高價值賽道拓新 | 2026年7月物業暨城市服務發展報告

觀點指數 政策再提物業服務質量提升，多地規範公共收益及物業收費 期内，物業服務質量提升作為促進以住房為代表的大宗耐用商品消費手段再被提及。部分省市在規範物業行業並保障業主合法權益方面，出台了物業收費、公共收益管理、物業服務標準等相關規範。多地還密集通報未履行安全管理職責及治理突出問題典型案例，強化日常監管並壓實主體責任。

市拓熱度期内回暖，物企聚焦高價值賽道 本期，物企市場化拓展熱度繼續回暖，多家物企斬獲的新項目數量略有增長，業态上仍舊保持多元化突破勢頭。同時，從公布的上半年外拓情況來看，物企仍保持着管理規模擴張的态勢，其中非住業态是增長的重要引擎。值得一提的是，多數物企強調高價值賽道拓展、深耕細作等戰略，反映出行業内更加注重新拓項目的質量與效益。

新城悅服務扭虧為盈，僑銀股份預期利潤下滑 6月末，停牌逾15個月的新城悅服務補發欠缺業績，數據顯示該公司2025年雖實現了淨利潤的扭虧為盈，但也面臨營收大幅下滑，基礎物管業務增長放緩，業務規模收縮明顯等挑戰。同期，僑銀股份的2026半年度業績預告顯示，城市環衛賽道仍面臨高回款風險，企業需在項目獲取中将風控與現金流安全置于首位。

物管股延續下滑趨勢，收並購市場仍舊冷清 二級市場上，物管股期内延續下跌趨勢，截至7月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌1.07%。對比之下，恒生指數HSI.HI）近一個月則上修5.05%。同時，物業行業收並購市場仍舊冷清，物企主動發行的收並購行為依然稀少。市場上傳出金地物業計劃收購深圳世外桃源物業51%的股權，另外還将進行全國收並購的消息。

向高價值科技平台轉型，AI與物業場景深度融合 數字科技領域，中奧到家宣布成立合營集團，布局AI算力、人工智能及軟件即服務等前沿技術，從而轉型為高價值物業科技平台，實現重新定位。同時期内，智慧物業解決方案，AI在具體物業場景中的應用也在持續深入，例如，綠城服務攜手AI伙伴卓世科技共同打造的空關房AI智能體，現已全域正式上線運營。

市場綜述

政策再提物業服務質量提升，多地規範公共收益及物業收費

7月13日，國務院關于《擴大消費“十五五”規劃》的批復公開發布，其中再次提及要實施物業服務質量提升行動，拓展物業服務内容。

這一政策旨在促進以住房為代表的大宗耐用商品消費，核心在于通過物業服務來優化小區居住體驗，降低住房的使用門檻以及後期維護焦慮，並延伸日常消費以及資産管理等服務，構建起“住房+服務+資産”的復合消費生态。

其它政策多以各省市出台為主，趨向于通過強化信用懲戒、明晰權責邊界與規範資金流轉等，重塑物業服務行業生态並保障業主合法權益。期内，多地還密集通報未履行安全管理職責及治理突出問題等典型案例，強化日常監管並壓實主體責任。

6月下旬，安徽省發改委公開《安徽省物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》，其中對規範物業服務收費行為，保障相關主體合法權益，推動物業服務行業健康有序發展明确了具體原則。

《意見稿》提出，物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，主要通過市場競争形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務收費標準。還鼓勵社區居民委員會、業主或業主大會與物業服務企業建立共管賬戶，對物業公共服務費收支情況實施監管。

針對業主違反約定逾期不支付物業費的，《意見稿》明确，物企可以催告其在合理期限内支付；合理期限屆滿仍不支付的，物企可以提起訴訟或者申請仲裁。但不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等不合理方式催交物業費。

