“倉登鏈”上線 | 2026年7月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 多式聯運攻堅成核心抓手，倉儲物流景氣指數全線回暖 2026年6月，倉儲、物流業、電商物流、快遞多項景氣指數環比上行，行業整體維持擴張，下沉市場與品質消費帶動需求回暖，企業主動調整經營對沖成本壓力。近期密集出台多式聯運配套政策，完善流通基建與行業標準，疏通流通堵點，中長期行業供需與流通效率有望持續改善。

“倉登鏈”賦能多式聯運體系，數字重構物流企業新生态 6月全國倉儲平均租金為23.13元/㎡·月，與上月持平；空置率16.51%，環比微升0.12個百分點。國家級區塊鏈物流設施倉登鏈落地，實現大宗商品倉單全流程數字化管理，政企、龍頭企業加速布局多式聯運數字化體系。智慧物流、低空配送、AI智能體成為創新主線，多地標杆物流項目落地，輕資産數字化運營逐步成為園區轉型的主流方向。

園區叠代夯實供應鏈底座，估值調整分層重構上市周期 期内，生鮮冷鏈、跨境電商、品牌定制倉等物流項目集中投建，普洛斯、玉湖冷鏈、李甯等市場主體持續完善全域供應鏈配套。資本市場分層特征顯著，永康控股因估值匹配度不足主動撤回港股上市；阿里減持圓通完成階段性退出，頭部物流企業則憑借票據、ABS、專項信貸獲取低成本融資，行業估值與融資邏輯迎來重構。

倉儲REITs翻新優化資産價值，持續兌現穩定投資回報 各倉儲公募REITs依托園區翻新、業态調整、客戶優化實現出租率與租金修復，中金普洛斯、紅土鹽田港等項目運營改善，多家産品落地常态化分紅。海外倉儲並購、國際物流業務剝離動作頻出；國内國有AMC聯合地方國資盤活大型存量倉儲資産。行業加速存量出清與優質資産擴容，倉儲REITs長期配置價值持續顯現。

多式聯運攻堅成核心抓手，倉儲物流景氣指數全線回暖

2026年6月，國内倉儲行業指數錄得50.2%，環比提升0.6個百分點，重回擴張區間。分項來看，行業新訂單指數顯著修復，伴随基建項目集中開工，大宗商品、工程設備相關倉儲業務需求有序回暖，企業庫存去化節奏加快，存量積累的壓力得到階段性緩解。

二季度倉儲行業整體呈現區間波動、季末回暖的運行特征，展望後市，穩增長宏觀政策持續落地，全國物流基礎設施“六張網”重點項目加速推進，工業原料與設備倉儲需求具備持續釋放基礎，行業修復态勢有望延續。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

2026年6月中國物流業景氣指數達50.6%，環比小幅回升0.3個百分點，行業整體維持擴張狀态。從分項指數來看，業務總量指數、新訂單指數、平均庫存量指數等多項指數均處于擴張區間，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數等環比回升。

現階段，行業仍面臨人力、燃油等綜合成本承壓的普遍性問題。但，市場主體主動調整經營策略，通過柔性運力調度、多元化客戶布局對沖需求波動風險，穩步提升内生經營能力。疊加多式聯運攻堅、都市圈交通提質、供應鏈賬期治理等政策持續落地，行業營商環境不斷優化，市場經營信心得到有效鞏固。

2026年6月，中國電商物流指數為111.4點，環比上升0.4點，九大分項指數全線回升。當月總業務量指數升至128.6點，區域發展分化格局持續緩解，其中西部地區業務量指數環比提升1.3點，農村電商物流業務量連續三個月回暖，東、中、西部市場數據均創下年内新高。

智能穿戴、家用機器人等品質型消費品線上需求持續擴容，成為電商物流增長新動能。中西部物流基礎設施持續完善、下沉市場消費活力釋放，推動全國物流流通網絡逐步向均衡化、全覆蓋方向發展。

2026年6月中國快遞發展指數為465.4，同比提升2.4%。其中發展規模指數為617.5，同比提升5.4%；服務質量指數為677.6，與去年同期基本持平；發展能力指數為237.5，同比提升4.3%；發展趨勢指數為55.5。

