轉型初見成效 | 2025年11月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 傳統行業待升級，各地加速“十五五”科技産業布局 2025年10月工業增加值增速回落至4.9%，傳統行業承壓背景下，各地以“十五五”規劃為指引，從賽道錨定、載體搭建、資本配套三維度加速科技産業的布局。聚焦算力、星網、數字經濟等領域，疊加PPI降幅收窄等背景，相關布局将加速技術轉化，成為對沖傳統行業壓力、培育經濟新增長引擎的關鍵支撐。

産業結構持續分化，頭部園區企業轉型初見成效 産業園區市場呈現明顯的分化态勢，2022年一季度至2025年三季度平均租金累計降幅達24%，入住率跌破70%，頭部園區企業表現分化，陸家嘴、張江高科等憑借轉型實現營收利潤雙增；華夏幸福等部分企業則面臨營收下滑、虧損壓力。當前，人工智能、半導體、新能源等高新産業加速落地，為園區企業聚焦科技賽道、突破增長瓶頸提供了關鍵支撐，轉型成效逐步顯現。

華中西南地區投資熱度上升，産業基金持續發力 報告期内，華中、西南地區産業投資熱度顯著上升，8起相關投資事件聚焦顯示技術、人工智能等新質生産力領域，采用“總部+産業園+中試平台”全鍊條布局模式。産業基金在背後持續發力，成都、武漢等地落地合計超160億元專項基金，全國範圍内亦有多只産業基金密集設立。同時，“債+股權交易+ABS”等多元融資工具創新應用，構建起“資本+産業”的聯動模式

園區REITs市場處于調整階段，數據中心運營效率顯著 産業園區REITs市場持續承壓，指數累計下跌5.2%，項目淨利潤率、出租率及年化分派率分化顯著。部分産品通過長租優惠等舉措應對運營壓力，而數據中心類REITs憑借“按功率計費”模式，計費率超96%，成市場穩定器。增量方面，平安西安高科産業園REITs申報推進，發改委持續推薦民間投資項目，政策與新增項目為市場長期健康發展注入信心。

傳統行業待升級，各地加速“十五五”科技産業布局

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得6起政策動态。政策從地方規劃、産業載體、資本配套三個維度精準發力，聚焦前沿賽道與數字經濟，構建起新質生産力的清晰落地路徑，而“十五五”規劃則成為各地布局科技産業的核心指引。

地方“十五五”規劃層面，多省份已明确科技産業主攻方向。河北省在本省“十五五”規劃建議中，同步布局“硬設施”與“新交通”：一方面推進京津冀國家算力樞紐節點建設，夯實數字産業基礎；另一方面前瞻研究磁懸浮列車等京雄未來交通模式，以技術突破聯動區域産業協同。

北京市的“十五五”規劃建議更直接錨定前沿技術，将第六代移動通信、量子科技、生物制造、腦機接口等列為新增長點，精準對接全球科技競争賽道；黑龍江則瞄準航天科技賽道，在本省“十五五”規劃建議中提出做強星網産業鍊，重點發力衛星制造、測控及數據地面應用，試圖以細分領域的技術深耕打開産業新空間。

産業載體與目標層面，國家部委與地方政府形成聯動，為科技産業規模化落地提供支撐。工信部通過專項政策明确發展路徑，其發布的示範基地創建通知提出，到2035年要形成“100個園區類+1000個企業類”的國家新興産業發展示範基地體繫，既為科技産業提供物理空間載體，又通過企業集群效應加速技術成果轉化。

而廣東省則以數字經濟為核心抓手，在省級試驗區建設方案中設定量化發展目標：數據産業規模年均復合增長率超15%，人工智能核心産業規模突破4400億元，以數字産業的高增速對沖傳統行業的增長壓力，為區域經濟發展注入新活力。

