商業住宅代建回升 | 2024四季度代建管理發展報告

觀點指數 費率實行分檔，項目管理規定更明細 佛山項目代建費的費率分成幾個檔位。随着工程總概算的提高，費率有下調的趨勢，而總概算較低的項目則有較高的費率，這樣做的目的主要還是控制預算。相比其他城市是對允許市場化代建的項目類型和總投資大概範圍來決定是否實行市場化代建，這份文件對項目費率有了更明晰的指引。

房地産市場小幅回暖，代建企業業務預計增加 11月前100房企單月權益銷售2828.58億元，單月環比下降12.74%，同比上升1.03%。受到“924”新政影響，樓市出現一波小漲幅，企業可以獲得銷售收入、回流資金，帶動部分項目的開工建設，同時推動商業住宅代建簽約率的上升。

獎懲有助于提高代建管理水平，避免扯皮“約定”要前置 住宅項目委托方予以代建方獎懲，可以有效督促代建企業更好地完成項目管理。但是由于甲方擁有一定的話語權，對于淨利潤率達到多少進行獎懲需要提前約定，這樣才能避免在後期結算過程中出現互相扯皮的情況。

費率實行分檔，項目管理規定更明細

期内， 深圳市龍崗區政府印發《龍崗區政府投資項目代建管理辦法》。其中，提到拟實行代建的項目總投資規模應為5000萬元以上（含5000萬元）。屬于該辦法第五條第（三）（四）（五）（六）項的項目實行代建的，投資規模可低于5000萬元。

以下項目優先采用代建模式：（一）位于城市重要區域、重要節點，具有重大標志性、示範性的項目；（二）技術復雜程度較高，或對質量、工期等管理目標有較高要求的項目；（三）社會投資項目紅線内或緊鄰其紅線，應由政府投資建設的市政基礎設施和公共服務設施項目；（四）應由政府投資建設的市政基礎設施和公共服務設施，且社會主體願意承擔總投資額51%及以上的項目；（五）與國家鐵路、城際鐵路、地鐵等軌道交通項目相鄰，需同步建設的政府投資項目；侵入國家鐵路、城際鐵路、地鐵等軌道交通項目安全保護區範圍或臨近營業線，可能對運輸安全造成影響的政府投資項目；（六）其他适宜采取代建模式的項目。

期内，佛山市發改局印發《佛山市政府投資非經營性項目市場化代建管理實施細則（試行）》。該細則自2024年10月20日起施行，有效期3年。

文件提及，實行市場化代建的項目，原則上不得在項目概算中同時列支代建管理費和項目建設管理費。項目建設單位應當在《政府投資非經營性項目市場化代建管理費總額控制數費率》標準以内委托市場化代建單位，最終的費率以市場化代建單位的中標費率為準。實施施工代建的項目，代建管理費按照不超過全過程代建管理費總額的70%計取。

數據來源：佛山市發改局，觀點指數整理

其中，計算例中括号内第一個數為工程總概算分檔的變動數，假設一新技術類項目工程總概算為X，若10001≤X≤50000，則項目代建管理費為300+（X-10000）×2%，依次類推。工程總概算為不含市場化代建管理費並扣減土地征用、遷移補償等為取得或租用土地使用權而發生的費用後的金額。

上述圖表可以看到，項目代建管理費根據工程總概算從1000萬元以下到20億元以上分成五檔，普通類項目代建管理費率範圍在0.4%-2%，建設地點分散、點多面廣、建設工期長、使用新技術、新工藝及功能技術復雜、協調專業多難度大等項目的費率在1%-3%。

觀察上述文件對代建費率的變化，可以看到項目代建費的費率分成幾個檔位。随着工程總概算的提高，費率有下調的趨勢，而總概算較低的項目則有較高的費率，這樣做的目的主要還是控制預算。

相比其他城市，這份文件對項目費率有了更明晰的指引。而其他城市的文件中可能就是以允許市場化代建的項目類型和總投資大概範圍，來決定是否實行市場化代建。

房地産市場小幅回暖，代建企業業務預計增加

觀點指數“2024年1-11月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，11月前100房企單月權益銷售2828.58億元，單月環比下降12.74%，同比上升1.03%。10月前100房企實現單月權益銷售3241.63億元，單月環比上升111.12%，同比上升6.79%。

可以看到，受到“924”新政影響，樓市出現一波小漲幅，企業可以獲得銷售收入、回流資金，帶動部分項目開工建設，同時推動商業住宅代建簽約率的上升。

協調白名單政策的發布，有意引導金融機構積極滿足房地産行業合理融資需求，不僅有利于支持房地産市場平穩健康發展，同時也有利于從根本上防範金融風險。由于“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，嚴禁項目資金挪作他用，确保了資金用于保交付。與此同時，保交付也帶來了商業代建的需求——部分金融機構尋求纾困（主要是金融機構收到企業無力開發的抵押項目）。

值得注意是，期内融創代建平台“融者共創建管”改名為“而今管理建管”。其公衆号簡介改為“以高端不動産綜合解決方案服務商為創新定位的專業建管平台，專注以智慧和服務，做一成一，矢志不渝成為價值創造者”。此前融者共創建管簡介為“定位高端不動産綜合解決方案服務商，深耕長三角，堅持與中國最好的城市群共生長”。