上半年全國快遞業務量突破千億件，較2025年提前9天達成該里程碑，業務總收入超7600億元，規模增長動能充足。展望下半年，随着居民消費潛力持續釋放、服務業場景不斷拓展，快遞行業将延續穩中有進、提質向好的發展趨勢。

政策層面，據觀點指數不完全統計，本期共有4項重點政策發布。國家層面将多式聯運攻堅作為完善現代流通體系的核心抓手，從貨運節點改造、都市圈交通升級、行業標準完善等維度出台系統性配套舉措。

7月10日，國務院常務會議復盤現代流通體系建設階段性成效，並對下一階段産業發展工作作出統籌部署。會議明确行業兩大核心發展主線，硬件設施層面，聚焦補齊流通基礎設施短闆，依托全國物流“六張網”布局搭建重要商品骨幹流通網絡，将多式聯運發展作為降低全社會流通綜合成本的關鍵舉措。

制度體系層面，着力提升流通綜合治理能力，統一完善全行業規則標準，培育倉儲、跨境物流、即時配送等新業态、新場景，疏通國内循環流通堵點。

多部門持續出台專項政策，落地相關部署。八部門聯合印發《實施多式聯運攻堅打通堵點卡點行動方案（2026—2030年）》，明确量化發展目標，全國統籌改造、新建約1000處核心貨運樞紐節點，推動行業多式聯運1小時換裝效率突破90%。

方案明确，支持港口、内陸港、大型物流園區集中布局換裝作業區、倉儲堆場等配套設施，同步配套郵政快遞分撥中心，實現貨運幹線運輸與末端配送功能一體化布局，從空間規劃層面解決聯運中轉效率偏低的行業痛點。

同期，交通運輸部發布《關于完善現代化都市圈綜合交通運輸體系的指導意見》，政策突破傳統基建增量發展思路，重點盤活存量交通資産，圍繞都市圈貨運網絡推進四大轉型，即交通網絡一體化融合、運營安全標準化升級、基礎設施數智化改造、運輸結構綠色低碳切換，助力都市圈内倉儲、幹線運輸、城鄉配送無縫銜接，縮小區域流通時效差距。

6月26日，物流標準化委員會發布《冷鏈物流無接觸配送要求》《果蔬冷鏈物流服務規範》兩項行業標準，統一生鮮冷鏈倉儲、中轉、配送全流程操作規範，通過標準化管控降低農産品流通損耗，補齊民生領域流通配套短闆。

地方層面同步跟進落地配套舉措，河南省出台交通結構調整專項方案，圍繞“油改電、公轉鐵、公轉水、多式聯運”四大轉型路徑，系統性優化區域長途貨運結構，降低公路貨運依賴，為多式聯運模式區域落地提供地方實踐樣本。

綜合來看，當前國内現代流通體系建設進入加速落地周期，多式聯運攻堅作為核心抓手，從國家級行動方案到地方配套細則形成完整落地鏈條，全面打通公鐵水空聯運流轉堵點。短期行業成本壓力雖客觀存在，但随着多式聯運降本政策、穩增長舉措持續落地，物流行業供需兩端将持續改善，長期流通效率、産業發展質量有望穩步提升。

“倉登鏈”賦能多式聯運體系，數字重構物流企業新生态

報告期内，全國倉儲物流租賃市場整體保持平穩運行，各項核心指標呈小幅波動态勢。據物聯雲倉統計數據，6月全國倉儲平均租金為23.13元/㎡·月，與上月持平；倉儲空置率錄得16.51%，環比微升0.12個百分點。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

從重點城市表現來看，41個重點監測城市倉儲平均租金為23.16元/㎡·月，環比微降0.01%；空置率為15.89%，環比上升0.22個百分點，核心城市倉儲市場競争壓力略有提升，依托大灣區産業支撐，廣州新增高標倉租金環比上漲0.31%。

而濟南倉儲市場持續修復，空置率連續兩月回落，當月環比下降0.98個百分點，降幅位居全國首位，區域倉儲設施利用效率穩步提升，充分體現出物流資産顯著的結構性、區域性差異特征。

期内，數字基礎設施建設取得標志性突破，國家級區塊鏈物流基礎設施“倉登鏈”正式落地運行，為大宗商品倉儲流通、多式聯運標準化發展搭建可信數字底座，重塑傳統倉單流轉與跨境聯運運作模式。

