夏磊：影響土地市場的五大因素

夏磊 今年一季度，房地産市場修復态勢明顯。供給側土地市場同步釋放出積極信号，未來其熱度能否延續？

土地市場後續表現主要取決于五大關鍵因素：融資環境能否進一步改善、新房市場成交量能否持續企穩、市場庫存能否有效去化、房地産新模式下的銷售模式變革，以及供地規則的優化調整。

當前，土地市場進入“雙集中”時代，土地市場熱度集中于35個一二線城市和20家房企。

據統計，2025年1-5月，重點35城涉宅土地出讓金占比全國的68%。其中20城的土地出讓金、成交規劃建築面積同比增長，分别為北京、廣州、天津、太原、沈陽、大連、長春、南京、常州、蘇州、杭州、廈門、南昌、武漢、東莞、重慶、成都、貴陽、昆明、烏魯木齊，上海、鄭州僅土地出讓金同比增長，另有4城僅土地出讓建面同比增長，分别為無錫、合肥、佛山、南甯。

核心城市在人口、産業經濟等方面具備顯著優勢，這些因素為房地産市場提供了長期穩定的支撐，也是土地市場熱度高的根本原因。

2025年1-5月，TOP100房企拿地總額4052億元，同比增長28.8%，TOP100房企拿地金額占比全國土地出讓金的53%，其中權益拿地金額TOP20房企拿地金額占比全國土地出讓金37%。TOP20房企中民企占比僅25%，TOP10中僅1家民企。

當前處于“持續用力推動房地産市場止跌回穩”的階段，房企投資較為審慎，更傾向聚焦深耕城市的優質地塊，以避免不确定的市場風險。頭部房企因在核心城市集中拿地，導致金額同比增長。

影響土地市場熱度的五大因素，一是融資環境。

融資環境的松緊程度直接影響房企的拿地意願，現階段相對寬松的融資環境，有助于市場企穩回升。

房地産行業融資格局經歷了深刻調整。在“高杠杆、高周轉”模式主導時期，房企融資渠道多元且寬松，涵蓋銀行信貸、信托非標、境内外債券及股權融資等近50項細項的多元化融資渠道。但在金融繫統去杠杆、強監管、防風險的基調下，非標融資監管政策持續收緊，政策明确支持房企合理拓展融資需求，多聚焦在信貸、債券、股權等標準化融資方式。随着部分房企債務違約事件頻發，金融監管部門通過“三道紅線”等政策重塑行業規則，房企融資大幅收縮，市場進入深度調整期。

2022年以來，金融支持政策持續發力。“金融16條”和經營性物業貸款在保持房地産融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面提供支持。2024年9月将這兩項政策文件延期到2026年底，對保持房地産融資合理适度、推動化解房地産企業風險發揮了積極作用。

房地産融資協調機制發力，房企融資環境改善。城市房地産融資協調機制落地見效，根據金融監管總局局長李雲澤2025年5月7日在國新辦新聞發布會上介紹，商業銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付。2024年四季度末房地産開發貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，一方面是因為金融機構支持存量融資合理展期，另一方面是城市房地産融資協調機制帶動的新增投放。

當前融資恢復呈現明顯分化特征，白名單房企憑借優質資産和穩健經營重獲資本青睐，但房企信用債發行規模仍在恢復的進程中，2025年1-5月房企發債1804億元，同比下降24%。

二是新房市場成交量。新房市場的冷暖是土地市場的晴雨表。一季度新房回暖有效傳導至土地端，驗證了其前提作用。二季度新房動能減弱，則直接對土地市場的持續升溫構成壓力。

2025年1季度市場回穩明顯，帶動土地市場升溫。2025年1季度，北上廣深新房網簽面積同比增6%，北上深二手房網簽量同比激增45%。市場的積極表現強化了房企土拍信心，一二線城市住宅用地土拍溢價率普遍提升，新房市場“地價-房價”聯動效應顯著。

2季度開始房地産“小陽春”進入尾聲，土地市場熱度能否維持，依賴于城市層面新房市場能否持續回暖甚至領先復蘇。2025年4月重點35城新房成交面積環比、同比分别下降27%、11%，5月環比、同比分别增長4%、下降15%。各城市間分化劇烈，其中有13城1-5月商品住宅成交套數實現同比增長，有20城商品住宅成交套數同比下降。1-5月一線城市中，廣州、深圳新房成交面積同比分别增長13%、106%，二線城市中合肥、南昌、貴陽因低基數效應表現比較亮眼，同比增長38%、28%、24%。

