存量調改成風 | 2025年6月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 消費促進政策密集落地，免稅經濟全國化提速 一二線城市密集出台消費促進政策，與此同時，免稅市場加速全國化落地，如武漢、廣州、北京有新店開出。在政策的驅動下，消費回流與入境旅遊明顯提升。大宗交易方面，受累于現金流壓力，專業資本接盤存量商業成為了主流趨勢。

港資内地項目表現不一，新項目以差異化搶占市場 港資代表領展的内地業務表現亮眼，但項目表現兩極分化，上海七寶領展廣場、深圳領展中心城等實現高增長，而北京中關村續租租金表現不如預期，老舊項目仍需進行持續的資本投入以維持競争力。

體驗升級下存量調改成風，新勢力闖入奧萊賽道 存量商業迎來調改浪潮，面臨設施老化與業态同質化問題的項目，亟需提升自身的吸引力，奧萊賽道也迎來跨界玩家。項目運營上，調改核心轉向增強内容吸引力、強化沉浸式體驗。

全球化擴張與壓力並存，品牌在競争中加速戰略調整 餐飲品牌中，茶飲出海加速，供應鍊本地化與高端定位成關鍵。而零售品牌方面，服飾品牌承壓、奢侈品表現疲軟，不同類型的企業均面臨不小的市場風險。

跨境電商繼續擴張海外市場，標準電商合作提高轉化率 跨境電商TikTok Shop向北歐、中歐滲透，持續開拓新的海外市場。國内電商方面，本土平台聯動深化，京東與小紅書推出"紅京計劃"，加速流量轉化，而淘寶"全球包郵"擴至12國，以應對國際競争。

消費基礎設施REITs再添新軍，華夏首創奧萊REIT完成管理變更 中金中國綠發REIT獲批，消費基礎設施REITs擴容。已上市REITs運營相對穩健，華夏首創奧萊REIT完成運營管理機構重組合並，一季度現金流分派率4.19%，運營上采用短周期聯營合同保持品牌調整靈活性。

消費促進政策密集落地，免稅經濟全國化提速

政策方面，以深圳、重慶、成都等為代表的一二線城市近期陸續頒布了消費促進政策。

重慶市發展和改革委員會印發《推動經濟社會發展全面綠色轉型行動計劃（2025—2027年）》，其中指出到2027年，累計培育綠色商場50家、綠色飯店120家。

而成都市發展改革委、市商務局等6部門聯合印發了《2025年成都市提振消費專項行動實施方案》。其中關于發展首發經濟，實施方案明确，2025年全市落地首店800家，高能級首秀首展首演等首發活動100場，打造首發經濟地標載體50個，培育新消費品牌110個。

深圳也計劃舉辦“購在中國2025深圳之夏消費季”，活動時間為6月至8月，涵蓋超500場促消費活動，聚焦暑期消費、深港融合消費、國際來深消費等熱點，推出“免稅之旅·離境退稅購物嘉年華”等特色活動。

整體來看，打造方向上重慶聚焦于綠色消費理念落地，而深圳、成都則在首店經濟、國際消費上發力，增強消費差異化吸引力。

免稅市場上，期内有不少新消息傳來。其中包括武漢首家市内免稅店開業，廣州四企合資設立免稅公司（中免+廣百+嶺南+白雲機場），北京試點“即買即退”等，表明當前免稅消費正從海南向核心城市擴散。

來源：公開資料，觀點指數整理

選址方面，可以發現，市内免稅店的選址通常毗鄰熱門旅行景點或者市中心的核心區域，且往往與以知名商業地産的項目合作。

實際上，去年8月國家五部委正式下發《關于完善市内免稅店政策的通知》，明确指出在廣州、成都、深圳、天津、武漢、西安、長沙和福州等8個城市各設立1家市内免稅店。于此，今年不少市内免稅店接連落地。

觀點指數認為，市内免稅店在全國一二線城市的快速布局，是國家層面擴大内需、吸引海外消費回流、提升入境旅遊吸引力的重要戰略舉措，有望為消費市場注入新活力。

大宗交易方面，報道指王健林再賣48座萬達廣場，既包含一線及強二線城市的核心商業資産，也涵蓋了部分低能級城市的項目。

而收購主體分别為太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達、陽光人壽保險，直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，並通過合營企業收購大連萬達直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。

觀點指數認為，上述案例，反映了開發商現金流承壓的背景下，專業資本機構成存量商業接盤主力的顯著趨勢仍在延續。

港資内地項目表現不一，新項目以差異化搶占市場

期内，港資代表領展披露最新的财報業績數據，其中内地業務成為亮點之一。年報數據顯示，以人民币計算，領展房托的中國内地物業組合總收益及物業收入淨額同比分别增長29.7%及28.9%。

