民企搶地 | 2025年6月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 拿地企業類型多樣，單月民企拿地比例位居第二 報告期内前50房企單月新增土地建築面積260.13萬平方米，環比下降42.7%。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為66.87%、10%、20%和3.13%。值得注意的是，民企拿地比例居于順位第二，此前多為城投企業。

防止低效用地，土儲供應規模同比下降14% 一二三線城市供應住宅用地496宗，供應土地規劃建築面積3031.8萬平方米，環比上升21.07%，同比下降14.4%；供應土地起始樓面價5031元/平方米，環比下降1%。期内各地積極上新地塊，月度環比上升，但總體的供應量同比下降。此外，很多城市持續收縮土拍規模。

成交下降，低密宅地獲企業青睐 一二三線城市成交住宅用地318宗，成交土地規劃建築面積1868.64萬平方米，環比下降4.8%，同比下降11.78%；成交總價901.08億元，環比下降30.23%，同比上升20.35%。二三線以下非熱門城市的土地成交以低價成交居多，拿地企業多以地方國企為主。不過，也可以看到一些地方對于改善型樓盤項目的追求，這些地方存在一定的結構性改善型需求的購房者。低密宅地更是獲得企業的青睐。

重點城市供應縮量，不同闆塊成交分化 據觀點指數不完全統計，2025年5月20日-2025年6月17日期間，6個重點城市一共有39宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價534.41億元，面積131.17萬平方米。本次統計期出讓面積環比上期下降11.23%。從成交的地塊來看，這幾個城市的部分地塊溢價成交的程度較高。

新開工老舊小區達5千，數量同比明顯下降 2025年1至4月，全國新開工改造城鎮老舊小區已達5679個。與去年同期相比，改造的進度同比下降約三分之二（2024年1-4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區1.68萬個）。改造數量下降，意味着對應的投入會減少，其他方向的投入會有所增加並精準，如中央财政支持實施城市更新行動的城市。

拿地企業類型多樣，單月民企拿地比例位居第二

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積260.13萬平方米，環比下降42.7%。

值得注意的是，前50房企1-5月新增土地建築面積2551.54萬平方米，同比上升15.28%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展控股、中海地産、綠城中國新增的全口徑土地儲備分别為195.65萬平方米、158.78萬平方米、148.19萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-5月土地投資力度最大的企業為保利發展控股、綠城中國、中海地産、華潤置地及濱江集團，權益拓儲金額分别為367.22、313.18、290.8、289.23和269.68億元。另外，建發房産和中國金茂緊随其後，權益拿地金額分别為241.375億元、220.15億元。

從新增貨值來看，1-5月土地貨值增加最多的企業為保利發展控股、中海地産、中國金茂、越秀地産及招商蛇口，新增貨值分别為729.45、603.44、570.08、544.67和476億元。

5月，保利發展控股在北京、上海、廣州、西安、石家莊和溫州拿下5宗地塊，權益拿地建面為44.64萬平方米，權益對價102.3億元。中海地産香港、長春和沈陽競得3宗地塊，權益拿地建面為30.56萬平方米，權益對價17.89億元。

招商蛇口在長沙、南京、溫州3個城市競得3宗地塊。權益拿地建面為18.76萬平方米，權益對價43.58億元。華潤置地在北京、南京、重慶3個城市競得3宗地塊。權益拿地建面為10.91萬平方米，權益對價59.38億元。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計5月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為66.87%、10%、20%和3.13%。值得注意的的是，拿地民企比例居于第二順位，此前多為城投企業。

期内拿地活躍的企業有保利發展、中海地産、招商蛇口、華潤置地、中國金茂、綠城中國等。

其中，保利聯合招商以17.30億元拿下溫州鹿城核心片區地塊，溢價率11.25%。中海以45.23億元的底價摘得北京石景山西黃村640等地塊。中建二局74.9億元投資北京城市副中心地塊，總建面26.19萬平方米。綠城7.8億元競得佛山禅城核心地塊，溢價率27.37%；綠城13.74億元競得杭州拱墅區1宗宅地，溢價率40.33%。

