科技與金融成租賃市場雙引擎 | 2025年11月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 短期租賃市場空置壓力仍将持續，重點城市辦公租金加速回暖 當前市場的深度調整，尤其是新開工面積的斷崖式收縮，實為市場出清、邁向再平衡的必經階段。辦公租金表現上，2025年10月，重點8城辦公租金市場表現為整體加速回暖，城市分化的走勢。8城辦公租金均值實現4.69%的環比大幅回升，較9月0.5%的漲幅明顯擴大，且環比上漲的城市數量從9月的4個增至6個，租金回暖從局部試探轉向更廣域的共識。

寫字樓項目經營持續承壓，廣深新增落戶兩家百億級AIC 從樣本寫字樓出租率表現來看，2025年以來重點辦公樓市場空置率呈持續下行趨勢，9月樣本出租率均值降至82.21%，較2024年末下降5%，較6月下降2%。聚焦需求端，期内字節跳動旗下豆包科技租下位于上海楊浦區的雲際尚浦（AXIOM）項目，租賃面積約4萬平方米的辦公空間。據悉，本次租賃辦公面積将用于其在上海的業務拓展和技術研發，進一步強化在人工智能領域的布局。

陸家嘴年内第6單大宗資産交易落地，自用型交易仍是市場支撐 據觀點指數不完全統計，本期錄得7單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升，其中超10億元的大額商辦資産交易單數有明顯提升。本期以貨拉拉、陸家嘴國泰人壽、揚子江藥業集團以及花徑教育等為代表的多個買家均以自用需求主導交易。除大宗交易方式外，寫字樓退出市場正迎來金融工具革新。寫字樓持有型不動産ABS作為一種創新的權益型融資工具，正逐漸成為盤活存量商業地産的重要路徑。

中小企業發展指數尚未形成趨勢性回升動力，少數頭部品牌主導布局 2025年10月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，環比與上月持平，同比與去年同期保持一致，整體呈現穩中有平的運行态勢。8個分項指數表現為分項指數4升2平2降。本期新增簽約/開業的項目共計11個，與上個報告期基本持平。本期以高格辦公空間、IWG集團以及創富港等為代表的樣本企業有新項目落地/亮相。辦公空間服務行業延續企業擴張積極性偏弱、活躍主體高度集中的發展态勢。

短期租賃市場空置壓力仍将持續，重點城市辦公租金加速回暖

國家統計局數據顯示，2025年1-10月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2775億元和2234億元，分别同比下滑20.2%和9.2%，對比1-9月同比跌幅進一步擴大。投資與銷售持續承壓，市場信心仍未得到有效修復，開發企業與投資者均保持高度審慎。

辦公樓建設層面，同期辦公樓新開工面積累計值分别為1209萬平方米，同比下滑22.8%，意味着未來2-3年的新增供應将大幅縮減。辦公樓的供應高峰即将過去。

但與之形成鮮明對比的是，竣工面積累計值為1208萬平方米，同比上漲17.2%，全國辦公樓市場正在消化前幾年的建設存量，迎來最後一波供應高峰的集中兌現，短期内将繼續加劇租賃市場的競争和空置壓力。

整體來看，當前市場的深度調整，尤其是新開工面積的斷崖式收縮，實為市場出清、邁向再平衡的必經階段。随着供應側逐步見頂，未來的競争焦點将不再是對新增項目的追逐，而将逐步轉向對存量資産的運營提升、功能重構與去化能力。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年10月，重點8城辦公租金市場表現為整體加速回暖、城市分化的走勢。8城辦公租金均值實現4.69%的環比大幅回升，較9月0.5%的漲幅明顯擴大，且環比上漲的城市數量從9月的4個增至6個，租金回暖從局部試探轉向更廣域的共識。

但同比仍下跌11.15%，這也表明這種回升的根基尚不穩固，當前市場情緒仍不穩定，辦公市場可能受到短期因素如單個項目入市或大宗租賃交易的影響，市場尚未完全恢復至2024年同期水平，仍處築底回升的階段。

