報項目。市場結構性分化加劇，具備核心區位、差異化産品力、精準客群定位的高品質項目，其去化表現顯著優于普通項目。“産品力制勝”的市場特征凸顯，好房子的市場價值正在加速兌現。

宏觀分析

《住房公積金管理條例》迎來修訂，穩市與轉型雙線並行

2026年作為“十五五”規劃開局之年，從年初全國兩會重申“着力穩定房地産市場”，到4月中央政治局會議調整為“努力穩定房地産市場”，表述變化清晰反映了市場企穩基礎仍不牢固，需要保持政策連續性、穩定性，同時将工作重心從單純市場托底轉向與城市發展、民生改善的深度融合，形成“需求端全面激活、供給端結構重塑、風險端底線防控、模式端系統構建”的四維政策體系。

需求端全面降本激活流通，供給端确立存量優先導向。需求側以降低交易成本、釋放消費潛力為核心，形成稅收、金融、公積金三大領域協同發力的完整工具箱：二手房增值稅從5%降至3%、換購住房個稅退稅延長至2027年底，直接激活改善性需求，商業用房首付比例下調至30%助力商辦去庫存，住房公積金提取範圍拓展至裝修、物業費等全生命周期住房消費。

供給側則實現轉變，自然資源部明确“存量優先供地導向”，嚴格控制新增建設用地規模；國務院發布《城市更新“十五五”規劃》，明确11.5萬個老舊小區、50萬套危舊房改造目標，首次在國家級規劃中支持老舊住房自主更新、原拆原建；中央财政為入圍城市設立每城最高12億元的城市更新專項資金，同時加快保障性住房建設，收購存量商品房用作保障房。

房地産發展新模式加速成型。中央始終将防範化解房地産風險作為政策底線，金融監管總局明确提出加快制定與房地産發展新模式相适應的融資制度，重構過去支撐高杠杆高周轉的融資體系，未來将形成以經營性物業貸款、REITs為核心的多元化融資體系，同時統籌推進房地産風險、金融風險和地方政府債務風險的協同化解。

在此基礎上，房地産發展新模式的頂層設計日益清晰，核心是讓房地産回歸居住屬性，通過全面摸清存量資産底數、推動已供未開發土地和在建項目分類處置、系統推進“四好”建設，實現從“有沒有”向“好不好”的轉變，推動行業向持有經營型和高質量發展轉型。

政策體系形成長短結合閉環，市場将平穩邁向高質量發展新階段。2026年中央房地産政策構建了一套“短期托底市場、中期化解風險、長期構建新模式”的完整閉環，既立足當前通過供需兩端協同發力穩定市場預期，防止市場大起大落；又着眼長遠通過城市更新、保障性住房建設、融資制度改革等措施，推動房地産市場徹底告别高杠杆高周轉的增量發展時代。

展望未來，中央保持政策連續性穩定性，進一步完善“市場+保障”的住房體系，城市更新、住房租賃、“好房子”建設将成為房地産市場的核心增長點，中國房地産市場将逐步實現軟着陸，平穩過渡到以存量提質和民生保障為核心的高質量發展新階段。

而從地方角度來看，城市主要圍繞限購放開，住房公積金制度改革、以舊換新，好房子建設等方面展開。

一線城市實施梯度化限購松綁，形成“全域放開-分區施策-定向優化”的差異化格局。廣州作為先行者2024年9月已全面取消限購，2026年進一步加碼“賣舊買新”最高3萬元/套補貼，並試點國企收購二手房轉保障房，政策力度最為徹底。上海采取“外環外徹底放開+外環内梯度松綁”的策略，2026年2月“滬七條”将非滬籍外環内購房社保要求從5年降至1年，居住證滿5年直接獲全市購房資格，精準區分不同區域市場供需差異。深圳4月30日定向放開福田、南山、寶安核心區限購，深戶家庭可買3套、繳1年社保非深戶可買2套、持居住證非深戶無需社保可買1套，兼顧市場活力與核心區域穩定。北京則延續謹慎穩健風格，2025年12月優化五環外限購，非京籍社保年限縮短至1-2年，多子女家庭額外獲得增購名額，政策調整更為溫和。