此外，萬科聯合體以底價5.28億元競得鄭州地塊，土地面積26845.4平方米，規劃建築面積134227平方米，容積率為5.0，起始樓面價3934元/平方米。

敏捷集團斥資超33億元拿下番禺區鐘村街市廣路隆輝四宗地塊。這是近幾年來廣州民企罕見地大規模拿地，也是敏捷集團時隔多年後重新入市，更是2025年以來繼番禺置業之後第二家在廣州拿地的民企。

觀點指數觀察到，多類型企業主體拿地現象頻出，並且民企的拿地比例有所上升，意味着房企對房地産市場的預期有所恢復。

防止低效用地，土儲供應規模同比下降14%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地496宗，供應土地規劃建築面積3031.8萬平方米，環比上升21.07%，同比下降14.4%；供應土地起始樓面價5031元/平方米，環比下降1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地155宗，供應土地規劃建築面積1202.17萬平方米，環比上升48.91%，同比上升1.7%；供應土地起始樓面價6430元/平方米，環比上升1.9%，同比上升27.32%。

三線城市供應住宅用地319宗，供應土地規劃建築面積1708.75萬平方米，環比上升8%，同比下降23.92%；供應起始樓面價2569元/平方米，環比下降3.5%，同比下降7.3%。

觀點指數認為，宅地供應環比增加，主要是供應節奏的變化引起。很多城市集中在5月上新土地，主要是為了6月的土地成交，在年中節點充實地方的土地财政收入。

不過需要指出的是，二三線的供應樓面價環比下降，而供應的面積卻環比上升，說明量升價跌。或是出于吸引企業投資的定價策略，也可能是出售一些非核心區域的低價地塊所導致。

從城市來看，期内武漢市挂牌7宗土地，總面積19.94萬平方米，總起價25.65億元，並于6月30日進行拍賣。

同一日舉行拍賣的還有福州市。2025年度福州四城區第三場土地出讓将于6月30日舉行。

本次拍賣會推出19幅地塊，出讓面積合計453.81畝，總起拍價達約94.85億元人民币。此次土拍規模較大，與2025年3月28日、5月9日兩場土拍相比，6幅地塊攬金13.88億，福州此次土拍可謂祭出不少“壓箱底”好貨，僅甯化、環南6幅宅地，便達約229畝。

此前，江蘇省經營性建設用地集中展示繫統發布會暨中國（杭州）城市土地展成功舉辦。會上，常州市拟上新23宗地塊，總面積約2952畝，覆蓋鐘樓、新北、武進、經開、天甯、金壇等區域，最低容積率為1.05。

此次常州市展示的地塊中，天甯區烏衣浜地塊、鐘樓區青楓公園東側地塊、新北區新橋高中東側地塊等均具有較高的關注度。

另外，江蘇昆山市發布2025年度國有建設用地供應計劃，全年拟供應土地總量774公頃。其中住宅用地80公頃，較2024年的68.1公頃計劃量增長17.5%，土地資源配置進一步向居住需求傾斜。

從區域分布看，住宅用地主要集中于開發區闆塊，經濟技術開發區和高新技術産業開發區分别規劃21.5公頃、27.6公頃，合計占比達61.4%。花橋、澱山湖等鎮區供應量為3.3-3.5公頃，張浦鎮則以1.9公頃位列末位。

期内各地積極上新地塊，月度環比上升，但總體的供應量同比下降。此外，很多城市持續收縮土拍規模。

期内，東莞發布了《2025年第二批次拟出讓住宅用地清單》。清單顯示，僅有1宗住宅用地。該地塊位于常平鎮木棆村，面積約15243.1平方米，為城鎮住宅商服用地，最大容積率約為5.27，建築密度50%。

距離東莞上一次土拍已經過去了4個月。截至目前，東莞也僅有1宗住宅用地出讓，即2月的濱海灣新區地塊，現已建設為濱海潤府II望雲，5月10日開盤，首日銷售6個億。據統計，5月開盤至5月底網簽量近130套。

國土空間規劃局對2025年最新《國土空間規劃城市體檢評估規程》進行了官方解讀。針對性地完善規劃及管理政策，保證規劃的合理優化空間，統籌好保護與發展。專門增加“空間資産”、“存量盤活”等方面的評估内容，精準識别存量空間盤活利用潛力區域，推動盤活存量用地和商辦用房。總的來看，有助于提高土地的使用效率。

