2025年1-5月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前100房企累計全口徑銷售金額同比下降約10.56%，環比收窄一個百分點

觀點指數 “2025年1-5月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三甲，分别錄得915億元、834.98億元以及580.8億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，為459.2億元、443.8億元。權益銷售金額超過500億元的環比上月增加一家至三家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得1161億元、964.4億元以及897.83億元。華潤置地和招商蛇口緊随其後，為868.5億元、671.3億元。全口徑銷售金額超過500億元的企業環比上月增加四家至八家。

1-5月，前100房企實現累計權益銷售金額9405.18億元，同比下降約10.56%，環比收窄1個百分點。5月單月實現累計權益銷售金額2185.23億元，同比下降約7%，環比上升14.6%。前100房企實現累計全口徑銷售金額13304.01億元，同比下降約12.42%。5月均價為1.94萬元/平方米，同比上升11.24%。

銷售門檻值方面，1-5月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為260億元、68億元和39億元。

1-5月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為432億元、90億元和51億元。

公積金利率下調，購房成本繼續下降

央行披露，自5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.525%和3.075%。這将進一步降低購房成本。

實際上，該調整更為突出公積金制度的普惠性，使得公積金貸款與商業貸款形成一定的差異，在定位上形成互補。

市場數據顯示，如以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例，月供将由4136元降至4003元，約減少133元，總利息支出将減少約4.76萬元。

央行表示，此舉預計每年将節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地産市場止跌企穩。

據觀點指數不完全統計，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、長沙、石家莊等多個城市公積金管理中心發布公告，宣布自5月8日起調整個人住房公積金貸款利率。

不過，一些城市也對存量個人住房公積金貸款利率調整進行了安排。存量公積金貸款利率的調整多為在本年度内執行原利率，明年起執行新利率。

例如，北京、廣州和上海2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按通知規定執行。

值得注意的是，一些城市因城施策疊加利率下調，其性價比突出。如廣州、深圳等試點城市已啟動“取消公攤”改革，“套内計價”與“利率優惠”更有利于購房者。

央行還宣布下調政策利率0.1個百分點，預計将帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點。根據央行數據，2025年第一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.11%。

5月20日，央行同步下調1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）各10個基點至3.00%和3.50%。此舉旨在支持實體經濟，緩解銀行息差壓力，同時通過降低企業和居民融資成本，提振市場信心。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

其他政策方面，住建部于5月1日施行新版《住宅項目規範》，其中對住宅標準提出強制性要求：層高下限提升至3米，4層及以上住宅強制安裝電梯，並強化隔音、智能化設施預裝等標準，推動住房從“量”向“質”轉變。新建住宅一繫列指標明确了底線要求，這意味着，将有更多的“好房子”出現。

湖北省住建廳也明确提出推動房地産從“建房子、賣房子”向“既建房子賣房子、又造服務賣服務”轉變，鼓勵房企探索“住宅+服務”模式。

住宅項目規範文件的推廣和實踐，将加速行業洗牌，促使房地産企業通過差異化競争打造多元産品，滿足不同層次的居住需求。同時，也将激活改善性需求市場，推動樓市持續健康發展。

防禦性儲蓄增加，前四月住戶中長期貸款年均增長率約為-6%

到位資金方面，1-4月份，房地産開發企業到位資金32596億元，同比下降4.1%，環比一季度降幅擴大0.4個百分點。

其中，國内貸款5619億元，增長0.8%；利用外資16億元，增長82.0%；自籌資金10953億元，下降6.8%；定金及預收款9683億元，下降3.0%；個人按揭貸款4518億元，下降8.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

值得注意的是，國内貸款和利用外資由跌轉升，利用外資漲幅超50%。

自綠城中國獲得境外債後，萬科向境外金融機構融資。本次萬科通過信用保證、股權質押的方式為相應的融資提供擔保。同時，控股子公司作為共同借款人和借款方一起承擔還款義務。萬科此次貸款本金金額合計不超過68.72億港元，期限不超過2年。

因此，可以看出境外投資者對于内房企業的信心在逐步恢復。

此外，不少房企通過合作的方式，實現大宗項目的融資，降低資金壓力。保利發展控股集團股份有限公司與國壽投資控股有限公司簽署戰略合作，宣布将在不動産投融資、資産盤活、城市更新和不動産基金等多個關鍵領域展開深度合作。

自5月15日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計将向市場提供長期流動性約1萬億元。對于房地産市場來說，企業主體有進一步擴大資金池子的可能。目前來看，随着一攬子金融支持的推進，後續房企的融資環境将進一步優化。

前四個月人民币貸款增加10.06萬億元。分部來門看，住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款減少2416億元，中長期貸款增加7601億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年4月住戶中長期貸款的變動額為-1231億元，1月變動額為+4935億元、2月為-1150億元、3月為+5047億元。從單月的數據來看，4月中長期貸款額減少與當月的銷售萎縮有關。

從過往1-4月的數據來看，2024年住戶中長期貸款變動額為+8084億元，2023年的數值為+8286億元，2022年的數值為+9135億元。可以看到，每年的數值都在萎縮，年均增長率約為-6%。

