2025年1-6月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

權益銷售金額超過500億企業增至6家，全口徑銷售千億以上增至4家

觀點指數 “2025年1-6月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三甲，分别錄得1144億元、1112.63億元以及738.2億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，為615億元、547億元。權益銷售金額超過500億元的企業環比上月增加3家至6家。

保利發展、綠城中國和中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得1452億元、1221億元以及1196.38億元，華潤置地和招商蛇口緊随其後，為1103億元、888.9億元。全口徑銷售金額超過1000億元的企業增加至4家，500億以上增加至11家。

1-6月，前100房企實現累計權益銷售金額11821.94億元，同比下降約13.23%。前100房企1-6月累計全口徑銷售金額16700.28億元，同比下降約14.46%。6月均價為2.09萬元/平方米，同比上升15.49%。

銷售門檻值方面，1-6月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為319億元、84.5億元和52億元。

1-6月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為527億元、115億元和63億元。

好房子時代，房企競逐産品賽道

今年3月，“好房子”的關鍵詞首次出現在政府工作報告中。建設“好房子”，也将更好地适應人民群衆的高品質居住需求。

住建部于5月1日施行新版《住宅項目規範》，其中對住宅標準提出強制性要求：層高下限提升至3米，4層及以上住宅強制安裝電梯，並強化隔音、智能化設施預裝等標準，推動住房從“量”向“質”轉變。新建住宅一繫列指標明确了底線要求，這意味着，将有更多的“好房子”出現。

新的《住宅項目規範》突出了“安全、舒适、綠色、智慧”的具體要求，通過繫統性技術規定補齊當下存在的居住短闆，是提升居住品質，推動行業高質量發展的重要舉措。這標志着我國住宅建設從“居者有其屋”向“居者優其屋”邁出了一大步。

今年6月，國常會就“好房子”建設作出部署，也對當前房地産市場的止跌回穩提出了明确要求。會議指出，要紮實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、财政、金融等方面予以政策支持，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地産市場止跌回穩。

截至目前，不少省份均有出台涉及“好房子”的文件，内容包括建設要求、制度保障、示範項目建設等。例如，廣東引導企業提高住房建設標準、優化物業服務，建設更多好房子、好小區等。

北京提出加大新開發居住區配套設施補短闆力度，建設适應群衆高品質生活的“好房子”。天津提出編制住房發展規劃，建設适應群衆高品質生活的“好房子”。

四川編制了《四川省好住房設計導則》，根據規範建設“安全、舒适、綠色、智慧”的好房子，打造高品質生活宜居地，不斷滿足人民對美好生活的向往。四川提出适應人民群衆高品質居住需求，完善並提升住房建設標準，推進“好房子”建設。吉林提出大力推動10個以上“好房子”示範項目建設。

山東、重慶等地開始編制或已經編制完成了高品質住宅標準，圍繞審批流程、規劃設計、施工建造、物業運維等環境，明确了高品質住房的發展要求。湖北省住建廳也明确提出推動房地産從“建房子、賣房子”向“既建房子賣房子、又造服務賣服務”轉變，鼓勵房企探索“住宅+服務”模式。

青島、淄博等地通過加強質量信息公示、工地開放日和先驗房後收房等方式，推動使用者監督，保障“好房子”的建設質量。

浙江、江蘇提出穩妥推進現房銷售試點和“好房子”建設試點。江蘇南通“好房子”建管聯盟啟動，首批10家品牌房企發出聯合倡議，達成行業共識，凝聚“好房子”建設合力。

下半年政策有望進一步細化‘好房子’標準，並加大推行力度。

住宅項目規範文件的推廣和實踐，将加速行業洗牌，促使房地産企業通過差異化競争打造多元産品，滿足不同層次的居住需求。同時，也将激活改善性需求市場，推動樓市持續健康發展。

一些熱銷的項目或多或少符合好房子的部分標準。如期内綠城潮鳴東方官宣該盤120套房源一日售罄，總房款高達69.88億元。上海壹号院四批次産品正式開盤，開盤後兩小時内售罄。至此，該項目今年内累計銷售額突破170億元。

市場整體呈現“冷熱不均”，一線及強二線城市高端項目支撐結構性回暖，而低能級城市仍以價換量。“好房子”是未來競逐銷售的取向，不少房企也在建立自身的“好房子”標準。

保利發展以‘好生活’為綱，通過‘好産品、好服務、好品牌’三個結合，打造保利好房子。華潤置地以“三好十二優”為策略核心，即好社區、好産品、好服務，細分出“活力街區、療愈景觀、靈動戶型、技術中樞、潤心友鄰”等十二個關鍵場景。越秀地産發布 “4×4好産品理念”，包括“品質、溫度、智慧、成長”四大維度和16個産品主張。