成交下降，低密宅地獲企業青睐

報告期内一二三線城市成交住宅用地318宗，成交土地規劃建築面積1868.64萬平方米，環比下降4.8%，同比下降11.78%；成交總價901.08億元，環比下降30.23%，同比上升20.35%；成交樓面均價4819.57元/平方米，環比下降26.75%，同比上升36.36%；平均溢價率6.57%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為618.85萬平方米，環比下降12.35%，同比上升33.95%；成交總價為399.83億元，環比下降48.38%，同比上升62.69%；成交樓面價6460.82元/平方米，環比下降41.11%，同比上升21.45%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1194.54萬平方米，環比下降1.5%，同比下降25.64%；成交總價為346.27億元，環比上升2.72%，同比上升0.34%；成交樓面價2898.77元/平方米，環比上升4.28%，同比上升34.95%。

城市方面，浙江麗水缙雲縣成功出讓3宗商住用地，總成交額10.6億元，均由地方國資企業包攬。此次出讓地塊分布于壺鎮、東渡鎮和五雲街道，總出讓面積218畝，總建築面積28.6萬平方米。三宗地塊均設有政府指定國有公司的商業用房回購機制。

首宗蒼山區塊2025-01号地塊由麗水裕坤置業以2.31億元底價競得，樓面價1989元/平方米。第二宗東渡鎮2025-2号地塊被缙雲縣雲栖置業（缙雲工業投資集團）以2.31億元摘得。成交額最高的五雲街道2025-1号地塊由缙雲縣鼎泓置業以6.02億元競得，樓面價達6948元/平方米。

鎮江丹陽市4幅優質地塊被丹陽市安一置業發展有限公司全部底價競得。其中，位于錦華路東側的G2519地塊以8573元/平方米的樓面地價成交，出讓面積為3977平方米，容積率約1.05，預計将打造低密墅類産品。

湖州市德清縣舞陽街道成功出讓1宗低密宅地，由德清縣建設投資有限公司以底價28207.96萬元競得，樓面價為8155元/平方米。

據了解，該地塊位于舞陽街道英溪南路東側、學子街南側，土地用途為住宅用地，出讓面積為31447平方米，容積率1.1，建築面積為34591.7平方米，起始價為28207.96萬元，起始樓面價為8155元/平方米。

據觀點指數觀察，二三線以下非熱門城市的土地成交以低價成交居多，拿地企業多以地方國企為主。不過，也可以看到一些地方對于改善型樓盤項目的追求，當地存在結構性改善型需求的購房者，低密宅地更是獲得企業的青睐。

天津土地市場迎來兩宗地塊成功摘牌，分别位于南開區、濱海海洋高新區，兩宗地塊共收金23.39億元，總成交土地面積約10.2萬平方米。

其中濱海海洋高新區地塊進入競價階段，蘇州弘铎置業有限公司、深圳航空城（東部）實業有限公司兩家企業經過20多輪的競價，最終，前者以2.64億元的總價競得該地塊，溢價率約8.91%，成交樓面價約5526元/平方米。另一宗津南翠（挂）2024-41号地塊，由山西建投底價摘得，成交總價20.75億元，成交樓面價14996元/平方米。

浙江省溫州市瓯海區成功出讓1宗低密宅地，由溫州天景房地産開發有限公司以總價3.035億元競得，樓面價24513元/平方米，溢價率55.24%。據了解，該地塊位出讓面積為11791.68平方米，容積率1.05，建築面積為12381平方米，起始價為1.9550億元，樓面起始價為15790.32元/平方米。

根據觀點指數觀察，土地成交縮量提質特征明顯，尤其體現在一些熱門的地塊，成交的溢價率極高。

重點城市供應縮量，不同闆塊成交分化

據觀點指數不完全統計，2025年5月20日-2025年6月17日期間，6個重點城市一共有39宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價534.41億元，面積131.17萬平方米。本次統計期出讓面積環比上期下降11.23%。