據了解，而今資本是融創專注于不良資産賽道的新公司，這標志着融創正式進軍不良賽道。而今管理将協同而今資本形成“不良資産+代建”的模式。

不過不良資産項目並不容易盤活，流程比一般的新項目要復雜。而纾困類項目代建就是其中的代表之一。目前，纾困類項目主要有兩種，一是出險項目，這類主要是企業經營困難、資金短缺導致無法開工。二是暴雷項目，項目被債權方查封。

對于代建企業來說，做這類項目風險點比較多。比如，難以梳理項目債權債務各方的利益關繫，項目公司在财務、管理等内控上存在問題。如果各方出現利益分歧，那麼就容易造成項目中斷，代建費用收不回的情況。

期内，觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新事件動态，一共47件，環比上個季度上升34.29%。動作較多的包括遠洋建管、旭輝建管、中原建業、綠城管理和金地管理。

資料來源：公開市場，觀點指數整理

期内，遠洋建管在項目獲取上較為活躍。遠洋建管中標浙江台州溫嶺城西街道項目，将提供全方位的投後管理服務。此外，遠洋建管簽約濟南小梁莊政府住宅項目、佛山新城的住宅項目等。其他代建企業，如旭輝建管、金地管理、綠城管理等企業亦在全國各地獲取新項目，項目類型包括不限于住宅、産業園、商業項目等。

值得注意的是，大部分代建企業都以招募外部合夥人的模式獲取新項目，在競争加劇的情況下，不免出現價格戰。

期内，而今管理（融者共創建管）引擎計劃，發起外部合夥人發展計劃，首月招募91人，簽約4個項目。金地管理推出星辰計劃，也在全國開始招募合夥人。

獎懲有助于提高代建管理水平，避免扯皮“約定”要前置

期内，不少代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目，包括綠城管理、金地管理、萬科、華潤置地等企業。

觀點指數依然維持上個季度的觀點，即除了住宅外，當前其他類型項目仍然會傾向于選擇屬地化明顯的企業。比如本地代建企業可能會更加熟悉市場，更加了解企業特性、更加明白周邊項目配套等。本地企業的案例會在當地市場形成口碑，並給未來新增業務帶來可能性。

舉例來說，廣州市天河區棠東廣棠路2号、廣園路以北以及棠東橫嶺地塊開發建設綜合商業項目代建服務及設計咨詢服務項目，總用地面積5.14萬平方米，總投資為123458萬元，其中工程費用93896萬元，工程建設其他費16325萬元，預備費3221萬元。

根據中標候選人公示，一共有三家入選，最後項目被廣州天泓集團中標競得，中標金額2018.27萬元。廣州天泓集團成立于2015年，是一家涵蓋房地産、廣告傳媒等多個領域的多元化公司。此前，該公司就“天河智谷科技金融産業園”項目建設與天河區車陂經濟公司簽署合作開發合同。

中標金額是甲方關注的指標，如何在費率一定的條件下選取合适的代建企業，這是考慮的首要問題。而對代建企業來說，則是在費率有限的情況下，盡可能的輸出服務和管理。

江北新區建築科技産業園南側地塊項目開發代建及代銷服務項目位于蕪湖市江北新區，規劃建設商業住宅、社區活動中心、停車場及綠化等配套設施，地塊面積40286.98平方米，容積率≤2.0，計容面積約80573.96平方米，建築面積約11萬平方米。

據了解，本次招標範圍為全過程代建（含品牌使用），中標人提供項目前期管理工作、成本管理、工程管理、竣工驗收和交付管理及不動産權證配合辦理、财務服務、品牌使用管理和維護、合同印章及檔案管理等與項目開發代建有關的服務，貫穿項目開發建設的全過程；代銷營銷管理，主要包括前端設計階段、營銷策劃階段、銷售案場實施階段、銷售後台事務及售後管理服務、宣傳推廣、廣告設計及其他與項目代銷有關的服務（不含分銷）。

最高投標限價為3422萬元，包含代建服務費和代建營銷費。

代建服務費（含品牌使用）最高投標限價為本項目總建安成本（暫定3.16 億元，含稅，最終以規劃面積和結算審計的總建安成本核算）的4.5%，約1422萬元。（其中，①基礎代建費為總建安成本的3.9%，約1232.4萬元；②淨利潤指標考核費為總建安成本的0.2%；③去化率指標考核費為總建安成本的0.2%；④質量、安全、進度、成本、信訪維穩考核費總建安成本的0.2%，以上②+③+④共0.6%的費率為固定費率。）

代銷營銷費最高投標限價為2000萬元，據實發生，據實結算（累計結算不超過2000萬元，不含分銷）。

最終，浙江興元建設管理有限公司（融者共創）以代建服務費4.21%，代銷營銷服務費2000萬元中標。

乙方須按照采購要求完成項目全過程代建管理及代銷營銷工作。服務時間為46個月（代建服務期：自合同簽訂生效之日起至本項目所有工程缺陷責任期滿（約36個月）；代銷管理服務期：雙方合同簽訂後10個月内首開，首開滿36個月時甲方模拟清算淨利潤率，並根據淨利潤率對乙方進行獎懲）。

住宅項目委托方給代建方予以獎懲，可以有效督促代建企業更好地完成項目管理。但是由于甲方擁有一定的話語權，對于淨利潤率達到多少進行獎懲需要提前約定，這樣才能避免在後期結算過程中出現互相扯皮的情況。

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