部分城市新房成交的環比回升是否可持續，其熱度能否擴散至更廣泛的區域和城市仍需觀察。近期核心城市土地市場的局部熱度仍存，如杭州、上海、成都、重慶、武漢均有高溢價地塊成交，這些城市的核心區新房成交熱度較高，存在“點狀”繁荣的情況，其可持續性與帶動性正受到二季度以來新房市場整體動能減弱的考驗。

三是房地産市場庫存。城市商品房庫存差異導致土地市場冷熱不均，總量高位下的邊際改善為土地市場提供基礎支撐，但城市間深度分化主導區域土地市場走向。

商品房庫存處于合理區間是土地市場健康發展的基礎。2025年5月末，商品房待售面積77427萬平方米，仍處于歷史高位，當前房地産市場庫存壓力大，但較4月末減少715萬平方米，連續三個月減少，這為土地市場熱度持續提供了基礎。

不同城市庫存去化周期存在差異，部分城市庫存壓力大。以杭州、上海、重慶為首的低庫存城市，商品住宅的去化周期不足12個月，土地市場也相應活躍。成都、佛山、廈門、武漢等城市，商品住宅的去化周期在18個月内，較為健康。珠海、鄭州等城市去化周期在3年左右，更有大連、洛陽等地去化周期超5年，土地市場熱度或受限。

四是房地産新模式下的銷售制度。現房銷售制度是房地産新模式下重要制度之一，可以倒逼産品力升級滿足需求，並借助供應節奏調節優化市場供需。

現房銷售是未來的必然方向。2024年7月黨的二十屆三中全會就提出，改革融資方式和預售制度。2024年全國城鄉建設工作會議，提出“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”。将有力有序推行現房銷售。2025年5月河南信陽率先出台《關于加強商品房預售管理工作的若幹措施（試行）》公開征集意見，全面推行新出讓土地現房銷售，倒逼房企從“高周轉”轉向“産品力競争”。2024年以來，全國至少30個省市推進現房銷售試點相關文件。

現房銷售對購房者而言，可以降低購房風險；對房企而言，更加考驗企業的資金實力與産品力；對行業而言，有助于控制供應規模。

五是供地規則。土地供應通過總量壓降、結構優化、規則創新三重維度，精準适配市場變化，引導行業高質量發展。

總量壓降，因城施策縮減供地規模。近年來，自然資源部明确要求各地結合商品房去化周期和土地存量進行土地供應。2025年多地供地總量壓縮，在已經公布供地計劃的城市中，多數城市總供應大幅減少，東莞、煙台和廈門住宅用地供地計劃下降超40%，成都、甯波、杭州、南甯下降超過30%。

供地結構優化，核心城市供應區位優質的地塊。北京市2025年供地以核心區域高能級地塊配合近郊軌道沿線地塊為主，優先保障軌道交通站點周邊及城中村改造資金平衡商品住宅用地供應。上海、杭州等城市遠郊供地減少，核心區位地塊的供應占比提升。為新供應土地提供更優質的控規條件。2025年5月23日深圳寶安管理局發布規劃調整方案，将之前終止交易的寶中地塊規劃進行調整，地塊容積率從5.7、5降至3.7、4.2，並調降商業配比，住宅占比升至75%，通過規劃調整提升待出讓土地的開發吸引力。各地低容積率土地供應占比提升，為好房子建設提供支持。

規則創新，城市試點交易制度彈性化。2025年北京經營性用地交易規則實現三大突破，一是提升流程靈活性，優化競得人簽訂出讓合同有關要求。二是放松準入，優化競得人成立項目公司有關要求。三是優化競得人辦理不動産權登記有關要求。廣州市南沙區為降低企業出讓金支付壓力，試點分期繳納土地出讓金。此外，支持電子保函擔保替代現金繳納土地出讓競買保證金。在審批服務方面，南沙區提出“交地即開工”等相關創新舉措。

風險提示：房地産市場超預期下行風險。對政策解讀偏差。調研樣本有限，不足以反映市場主體。數據可得性局限。歷史經驗的适用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。海外政策不确定性。

證券研究報告：《影響土地市場的五大因素》

對外發布時間：2025年6月18日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

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