觀點指數認為，“好房子”是房企的賣點，未來市場不僅要卷營銷，更要卷産品、卷服務、卷配套等。這也是企業應對市場下行的手段之一。

量價齊跌，房地産開發景氣指數繼續下滑

從房價指數來看，5月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續收窄。

5月份，一線城市新建商品住宅的銷售價格由上月環比持平轉為環比下降0.2%。其中，上海上漲0.7%，北京、廣州和深圳分别下降0.4%、0.8%和0.4%。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分别下降4.3%、5.8%和2.6%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中北京、上海、廣州和深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。

二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降 6.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅環比上月擴大0.1個百分點；同比下降6.9%，降幅比上月收窄0.5個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，從前五個月的房價走勢來看，市場發展趨勢尚不明朗，盡管前4月新房銷售價格基本保持上升趨勢，但5月新房價格環比降幅達到前五個月中的低位，而二手房銷售價格亦出現同樣的變化趨勢，5月價格環比降幅為今年來的新低。觀點指數認為，不排除房企在五一、端午等假期節點采取“以價換量”，降低價格來提高成交量。

不少地方啟動“五一購房節”，通過線上直播、銀企聯動等方式刺激需求，成交量出現了不同程度的上升。

4月30日至5月5日，武漢春季購房節活動期間，洪山區全區樓盤共售出商品住房122套，銷售面積1.25萬平方米，銷售金額達2.37億元。佛山廣佛新世界項目“五一”假期熱銷，玫瑰院子新品首發來訪量增加200%，成交增加330%。5月1日至5日，長沙市新建商品房網簽成績亮眼，完成網簽333套、面積4.34萬平方米，同比分别增長30.08%、58.45%，網簽銷售金額達4.9億元，同比增長43.43%。

數據顯示，今年五一假期，全國新房線上找房日均熱度較前五天約上漲3.9%，較4月整月約上漲2.5%。同比而言，今年五一假期線上新房找房的整體熱度不及去年同期，全國百城二手房找房熱度指數也有所降溫。上述措施短期内帶動了市場的成交量。

國家統計局發布的數據顯示，1-5月份，新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%；其中住宅銷售面積下降2.6%。新建商品房銷售額34091億元，下降3.8%；其中住宅銷售額下降2.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，上半年整體的趨勢是銷售金額下降，面積上升。其中，1-4月新建商品房銷售面積同比下降2.9%，而1-3月份同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點。新建商品房銷售金額1-4月同比下降3.2%，1-3月份同比下降2.1%，降幅比1-2月份收窄0.5個百分點。

按地區來看，東部地區的商品房銷售20531億元，同比下降3.5%；中部地區6183億元，同比下降3.8%；西部地區6519億元，同比下降4.7%；東北地區858億元，同比下降6.7%。其中，東北地區的降幅最大。

目前來看，5月份，房地産開發景氣指數繼續下滑，為93.72，環比上月下降0.13。自3月達到頂峰後開始下滑，說明房地産市場預期開始走弱，預期悲觀情緒加劇，當然也不排除有市場萎靡的影響。

重點城市累計成交量同比基本上升，不同項目未來分化加劇

觀點指數監測的6個重點城市中，6月前三周商品住宅成交244.5萬平方米，環比5月前三周下降6.86%。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

具體來看，北京6月前三周商品住宅成交面積32.9萬平方米，環比上升31.39%，同比上升33.96%。截至6月前三周，商品住宅成交面積為253.9萬平方米，同比上升4.54%。

6月初，北京發布關于進一步完善提高住房公積金個人住房貸款服務質效工作的通知，新增“電話貸款，服務直達”模式。開展貸款提質增效服務的受托銀行由5家擴大到11家。進一步激發房地産市場的活力，提高交流效率，促進房地産市場平穩健康發展。此舉在于激活剛需盤人群的需求，畢竟區域市場的整體復蘇仍需要大部分剛需樓盤的成交。北京當前熱銷的樓盤也基本是高端改善盤和豪宅。

上海6月前三周商品住宅成交面積62.76萬平方米，環比下降13.32%，同比下降5.2%。截至6月前三周商品住宅成交面積為513.33萬平方米，同比上升9.16%。