增長背後主要受惠于上海七寶領展廣場的貢獻，以及深圳領展中心城及廣州天河領展廣場等零售資産在資産提升後的穩健表現。報告期内，領展房托中國内地零售物業組合的租用率也保持在95.9%的較高水平。

不過需要注意到，其續租租金表現欠佳，年内調整率為-0.7%，主要是北京中關村領展廣場表現未如理想。不過若撇除此影響，物業組合的續租租金調整率為7.6%，實現了正增長。

資産優化方面，廣州天河領展廣場的第二期資産優化項目資本開支預算為1.20億元，而北京通州領展廣場的資産優化項目預算為6000萬元。進展上，上述兩個項目已于2024年年底動工，預期于2025年中完工。

零售業态表現方面，餐飲、一般零售及其他是領展目前租金收入占比較大的兩大業态，合計占到租金收入的6成以上。而與2023财年相比，餐飲業态增加了約3%，餐飲業态近年來呈現增長趨勢，反映出當下大衆消費的偏好。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

觀點指數認為，在運營能力和核心區位優勢的加持下，領展大部分項目表現不錯，但老舊項目面臨客群叠代危機，持續的資本投入是維持未來商業競争力的關鍵所在。

對此，領展表示将繼續進行針對性投入升級改造，如商戶組合、體驗優化等，並通過精細化運營提升商業項目對消費者的吸引力。

新項目入市方面，期内不少項目以差異化定位搶占細分市場，如商業開放街區形态、科技融合商業等，競争核心也轉向獨特體驗與内容吸引力。

如招商商管打造的深圳南山區太子灣招商花園城VILLA，就以“運動與健康”、“日咖夜酒與星廚美味”、“設計甄選”三大核心標簽，串聯起時尚、藝術、文化與休閑的濱海生活場景。

而京東MALL武漢店，擁有超3萬平方米的商業空間，家居家裝、全屋定制、潮流家電、數碼電腦、手機通信等超20萬種京東自營産品，覆蓋200余家知名品牌。

體驗升級下存量調改成風，新勢力闖入奧萊賽道

期内，多個運營多年的樣本項目宣布進行大規模、整體性的升級改造，如重慶SM廣場運營12年後啟動煥新、廣州五号停機坪項目全面調改升級並更名等。

其中，原廣州五号停機坪項目将更名為“白雲五号T5 MALL”，該項目由老航站樓轉型而來，毗鄰廣州白雲國際機場等六大千億級産業樞紐，建築面積13萬平方米，停車位1300余個。

此次升級将從VI形象、商業定位、硬件環境、業态組合和品牌招商入手，打造“全時段休閑社交目的地”，将引入潮流、活力、親子、社交等業态，計劃于2025年完成改造。

即使非整體改造，局部樓層或區域的煥新也已成為保持項目新鮮感和競争力的常規動作，如廣州天河城B1層、南京德基B1美妝區。

以廣州天河城B1為例，全層即将啟動煥新改造，屆時空間動線、商業定位和業态内容将全面叠代升級。永輝超市相關負責人透露，永輝位于廣州中心城區首家自主學習胖東來的調改門店将在9月亮相廣州天河城。

觀點指數認為，當前有不少存量項目面臨設施老化、業态同質化、消費者審美疲勞等問題，而調改可以通過優化空間體驗、引入更符合當下潮流和客群需求的業态與品牌組合，提升資産價值和租金坪效。

新店引入上，樣本項目的首店數量占據較高比例，尤其是具有極強的稀缺性、話題性和引流能力的國際品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的近期爆火的泡泡瑪特臻品店，該門店面積約200平方米。

來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

相比其他門店，該門店擁有滿牆的MEGA繫列潮玩，價格多在4位數。開業當天，該門店發布包括MEGA SPACE MOLLY 400%摩卡、MEGA SPACE MOLLY 400%引擎等在内的幾款新品，引來不少消費者排隊購買，為項目增添了不少人氣。

觀點指數認為，上述具有熱度的品牌門店，不僅能直接帶來新客流，更能顯著提升項目的時尚度、差異化競争力和市場地位，是項目吸引年輕消費客群的關鍵砝碼。

來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

營銷活動方面，期内也不再局限于促銷，而是通過打造沉浸式場景如主題街區、限時展覽、引入熱門IP、舉辦社群活動如籃球賽等，創造獨特的到訪理由和社交分享内容，提升顧客的粘性和停留時間。

非標商業方面，奧萊賽道迎來越來越多的選手，京東是其中之一。除了高調進入外賣行業外，京東還大手筆入局風頭正盛的奧萊業務，線上線下同步開設門店。相關數據顯示，截至目前，京東奧萊已入駐20座城市。

依托京東集團的優勢，京東奧萊以正品低價+京東生态賦能為核心優勢，整合利用京東的供應鍊、物流、技術以及線上流量資源，在購物的便捷性、價格力和服務體驗上有不錯的表現。