觀點指數認為，這意味着物企需向收費透明化與合規化加速轉型，通過引入共管賬戶等機制重塑行業信任基礎。不過，“質價相符”、“規範收費”和“合法催收”這類條文更多是對過往政策的延續，能否立竿見影地解決服務與繳費主體間的矛盾仍有待實踐檢驗。

7月14日，四川省住建廳發布《關于規範全省住宅小區公共收益管理的指導意見》，自2026年7月15日起施行，有效期5年。

《指導意見》提出，公共收益賬戶管理主體應當建立公共收益收支情況台賬清冊、資料檔案，每半年在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示一次公共收益取得、使用、經營合同簽訂等情況，公示期不少于三十日。公示下半年收支情況時，應一並公示年度收支情況。

總體上，确保公共收益的收支情況公開透明、管理工作規範有序、使用過程合理高效是相關政策的主要趨向。

報告期内，包括珠海、揚州、鄭州、成都等多地住建局對開展物業服務突出問題專項整治活動成效進行了公開，並表示相關隐患均已責令限期整改，涉嫌違法違規線索同步移交處置。

7月2日，珠海市住建局發布《珠海市治理物業服務突出問題典型案例（第一批）》，列舉了5個具體案例，涉及到多家物業公司，存在的問題包括未及時報告違法搭建；未開設共有收益賬戶；履職不到位，縱容違建；未按規定配備安全管理人員。

觀點指數認為，這一系列動作是對之前“高質量發展”和“信用監管”政策的強力執行落地，表明行業監管從“立規矩”轉向“抓實效”。

上遊房地産市場處于結構性築底與轉型時期，從上半年來看，房地産市場的供需關系逐步改善，市場預期有所回升，市場出現了一些積極變化。例如，一線城市商品住宅銷售價格環比連續4個月上漲；全國商品房待售面積連續4個月下降；上半年二手房網簽面積同比增長10.2%等。

不過，銷售端的弱修復尚未有效傳導至開發端。國家統計局數據顯示，1-6月全國房地産開發投資同比下降18.0%；房地産開發企業房屋施工面積同比下降12.5%；房屋新開工面積下降23.4%；新建商品房銷售面積同比下降11.6%。

與此同時，非住業态呈現顯著的結構性分化特征。存量改造與城市更新持續釋放運維需求，綜合設施管理（IFM）加速成為物企的核心戰略賽道。但寫字樓市場整體空置率偏高且租金承壓；産業園區面臨同質化競争與無效供給壓力，均一定程度上限制了物企在該領域的拓展和盈利能力。

企業運營

市拓熱度期内回暖，物企注重高價值賽道

本期，樣本物企市場化拓展熱度繼續回暖，多家物企斬獲的新項目數量略有增長，業态上仍舊保持多元化突破勢頭，覆蓋了住宅、醫院、學校、商業及寫字樓、政府辦公樓、公共場館、産業園、城市服務等領域。

同時，多家物企公布了2026年上半年的外拓情況，顯示其仍然保持着管理規模擴張的勢頭，其中非住業态是增長的重要引擎。值得注意的是，多數物企強調高價值賽道拓展、深耕細作等戰略，少數物企也開始以合同金額作為披露指標，以替代在管面積或項目數量，反映了當前物企更加注重新拓項目的質量與效益。

例如，越秀服務2026年上半年秉持核心業态深耕戰略，中標合同總額超4億元，政企、交通、文旅、金融多業态同步實現了增量突破。華夏幸福官微披露，旗下幸福物業1-6月新簽約項目35個，合同額4.71億元，當年轉化率33.1%，對比上年度，優質項目占比穩步提升。

以主要業态來看，住宅物業方面服務重心正從基礎運維向全周期人文關懷演進，通過精細化、智慧化與人性化舉措，打造以“人”為核心的社區歸屬感與幸福感，實現從“管物”到“服務人”的價值轉變。