上海市場是6個重點城市中表現較好的，剛需和置換需求還在釋放，部分買家正趁着市場低迷抄底。今年上半年，二手房在3月份來到新的高點。據上海中原數據顯示，今年3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過2024年12月的高點，也是2022年以來成交量最高的3月。

廣州商品住宅6月前三周成交面積37.88萬平方米，環比下降31%，同比下降27.46%。截至6月前三周商品住宅成交面積為338.77萬平方米，同比上升18.35%。

廣州二手房交易量迅速增長。廣州市房地産中介協會數據，2025年1-6月二手住宅共網簽56613套和569.08萬平方米，同比分别增長12.98%和13.31%。今年上半年累計數幾乎上升兩成。現在各個區域成交也存在分化，新樓盤主要是吸引改善型買家。而投資型買家則是選擇核心區域的豪宅。剩下的剛需買家，大部分會轉向低價區。

深圳商品住宅5月前三周的成交面積為13.06萬平方米，環比下降0.01%，同比下降30.9%。截至6月前三周商品住宅成交面積為156.25萬平方米，同比上升35.76%。

深圳市房地産中介協會最新公布的數據顯示，截至6月23日，深圳全市共有72241套有效二手房源在售，較上周增加410套。二手房在售房源增加後，剛需群體可以有更多的選擇。而改善性群體賣掉現有住房並新購買改善型住房，則可以帶動新房市場的銷售。

杭州商品住宅6月前三周成交面積為43.38萬平方米，環比上升14.13%，同比下降22.59%。截至6月前三周，商品住宅成交面積為343.62萬平方米，同比上升0.8%。成都商品住宅6月前三周的成交面積為54.53萬平方米，環比下降7.5%，同比下降21.38%。截至6月前三周，商品住宅成交面積為561.52萬平方米，同比下降9.63%。

除了杭州和北京以外，6個重點城市6月前三周成交量均呈現環比下降，截至6月前三周，僅有成都同比下降。

根據上半年對6個重點城市的觀察，觀點指數發現城市間的項目、闆塊存在明顯分化。不同類型的産品也存在分化，改善盤成交活躍，剛需盤成交量同比表現較差，而市場的全面恢復仍然依賴于這一基本的全面復蘇。對房企來說，以價換量依然是有用的策略之一。

未來随着産品的分化加劇，“好房子”的建設則會是競争致勝的關鍵。

住戶中長期貸款增加8347億元，剛需基本盤待激活

5月20日，央行同步下調1年期和5年期貸款市場報價利率（LPR）各10個基點至3.00%和3.50%。此舉旨在支持實體經濟，緩解銀行息差壓力，同時通過降低企業和居民融資成本，提振市場信心。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

據觀點指數統計，這是自從去年10月以來的再一次調整。LPR下降将直接降低商業銀行的貸款利率，減少購房者的貸款成本和還款壓力。特别是對于首次購房者和改善居住條件的購房者而言，這種變化更具吸引力。随着購房成本的降低，市場需求被進一步激發，推動房地産市場的活躍發展‌。

‌當下，市場預期偏弱， ‌LPR的下降傳遞了中央支持房地産市場穩定發展的信号，有助于增強市場信心。在當前市場環境下，購房者和開發商往往持觀望态度，适度寬松的貨币政策可以提高市場的活躍度和交易量‌。

我們也可以看到，調整利率的核心目的還是在于提高剛需住房的銷售。目前熱銷的項目集中在部分城市的高端改善樓盤，這些項目點狀分布，而且熱銷的偶發性較大，對于整個房地産市場的影響有限，真正可以帶動市場回暖的是提高剛需的成交量。

因此，央行自5月8日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.525%和3.075%。這将進一步降低購房成本。

實際上，該調整更為突出公積金制度的普惠性，使得公積金貸款與商業貸款形成一定的差異，在定位上形成互補。央行表示，此舉預計每年将節省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進房地産市場止跌企穩。

據觀點指數不完全統計，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、長沙、石家莊等多個城市公積金管理中心發布公告，宣布自5月8日起調整個人住房公積金貸款利率。

不過，一些城市也對存量個人住房公積金貸款利率調整進行了安排。存量公積金貸款利率的調整多為在本年度内執行原利率，明年起執行新利率。

例如，北京、廣州和上海2025年5月8日前已發放的未到期個人住房公積金貸款，自2026年1月1日起按通知規定執行。一些城市因城施策疊加利率下調，其性價比突出。如廣州、深圳等試點城市已啟動“取消公攤”改革，“套内計價”與“利率優惠”更有利于購房者。