文旅街區商業方面，合生商業運營的首個嶺南特色非標文旅商業街區花廳坊于近期正式對外開放。商業打造上，花廳坊進行了全面升級，匯聚了特色餐飲、休閑娛樂、文創零售、夜經濟等多元業态，主力店則引入了金逸影院、鑫荔悅酒家、樂易購超市等廣州知名品牌。

不過運營方面，上述非標項目位于黃埔科學城闆塊，能否長期吸引客群還待檢驗。

全球化擴張與壓力並存，品牌在競争中加速戰略調整

餐飲方面，茶百道宣布其法國首家門店即将在巴黎13區的托爾比亞克街開業。據了解，茶百道境外業務主要聚焦于韓國、東南亞，並布局中東、歐美市場，目前境外門店已近20家。

而茶理宜世的英國倫敦首店也正式開業，選址位于市中心的58 St Giles High Street。該門店推出包括招牌産品“郁郁幽蘭”在内的六款飲品，定價區間為5.2-6.1英鎊，較國内市場高出約15%。

茶飲加速全球化早已成為趨勢，觀點指數認為，海外市場成功的關鍵在于定位以及是否有成熟的供應鍊支撐。供應鍊本地化是立足關鍵，避免依賴跨境物流導致的成本與時效問題；而海外市場較國内普遍高的消費力則可提升溢價空間，在利潤表現上帶來驚喜。

服飾方面，知名潮牌Gap首季營收同比增長2%至34.6億美元，預計關稅損失最多1.5億美元。這也反映了平價服飾品牌定價權的薄弱，難以完全消化成本壓力問題。

據了解，Gap目前僅有不到10%的供應鍊仍位于中國，其余分布于越南、印尼等地，但即便如此，貿易政策的不确定性仍然造成了利潤損失。Gap並非個例，大部分依賴進口的美國服裝、鞋類、運動用品品牌，均面臨類似壓力。

與此同時，部分品牌選擇從品牌層面提升競争力。安踏體育2.9億美元完成收購JACK WOLFSKIN，全球戶外運動市場版圖有所擴大，彰顯了其全球化的策略。

觀點指數認為，安踏這類運動服飾品牌，有望通過完善高端戶外矩陣，多品牌協同突破增長天花闆，其旗下此前已有始祖鳥、薩洛蒙等知名高端戶外品牌。

奢侈品方面，Chanel（香奈兒）集團全年銷售額同比下滑5.3%至187億美元，按固定匯率計下滑4.3%，營業利潤同比下滑30%降至44.8億美元。

值得關注的是，該品牌並未停止國内市場擴張，最新計劃今年在中國新開15家門店，表明該品牌對中國高端消費的長期表現依然看好。

不過，該品牌未來或通過提價抵消業績影響。實際上，2024年香奈兒就提價約3%以抵消通脹影響，而近兩個月，愛馬仕、路易威登等奢侈品牌已先後提高了在美國市場的售價，以彌補加征關稅的影響，香奈兒或也成為其中之一。

集合店方面，名創優品發布截至2025年3月31日止三個月的未經審計季度财務業績。财報期内，名創優品收入同比增長18.9%，達到44.27億元，毛利同比增長21.1%至19.58億元，毛利率提升至44.2%。

截至2025年3月31日，名創優品集團層面的門店總數為7768家，同比淨新增978家，平價生活品牌+IP聯名策略頗具成效。

與此同時，在潮玩市場的火熱之下，名創優品計劃分拆旗下TOPTOY品牌潮流玩具業務上市，目前正初步評估該業務上市的可能性以優化股東價值，但計劃尚處于初步階段。

對比泡泡瑪特的自有IP，TOP TOY目前仍依賴外部IP授權。财報顯示，名創優品旗下潮玩品牌TOPTOY在2025年一季度實現總營收3.4億元，同比增長59%。其自研産品占比雖首超40%，但核心爆款仍較為依賴三麗鷗、寶可夢等授權IP，自有IP“Twinkle”等尚未形成爆款。

商超會員店方面，沃爾瑪2025年第一季度财報顯示，期内淨銷售額1656億美元，同比增長2.5%；淨利潤44.9億美元，同比下滑12%。關稅影響成為業績會的重點，盡管沃爾瑪盡力保持低價，但無法承受所有關稅的壓力。

過去五年，沃爾瑪在中國關閉了123家賣場。2026财年一季度，沃爾瑪賣場又關閉3家，截至報告期末門店數為280家。

不過另一方面，山姆會員店則持續增長，截至一季度末，山姆會員店數量達54家，會員收入增長40%以上，說明付費會員模式有效抵禦了目前的市場壓力，同時也離不開其高粘性的客群支撐。