公積金政策全面升級擴圍，構建覆蓋全生命周期的住房支持體系。四城同步大幅提高公積金貸款額度，形成階梯式差别化支持：上海家庭最高貸款額度為240萬元，符合多子女家庭或購買綠色建築條件的可進一步上浮，最高可達324萬元；深圳家庭最高貸款額度為130萬元，首套住房且有多子女的家庭可享受疊加上浮政策，最高可達351萬元；廣州家庭最高貸款額度為200萬元，三孩家庭額度上浮50%，最高可達360萬元。政策支持範圍從購房向全鏈條延伸，廣州還将公積金提取範圍擴大至裝修、物業費、車位等，並支持用于城市更新和原拆原建。深圳創新性引入“初婚初育家庭”額度上浮50%的政策，将住房支持與國家生育政策深度結合。

二、三線城市除了推進公積金制度系統性改革外，亦在同步推進“好房子”建設標準落地與現房銷售制度推廣。

“好房子”建設已從行業理念轉向可落地的建設標準與财政激勵機制，成為供給側改革的核心抓手。佛山發布《關于推進“好房子”建設的實施指引》，從規劃指標端釋放空間，取消陽台面積限制，提升住宅層高標準至3.1米，明确首層架空層淨高不低于4.5米，從空間維度夯實居住品質基礎。紹興則建立土地端約束與财政端激勵的雙重機制，新出讓土地須執行《住宅品質提升設計導則》，對星級“好房子”項目給予最高300元/平方米的建設補助，並将全屋AI智能納入交付標準，對安裝成本給予50%的補貼，降低房企品質升級的成本壓力。

此外，重慶、山東等地則公布了2026年的好房子建設計劃。6月份，重慶市住房和城鄉建設委員會發布《好房子技術導則（城市更新住房）》，提出2026年，重慶計劃改造完成600個老舊小區，推動“老房子”變成“好房子”。同時，力争2026年推動新開工“好房子”項目40個，新打造示範項目10個。1月份召開的山東省住房城鄉建設工作會議披露，2026年山東省加快推進“好房子”建設，每個縣（市、區）将打造至少1個“好房子”樣闆項目，新建保障性住房也将按照同一標準建設，從設計、選材、建造到運維，實現住房品質全鏈條提升。

現房銷售制度推廣同步配套差異化激勵，成為化解交付風險、提振市場信心的重要路徑。煙台針對現房項目出台專項支持政策，購買現房項目的公積金貸款額度上浮30%，最高可達200萬元；同時在購房套數認定中可核減1套自有住房，降低改善群體的準入門檻。蘇州則對現房銷售項目給予50%的公積金貸款額度上浮，可與綠色建築、品質住宅的上浮政策疊加，形成顯著的價格引導效應。

整體來看，二三線城市的政策體系已脫離單一需求刺激的傳統路徑，轉向短期托市與長期轉型的協同推進。公積金制度改革承擔釋放購買力、托底市場成交的功能，好房子建設與現房銷售則指向房地産發展新模式的構建。

市場綜述

住戶貸款持續收縮，降息空間受壓制

2026年前5個月我國人民币貸款累計增加9.11萬億元，其中，前5個月住戶貸款整體減少6314億元，結構上短期貸款減少6942億元，中長期貸款增加628億元。從單月來看，減少571億元。

回顧1-5月數據來看，其中單月居民住戶中長期貸款數據1、3月為正增長，2、4、5月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續13個月保持不變。