天驕智慧服務依托重慶楓桦四季、蘇州雲起平江雅園、惠州伴山伴海、宿遷盛世藍城等多個小區，将人文關懷貫穿社區運營全流程。

據介紹，在基礎服務層面，該物企系統性提升公共區域設施設備，全面升級智能化消防監控系統，切實築牢社區安全防護體系。

在增值服務層面，聚焦“一老一小”全周期關懷。針對長者，提供嵌入式醫療服務，如常态化義診、建立動态健康檔案；針對兒童及青少年，聯動街道、社區、消防等多方資源，定期組織親子手工、閱讀、公益實踐等素質拓展活動。

商業物業方面，服務需求呈現出“全周期護航+精細化運營”的特征，強調從項目籌備期的網格化施工管控到開業後多元業态的獨立運維，通過數據驅動的動線智控與分衆化服務，以精細運維托底商業空間的穩定運轉與體驗升級。

6月30日，上海PRISMA新嘉中心正式開業，萬物梁行是項目的全周期物業管理服務商。

介紹顯示，該項目是浦東最大、上海第二大的商業綜合體，為6号線與12号線雙軌TOD上蓋，總建築面積約43萬㎡，其中商業空間約36萬㎡。

針對項目多業态、大客流、空間復雜的特點，在開業階段，萬物梁行實施網格化管控以保障商家裝修安全，並完成全員急救培訓；在活動運營階段，提供從場地動線規劃到工程設施配合的全流程支持；在精細化運維方面，針對冰場、攀岩、水流瀑布空間建立溫控分區、能耗監控體系；同時，制定分級疏導方案，應對不同時段、入口的復雜人流。

辦公物業方面，物企服務正向前置化統籌與精細化賦能延伸，物企通過組建專業團隊提前介入項目籌備階段，以高標準的安保、會務接待及數字化資産管理等服務，全面助力客戶的核心業務發展。

7月16日，卓越商企服務在廈門的首個服務項目落地，其與遊戲科創企業廈門極致互動達成戰略合作，為極致大廈提供全委托一體化物業服務，服務建築面積逾4萬㎡。

資料顯示，本次合作将打破傳統物業後置服務模式，卓越商企服務提前深度介入項目工程建設階段，全程參與樓宇整體運營策劃。依托成熟的工程管控與空間運營能力，統籌智能化運維、空間規劃升級、招商引流、産業生态搭建等全鏈條服務，從源頭規避後期運營痛點與短闆。

公建物業領域，期内物企拓展項目高度聚焦于文旅、場館、醫院、學校、公共交通等熱門細分業态。較為特别的是，深業運營成功中標的泉州市公共文化中心物業服務項目。

據介紹，泉州市公共文化中心是省、市兩級重點項目及國家PPP示範項目（政府與社會資本合作），由泉州大劇院、圖書館、工人文化宮、科技與規劃館四大文化場館共同組成，並配套市民廣場及商業設施。項目用地面積194畝，總建築面積約33.46萬平方米。

深業運營憑借綜合實力、運營經驗、智慧服務體系獲得該項目，並計劃依托“深享業”標準化服務體系，融合場館運維、智慧管理和文化配套服務，以精細化手段為文化地標注入新動能。

城服環衛方面，地方國資依托地緣優勢加速整合屬地市政環衛資源，以穩固區域基本盤；與此同時，項目競標中更加看重對科技投入與智慧化運營能力的實踐經驗。

公開資料顯示，經發物業近期先後以3.25億元以及1.17億元的中標金額分别斬獲西安經開區市容環衛服務采購項目、泾渭工業園2026至2028年市容環衛外包服務項目，展現了在本地市政環衛領域的市場競争力。

7月14日，碧桂園服務以聯合體成員身份，成功在深圳拿下其首個“城市大管家”項目——深圳市龍崗區吉華街道城市管家服務采購項目，3年服務費總額1.84億元。

根據招標文件，項目對科技能力提出明确要求，中標方需要在人工智能應用區域，以智慧大模型和雲平台為核心，構建閉環管理鏈條。硬件配置承諾包括不少于25台環衛智能機器人、4台垃圾桶智能清洗機及1台無人機。