具體來看，北京、深圳以及上海三城穩居租金第一梯隊，10月租金單價分别為4.18元/平方米/天、3.57元/平方米/天以及3.41元/平方米/天。

八城單月租金表現中，北京、上海、深圳、杭州、成都以及南京的單月租金單價均實現環比上漲，漲幅從1.79%到18.6%不等。同比除深圳及成都兩城租金實現上漲外，其他仍下跌，重點城市辦公樓市場表現分化明顯，市場整體仍處于深度調整周期，各城市間的經濟韌性存在顯著差異。

對租戶而言，當前仍是成本優化的窗口期，可優先選擇核心闆塊高性價比樓宇。對業主而言，需聚焦産業招商與存量運營，通過引入科創、金融企業提升租金韌性，而非單純依賴降價去化。

從全國數據看，辦公樓新開工面積已大幅下滑，未來的新增供應壓力将顯著減輕。随着2025年的供應高峰過去，市場供需矛盾将逐步緩解，為租金的真正企穩創造條件。

寫字樓項目經營持續承壓，廣深新增落戶兩家百億級AIC

2025年三季度，全國主要城市甲級辦公樓租金延續下行态勢。為緩解去化壓力、留存現有租戶，多數城市業主方持續優化租約靈活性，推出彈性條款吸引需求。

在此環境下，寫字樓企業持續深化以價換量。與2024年末相比，2025年9月觀點指數監測的寫字樓樣本項目中90%的租金單價出現不同程度下滑。其中不同城市的租金調整幅度與企業以價換量策略的強度，區域供需結構、産業支撐能力等因素直接相關。

具體來看，2025年9月，北京華貿中心寫字樓、中國國貿寫字樓出租單價分别為342元/平方米/月和613元/平方米/月，對比6月分别下跌1.44%和1.29%，對比上年年末分别下跌3.12%和4.07%。

對比其他項目而言，兩者近一年租金跌幅均控制在5%以内。核心商圈優質項目以價換量相對比較克制，這些項目租戶聚焦高支付能力的金融、科技、專業服務等企業，在犧牲少量租金收益，留存長期穩定的優質租戶的前提下，避免因大幅降價導致租戶結構降級。

同期陸家嘴集團于上海的甲級寫字樓平均租金單價水平為7.3元/平方米/天，對比6月及上年年末分别下跌1.22%和5.81%。

不過，以價換量策略對寫字樓企業經營有一定的幫助。如位于北京的招商局航華科貿中心，租金單價對比上年年末下跌20.37%至208.3元/平方米/月，以此促成多宗新簽及續租，出租率維持在90%以上。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

經營表現上，從樣本寫字樓出租率表現來看，2025年以來重點辦公樓樣本出租率表現仍面臨壓力，9月樣本出租率均值降至82.21%，較2024年末下降5%，較6月下降2%。其中對比3月末的出租率，6月出現微升波動，疊加未來新增供應壓力，辦公市場整體仍處于去化與承壓並存的調整階段。

具體來看，以廣州太古匯辦公樓、中國國貿寫字樓、北京華貿中心為代表，此類項目9月出租率分别為90%、92.30%、84%，對比2024年末的波動幅度均在0%-2%區間，表現出較強的抗風險能力

另外，凱德投資最新第三季度業績披露，2025年9月，中國辦公樓平均出租率穩定在81%，對比上年年末提升1個百分點。據觀點指數了解，凱德在中國的辦公樓項目多布局于北京CBD、上海陸家嘴、廣州珠江新城等一線及新一線城市核心商圈，租賃需求剛性強。

從出租率數據來看，當前辦公樓市場去化仍面臨壓力。但與此同時，核心商圈高端項目、綜合業态配套等項目抗跌性凸顯，市場馬太效應進一步強化。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求層面，據觀點指數不完全統計，2025年10-11月，科技、金融等類型企業是當前寫字樓市場的核心驅動力，同時，醫藥健康與專業服務等行業作為重要補充。