回顧本輪貨币政策環境及導向來看，3月CRB現貨指數、工業生産者購進價格指數（PPIRM）、工業生産者出廠價格指數（PPI）同比同步轉正。此後上遊漲價壓力沿産業鏈快速向下傳導：4月PPI同比漲幅迅速擴大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者進一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI創下2022年10月以來近4年的新高，且已連續8個月環比上漲。上遊源頭端的CRB指數同比漲幅同步擴大，4月同比約上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指數雖自階段高點小幅回落，但同比仍處高位區間，輸入型漲價的源頭壓力尚未完全消退。

貨币政策層面，2026年央行僅在1月落地了再貸款、再貼現等結構性工具的利率下調，MLF、LPR等核心政策利率連續保持不變，公開市場操作始終以中性流動性對沖為主，未釋放全面降息信号。主要原因還是由于總量寬松會擴張總需求，與輸入型成本漲價形成供需共振，進一步推升生産端的壓力；

後續降息政策窗口的開啟，仍需等待PPI向下拐點确認。基準情形下，若大宗商品價格企穩回落，PPI同比有望在年中附近見頂，屆時物價約束邊際放松，以降低一般加權貸款利率為目標的總量寬松工具将重新具備落地條件，三季度或成為重要觀察窗口；若地緣沖突等超預期因素推升大宗商品價格再度上行，PPI見頂時間延後，全面降息的時間線則将同步後移。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

行業成交

一線城市商品住宅銷售價格環比三連漲，短期庫存同比下行

2026年5月，全國商品住宅銷售價格呈現“一線城市環比持續修復、各線城市同比降幅總體收窄”的運行特征，城市能級分化格局進一步凸顯。

新建商品住宅市場分化态勢顯著，整體呈現“一線領漲、二線盤整、三線承壓”的差異化格局。一線城市延續上漲态勢，5月新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅較上月擴大0.1個百分點，上海、廣州、深圳分别上漲0.2%、0.2%、0.4%，深圳漲幅居首；

同比層面，一線城市新建商品住宅價格同比下降1.7%，降幅較上月收窄0.4個百分點，城市内部分化明顯，上海同比逆勢上漲3.2%，北京、廣州、深圳同比分别下降2.1%、3.3%、4.5%，深圳同比調整幅度最深。

二線城市新房市場處于低位盤整階段，銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月持平；同比下降3.2%，降幅較上月小幅收窄0.1個百分點，市場修復動力偏弱，調整節奏未出現明顯變化。三線城市新房市場下行壓力有所加大，銷售價格環比下降0.4%，降幅較上月擴大0.1個百分點；同比下降4.2%，降幅較上月擴大0.1個百分點，是各線城市中唯一同比降幅走擴的梯隊，需求支撐不足的矛盾更為突出。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

二手住宅市場修復節奏與新房基本一致，一線城市修復勢頭更為穩固，二三線城市下行節奏邊際放緩。5月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月持平，北京、上海、廣州、深圳全線環比上漲，其中上海、深圳漲幅均達0.6%，北京、廣州均上漲0.1%；

同比層面，一線城市二手住宅價格同比下降5.8%，降幅較上月大幅收窄1.0個百分點，四個城市同比均處下行區間，北京、上海、廣州、深圳分别下降6.5%、4.3%、7.0%、5.5%，廣州同比調整幅度最深。

整體來看，一線城市二手房價修復彈性顯著強于新房，反映出市場活躍度提升對二手房價格的帶動作用更直接。二三線城市二手住宅價格仍處于同比下行區間，但調整節奏有所放緩，5月同比分别下降5.7%和6.2%，降幅分别收窄0.2個和0.1個百分點，邊際改善信号初步顯現，但修復力度明顯弱于一線城市。

回顧整個上半年走勢，自3月起一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同步止跌回升，截至5月已連續三個月保持環比上漲，市場企穩信号持續強化，成為帶動全國房價邊際改善的核心支撐。