财務表現

新城悅服務扭虧為盈，僑銀股份預期利潤下滑

6月29日，已停牌逾15個月的新城悅服務補發欠缺的三份業績公告，並向港交所提交復牌建議，稱獨立法證調查已于6月15日結束，内部監控整改也已經完成。

資料顯示，該公司因在2025年3月底發現與關聯方存在異常資金往來，董事會啟動内部調查，致使2024年報等無法按期披露，最終在當年4月1日暫停買賣。

2025年9月30日公布的獨立法證調查結果顯示，新城悅服務附屬公司五個銀行賬戶與新城控股附屬公司“上海悅崧”之間存在合計69.7億元的關聯方資金往來（2023年18億元、2024年51.7億元），交易由新城控股管理人員及新城悅服務執行董事楊博策劃，通過線下審批規避SAP系統内控機制，且部分銀行流水與對賬單存在出入。随後，新城悅服務罷免楊博執行董事職務並解雇涉事員工，同時升級了内控體系。

此番公布的2025年報顯示，雖然新城悅服務實現了淨利潤的扭虧為盈，但也面臨營收大幅下滑、基礎物管增長放緩、業務規模收縮明顯，應收賬款風險仍存等挑戰。

具體來看，2025年該公司收入約46.66億元，同比下降約7.7%；擁有人應占年内利潤為1.48億元，較2024年年内虧損同比增長約118.1%，實現扭虧為盈。同時，由于集團業務規模下降，導致銷售及服務成本同比下降約9.4%至37.32億元，推動整體毛利率上升1.5個百分點至20.0%。

以業務線觀察，作為壓艙石的物業管理服務收入同比下降約0.2%至35.7億元，其中來自第三方項目和非住宅項目的收入均呈現下滑态勢，反映出該公司市場化拓展能力不足以及多元化發展阻力較大的現狀。而社區增值服務及開發商增值服務也大幅收縮，收入分别同比下滑15.5%及72.1%，至10.14億元與0.82億元。

同時，截至2025年末新城悅服務貿易應收帳款總額約為22.37億元，較上年末基本持平。但預期信貸虧損撥備大幅增加2.58億元（約增加26.8%），貿易應收帳款淨值減少2.44億元（約下降19.4%）至約10.15億元，撥備覆蓋率從43.4%升至54.6%，風險敞口在擴大。

該公司長周期賬齡亦明顯增長，2年以上應收款占比從14.8%上升至42.6%，其中2-3年賬齡翻倍至6.04億元，反映公司賬款回收的不确定性較大。

期内，僑銀股份公布了2026半年度業績預告，預計今年上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤為盈利4700萬元至7000萬元，較上年同期下降43.89%至62.33%。扣除非經常性損益後的淨利潤為盈利6300萬元至8600萬元，比上年同期下降34.56%至52.06%。

利潤下滑的主要原因是，外部下遊區域财政承壓、行業應收賬款高企，僑銀股份主動調整經營策略，嚴控大額墊資業務準入，審慎參與項目投標，同時逐步退出低效益、高回款風險的存量項目，業務結構優化過程中本期營收及毛利規模同比下降。

觀點指數認為，面對地方财政承壓與應收賬款高企，城市環衛服務企業應該将風控前置與現金流安全置于首位，同時也必須加速從單一财政依賴向市場化多元造血轉型。

資本市場與收並購

物管股延續下滑趨勢，收並購市場仍舊冷清

二級市場上，物管股期内延續下滑的趨勢。截至7月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌1.07%。對比之下，恒生指數HSI.HI）近一個月則上修5.05%。這反映了當前資本市場對行業基本面承壓的防禦性估值邏輯。