這一現象主要是住戶提前還貸與貸款萎縮導致的。居民加杠杆購房的意願下降，因為對房價下行和未來收入持觀望态度。今年5月以來，政策利率下調，部分購房者擔憂未來利率優惠可能會縮水，因此加速還款。

此外，部分家庭為降低負債壓力，選擇将資金用于還貸而非消費，加劇了防禦性儲蓄的現象。2024年我國住戶人民币存款增加14.26萬億元至151.25萬億元，同比增加6.3%。按照人口數據計算，我國人均存款為10.7萬元。

其中，住戶存款增幅較大，今年前四月住戶存款增加7.83萬億元，同比去年增加了1.1萬億元，漲幅達16.7%。

成交量下滑，關稅因素侵擾購房決策

國家統計局發布的數據顯示，1-4月份，新建商品房銷售面積28262萬平方米，同比下降2.8%，降幅比1-3月份收窄0.2個百分點。1-3月份，同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，4月的住宅銷售下降，且降幅擴大。住宅銷售面積下降2.1%。新建商品房銷售額27035億元，下降3.2%，降幅比1-3月份擴大1.1個百分點；其中住宅銷售額下降1.9%，降幅比1-3月份擴大1.7個百分點。

庫存下降速度放緩。截止4月末，商品房待售面積78142萬平方米，比3月末減少522萬平方米。其中，住宅待售面積減少455萬平方米。而今年3月末，全國商品房待售面積78664萬平方米，比2月末減少1227萬平方米。

按地區來看，東部地區的商品房銷售16124億元，同比下降3.1%；中部地區4968億元，同比下降3.2%；西部地區5263億元，同比下降3.5%；東北地區679億元，同比下降1.6%。其中，東部地區和中部地區環比降幅均擴大約1.4個百分點。

目前來看，4月份，房地産開發景氣指數由漲轉跌，為93.86，環比上月下降0.09，一改持續11個月回升的情況。

從房價指數來看，4月，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或略降，同比降幅均持續收窄。

4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。其中，北京和上海分别上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分别下降0.2%和0.1%。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分别下降5.0%、6.3%和3.0%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同；同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.2%。其中上海上漲0.1%，廣州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.0%、0.6%、7.4%和3.7%。

二線城市二手住宅環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點；同比下降 6.5%，降幅比上月收窄0.5個百分點。

三線城市二手住宅環比下降0.4%，降幅收窄0.1個百分點；同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，住宅銷售下降，主要受到傳統淡季的影響。另外，需要指出的是，關稅貿易政策的不确定性和外部風險溢出，降低了居民消費預期，影響市場信心指數，購房者愈發謹慎。不過随着中美經貿高層會談取得實質性進展，雙邊關稅大幅降低，相信企業的投融資意願有邊際修復，居民預期亦有所恢復。

市場表現方面，一手房高端項目去化良好，但剛需項目則有壓力。當前保租房數量的提升可以滿足一般的剛需住房需求，並且當下的二手房價格降幅比一手房更大，也更容易達成交易。

五一假期效應明顯，項目表現冷熱不均

促銷活動帶動短期成交。不少地方啟動“五一購房節”，通過線上直播、銀企聯動等方式刺激需求。成交量出現了不同程度的上升，例如武漢和成都也通過類似促銷活動刺激了市場需求。

4月30日至5月5日，武漢春季購房節活動期間，洪山區全區樓盤共售出商品住房122套，銷售面積1.25萬平方米，銷售金額達2.37億元。佛山廣佛新世界項目“五一”假期熱銷，玫瑰院子新品首發來訪量增加200%，成交增加330%。

5月1日至5日，長沙市新房銷售成交量（交付定金）822套、面積11.56萬平方米。新建商品房網簽成績亮眼，完成網簽333套、面積4.34萬平方米，同比分别增長30.08%、58.45%，網簽銷售金額達4.9億元，同比增長43.43%。

“五一”期間，多地開發商創新營銷。一些項目推出“購房贈金”活動，購買住宅項目最高贈送88克黃金。還有推出特價房源，以低于市場的價格吸引購房者，實行打折購房優惠、配套家電補貼、寬帶補貼以及個别項目推出免物業費等福利。

安居客數據顯示，今年五一假期，全國新房線上找房日均熱度較前五天約上漲3.9%，較4月整月約上漲2.5%。同比而言，今年五一假期線上新房找房的整體熱度不及去年同期，全國百城二手房找房熱度指數也有所降溫。

雖然上述措施短期内帶動了市場的成交量，但由于假期出遊人數的增加以及需求的集中釋放，市場仍可能面臨階段性冷卻。

期内，一二線城市的樓市表現較好，熱銷項目多為改善型的樓盤，尤其是核心地段的高端産品。如綠城潮鳴東方官宣該盤120套房源一日售罄，總房款高達69.88億元。最便宜的一套房總價超過4000萬元，最貴的一套價格接近1.54億元，共有6套頂層復式的價格超過一億元。