與此同時，二三線城市仍處于市場調整過程中，不同能級城市的分化态勢持續深化。随着各地因城施策政策持續落地見效，核心城市的修復動能有望進一步鞏固，而弱二線及三四線城市仍需更多需求端支持政策，以釋放居民購買力，推動市場逐步企穩回升。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

結合國家統計局發布的1—5月數據來看，全國房地産市場呈現“銷售端弱修復、庫存端邊際去化”的運行特征，短期庫存加速下行成為當前供需關系改善的核心積極信号。

銷售端仍處調整區間，但為庫存去化提供了基礎支撐。1—5月全國新建商品房銷售面積31320萬平方米、銷售額29366億元，同比分别下降10.8%、13.5%，市場整體需求尚未回到正增長區間；不過從累計走勢來看，銷售降幅已呈現邊際收窄的态勢，疊加核心城市市場活躍度回升，共同帶動庫存消化節奏加快。

庫存端去化成效顯現，短期庫存修復力度顯著更強。5月末全國商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%，整體庫存延續同比下行态勢，供需總量矛盾邊際緩和；結構上分化特征突出，待售3年以下的短期庫存規模57152萬平方米，同比下降2.8%，降幅明顯高于整體庫存水平，這一變化既反映出近期入市房源的消化效率提升，也與房企新開工規模收縮、新增供應放緩直接相關，供需雙向作用推動短期庫存加速去化。

整體來看，短期庫存同比下行是本輪市場調整中的重要信号，印證了前期去庫存政策的初步成效，但銷售端尚未實現轉正、整體庫存絕對規模仍處高位，後續市場企穩的持續性仍依賴需求端政策發力，弱二線及三四線城市的中長期庫存消化壓力仍需重點關注。

2026年1—5月，全國房地産銷售市場區域梯隊格局清晰，各闆塊規模體量與運行特征差異顯著，東部地區持續發揮全國市場的規模支撐作用，中部地區展現出更強的運行平穩性。

東部地區是全國銷售市場的核心承載區，1—5月新建商品房銷售面積達13836萬平方米，銷售額達17597億元，銷售面積規模占全國總量超四成，銷售額占比接近六成。區域内高能級城市集中，市場活躍度較高，對全國市場形成穩固托底。

中部地區運行韌性突出，1—5月新建商品房銷售面積8390萬平方米，銷售額5565億元，整體運行的平穩度在四大區域中表現領先，區域内需求基本面紮實，市場調整節奏更為平緩。

西部地區整體銷售規模與中部地區相近，1—5月新建商品房銷售面積8103萬平方米，銷售額5535億元，市場動能主要集中于區域内核心省會城市，呈現明顯的核心城市帶動特征。

東北地區市場體量相對有限，1—5月新建商品房銷售面積990萬平方米，銷售額668億元，市場規模在四大區域中占比較小。

整體來看，全國房地産銷售的規模重心仍集中于東部沿海與中部核心區域，高能級城市集聚的闆塊市場支撐力更強，區域分化的格局持續延續。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金情況

5月單月房屋新開工面積環比增長，銷售回款環比改善

1—5月份，全國房地産開發投資30356億元，其中住宅投資23426億元，住宅投資占比77.2%。

新開工環比明顯修復，供給收縮節奏邊際放緩。1—5月份，房地産開發企業房屋施工面積548775萬平方米，其中住宅施工面積380830萬平方米，較4月末分别增加3659萬平方米、2825萬平方米，施工總規模保持平穩運行，存量項目施工節奏未出現明顯中斷。

新開工端邊際改善信号最為突出，5月單月房屋新開工面積4029萬平方米，較4月環比增長約14.2%，反映出核心城市優質項目加快入市、房企針對熱點城市補庫存的意願邊際提升。

