王韶：高質量發展——二十屆四中全會擘畫中國房地産新篇章

王韶 不謀萬世者，不足以謀一時；不謀全局者，不足以謀一域！

面對百年未有之大變局，二十屆四中全會高瞻遠矚，審議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（簡稱“十五五規劃建議”），擲地有聲地提出“要推動房地産高質量發展”。

這一決策不僅打破了房地産作為單一經濟增長工具的傳統認知，更標志着行業從“規模擴張”向“質量提升”、從“經濟刺激工具”向“民生穩定基石”的根本性轉型，為未來五年乃至更長時期的房地産發展指明了方向。

一、戰略轉向：從“經濟增長推動器”到“民生保障穩定器”的深刻變革

過去20余年，房地産對經濟增長、城市建設貢獻顯著，但“高杠杆、高周轉、高負債”的粗放模式已積累諸多風險：對實體經濟的擠出效應加劇、資源消耗嚴重、金融風險隐現、社會公平矛盾突出。随着經濟增長方式轉變和“房住不炒”調控深化，房地産業貢獻率明顯回落，對經濟的拉動作用已不如往昔。

“十五五規劃建議”的劃時代意義在于将房地産高質量發展繫統性嵌入民生保障、新發展格局、市場經濟體制和國家安全等核心章節，使其從“經濟增長推動器”逐漸向“民生保障穩定器”轉變。

相較于“十四五”的“增加供給”“平穩發展”，“十五五”房地産核心政策已轉向“以人民為中心”“優化供給”“高質量發展”“新發展模式”，其意義深遠：

于經濟：是穩定宏觀經濟大局、構建新發展格局的重要組成；

于民生：是紮實推進共同富裕的必然要求，通過完善住房供應體繫解決群衆急難愁盼問題，提升人民群衆的獲得感、幸福感、安全感；

于行業：推動行業穿越周期，從規模導向邁向質量驅動，走向更具韌性的新發展階段；

于城市：現代化人民城市建設的核心載體，通過空間品質提升與服務場景創新，打造“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現代化人民城市。

房地産内涵已超越單一住宅開發，延伸至城市空間開發和運營服務全鍊條，不再是簡單的“建房賣房”，而是支撐城市可持續發展的繫統工程。

二、核心邏輯：兼顧“經濟賬”與“民生賬”的四維平衡

房地産高質量發展需要實現“增長穩定、發展均衡、環境可持續、社會公平”的四維統一，平衡短期穩定與長期健康，錨定現代化人民城市建設目標。

穩定是底線、均衡是基礎、可持續是關鍵、公平是目標。

（一）增長的穩定性：防範風險，保障經濟“軟着陸”

增長的穩定性要體現“穩地價、穩房價、穩預期”的長期平衡，既要防止過熱使規模和房價大起大落，引發泡沫，也要避免過冷導致市場硬着陸，引發市場信心缺失。

（二）發展的均衡性：優化資源配置，破解錯配失衡

過去“攤大餅”式的城市開發導致職住分離、“鬼城”和“城市病”現象頻發。房地産均衡性發展有利于破解區域、供需和産品錯配，城市城鎮協同發展，實現區域均衡，資源高效利用。

（三）環境的可持續性：從“高消耗”向“綠色低碳”轉型

可持續是房地産“長期主義”的必然選擇，與生态承載力匹配，向綠色低碳發展，減少對資源能源的過度消耗。

（四）社會的公平性：住房從“資産屬性”回歸“民生屬性”

社會的公平性要注意保障全體居民的基本居住權，只有減少住房金融和投資屬性，才能真正實現“住有所居”的民生目標，才能避免因“住房分化”加劇貧富差距，縮小住房資源占有差異而形成社會鴻溝。

三、高質量發展路徑探讨：先立後破，全面融入現代化人民城市建設

房地産高質量發展不可能一蹴而就，新模式和運作邏輯更不會出現突發性和颠覆性，需先立後破、穩中求進、循序漸進，分階段推進，深度融合高質量發展、好房子建設與現代化人民城市建設。

（一）短期目標：止跌回穩，築牢基礎

1.“止跌回穩”是高質量發展的前提

從企業端來說，若市場持續下跌，銷售回款受阻，企業流動性得不到根本性好轉，不僅無力交付、無力償債，更無力探索新模式，甚至可能引發繫統性風險。

從消費端來看，房地産“買漲不買跌”，改善性需求更是高度依賴預期，若觀望情緒蔓延，還将導致市場深陷“量價齊跌”的負反饋循環。

“止跌回穩”為新模式構建騰挪空間、争取時間，是修復信心、化解風險的必要階段。只有市場穩定，高質量發展才有足夠的緩沖期和支撐力，居民合理需求才能有效釋放，企業才能重新出發探索新模式，房地産才能穩步融入國家新發展格局。