資本配套層面，政策正積極為科技産業引入“活水”。國家發改委發布的《國家新興産業創新中心管理辦法》，鼓勵金融機構、投資基金等社會資本參與産業創新中心投資，通過市場化資金撬動技術研發與成果轉化，有效解決科技項目融資難的痛點問題。

整體來看，當前政策體繫呈現“地方錨定賽道+部門搭建載體+資本配套支持”的協同邏輯：地方結合資源禀賦鎖定具體科技領域，部門以示範基地、量化目標明确落地標準，資本政策則為項目提供資金保障，在傳統行業低迷期，通過科技産業的精準布局培育新的經濟增長引擎。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年10月份，規模以上工業增加值同比實際增長4.9%，較9月份回落1.6個百分點，工業增長節奏放緩凸顯市場需求恢復的階段性壓力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

高技術産業雖保持增長但增速分化，工業機器人産量增速降至16.6%，集成電路産量增速大幅下降至17.9%，新能源汽車産量增速長期維持在19.3%左右的較高水平；而智能手機、太陽能電池等領域呈現負增長，産量增速分别為-2.6%、-8.7%，波動特征明顯。

值得關注的是，市場環境正逐步優化。2025年10月PPI（生産者價格指數）同比下降2.1%，降幅較上月收窄0.2個百分點，且已連續3個月收窄。這一變化表明市場“反内卷”效果正逐步顯現，規範市場競争秩序的政策成效持續釋放，為科技産業健康發展營造了公平有序的環境。

傳統行業的低迷與科技産業的發展潛力形成鮮明對比，各地“十五五”規劃中對磁懸浮交通、星網産業鍊、數字經濟等領域的布局，恰好精準對接了工業機器人、集成電路等賽道的增長需求。

随着相關政策的逐步落地，核心技術攻關與産業轉化的節奏将進一步加快，科技産業有望成為對沖傳統行業壓力、推動經濟高質量發展的核心引擎。

産業結構持續分化，頭部園區企業轉型初見成效

從産業園區市場表現來看，平均租金已呈現明确的“階梯式下滑”态勢。數據顯示，2022年一季度産業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此後該指標進入持續下行通道，截至2025年三季度，這一數值已降至105元/㎡/月，創下三年半以來的新低，累計降幅達24%。

租金的持續調整，客觀反映了産業園區市場供過于求、企業承租能力減弱的行業現狀，其中傳統制造業、低端服務業所屬園區受沖擊更為明顯，租金下行壓力尤為突出。

數據來源：企業年報數據，觀點指數整理

入住率方面，産業園區招商難度持續加大，園區采取的“以價換量”策略效果逐步減弱。2022年一季度，産業園區整體入住率尚保持在90%以上，此後便進入逐年下滑的通道，2025年第三季度這一指標已低至69.5%，首次跌破70%的關口。

這意味着目前全國超18億平方米園區面積處于空置狀态，企業擴張意願不足、園區産業定位模糊、同質化競争加劇等多重因素疊加，共同導致傳統産業園區招商進入階段性調整期。

與産業園區的低迷表現形成鮮明對比，數據中心市場同期發展态勢相對較好。收入端數據顯示，數據中心單方收入從2022年第一季度的325.1元/㎡/月持續上升，2025年第三季度仍穩定保持在366元/㎡/月以上，增長動力持續強勁。

當前，營業收入的分化表現是園區運營市場最鮮明的特征。陸家嘴以74.23%的同比增速領跑行業，營收實現120.38億元；中新集團、張江高科營收增速介于19%-31%之間，保持穩健增長；招商蛇口、潤澤科技增速均超15%，經營基本面紮實。

而電子城、華夏幸福營收降幅分别達46.70%、72.09%，浦東金橋、蘇州高新降幅也分别達30.46%、27.42%，業務結構調整與市場需求變化帶來的挑戰集中顯現。

利潤層面，頭部企業盈利爆發力突出，張江高科、中新集團、上海臨港前三季度歸母淨利潤同比分别增長15.94%、28.57%、40.43%，核心業務與投資布局的協同效應持續釋放。