累計層面，1—5月新開工面積17929萬平方米。竣工端受項目交付周期錯峰影響出現短期波動，5月單月房屋竣工面積2201萬平方米，環比有所回落，1—5月累計房屋竣工面積14087萬平方米、住宅竣工9999萬平方米。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房企到位資金整體承壓結構分化，銷售回款環比改善。1—5月份，房地産開發企業到位資金32756億元，累計同比仍處下降區間，行業資金面整體壓力尚未實質性緩解。分結構來看，國内貸款4875億元、自籌資金11985億元，融資端渠道仍處于收縮狀态，房企外部融資約束依然較強；而定金及預收款10012億元、個人按揭貸款4066億元，兩類銷售回款類資金占比合計超43%，成為當前房企資金端的核心支撐。

5月單月定金及預收款、個人按揭貸款兩類銷售回款資金保持平穩運行，規模與4月基本持平，在核心城市市場活躍度提升的帶動下，銷售回款端維持了相對穩定的流入節奏，成為當前房企資金面的核心穩定支撐。整體來看，當前房企資金修復高度依賴銷售端回暖，内生造血能力的恢復仍需市場交易持續升溫支撐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

國資房企主導融資市場格局，信用資源加速向頭部央國企集中

2026年1-5月，地産債累計發行量達1853.54億元，房地産行業融資格局呈現明顯的“國資獨角戲”特征，國資房企占據境内外融資市場主導地位。

從融資動作來看，上半年國資房企融資節奏持續加快，4月以來珠海華發、保利發展、保利置業、首開股份等密集啟動公司債與中期票據發行，單只發行規模普遍在13-16億元區間。境内債券市場融資成本持續下行，5月22日保利發展發行25億元債券，其中5年期固定利率品種實際發行規模10億元，票面利率低至1.96%，認購倍數2.65倍；7年期品種發行規模15億元，票面利率2.36%，認購倍數1.80倍。

6月10日，越秀地産完成發行19億元公司債，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司債票面利率确定為1.50%，創行業新低。4月完成發行的珠海華發“26珠華03”13億元公司債，票面利率僅2.80%，網下認購倍數達3.37倍，充分體現機構投資者對國資主體的配置意願。境外市場方面，5月11日越秀地産獲得期限364天的5億港元循環貸款；5月3日及12日，綠城中國先後訂立3億美元優先票據認購協議，票面利率分别為7%和7.55%，募資全部用于現有債務再融資。

同時，股權融資工具持續發力，2月2日華發股份宣布拟向控股股東華發集團定向增發A股股票，募集資金不超過30億元，專項用于珠海、紹興、成都、杭州等地的9個重點項目開發。保利發展計劃向超過35名特定對象發行不超過50億元可轉換公司債券，6月獲證監會通過，募集資金專門用于已預售未交付的存量房地産項目的後續開發。

行業融資成本梯度分化加劇，國資信用背書是成本分化核心變量

2026年上半年，房地産行業融資成本分層格局持續固化，形成清晰的三級梯隊，國資屬性成為決定融資成本的核心因素，不同梯隊房企債務優化能力差距顯著拉大。依據2026年房企業績會上的相關披露，頭部央國企融資成本普遍處于2.5%-3.8%的行業最低區間，且延續下行趨勢：保利發展期末綜合融資成本同比下降38個基點至2.72%的歷史低位，華潤置地加權平均融資成本降至2.72%，中海地産低至2.8%，綠城中國通過債務結構優化将融資成本大幅下降60個基點至3.3%。2025年頭部房企融資成本較2024年普遍下行10-60個基點，形成了融資成本下行與債務結構優化的良性循環。

混合所有制房企融資成本略高于頭部國資房企，金地集團為3.92%；民營房企融資成本顯著偏高，新城控股平均融資成本達5.44%，即便财務表現穩健的龍湖集團，3.51%的融資成本也僅貼近國資區域龍頭的水平。

