楊光華：政治局會議釋放兩大樓市新定調

楊光華 4月25日，中共中央政治局會議召開。

會議對樓市提出兩大頂層意見：

加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造；

加快構建房地産發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地産市場穩定态勢。

對于樓市的部署意見，遠多于股市。樓市用了兩個超長句，而股市是短短一句話。

與2024年“730”政治局會議的定調相比：

要落實好促進房地産市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地産發展新模式。

此次的新定調，少了“平穩健康”、“保交房”等表述。

與2024年“926”政治局會議的定調相比：

要促進房地産市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、财稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式。

此次的新定調，少了“白名單”、“盤活存量閑置土地”等表述。其中，限購政策已調整，存量房貸利率也降低。

三次政治局會議，對樓市的政策也是動态調整的。每次寫明的，都是近期重點要做的動作。

此次“425”會議的兩大樓市意見中，第一條是以城中村和危舊房為核心的城市更新。

這次用了兩個關鍵詞“加力”，“有力”。這表明此前用力不夠，用力不足。

此輪城市更新的加速，創造新的買房需求，也創造出更多财富家庭。

第二條意見，“加快構建房地産發展新模式”是長遠目標。

加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，是具體舉措，也是對市場影響最大的兩項内容。

高品質住房，也就是業内俗稱的好房子。加大好房子供給，是增加市場有效供應。未來“好房子”的繫列標準，将持續出台。

最厲害的是，“優化存量商品房收購政策”。這意味着中央與地方政府将加大對存量商品房的收購。

在資金支持方面，住建部與央行合作設立了3000億元保障性租賃住房再貸款。地方政府專項債券也可用于支持存量商品房收購工作。

但是收購存量商品房用作保障性住房的工作，出現一些卡點，急需一些新的政策。這次“優化”，将打通卡點。二手房市場上的庫存量，将被“收購”大幅消化。

政府收購二手房，将增加保障性住房供應，滿足城市低收入家庭、新市民、引進的人才等能享受到福利性的租房。

此舉既消化掉二手房庫存，又滿足了當前市場上的保障性租房需求。

鄭州、杭州、深圳、海口等地紛紛啟動存量商品房收儲工作。廣州今年計劃籌集保障性租賃住房7.53萬套（間）；武漢今年将籌集建設保障性租賃住房5.4萬套(間)以上。

以武漢為例，2024年-2025年，武漢将累計有10萬多套二手房被收購，用作保障性租賃住房。

不久的将來，一些熱點城市的二手房，将出現一種現象：二手房市場行情一般，但每個月的成交數據持續上漲。這其中有政府收購房源數據。

這一繫列舉措的目的是，持續鞏固房地産市場穩定态勢。住房消費，是最大的消費；住房市場穩定，也是最大的穩定。

這次會議對于樓市的各方，還有兩大政策需要密切關注：

一是，适時降準降息，保持流動性充裕。

降準降息，對買房或持有房産成本都将降低。

二是，持續穩定和活躍資本市場。

股市等資本市場好，也将利好樓市。

總體而言，樓市是經濟的重要支柱。看樓市的未來，也有看經濟全局，以及金融政策、資本市場等變化。如果想鞏固樓市穩定态勢，當前的政策面要持續加力。

新定調之後，二季度一些房地産配套政策将落地執行，存量房市場與新房市場将被穩步上升。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者

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