城市維度，北京、上海憑借産業生态優勢成為租賃的主力城市，産業集聚闆塊結合高性價比優質載體，是企業選址的核心邏輯。

其中，互聯網科技租戶以豆包科技為代表，期内字節跳動旗下豆包科技租下位于上海楊浦區的雲際尚浦（AXIOM）項目，租賃面積約4萬平方米，成為年内上海最大的寫字樓租賃成交案例。據悉，本次租賃辦公面積将用于其在上海的業務拓展和技術研發，進一步強化自身在人工智能領域的布局。

雲際尚浦是美國鐵獅門集團開發的高端辦公項目，總建築面積約29萬平方米，由兩座雙子塔組成，A塔高280米，B塔高250米（預計2025年完工，並計劃引入美高梅美幻酒店）。項目隸屬于90萬平方米的尚浦領世綜合體，周邊商業、配套成熟，能為員工提供完善的工作生活支撐。早于2021年，字節跳動就已簽約入駐尚浦領世項目。

據觀點指數了解，上海楊浦區已成為上海互聯網與科技産業的核心承載地，其中楊浦濱江沿線聚集了字節跳動、哔哩哔哩、美團等多家互聯網大廠總部。豆包落地後，可依托區域内的人才、技術資源，加速AI技術叠代與業務協同，同時享受楊浦區對科技企業的政策支持，降低運營成本。

随着“十五五”規劃強調發展新質生産力，人工智能、大數據、新能源等科技賽道預計将持續擴張，並成為寫字樓租賃需求的核心驅動力。

值得一提的是，本期廣深新增兩家百億級AIC集中落戶，成為金融類租賃的核心驅動力。

具體來看，中信AIC（信銀金投）全國總部已選址廣州市天河區珠江新城粵海金融中心作為辦公點，注冊資本為人民币100億元。招銀金融投資（注冊資本150億元）落戶深圳。

截至目前，全國已獲批的金融資産投資公司（AIC）共9家，包括6家國有大行和3家股份制銀行。

同時，2025年前三季度，廣州金融業增加值同比增長6.1%，增速較上半年提升1.3個百分點，占全市GDP的比重達10.6%，是拉動廣州GDP增長的主要動力‌。全市金融業總資産超13萬億元，持牌金融機構近400家‌。

AIC機構選址極為看重區域的金融産業聚集效應和成熟的商業配套。期内廣州珠江新城憑借強大的金融業基礎成功吸引中信AIC落戶，進一步鞏固其作為廣州金融核心區的絕對領先地位。

同時，AIC的核心業務是債轉股、股權投資等，其落戶廣深将進一步提升兩者對其它大型金融機構及高端專業服務機構（如律所、咨詢公司等）的吸引力，形成以商引商的良性循環，持續為寫字樓市場注入活力。

與此同時，據中海商務官微披露，昆明中央法務區在昆明中海國際中心正式揭牌。據觀點指數了解，随着法務區首批功能落地，昆明中海國際中心定向導入律所、會計師事務所等8家市場化法務及泛法務機構，樓内法務類企業使用面積超8000平米，構建法律+産業鍊，同時協同昆明中央法務區推出七大服務中心，實現從法律查明、商事調解到國際争端解決的全鍊條服務覆蓋。

中海商務旗下北京中海廣場年内簽約多家企業，覆蓋大健康、TMT、專業服務業等重點領域，吸引了國藥勵展、福瑞醫療、凱度等企業入駐，形成生命科學産業協同+科技與專業服務賦能的生态體繫，促成企業間業務鍊接與價值共振。

現階段，寫字樓的核心價值不再局限于物理空間，而是構建政策、技術、資源等多維協同的生态。盡管整體寫字樓市場面臨挑戰，但具備産業優勢的核心城市和滿足科技企業需求的高品質項目仍能獲得市場青睐，寫字樓租賃市場将進一步呈現結構性分化的特征。

陸家嘴年内第6單大宗資産交易落地，自用型交易仍是市場支撐

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得7單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均實現大幅回升，其中超10億元的大額商辦資産交易單數有明顯提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，10-11月商辦資産交易高度集中于上海、北京兩大一線城市，其中上海以5宗案例占據絕對主導。雖然市場整體決策趨于謹慎，但核心區域的優質資産仍然具備強大的吸引力。