境外融資環境並未整體回暖，僅局部出現改善迹象：1月30日大連萬達商業管理集團時隔三年重啟境外債發行，成功發行3.6億美元固定利率高級有擔保債券，發行期限2NC1.5，但息票率高達12.75%；3月10日新城環球在新加坡證券交易所完成總額為3.55億美元的無抵押固定利率債券發行，年息達11.8%，融資代價依然較高。但資質信用良好的綠城中國在5月份宣布發行本金總額3億美元的2029年到期優先票據，票面利率為7%，遠低于民企。由此來看，國資信用背書成為成本分化的核心變量。

融資工具呈多元化發展，股權融資成流動性的重要補充

2026年上半年，房企融資模式從傳統單一債權融資向“債權+股權+控股股東支持”的多元組合演變，不同背景房企根據自身信用狀況選擇差異化融資策略。

對于國資房企而言，控股股東的強力支持成為重要的流動性安全墊，2月2日首開股份公告拟向控股股東首開集團申請60億元循環借款額度，涵蓋新借、續借及展期，有效期至2027年12月31日，單筆期限不超過5年，利率上限為4.8%，這種滾動式資金支持機制極大提升了資金使用的靈活性，此前12個月内首開股份已累計獲得控股股東超3000萬元财務資助。

對于面臨債務到期壓力的民營房企而言，股權融資成為優化債務結構、避免違約風險的關鍵工具：2月2日，新城發展采取配售新股的方式，按每股2.39港元配售1.98億股，籌資約4.7億港元，資金專項用于償還5月到期的4億美元離岸債，相較于其去年12%的美元債發行成本，雖存在股權稀釋代價，但顯著降低了财務成本。

此外，項目開發貸仍是重要的項目資金來源，城建發展子公司拟申請19.6億元3年期開發貸用于“龍樾海序”項目的建設，以項目土地使用權及在建工程作為抵押擔保。

纾困路徑多元叠代，股東資源成為影響企業纾困進程的變量

2026年上半年，房企債務重組進入分層落地階段，境外債務處置是出險企業的核心推進方向，行業整體呈現梯隊化分化特征。

從進展維度來看，頭部出險民營房企已陸續進入司法審批與生效環節，寶龍地産重組計劃獲高比例債權人支持通過後，已于6月中旬取得法院批準並正式生效；中駿集團重組方案獲法定大多數債權人贊成，同步推進香港高等法院認許程序；龍光集團已向開曼群島及香港法院提交協議安排申請，並将債權人支持協議截止日期延長至2027年以保障操作周期。部分企業重組推進節奏相對滞後，花樣年因監管審批進度未達預期兩度調整重組截止日期，合景泰富剛與初始債權人達成支持協議、清盤呈請獲延期以預留談判空間，中國奧園仍存在債務違約及交叉違約情形，尚未形成實質性重組方案，企業間的處置效率差距持續顯現。

房企債務重組工具體系日趨成熟，企業信用資質與股東背景直接決定纾困路徑選擇，市場形成債務減記與流動性修復兩類差異化模式。出險民營房企的重組方案普遍以債務本金調整為核心，組合運用強制可轉換債券、新舊票據置換、債轉股、現金要約收購等工具優化債務結構，世茂集團于6月3日完成債務資本化發行，按每股6.00港元配發7154.05萬股新股份，募資淨額4.29億港元，用于清償公司結欠債權人的部分債務，主要是置換“21滬世茂MTN002”債券份額。路勁基建設置現金折價收購與債股組合兩類清償選項，多數境外重組方案均納入轉股條款實現債務出表。萬科采用流動性纾困方式，一方面通過持有人會議表決延長境内中期票據兌付期限，另一方面獲得第一大股東深鐵集團的關聯借款補充資金，未涉及債務本金折減，清晰體現出不同信用層級房企債務處置策略的分化，股東資源成為影響企業纾困進程的重要變量。