7月8日，基于國家級區塊鏈“航貿鏈”搭建的大宗商品物流基礎設施“倉登鏈”正式揭牌，全國性大宗商品倉單注冊登記中心聯合中國物流集團旗下中儲發展，成功簽發首張區塊鏈可轉讓電子倉單。。

此次落地實現大宗商品倉單簽發、登記、流轉、質押、注銷全生命周期鏈上閉環管理，有效化解傳統倉單真僞核驗難、重復質押風險、跨區域流轉效率低、信息透明度不足等行業痛點。萬億級大宗商品流通市場實現數字化确權，顯著提升倉單流轉效率與供應鏈質押融資效能，為多式聯運“一單制”落地、跨區域貨物聯運協同，夯實數字信任基礎。

政企協同持續釋放數字基建賦能價值。上海市與中國物流集團達成戰略合作，上海将整合全域産業、數字及要素資源，推動本地數字物流與供應鏈平台接入國家級區塊鏈基礎設施，構建覆蓋倉儲、幹線運輸、口岸通關、跨境配送的全鏈路大宗商品數字信任體系。

雙方将重點推進多式聯運“一單制”創新試點，破除不同運輸方式的數據壁壘，實現貨物運輸全程可視、可溯、可控，助力長三角打造高效、綠色、智能的現代化多式聯運流通網絡。

與此同時，順豐與深圳港集團達成合作，升級公鐵水空立體化多式聯運體系，聚焦跨境電商、新能源汽車、高端制造等高附加值出海産業，适配國内高端産業全球化布局需求。

制造企業亦加速跨界賦能物流升級，美的集團、TCL實業相繼與和記港口簽約，圍繞港口數字化建設、綠色低碳改造、多式聯運配套服務開展深度合作，以實體産業需求帶動航運物流行業向智能化、低碳化叠代升級。

智慧物流、低空經濟、智能體技術成為行業的核心創新賽道，科技賦能持續重構傳統物流業态。供應鏈科技領域，九識智能與廈門建發集團達成戰略合作，依托建發供應鏈資源優勢，加快推進東南區域智慧物流體系布局與區域總部落地。

中通供應鏈完成對浙江萬興辰玉科技的全資收購，持續加碼智慧物流、綠色物流技術研發與場景落地；申通快遞發布行業首個智能體平台“SClaw”，針對八大品類頭部商家，推出數字分身、AI智能客服、AI路由規劃三大核心應用場景。

低空物流賽道迎來集中布局。京東物流在深圳前海設立億元級科技公司，依托西安無人機技術積累，布局智能物流裝備研發、制造、運營全産業鏈，為無人機規模化商業配送築牢基礎；順豐豐翼科技增資千萬設立全新無人機企業，持續完善低空物流軟硬件産業布局。

項目表現方面，東營智能物流港、希音珠西物流樞紐等標杆産業物流項目落地成效顯著，産鏈協同與數字化出海模式持續成熟。

東營智能物流港由本地财金控股集團聯合中鐵十一局、京東物流聯合打造，采用EPC+O運營模式，已接入京東全球倉網與供應鏈體系，預計年産值可達10億元。目前項目已儲備150組客戶，與39家企業達成深度入駐意向，重點覆蓋淨菜、水産海參、鎖鮮肉等本地優勢業态。項目通過集約化倉儲、統一化配送模式，可降低入駐企業綜合物流成本超10%，有效減少冷鏈貨物損耗，同時依托供應鏈金融平台，為企業提供倉單質押等配套金融服務。

希音珠西物流樞紐聚焦制造業與服務業深度融合，依托柔性供應鏈體系，渠道覆蓋全球160余個國家和地區。項目上遊聯動鶴山本地先進制造與特色産業集群，打造“平台+産業帶”出海賦能模式，推行雙運營機制與入駐扶持政策，精準匹配海外熱銷品類需求。同時整合多家AI數字化服務商，為中小制造企業提供低成本、輕量化的數字化出海解決方案，助力區域産業集群開拓全球市場。