觀點指數監測的40家樣本港股物企本期錄得的平均區間漲幅約為1.1%，較上個報告期9.58%的跌幅已有大幅回暖，但下行壓力仍較大。整體估值水平有所上升，截至最新收盤日，樣本物管股市盈率（TTM）均值為12.27倍，上個報告期為10.65倍。

總市值方面，超過百億港元的物企數量由7家減少至6家，其中華潤萬象生活持續位列第一，達到886.52億港元；其余依次為萬物雲（205.46億港元）、碧桂園服務（180.2億港元）、保利物業（156.2億港元）、綠城服務（132.5億港元）、中海物業（117.6億港元）。同時，由于清盤人與潛在買方就收購51.016%控股權益的談判終止，恒大物業已暫時退出百億港元市值圈。

A股市場上，特發服務近一年來股價出現腰斬，現為每股23.8元左右。分析來看，其三大股東銀坤公司、龍信建設、嘉興創澤自2025年5月起持續密集減持，全年累計減持1420萬股（占總股本的8.4%）、套現超6億元。疊加營收增速從22%驟降至3.6%、淨利潤增長幾近停滞、毛利率下滑至11.78%、經營現金流大降42%等基本面弱化因素，股價顯著下跌。

同時期，物業行業的收並購市場仍舊冷清。盡管優質物業標的受到市場青睐，且國資體系内的跨界整合步伐加快，但物業企業主動發起的收並購行為依然稀少。與此同時，受地産關聯方風險傳導及交易雙方估值分歧加劇的雙重影響，困境資産的處置與交易也面臨阻力。

據6月底市場消息，金地物業計劃收購深圳世外桃源物業51%的股權，並且考慮在全國範圍内進行收並購，意在沖擊IPO。

這一消息也得到部分佐證，有接近金地智慧服務的人士表示，該公司确實正在推進收並購相關事宜，但並不能與IPO直接挂鈎。

資料顯示，深圳桃源居社區是深圳當之無愧的“第一大盤”，自1994年開啟首期建設。目前，該項目占地約116萬平方米，總建面約186萬平方米，合計有16個獨立居住片區、117棟住宅樓，是超大型社區，常住人口超5萬人。

金地物業之前已與深圳市世外桃源物業公司達成戰略合作，以共同推進深圳桃源居超大型社區的物業管理與服務升級。此次收購也是在驗證了桃源居社區卓越運營效益的基礎上，選擇長期深耕該項目。

7月7日，嶺南控股公告表示，拟通過發行股份及支付現金方式購買廣州數字科技集團持有的廣州廣電城市服務集團股份有限公司85%的股份，並募集配套資金。

據了解，嶺南控股是廣州市屬核心國有文旅上市平台，廣州數字科技集團由廣州市人民政府與廣東省财政廳分别持股92.42%以及7.58%。公告稱，此次交易預計構成重大資産重組以及關聯交易。

資料顯示，標的廣電城服主營業務聚焦“城市空間服務”和“城市配套服務”兩大業務闆塊，管理服務城市已遍及全國20多個城市。2025年度營業總收入為15.72億元，同比增長7.04%；

營業利潤約1.36億元，同比增長3.11%；淨利潤約為1.15億元，同比增長3.3%。

此次重組是嶺南控股落實廣州市屬國資優化布局、推動産業協同的重要舉措。交易完成後，嶺南控股将在原有業務基礎上新增智慧城市運營、公共空間綜合運維等高附加值業務，實現從“綜合文旅産業運營商”向“全域全場景文旅産業生态運營商”的全面升級。

另外，恒大物業51.016%股份的交易于6月25日宣告終止。中國恒大清盤人與潛在買方在排他性談判期滿後未能達成一致，雙方未簽署任何具法律約束力的買賣協議。

不過，公告也稱清盤人正積極與其财務顧問持續磋商，以尋求其他潛在買家收購由中國恒大及CEG Holdings所持有的該公司控股權益。

物業科技與數字化

向高價值科技平台轉型，AI與物業場景深度融合

在數字科技領域，物業及城市服務企業期内的主要探索方向及成果主要涉及三個方面，一是布局AI算力、人工智能及軟件即服務等前沿技術，助力物業平台向高價值科技平台戰略重塑。二是打造智慧物業解決方案，推進AI在具體物業場景中的深度應用；三是尋求環衛裝備及全周期運維一體化解決方案出海機遇。