觀點指數認為，2025年下半年的房地産市場恢復並不能只依靠少量的改善樓盤去化，而是更大力度的激活或者幫助剛需人群入市。

人民币貸款方面，前五個月增加10.68萬億元。分部門看，住戶貸款增加5724億元，其中，短期貸款減少2624億元，中長期貸款增加8347億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年5月，住戶中長期貸款的變動額為+746億元，1月變動額為+4935億元、2月為-1150億元、3月為+5047億元，4月為-1231億元。可以看到，今年前五月正變動額最多的月份是1月和3月。不過随着年中房企推盤增加，貸款買房量有所上升。

目前，為了抵禦不确定性風險，部分家庭仍會以不擴負債表為基線，增加現金的安全性。

除了面對當前外部環境更趨復雜嚴峻，世界經濟增長動能減弱，貿易壁壘增多，主要經濟體經濟表現有所分化，通脹走勢和貨币政策調整存在不确定性等因素外，我國還面臨國内需求不足、物價持續低位運行等困難和挑戰。

觀點指數認為，下半年貸款買房數據依然不容樂觀，主要的貸款買房剛需人群對房價極其敏感。未來的不确定性加劇了這種不安的情緒，或許在一段時間内仍以防禦性儲蓄為主。貸款購房消費或許會存在階段性的情緒消費或者政策支持消費，但是需求持續釋放的時間料不會太長。

縮減投資，企業謹慎經營

到位資金方面，1-5月份，房地産開發企業到位資金40232億元，同比下降5.3%。1-4月份同比下降4.1%，1-3月份同比下降3.7%，環比1-2月降幅擴大0.1個百分點。

其中，國内貸款6679億元，下降1.7%；利用外資16億元，增長49.0%；自籌資金13743億元，下降7.2%；定金及預收款11931億元，下降5.0%；個人按揭貸款5645億元，下降8.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

值得注意的是，利用外資連續兩個月同比上升，1-5月漲幅接近50%。

今年上半年，外資債券信号重啟，綠城中國獲得了境外債。此外，萬科向境外金融機構融資。可以看出境外投資者對于内房企業的信心在逐步恢復。

整體來看，5月房地産企業國内貸款依舊處于下行态勢，個人按揭貸款和定金及預收款處于低位水平。

新開工方面，1-5月份，房地産開發企業房屋施工面積625020萬平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面積435354萬平方米，下降9.6%。房屋新開工面積23184萬平方米，下降22.8%。其中，住宅新開工面積17089萬平方米，下降21.4%。

竣工方面，房屋竣工面積18385萬平方米，下降17.3%。其中，住宅竣工面積13337萬平方米，下降17.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，新開工面積同比持續下降主要是受制于銷售走弱，房企減少拿地，降低施工進度。而竣工方面雖然有“保交付”政策支持，但整體降幅還是很大。

據觀點指數觀察，上半年部分房企的投資策略中“聚焦”、“核心”、“一線”等是關鍵詞。這些策略與去年對比，基本沒有變化，甚至在當下執行更為堅定。主要是這些城市地塊安全邊際較高，去化周期短，企業回流資金的速度快。

當下大部分企業進入交付的尾聲，主要得益于項目“白名單”的融資支持。從個别城市來看，放款金額在授信額度里還有部分可貸容量。截至5月末，天津市房地産“白名單”項目數量合計211個，授信金額1073.47億元，放款金額663.5億元。

自5月15日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計将向市場提供長期流動性約1萬億元。對于房地産市場來說，企業主體有進一步擴大資金池子的可能。目前來看，随着一攬子金融支持的推進，後續房企的融資環境将進一步優化。

央行披露，将着力推動已出台金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，持續鞏固房地産市場穩定态勢，完善房地産金融基礎性制度，助力構建房地産發展新模式。

不少房企通過合作的方式，實現大宗項目的融資，降低資金壓力。保利發展控股集團股份有限公司與國壽投資控股有限公司簽署戰略合作，中交城投與科學城城更集團共同探索央企參與城中村改造項目實施路徑。

企業依然需要積極尋求資金來源，售賣資産成為了企業最直接和有效回籠資金的方式。比如出售一些低效的商業資産，又或者出售一些住宅、土儲項目股權。

此外，企業為了降低成本，精簡組織架構，更為扁平和高效。如招商蛇口減少管理層級，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。今年2月份，聯發集團啟動大規模組織架構調整。總部多個部門合並，撤銷13個城市公司，設立10個事業部。

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