本月運營模式創新觀察方面，輕資産數字化運營成為新增長趨勢。遠洋物流與菜鳥聯合體中標總投資近5億元的台州路橋冷鏈物流中心項目，承接園區數字化建設、招商運營、市場推廣等全流程運營服務，着力打造集智能冷鏈、跨境貿易、新零售于一體的區域綜合物流樞紐。項目将暢通本地農水産品上行與國際商品雙向流通渠道，以輕量化、專業化運營模式盤活存量物流資産，推動傳統物流園區向數字化、産業化綜合服務平台轉型升級。

園區叠代夯實供應鏈底座，估值調整分層重構上市周期

報告期内，共錄得5起投資事件相關動态，實體基建端各類專業化、定制化物流園區持續投建落地，業務場景覆蓋跨境電商、生鮮冷鏈、品牌智慧倉等多個細分賽道，持續夯實全域供應鏈網絡基礎，完善行業配套基礎設施體系。

定制化倉儲布局持續擴容優化，精準匹配多業态供應鏈差異化需求，普洛斯多個園區實現定制倉庫投運，其中臨港國際物流園完成國際傳媒娛樂集團專屬倉儲項目交付，形成區域雙倉聯動運營模式。通過統籌調配倉儲資源、優化貨物周轉鏈路，有效降低企業幹線運輸成本，提升全域倉網協同運營效能。

6月25日，普洛斯江甯南物流園悅活里華東首倉正式投用。該項目針對生鮮零售、日用百貨、即時餐飲融合的復合業态打造專屬倉儲體系，依托前置倉布局優化末端配送時效，助力零售企業壓縮全鏈條綜合運營成本。

冷鏈物流基礎設施迎來重點項目落地，總投資50億元的玉湖冷鏈南京交易中心正式啟動建設，項目搭載數字化管理系統，實現商流、物流、資金流、信息流四流融合，可為批發商戶提供標準化冷鏈倉儲、貨物分撥、供應鏈金融等一體化服務，同時面向社會開放平價高端食材零售渠道，兼顧産業賦能與民生保障功能。

跨境物流配套倉儲體系同步叠代升級，亞馬遜GWD華東雙倉推進分步落地，上海片區新倉将于7月16日正式對外開放。新倉新增自動補貨、FOB一站式履約等數字化服務功能，為跨境電商賣家提供低成本、高響應的出海物流配套方案。

實體制造企業同步加碼自有智慧倉建設，李甯集團與上海嘉定安亭鎮達成合作，增資旗下物流子公司至1.2億元，專項推進區域電商運營中心與華東智慧物流中心改造升級，築牢品牌線上線下一體化供應鏈運營底盤。

資本市場層面，物流行業呈現出顯著的結構性分層特征，行業估值、融資及資本化發展邏輯持續叠代優化。頭部優質物流企業融資渠道通暢，可依托多元資本工具實現低成本融資；傳統倉儲企業受經營業績、二級市場行情等因素影響，資本化推進節奏放緩，産業資本同步調整持倉結構，行業格局加速分化。

二級市場方面，傳統重資産倉儲賽道資本化承壓特征顯現。此前市場關注度較高的永康控股終止港股上市進程，公司原計劃發行5160萬股H股、于7月13日登陸港交所，發行階段超額認購倍數達8964倍，最終在挂牌前夕終止發行。

從市場環境來看，當期港股新股破發現象頻發，疊加企業倉儲、貨運站核心業務收入連續三年下滑，傳統重資産倉儲賽道市場估值中樞下移，企業基于估值匹配度考量，主動終止上市發行，規避折價發行風險，與科技賽道高估值态勢形成明顯反差。

物流資本持續調整物流闆塊持股布局，阿里通過大宗交易出讓圓通速遞6845.32萬股股份，持股比例減持至2%，累計套現約11.13億元，完成階段性持股退出操作。

與此同時，物流及供應鏈企業融資優勢凸顯，低成本直接融資渠道保持暢通，債券、ABS、專項信貸等多元融資工具落地提速。國企物流平台深圳國際成功發行20億元中期票據，票面利率低至1.53%；物産中大、圓通速遞相繼落地超短期融資券，發行規模分别為15億元、5億元，發行利率維持1.41%、1.51%的低位區間。

資産證券化賽道持續擴容，京東科技規模99億元的京誠系列ABS項目更新為已受理狀态，為智慧物流科技業務發展提供資金支撐。此外，快遞龍頭企業流動性儲備持續夯實，申通快遞獲得浦發銀行4.05億元股票回購專項貸款授信，資金保障充足。