期内，北京發布了2025年度第五輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及8宗地，土地面積約33公頃，建築規模約72萬平方米，上述用地将于2025年6月下旬前供應。

從區域分布來看，中心城區3宗（海澱區2宗、豐台區1宗）、平原多點地區5宗（昌平區3宗、順義區2宗）。

具體來看，海澱2宗地，為海澱區四季青鎮西郊機場周邊及沿線（西山片區）城中村改造項目0007、0012地塊和0018地塊，位于海澱區四季青鎮，四環至五環之間，鄰近地鐵6号線廖公莊站，東側有西山公園、平莊郊野公園，教育資源豐富、生活配套完善。

5月30日，廣州市挂牌9宗地塊，涉及番禺、海珠、荔灣、白雲、增城、天河6區，總面積達18.61萬平方米，總起拍價82.83億元。

此外，成都青羊區拟上市12宗土地資源，合計約1018畝，包括7宗住宅用地、3宗商服用地，以及2宗工業用地，集中分布于蔡橋片區、百仁片區、天府文化公園片區與天府動力源片區等四大重點闆塊。

深圳市光明區光明街道一宗宅地A509-0074挂牌出讓。該地塊土地出讓面積為34995.97平方米，計容建築面積為108487平方米，其中住宅面積為102347平方米，物業服務用房240平方米，商業面積1500平方米，幼兒園面積3800平方米，托育機構面積600平方米。地塊起始價為19.94億元人民币，起始樓面價為18380元/平方米，若剔除商業、幼兒園及其他建築面積，折合起始樓面價為19483元/平方米。

6月17日，上海土地交易市場發布《上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2025]第043、044、045号公告》，将于6月19日起出讓6宗地塊。據了解，6宗地塊起拍總價高達192.47億元。

其中，有6幅地塊将實施組合出讓，組合後的地塊名稱為“寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊”，地塊公告号為2025045h6。組合地塊競買保證金16208萬元，起始價810033萬元，容積率基本為2.5。

杭州市區集中挂牌6宗宅地，總起價115.9億元，總出讓面積267畝，将于6月27日出讓。地塊分布于上城區、拱墅區、蕭山區及余杭區核心闆塊。

此次蕭山區錢江世紀城地塊引發高度關注，起始樓面價4.5萬元/平方米刷新了區域涉宅地紀錄，僅次于濱江集團水電新村地塊。該地塊位于錢塘灣未來總部基地核心區，容積率2.8，西側可瞰錢塘江景，能否突破保利奧體印象城南地塊5.16萬元/平方米的成交價成為焦點。

觀察6個重點城市的住宅用地供應，發現存在不同程度的縮量。雖然供應地塊宗數上升，但是供應面積和起始價環比下降。觀察各個城市的供應，成都供應的地塊較為分散，而上海、北京有組團地塊供應，數量少，面積大，起始價也高。深圳的供應則是這幾個城市中最少的。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年5月20日-2025年6月17日期間，6個重點城市一共有24宗涉宅地成交，成交價380.54億元，面積117.2萬平方米。

其中，成都土地市場迎來3宗涉宅地出讓，總土地面積7.08萬平方米，總規劃建面15萬平方米，起始總價約7.85億元。最終2宗地塊溢價成交、1宗底價成交，共收金10.11億元。

此次土地出讓涉及郫都區和新都區，其中郫都區地塊溢價率59.34%，新都區大豐街道地塊溢價率19.67%，新繁街道地塊底價成交。

6月13日，廣州花都成功出讓三宗地塊，均為底價成交，總價16.12億元。其中宅地部分，花都區羅仙路以北、鳳凰北路以西CC0504010地塊由廣州花都城投西城經濟開發有限公司以8.22億元競得，宗地面積6.2萬平方米。花都區鳳凰南路以西、雅瑤東路以北CA1208026地塊，宗地面積3.56萬平方米，該地塊由廣州市寶信房地産開發有限公司以5.35億元競得。

杭州拱墅區康橋單元成功出讓1宗住宅品質提升試點宅地。經過46輪競價，該地塊最終由杭州浙群置業有限公司（綠城）以總價13.74億元競得，溢價率40.33%，成交樓面價2.37萬元/平方米。