其中，上海交易覆蓋陸家嘴、前灘、虹橋等核心商務區，資産均為甲級寫字樓或優質商辦綜合體。同時，北京核心地標資産折價成交，北京世貿大廈作為CBD核心5A甲級寫字樓，以22.54億元（評估價7折）的抄底價易主。

聚焦買方角度，本期實體經濟企業（如貨拉拉、揚子江藥業）、教育企業、險資、地方國企等企業成為近期商辦資産交易市場的重要買家。

市場消息顯示，貨拉拉以約10億元收購上海長甯區晶耀虹橋T6棟整棟辦公樓，是其在2025年第六次沖擊港股IPO背景下的關鍵戰略布局。貨拉拉全球總部雖在深圳，但上海作為長三角核心城市，也是其拓展企業客戶、對接國際市場的關鍵陣地。

據了解，晶耀虹橋項目總投資約80億元，由鐵獅門攜手新長甯集團和三菱地所共同投資開發。項目總建築面積約24.6萬平方米，總辦公面積約16萬平方米，包括5幢甲級寫字樓。

晶耀虹橋定位為新經濟總部基地，重點吸引科技、物流、高端服務業等領域的龍頭企業。除貨拉拉外，首批簽約企業包括山業（上海）商貿、江蘇吉家寵物用品等，T1、T2棟部分樓層已被預訂。此次貨拉拉購入的是T6棟辦公樓整棟。該棟樓總高約11層，建築面積約2.5萬平方米，晶耀虹橋所在的長甯區集聚了大量物流、貿易及科技企業，與貨拉拉的業務生态高度契合。

另外，陸家嘴國泰人壽以9.36億元收購上海前灘匯N5幢，瞄準前灘闆塊的産業集聚效應與資産增值潛力，本次收購用途是作總部辦公場地。

聚焦交易用途層面，本期以貨拉拉、陸家嘴國泰人壽、揚子江藥業集團以及花徑教育等為代表的多個買家均以自用需求主導交易。從數據來看，具備長期穩定辦公需求的企業，已成為商辦資産交易市場的主力軍，這類企業的自持選擇均傾向于鎖定核心城市核心闆塊的優質商辦資産，以滿足總部辦公、區域運營中心等實際使用需求，同時規避長期租賃的成本波動風險，以實現辦公自用及資産保值的雙重目標。

交易標的層面，前灘匯（原前灘四方城）是位于上海浦東新區前灘國際商務區的大型綜合體項目，由陸家嘴集團開發，總建築面積約41萬平方米，匯聚了甲級寫字樓、商業、酒店等多種業态‌。

其中前灘匯辦公區域包含11棟甲級寫字樓，單棟樓宇建築面積為1.3至2.2萬平方米，主要樓棟包括N1/N2/N3/N5棟、E1/E2棟、W1/W2棟以及S1/S2/S3棟。本次成交的N5棟為11棟辦公樓中的首單大宗交易，總建築面積約1.33萬平方米。

據觀點指數了解，項目拿地初期以持有運營為主，但随着前灘區域價值兌現及陸家嘴集團資産輕量化需求，部分資産出售成為必然選擇。這種持有+出售的雙軌策略，既保障了核心資産的長期增值，又通過靈活處置實現資金回籠與風險分散。

同時，據陸家嘴集團2024年年報顯示，年度商辦物業銷售現金流入34.15億元，占房地産銷售收入的比例提升至35.76%，已出售富匯大廈B棟及C棟、由由燕喬大廈、陸家嘴投資大廈等多棟辦公樓宇，資産出售已成為集團重要的現金流補充渠道。今年上半年，該闆塊現金流入6.39億元，主要為陸家嘴投資大廈的銷售尾款，進一步印證了集團通過商辦資産靈活處置優化财務結構的核心訴求。

據觀點指數了解，包括本期的前灘匯N5幢項目在内，年内陸家嘴集團出售的資産還包括前灘雍萃46長租公寓、張江科學城數智天地·智慧雲等，這也體現房企優化資産組合、回籠資金再投資的主動運營策略。