整體來看，專業化、數字化、定制化園區持續落地，不斷夯實全品類供應鏈運行底座，具備數字化、跨境、品牌配套屬性的頭部企業持續享受低成本資金紅利，倉儲物流資本的股權調整也将持續優化行業的股權結構。

倉儲REITs翻新優化資産價值，持續兌現穩定投資回報

國内倉儲REITs底層資産整體運營表現穩健，運營主體通過調整園區業态、翻新硬件設施、優化租戶結構等精細化運營手段，推動租金與出租率雙向修復，帶動存量資産價值重估。各上市倉儲REIT項目運營呈現差異化修復、整體穩步向好的運行特征。

其中，中金普洛斯REIT通過經營優化實現提質增效，旗下廣州園區解除保稅監管限制，經營自由度與業态适配範圍進一步拓寬。截至2026年6月末，該園區租金水平同比提升約20%，資産盈利能力改善。

為持續挖掘存量資産價值，項目計劃于8月啟動全方位翻新升級，通過硬件改造、功能優化與業态調整，适配高端倉儲市場需求，為資産增值提供支撐。該REIT年内落地第二次分紅方案，分配金額達6544萬元，持續向投資者釋放穩定現金收益。

紅土創新鹽田港REIT上半年運營表現具備較強韌性，資産出租穩定性處于行業較高水平。數據顯示，項目上半年綜合出租率達94.64%，旗下世紀物流園持續保持滿租狀态，體現出核心區位優質倉儲資産的抗周期屬性與稀缺價值。

同時，項目招商工作有序推進，旗下現代物流中心上半年新簽約租賃面積4.07萬平方米，持續優化客戶結構、夯實營收基礎，推動項目出租率從5月末的89.49%回升至6月末的93.59%，園區空置壓力持續緩解。

華夏深國際REIT旗下杭州一期項目運行貼合行業季節性規律，呈現逐季修復态勢。受春節假期租賃合約集中到期影響，項目一季度出租率階段性回落，二季度伴随實體經濟回暖、物流需求復蘇，項目招商節奏加快，出租率穩步修復回升，上半年月末出租率均值維持83.72%，整體運營态勢平穩。

此外，嘉實京東倉儲REIT完成2026年度首次分紅，分紅金額1801萬元。多家頭部倉儲REIT常态化穩定分紅，體現出國内倉儲公募REITs成熟的運營體系與穩定的現金流創造能力。高標準倉儲資産憑借穩定現金流、優質租戶結構、中長期租約等核心優勢，在資本市場的長期投資價值持續凸顯。

海内外倉儲物流資産並購整合節奏持續加快，行業進入存量提質、增量優化的價值重塑階段。7月9日，ESR-REIT宣布以2.768億澳元收購澳大利亞墨爾本五座核心區位高標倉資産，標的均為區域優質現代化倉儲物業。

本次交易資金來源于新加坡存量物業處置回款及銀行信貸，通過存量資産置換、優質增量擴容的方式，預計将直接增厚産品單位分紅4.3%，大幅提升海外資産布局質量與投資收益水平。

國際物流企業聚焦核心主業提質增效，聯邦快遞宣布以14億美元出售旗下供應鏈附屬公司，交易對接法國達飛海運集團。本次交易為企業精簡非核心資産、優化全球業務布局的重要舉措，反映出國際物流巨頭逐步剝離低效供應鏈業務、聚焦核心物流賽道的發展趨勢，推動全球物流資産與業務資源的新一輪整合。

國資與金融資管機構協同化解行業存量風險，近期中國信達、中國東方兩大國有AMC聯合地方國資，以21億元規模接手蘇甯核心倉儲資産。本次整合結合AMC資産風險處置、資源重整能力與國資産業賦能優勢，有效盤活大體量閑置倉儲資産，緩釋民營倉儲資産流動性壓力，推動國内倉儲存量資源高效盤活、提質升級。

總體來看，倉儲REITs已步入精細化運營、存量價值深挖的成熟發展階段，園區改造、業态優化持續推升存量資産估值，常态化分紅夯實闆塊投資基本面。疊加海内外倉儲資産整合持續提速，行業呈現優質資産擴容、低效資産出清的結構性特征。

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