部分企業經營承壓明顯，華夏幸福歸母淨利潤虧損98.29億元，同比降幅達393.87%；東湖高新、外高橋淨利潤降幅均超60%；市北高新雖投資收益大幅增長，但歸母淨利潤仍虧損1.87億元，非經常性收益難以對沖核心業務的經營壓力。

數據中心賽道的異軍突起，成為部分企業突破增長瓶頸的關鍵。營收端，潤澤科技、萬國數據、數據港同比分别增長15.05%、10.20%、4.93%，闆塊平均增速約10%；利潤端表現更為亮眼，潤澤科技、萬國數據歸母淨利潤分别達47.04億元、14.17億元，增速均超200%，數據港歸母淨利潤1.2億元，同比增長14.12%，實現穩步發展。

報告期内，人工智能、新材料、新能源等領域科技技術突破與産業進展密集涌現，多賽道協同發力的發展态勢顯著，為經濟高質量發展注入強勁動能。

人工智能領域呈現“技術-場景”雙輪驅動的特征。國際芯片巨頭英偉達發布全棧AI戰略，推出VeraRubin芯片，計劃2026年實現量産；國内智源研究院發布的Emu3.5模型，推理速度較前代提升20倍。産業載體同步升級，中關村翠湖科技園A1地塊AI創新應用先導區已封頂，海澱人工智能産業園預計2026年底開園，南京“AI鏡界”生态街區于11月23日開街，集中展示人機交互、智能機器人等落地應用。

半導體與新材料産業國産化進程提速，重大項目加速落地。國内正集中攻關50項關鍵新材料和裝備，國産光刻膠實現量産，10家龍頭企業在細分領域實現突破。連雲港石化總投資266億元的高端新材料項目獲批，将建設α-烯烴、聚乙烯裝置；延安能化投資53.21億元的羰基新材料項目開工，聚焦高端乙丙橡膠生産，為下遊産業提供支撐。

新能源與高端制造持續領跑。發改委、能源局雙政策發力新能源發展，明确2030年新增用電主要由新能源滿足，甘泉堡源網荷儲園區年減碳17萬噸成零碳標杆；10月新能源汽車銷量171.5萬輛，占比首超51%，比亞迪華東産業園等載體加速落地，京津冀智聯新能源汽車生态港規劃投資超百億。

醫療器械與前沿科技成果顯著。新版醫療器械質量管理規範強化全生命周期管理，諾華“派威妥”成國内首個PSMA靶向藥物，聖湘生物、周浦醫療器械産業園加速建設。6G與量子科技領域，工信部完成第一階段6G試驗，中國獲國際標準主導權，天府绛溪實驗室實現19公里空芯光纖量子傳輸，深圳首條光量子量産線投産。

智能制造領域動能充足，宇樹科技發布輪式人形機器人，埃斯頓華南基地開業，中航貴陽先進智造産業園投資7億元，入駐意向率超80%。随着這些技術突破與産業項目的落地，核心技術攻關與轉化節奏将加快，科技産業作為經濟增長核心引擎的作用将愈發凸顯。

華中西南地區投資熱度上升，産業基金持續發力

報告期内，據觀點指數不完全統計，共監測到8起産業投資事件動态。華中、西南地區正成為科技産業投資的熱點區域，聚焦新質生産力領域，區域投資熱度顯著上升，勾勒出“資本+産業”的聯動發展新路徑。

期内，華中地區成為本輪産業布局的核心發力點，武漢憑借産業基礎與政策優勢，成為企業投資的“首選地”。顯示技術前沿領域，TCL華星投入15億元建設印刷OLED中試驗證平台，精準卡位下一代顯示技術賽道。

産業載體建設方面，中電光谷同步推進兩大重磅項目，既簽約武漢星谷科創中心EPC+O項目，又斥資10億元啟動硚口區漢江灣人工智能産業園建設，形成“研發+産業”的雙輪驅動格局。