杭州臨平區成功出讓杭州地鐵18号線喬司車輛段上蓋物業綜合體項目2宗低密宅地。兩宗地塊位置相鄰，總出讓面積345畝，總建築面積27.7萬平方米，總起價11.02億元。根據出讓要求，不得建設别墅類（含合院）産品，大于（不包括）兩聯排。

最終，2宗地塊均由杭州振合房地産有限公司、廣西路橋工程集團有限公司、杭州臨平喬司國際商貿城建設發展有限公司、杭州地鐵開發集團有限公司、杭州市錢江新城開發集團有限公司以底價競得，總成交價11.02億元。

杭州臨平區崇賢新城首宗低密宅地出讓，最後，馭遠控股集團有限公司（馭遠）以總價3.32億元競得，樓面價9645元/平方米，溢價1.53%。崇賢新城陸家橋C-6地塊，出讓面積2.75萬平方米，容積率1.25，建築面積3.44萬平方米。地塊起價3.27億元，起始樓面價9500元/平方米。

從成交的地塊來看，這幾個城市的部分地塊溢價成交程度較高。

值得注意的是，近期杭州成交的幾宗地塊品質高、容積率較低，說明杭州從土地端逐步探索“好房子”，好房子的建設標準亦會促使房企改善産品，以适應當下的供應趨勢。

新開工老舊小區達5千，數量同比明顯下降

國家發展改革委下達中央預算内投資城市更新專項800億元，支持全國城鎮老舊小區改造和城市危舊房改造等項目，旨在推動改善居民的居住條件。

住建部披露，2025年1至4月全國新開工改造的城鎮老舊小區已達5679個。與去年同期相比，改造的進度同比下降約三分之二（2024年1-4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區1.68萬個）。

不過今年的計劃改造數量較去年已經下降了一半，2025年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區共計2.5萬個。從各地統計的數據來看，在今年的前四個月里，河北、重慶、遼甯、上海、浙江、湖北六個地區的開工率已經超過50%。

改造數量下降，意味着對應的投入會減少，其他方向的投入會有所增加並精準，如中央财政支持實施城市更新行動的城市。

根據最新的評選結果，2025年度中央财政支持實施城市更新行動拟支持的20個城市為（按行政區劃排序）：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西甯、烏魯木齊。

除了精準支持外，還對改造的質量有了更高的要求。5月20日，住建部指出，這輪城市更新将圍繞“好房子、好小區、好社區、好城區”四大目標推進，強調杜絕“面子工程”、“形象工程”。

觀點指數認為，城市更新無論是探索可持續發展模式，還是片區開發的協調和治理，均需要在實踐中不斷調整、完善路徑。

項目方面，近日上海城市更新建設發展有限公司以協議出讓方式競得浦東新區上鋼社區Z000101單元04-1地塊，總價85.4億元，樓面價約7.03萬元/平方米。

該地塊土地面積4.19萬平方米，容積率2.9，計容建築面積12.15萬平方米，未設保障性住房及租賃住房配建要求。此次繫該公司在闆塊内獲取的第二宗宅地，此前以88.69億元競得07-1地塊，樓面價約7萬元/平方米。

廣州城投集團，番禺蓮花灣柏堂村城中村改造項目改造方案及安置區地塊控規正在公示，村民意願征詢已順利完成，首開安置區已進入全面建設階段。該項目總改造範圍約217公頃，總投資約162億元人民币。

廣州市黃埔區的兩個舊改項目——文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目和新溪村舊村改造項目，近日均迎來了新進展。其中，文沖項目首開復建區FR7地塊正式封頂，而新溪村項目復建安置房及復建集體物業也舉行了封頂儀式。

2025年以來，黃埔城市更新項目新開工面積達105萬平方米，多個項目實現安置房建成封頂，累計封頂面積達110萬平方米，完成固定資産投資138.5億元。

企業方面，保利發展控股與上海地産在廣州保利發展廣場舉行上海市重點城市更新項目戰略合作協議簽約儀式。雙方将依托北外灘、新江灣等重點項目，深化城市更新領域合作，共同打造城市更新項目。

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