城市行情

上半年重點城市市場成交邊際回暖，下半年修復節奏分化

回顧2026年上半年，全國住宅市場整體呈現“築底企穩、逐季回升”的運行軌迹。一季度市場處于預期修復初期，買賣雙方博弈氛圍較濃，成交規模維持在年内相對低位。進入二季度後，各地因城施策力度持續加碼，核心城市限購限貸優化、公積金貸款額度提升、房貸利率下行等政策組合拳逐步見效，市場預期持續改善，成交規模逐月擡升，6月前三周的放量成交進一步夯實了二季度的修復成果。

據觀點指數監測，6月前三周，全國重點監測城市商品住宅累計成交2.12萬套、252.38萬平方米，帶動2026年内累計成交規模達到15.04萬套、1758.80萬平方米，二季度以來的上行趨勢得到延續與強化。

一線城市作為全國市場的核心風向標，6月前三周新房與二手房市場同步走強，改善型需求成為核心支撐。北京新房成交2821套、34.57萬平方米，環比分别上升4.71%、18.20%，成交面積漲幅顯著高于套數，反映出改善型房源入市帶動成交結構升級；二手房市場成交11445套、104.65萬平方米，套均面積達109.36平方米，置換需求持續釋放，支撐市場流通活力。上海新房市場穩步擴容，前三周成交6929套、73.01萬平方米，環比分别增長5.88%、12.06%，供應端放量與需求端修復形成共振；二手房成交規模穩居重點城市前列，達18795套、154.78萬平方米，套均面積121.43平方米，充分體現一線城市高端改善需求的韌性。

粵港澳大灣區核心城市展現出更強的修復彈性，政策利好效應加速落地。廣州新房前三周成交3673套、42.08萬平方米，成交面積環比大幅上升41.28%，政策松綁對需求的撬動作用持續顯現；二手房成交5887套、60.01萬平方米，套均面積98.09平方米，剛需與首次改善需求構成市場主力。深圳新房市場反彈力度居一線城市首位，成交1845套、21.61萬平方米，套數與面積環比分别上漲37.89%、68.15%，面積端漲幅遠超套數，核心區高端項目集中入市推動成交結構顯著上移；二手房成交4039套、40.15萬平方米，套均面積100.59平方米，市場流通性穩步修復。

核心城市市場分化延續，杭州、成都兩大強省會城市表現突出。杭州新房市場實現同比、環比雙增長，前三周成交2352套、33.47萬平方米，同比分别大幅上升65.98%、39.33%，環比分别回升44.21%、52.83%，低基數效應疊加政策優化共同推動市場強勢反彈；二手房成交2762套、28.47萬平方米，套均面積97平方米，剛需屬性較為鮮明。成都二手房市場保持高位運行态勢，成交16070套、154.47萬平方米，套均面積104.03平方米，凸顯強省會城市人口集聚帶來的旺盛居住需求；新房市場成交3590套、47.65萬平方米，供需兩端整體保持平穩運行。

從結構特征看，上半年市場分化格局進一步固化，一線核心城市憑借産業、人口與資源優勢，需求支撐力更強，修復節奏顯著領先；二手房市場活躍度整體優于新房市場，置換鏈條的暢通成為激活市場循環的關鍵抓手，而套均面積的穩步提升，也印證了改善型需求已成為本輪市場修復的核心主線。

展望下半年，全國住宅市場修復動能有望持續釋放，但城市間分化格局仍将長期存在。政策端來看，“因城施策、精準托底”的導向不會改變，核心城市在限購放松、交易稅費減免、公積金支持等方面仍有優化空間，将為市場修復提供持續的政策支撐。需求端來看，随着市場預期逐步企穩，積壓的改善型與剛需型需求有望繼續入市，疊加“金九銀十”傳統銷售旺季的帶動，重點城市的成交規模有望維持在景氣區間。

企業表現

行業銷售邊際修復态勢明顯，好房子市場價值加速兌現

從2026年樣本企業的銷售表現來看，2026年6月100家樣本企業累計實現權益銷售金額10544.2億元，權益銷售金額超過100億元的企業有25家。全口徑銷售金額合計14782.99億元，6月均價為2.01萬元/平方米。