電影院線方面，萬達電影于業績會上表示，2025年公司計劃新建直營影院20-25家，重點布局高線城市及尚未進入的票房較高的空白區域。

據了解，截至目前，萬達電影有超過60%的影院設立在萬達廣場内，執行的租金標準為淨票房收入的11%，存續的租賃合同剩余期限不低于10年，且到期後可續展10年。

未來，雙方将繼續保持長期穩定的合作模式，這也意味着萬達影院将繼續與萬達廣場形成利益共同體，降低院線的經營壓力。

跨境電商繼續擴張海外市場，標準電商合作提高轉化率

跨境電商方面，TikTok計劃在荷蘭、比利時、瑞典和波蘭等多個國家開通TikTok Shop電商業務，波蘭或将成為TikTok Shop在歐洲市場的第七個站點，将于2026年上半年上線。

據悉，今年TikTok的電商新市場擴張任務已經完成，新的開通計劃最快也要到明年才能啟動。此前，TikTok已先後在英國、西班牙、愛爾蘭、德國、意大利和法國六個歐洲國家上線電商業務，並已取得初步成功。

觀點指數認為，這標志着TikTok不再滿足于西歐核心市場，開始向北歐、中歐及比荷盧經濟區滲透，尋求更廣泛的用戶覆蓋和增長點。

與此同時，跨境電商平台需确保運營、物流、商家生态和用戶體驗的穩定與成熟，為後續更穩健的擴張打下基礎。

資本表現上，據市場消息透露，快時尚跨境電商平台SHEIN（希音）在啟動上市流程18個月後，正考慮将其首次IPO地點由倫敦轉向香港。

觀點指數認為，雖然Shein涉及全球業務，但其供應鍊核心在中國，主要用戶增長也來自新興市場（如拉美、中東），香港市場或更貼近中國本土投資者和亞洲資本。

標準電商方面，京東與小紅書宣布戰略合作升級，共同推出“紅京計劃”。該計劃旨在為品牌和商家提供新的增長路徑，在京東618購物節即将來臨之際加強雙方的合作。

從6月5日起，除部分特殊類目外，所有入駐京東的品牌商家均可在小紅書上利用“種草直達”功能，其廣告将可添加京東購物鍊接，用戶點擊後可直接跳轉至京東APP完成購買。此次“紅京計劃”的推出，預計将有效縮短用戶從内容浏覽到實際購買的路徑，提高交易轉化率。

值得注意的是，跨平台合作也需在平衡用戶體驗上下功夫，如避免内容社區過度廣告化、雙方平台規則融合以及如何将種草流量有效轉化為高復購的忠誠用戶等。

與此同時，618購物節期間，淘寶擴大了其“全球包郵計劃”的範圍，新增至12個國家和地區。境外消費者也能享受到與中國大陸消費者相同的“官方立減”優惠，立減幅度從15%起，最高可達50%。

不難看出，在TikTok Shop等平台積極拓展國際電商的背景下，不少有海外業務的電商平台均在強化自身于全球市場的服務能力和吸引力。

消費基礎設施REITs再添新軍，華夏首創奧萊REIT完成管理變更

5月30日，又一只消費基礎設施REITs獲批。中金中國綠發商業REIT正式獲證監會注冊批復，標的資産為濟南領秀城貴和購物中心。

該REIT由魯能商管公司作為運營方，其母公司中國綠發集團為最終控股股東。魯能商管方面表示，未來公司将平穩有序落地擴募項目，逐步實現重資産投資向輕資産運營的轉變，盤活公司整體商業資産。

而基金管理人中金基金在REITs領域經驗較為豐富，截至2025年3月末累計發行産品覆蓋倉儲物流、保障性住房等八大資産類型。

上述REIT基金代碼為180606，基金份額總額為5億份，6月9日完成詢價，确定基金的份額發售價格為3.160元/份。

其他REITs的申報進度方面，兩支正處于申報階段的華夏凱德商業資産REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT均顯示已反饋。

已上市REITs方面，華夏首創奧萊REIT完成運營管理機構重組合並，聚焦消費基礎設施，濟南和武漢項目出租率和租金收繳率均表現優異，變更管理模式預計對運營和投資者的利益無不利影響。

此外，該REIT還更新了招募說明書，2025年第一季度，該基金收入7219.77萬元，淨利潤2201.21萬元，經營活動産生的現金流量淨額為1536.47萬元，年化現金流分派率為4.19%。

從運營模式上看，與購物中心或百貨不同，奧萊一般采用聯營模式。在該模式下，奧萊運營商與商戶共享經營收益，商戶的經營業績直接關繫到奧萊運營商的收入。

在此前提下，奧萊運營方需要對項目運營有足夠的主動性。以華夏首創奧萊REIT為例，為了保持項目公司商務條件談判和汰換品牌的主動性，底層資産濟南及武漢首創奧萊項目合同期限以2年期為主。

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