2.政策協同發力，激活市場需求

持續落實“四個取消、四個降低、兩個增加”，優化公積金貸款等政策，全面降低購房成本。

推進房票安置、以舊換新政府補貼，釋放剛性與改善性需求。用地方專項債收購存量商品房轉化為保障房、人才房等。推進城中村改造貨币化安置，讓居民自主購房，消化庫存的同時滿足居住需求。

推出企業購置、租賃商業或辦公用房首付、利率優惠，探索補貼政策，助力商業物業去庫存。鼓勵機關事業單位購置或租賃符合條件的辦公用房，全面推進商業辦公物業去庫存。

3.以好産品、好服務、好運營構建新核心競争力

“十五五規劃建議”增加改善性住房供給的要求。以“好房子、好服務、好運營”構建新核心競争力，滿足人民群衆從“有沒有”到“好不好”的多樣化居住需求是房地産高質量發展的重要抓手。

好房子：房地産新核心競争力的硬件基礎，以“綠色、舒适、智慧、安全”為核心屬性，要求地段優質且配套齊全便捷，居住空間寬敞舒适、園林環境生态優美，建築風格兼具個性和時代感與在地文化内涵，同時融入安全智慧的科技功能與全流程綠色理念，從規劃設計、土地利用到建築施工、材料采購，廣泛應用“四新技術”以降低資源消耗。

“好房子”不僅具備抗風險能力，更兼具實際使用價值與長期持有價值，是滿足居民從“有沒有”到“好不好”需求的核心載體。

好服務：是提升居住幸福感的軟性支撐，以人本關懷為核心打造有溫度的生活場景。它要求物業服務做到人性多元、貼心極致，覆蓋居住全周期的各類需求；同時聚焦社群運營，營造活躍豐富的社區文化，通過多樣化内容、有價值的活動與互動增強居民的歸屬感與情感連接，引導環保健康的生活方式。

好服務讓“好房子”不再只是物理空間，而是充滿“煙火氣”的生活樂園，成為連接居民與社區的情感橋梁。

好運營：是實現社會效益與經濟效益協同的關鍵保障。它貫穿從規劃設計到物業服務的全壽命周期，以綠色管理倒逼産業鍊創新，催生新質生産力；同時将“好房子”與“好服務”的價值轉化為經濟增長動力，刺激消費、帶動有效投資；更重要的是探索出現代化人民城市的實踐路徑，持續釋放“好房子”的長期持有價值，助力房地産回歸民生屬性，成為支撐高質量發展的重要抓手。

4.繫統性制度完善修復，為房地産高質量奠定基礎

基礎制度優化。推進現房銷售、規範預售資金監管，防範交付風險；加快房地産稅、租購並舉等長效機制落地，構建以民生保障為核心的新發展模式。

全生命周期管理。建立房屋體檢、養老金、保險制度，盤活存量資産，延長建築壽命，為城市存量更新提供支撐。

住房供給優化。構建“保障+市場”的供應體繫，低端有保障、中端有市場、高端有約束，實現住有所居。

此外，“十五五規劃建議”還要求“盤活用好低效用地、閑置房産；統籌存量和增量綜合供地；完善促進消費制度機制，清理住房等消費不合理限制性措施；統籌推進房地産等風險有序化解，嚴防繫統性風險；大力實施城市更新……”這都是既立足于當前“止跌回穩”、防範和化解繫統性風險，更着眼于房地産實現“穩”與“進”的有機銜接，助推高質量發展。

（二）中期目標：構建新發展模式，支撐現代化人民城市建設

1．政府層面：構建“人、地、房、錢”要素聯動機制，以人口需求為導向、土地供應為載體、住房供給為核心、資金配置為支撐，統籌土地、住房、資金配置，實現供需平衡與風險可控，為人民城市建設提供要素保障。

2．企業層面：樹立“新房地産觀”，打破“住宅等同于房地産”局限，轉向“開發＋銷售＋服務＋運營”模式，拓展産業、商業、康養、長租、城市更新等業态，實現轉型升級，推動産城融合與職住平衡，成為城市空間運營商與生活服務提供者。

（三）終極目標：回歸民生屬性，實現人民城市核心價值

通過基礎制度完善與新模式構建，推動房地産從“經濟增長工具”徹底轉向“民生保障穩定器”，實現“人人享有适當住房”，重構“穩健經營、服務民生、産城融合”模式，讓住房成為滿足人民美好生活需求的空間載體，讓城市空間服務國民經濟各行各業發展，與現代化人民城市建設終極目標高度一致。

大道至簡，實幹為要；行穩致遠，進而有為！

未來五年，房地産行業将在陣痛中完成轉型升級，風險可控、供需适配、民生屬性凸顯的新模式逐步形成。高質量發展不僅是行業生存之道，更是支撐共同富裕與現代化人民城市建設的重要力量。通過“好房子”建設、全産業開發運營轉型、民生屬性回歸，房地産将真正成為人民城市建設的空間和服務核心載體，為實現中國式現代化提供堅實支撐。

王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者

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