7月21日，中奧到家發布公告稱，其全資附屬公司新兆與蔣采穎女士訂立合營協議，雙方将成立一家合營集團，由一家英屬維爾京群島公司及其全資附屬的香港公司組成。根據合營協議安排，新兆将持有英屬維爾京群島公司51%的股權，蔣采穎女士控制的英屬維爾京群島控股公司将持有49%的股權。該香港公司将全資持有在中國境内設立的中典智算（深圳）科技有限公司。

據介紹，中典智算将在中國從事提供算力、軟件即服務(SaaS)及相關服務，具體業務模式包括：算力交易，向從事汽車銷售的客戶提供算力作為增值服務。人工智能(AI)算力應用及SaaS服務，即為客戶提供算力數據分析及技術解決方案，例如向網約車公司提供大數據分析，以提升司機及訂單管理、熱力圖分析、實時行程調度及路線規劃；利用AI智能代理，透過AI産品篩選及智能客戶服務，優化跨境電商服務供貨商的産品組合及供應鏈管理等。

中奧到家表示，其将繼續專注、經營及發展主營業務，但也計劃透過合營公司開展運算及雲端服務業務，以帶來更多營運收入及溢利；並且助力公司由標準服務供貨商轉型為高價值物業科技平台，調整策略性定位。

公告中，蔣采穎還就合營集團作出盈利保證，承諾深圳公司在交易完成後的首三個月、六個月及十二個月的累計經審核除稅後純利分别不低于人民币500萬元、3000萬元及5000萬元。

7月初，永升服務旗下霖久科技推出了專為中小物業企業打造的輕量化、高性價比SaaS平台。以降低企業數字化轉型的門檻，将頭部物企的管理經驗和AI能力轉化為標準化服務，助力中小物企實現降本增效和服務提質。

資料顯示，霖久科技主要以“數據驅動智慧運營”為理念，通過決策經營、物業管理、開放生态三大平台重塑物業價值鏈，助力客戶實現降本增效與服務質量的雙重提升。

霖久雲SaaS平台已覆蓋住宅、商業、公寓、醫院、産業園等多業态場景，集成工單、巡檢、收費、設備、能耗、停車、充電、視頻AI、數據駕駛艙等20余項核心能力，可形成從服務受理、任務執行、過程監管到數據分析的完整閉環。

同時期，綠城服務也公布了AI在物業場景中的深度應用成果，宣布與AI科技伙伴卓世科技共同打造的空關房AI智能體，現已全域正式上線運營。

介紹顯示，該智能體可自動完成空關房巡檢、數據歸集分析與隐患識别，一鍵生成帶圖文排版的定制化“家園家書”，既替代了人工台賬、手寫報告等重復勞動，以統一標準規避巡檢疏漏，推動管家從事務執行者轉型為業主情感陪伴者，又以雲端實景可視、暖心寄語消除異地業主對空置房屋的牽挂，實現物業運營效率與服務人文溫度的雙向躍升。

綠城服務表示，自今年5月落地以來，空關房AI智能體已完成19.5萬套房屋巡檢，數字化提質增效成果顯現。

此外，環衛裝備企業的海外業務也在持續推進。福龍馬期内向沙特阿拉伯發運了數十台的定制化環衛裝備，這是其在中東市場單筆采購量最大的訂單，標志着國際化布局取得了重要進展。

據了解，該公司将為當地提供定制裝備、智能管控、全周期運維一體化解決方案，搭建完善的本地化服務生态，未來還會輻射中東多國市場。

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