同時，期内延續了年内出險房企資産處置的趨勢。其中，世茂集團為推進債務重組，出讓北京世貿大廈回籠資金，屬于以資抵債、優化資産負債表的必要操作。

該標的位于北京CBD核心區，總建築面積70174.9平方米，容積率8.24，剩余土地使用年期28.96年，具備核心區位稀缺性與成熟運營基礎。作為償債關鍵動作，世茂此前多次将該大廈抵押融資，此次通過法拍以22.54億元成交，成為被動處置型交易的典型。

從買方視角來看，揚子江藥業以低于市場預期的價格獲取北京CBD地標性資産，彰顯實體企業對核心資産長期配置價值的認可。在當前市場周期下，具備資金實力的實體企業正着眼于核心資産的抗跌屬性與資源集聚效應，通過戰略性配置實現資産沉澱與長期價值提升。

值得一提的是，除大宗交易方式外，寫字樓退出市場正迎來金融工具革新。

11月18日，上海中建廣場持有型不動産ABS項目已通過審批，發行規模為12.46億元，由上海中建東孚資産管理有限公司發行，華泰證券（上海）資産管理有限公司擔任計劃管理人。

當前，寫字樓持有型不動産ABS作為一種創新的權益型融資工具，正逐漸成為盤活存量商業地産的重要路徑。

截至目前，寫字樓持有型不動産ABS已有多個標志性項目成功發行，其中包括以廣州ICC、南方鐵道大廈、中鐵諾德中心三期等核心城市寫字樓作為底層資産的産品，這些項目的成功發行，不僅為市場注入了信心，也為後續項目提供了可復制的經驗。

中小企業發展指數尚未形成趨勢性回升動力，少數頭部品牌主導布局

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年10月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，環比與上月持平，同比與去年同期保持一致，整體呈現穩中有平的運行态勢。8個分項指數表現為分項指數4升2平2降。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業來看，8個行業指數表現為4升4降。其中，住宿餐飲業指數環比提升0.4點，成為升幅最大的行業，受益于各地提振消費專項行動與假日經濟帶動，線下消費場景持續復蘇。而信息傳輸軟件業、社會服務業指數均環比下降0.3點，為跌幅最大的兩個行業。

從數據來看，政策托底有效遏制了指數下滑，消費與基建相關行業率先回暖，中小企業處于低位企穩的态勢。但發展指數整體仍處不景氣區間，行業分化、效益不足、用工短缺等問題亟待解決，中小企業復蘇基礎尚不牢固，尚未形成趨勢性回升動力，仍需政策持續發力托底。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，與上個報告期基本持平。本期以高格辦公空間、IWG集團以及創富港等為代表的樣本企業有新項目落地/亮相。

從數據來看，辦公空間服務行業延續企業擴張積極性偏弱、活躍主體高度集中的發展态勢。現階段，行業頭部及區域深耕品牌繼續壟斷布局，中小品牌集體缺位，多數中小服務商持續選擇觀望或收縮，行業未出現新入局者或批量擴張的企業。

其中，創富港以7個開業項目成為本期擴張的主力，新項目覆蓋深圳、香港、廣州、北京、上海以及長沙等重點城市。具體來看，其新項目多落地核心商務區的辦公樓宇，如深圳福田創新科技廣場、南山西海岸大廈、香港中環泛海大廈、廣州荣建大廈等，單店體量貼合中小企業需求。

高格辦公空間的簽約與開業項目均為城市核心商務區物業，如杭州坤曜中心、南京天賦蕾奧中心項目，延續其高端區域辦公服務商的定位，瞄準長三角區域大型企業分支與優質中小企業。

城市布局上。本期新增開業/簽約項目均落地一線及新一線城市，如北京、上海、深圳、廣州、香港、杭州、南京、長沙等地，無三四線城市布局。這些城市聚集了全國多數的中小微企業與跨國企業分支，靈活辦公需求密度高。同時，這些城市優質物業供給充足，配套成熟且産業協同性強，能快速承接辦公空間項目的客群導入需求。

整體來看，核心城市的高确定性市場仍将由現有活躍品牌主導加密布局，但整體擴張節奏不會加快。中小品牌大概率持續蟄伏，行業難有新玩家入局，辦公空間行業的低活躍度及強集中度的擴張特征将長期存在。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。