中國海外發展、保利發展和華潤置地權益銷售金額分别錄得1214.42億元、1065億元以及808.3億元。招商蛇口和建發房産緊随其後為589.30億元、489.20億元。

保利發展、中國海外發展和華潤置地全口徑銷售金額分别錄得1351億元、1320.02億元以及1165億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後為961.60億元、947.00億元。

銷售門檻值方面，6月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為227.64億元、75.24億元和44.01億元。

6月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為358.91億元、102.00億元和58.20億元。

房企策略從規模轉向質量優先，投資端聚焦核心城市與高回報項目

頭部國資房企2026年經營策略延續穩健底色，但在投資與規模目標上較2025年進一步收緊，核心邏輯從“規模維穩+多元布局”轉向“築牢基本盤+精準提效”。華潤置地2025年以“三大增長曲線”為核心框架，同步推進開發銷售、經營性不動産與輕資産業務擴張，2026年則明确将開發銷售業務作為業績基本盤，設定銷售規模與2025年持平的中性目標，布局上堅持“戰略城市+價值窪地”邏輯，資源進一步向一線及強二線核心城市集中，不再追求規模的盲目擴張。

招商蛇口2025年強調“穩規模、保交付、提質量”的均衡目標，2026年則進一步強化投資紀律，開發端嚴格執行以銷定投、嚴守投資回報率標準，新拿地項目聚焦核心城市優質地塊，銷售端追求有質量、有回款的增長，整體策略更偏向現金流安全與盈利質量，而非行業排位提升。與2025年相比，頭部國資房企普遍放棄了規模增長的訴求，轉而在保持規模穩定的基礎上強化盈利與周轉效率，策略重心全面向經營質量傾斜。

而對于債務壓力較大的企業而言，2026年經營策略轉向現金流安全與存量資産價值挖掘。融創中國2025年經營重心集中在債務化解、項目復工交付等被動風險處置工作上，2026年明确取消年度銷售、利潤量化考核目標，将全面推進存量資産盤活作為現階段核心經營戰略，通過搭建系統化項目盤活體系，統籌債務化解、産品叠代、全域經營管理等多項工作，同時布局開發物業基金化、持有物業REITs等長期轉型路徑，從被動化債轉向主動的資産運營與價值重構。

萬科2025年通過大額資産減值完成風險出清，全年錄得大額虧損，2026年其将控虧、減虧作為核心經營目標，通過聚焦收縮出清低效業務、零基預算降本增效、存量資産盤活三大路徑推進經營修復，同時啟動城市更新“十五五”專項研究，将城市更新确立為未來核心拓展賽道，經營邏輯從“風險出清”階段進入“修復造血”新階段。相較于2025年普遍以“保交付、化債務”為核心的應急式策略，2026年房企的策略更具系統性與長期性，開始探索常态化經營下的轉型路徑。

在行業整體去化承壓的背景下，産品力與定位精準的項目呈現出極強的市場韌性，結構性熱銷行情成為上半年市場的核心亮點。武漢光谷關山闆塊的聯發・光合新澍項目，精準錨定青年家庭置業需求，打造“第四代住宅”産品，推出69-118平方米高拓展三至五房戶型，匹配光谷産業人口的居住需求，首次開盤160套房源49分鐘即售罄，成為闆塊近七年來首個日光盤。

杭州錢江新城二期的濱江天瀾傳序府，由濱江集團與招商蛇口聯合開發，占據核心濱水區位與地鐵配套，規劃210-268平方米小高層平層與283-545平方米低密疊墅，填補了闆塊内高端低密改善産品的空白，截至5月末累計銷售額達36億元。

這類熱銷項目普遍具備核心區位、差異化産品力、精準客群匹配三大特征，去化表現顯著優于周邊普通項目，市場分化顯著，印證行業已進入“産品力制勝”的新階段，好房子的市場價值正在加速兌現。

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