陸家嘴太古源·源邸第二批次銷售，推出的57套濱江大宅中，即日售出55套，兩批次開盤累計總銷售額達57.6億元人民币。

據悉，本次推售的住宅均位于兩座臨江住宅大樓，戶型面積分别約為285平方米和約381平方米。另有一套珍稀頂層單位，面積約731平方米。每套住宅的平均售價約5700萬元，折合每平方米約17.18萬元。

上海壹号院三批次開盤，當日銷售額達40.25億元，64套房源全部售罄。至此，該項目2025年累計銷售額已突破108.71億元。

位于北京朝陽區酒仙橋闆塊的中海萬吉玖序正式開盤。數據顯示，本次開盤的中海·萬吉玖序銷售額約63.7億元。據悉，中海·萬吉玖序于2025年4月27日首獲預售證，涉及的樓棟包括1-2#樓、4-9#樓，8棟樓共計332套房源，拟售均價12.5萬/平方米。

市場整體特征呈現“冷熱不均”，一線及強二線城市高端項目支撐結構性回暖，而低能級城市仍以價換量。

重點城市環比上升，城市間行情分化

觀點指數監測的6個重點城市中，5月前三周商品住宅成交262.52萬平方米，環比4月前三周上升5.18%。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

具體來看，北京5月前三周商品住宅成交面積25.04萬平方米，環比下降25.85%，同比下降8.25%。5月1日-5月5日，招商蛇口北京公司璀璨時代“五一”累計到訪500+組，雲璟攬閱銷售總額約1.8億元，招商序開放5天有2000+組客戶；保利發展北京公司“五一”銷售7.05億元；中建壹品（北方）“五一”銷售6.1億元。五一期間，龍湖觀萃北京項目就銷售了28套，約1.54億元。

總得來看，五一北京樓市火熱，五一之後的成交量並未得到延續。

上海5月前三周商品住宅成交面積72.4萬平方米，環比上升24.78%，同比上升42.46%。上海中原地産數據顯示，五一期間上海新建商品住宅成交約2.97萬平方米，比去年假期增長18.32%。

其中，不少項目認購率較高。如浦東北蔡國貿中國鐵建·西派海上項目四期推出82套房源，認購率超過240%，觸發積分；闵行梅隴安高申隴院項目三期推出224套房源，認購率達132%。上海靜安區的新盤康定壹拾玖首次開盤，推出92套120-193平方米的3-4房戶型，僅用時41分鐘便全部售罄。此次開盤吸引了244組客戶認購，認購率達265%。可以看到，上海樓市的行情依然表現出不錯的勢頭。

廣州商品住宅5月前三周成交面積54.89萬平方米，環比上升72.07%，同比上升49.85%。廣州住建局數據顯示，2025年“五一”假期，廣州一手住宅認購量同比增長73%，市場熱度顯著攀升。

假期期間，廣州市主要在售的一手住宅樓盤到訪量達31466組次，日均較節前提高181.8%；認購2093套，日均增長244.7%。同比來看，到訪量、認購量分别增長30%、73%。同時，廣州市一手商品房網簽7.99萬平方米，較2024年“五一”增長4.6%，其中住宅網簽7.01萬平方米，同比增長35.9%。

此外，廣州二手房交易量迅速增長。廣州房中協數據顯示，2025年5月（統計周期：4月26日至5月25日），廣州市二手住宅共網簽9228套、92.23萬平方米，同比分别大幅增長17.73%和16.79%。2025年1-5月（統計周期：2024年12月26日至2025年5月25日），廣州市二手住宅共網簽46722套、469.44萬平方米，同比分别大幅增長17.82%和18.46%。

深圳商品住宅5月前三周的成交面積為13.22萬平方米，環比下降24.46%，同比下降0.2%。五一期間，深圳的新建商品住房認購量達到826套，同比增長23.89%，二手房的交易量也同比增加36.96%。深圳此次樓市促銷活動的亮點之一是推出了多重針對購房者的優惠措施，包括特價房源、限時折扣和以舊換新等。5月1日，鵬宸雲築等熱門樓盤開盤首日即實現了92%的去化率。

成都商品住宅4月前三周的成交面積為58.96萬平方米，環比下降12.1%，同比下降23.8%。成都住建局披露，通過“安家成都·美好購房季”活動，截至5月5日，成都共計成交2067套，其中新房成交787套，同比增長2%；二手房方面，機構日均帶看近萬組，同比上升8.3%，日均成交256套，同比上升3.7%。

杭州商品住宅4月前三周成交面積為38.01萬平方米，環比下降8%，同比上升7.5%。市場數據顯示，5月1日-5月5日，杭州新房成交量329套（4.9萬平方米），同比大幅增長。二手房成交237套（2.25萬平方米），成交面積同比增長16.0%。根據貝殼數據，五一假期，該機構杭州二手房帶看同比增長58%，新房帶看同比增長50%，新房認購同比增長61%。

綜上觀察，6個重點城市五一假期住宅成交量均有所上升，但是項目、闆塊之間存在明顯分化。根據5月前三周的數據，上海和廣州的成交量延續假期的行情，而其他四個城市則在假期後有不同程度的回落。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。