新能源與智能網聯領域同樣動作頻頻，中汽中心落地武漢商用車新能源智能網聯基地，以10億元投資搶占商用車新賽道先機。與此同時，華中區域的産業協同效應持續釋放，武漢光谷迎來華邦環境華中總部開園，南京南部新城則啟用比亞迪華東首個産業園，形成華中與華東聯動發展的良好态勢，進一步放大區域投資吸引力。

西南地區的投資力度絲毫不遜色，且單項目規模更為突出。西航投簽約西南科創中心&東方夢工廠西南總部，單項目投資高達50億元，将直接強化西南區域的科創載體能力，為當地新質生産力發展提供堅實支撐。

從投資特征來看，兩地的産業布局呈現鮮明的共性：賽道上集中于顯示技術、人工智能、新能源智能網聯等新質生産力領域；模式上普遍采用“總部+産業園+中試平台”的組合形式，既落地生産與研發載體以築牢産業根基，又通過中試平台加速技術成果轉化，實現“研發-中試-量産”的全鍊條布局。

而50億元級西南科創中心、15億元OLED平台等大額投資的涌現，背後更離不開産業基金的持續發力，推動華中、西南從傳統産業聚集區向科技産業新高地轉型。

2025年10月，産業基金的主導作用愈發凸顯。當月監測到的11起融資及交易事件中，聚焦産業基金與多元工具，凸顯區域投資熱度與資本對新質生産力的傾斜。

期内，華中、西南成為産業基金發力的核心區域，成都成華智創設立60億元産業振興股權投資基金，成都産投同步推出100億元電子信息重大産業化項目股權投資基金，兩大基金合計規模達160億元，精準聚焦電子信息等新質生産力賽道；武漢東湖高新集團則通過子公司參投咸甯産業投資基金，持續完善華中區域的産業資本布局網絡。

同期，全國範圍内産業基金密集落地，形成“區域聯動+賽道聚焦”的特征：廈門設立20億元産業並購基金，煙台成立10億元城市發展母基金，東莞聯合中信繫設立15億元産業鍊發展母基金，長發集團布局10億元光電科創産業投資中心，覆蓋並購重組、城市更新、産業鍊補強、細分科技賽道等多元方向，為區域産業發展提供資本活水。

融資工具的創新應用同樣值得關注。蘇高新通過中期票據、超短期融資券合計募資8億元，同時完成醫療器械産業公司47%的股權交易（交易額6.04億元），以“債+股權交易”的組合優化資金結構；長江産業18億元ABS項目獲批，進一步拓寬産業載體建設的資産證券化路徑。

整體來看，華中、西南的大額産業基金與多元融資工具形成互補效應，既以基金定向布局科技賽道，又通過債券、ABS為園區與項目輸血，在傳統行業低迷期構建起穩定高效的“資本+産業”聯動增長模式。​

園區REITs市場處于調整階段，數據中心運營效率顯著

從市場整體表現來看，産業園區REITs指數累計下跌5.2%，平均年化收益率降至2.8%，較去年同期下降3.5個百分點，市場情緒與收益表現均面臨階段性壓力。這一态勢在三季度運營數據中得到充分印證，不同産品的财務與運營表現顯著分化。

從财務端看，淨利潤率呈現“兩極分化”的格局。創金合信首農REIT、國泰海通東久新經濟REIT淨利潤率分别達42.0%、40.2%，盈利表現亮眼；而易方達廣開産園REIT、華安張江産業園REIT淨利潤率則分别為-24.5%、-36.9%，部分産品經營壓力突出。

出租率方面，東吳蘇園産業REIT、創金合信首農REIT、國泰海通臨港創新産業園REIT出租率均超95%，其中東吳蘇園産業REIT出租率達97.3%；反觀華夏合肥高新産園REIT、易方達廣開産園REIT，出租率僅為71.6%、71.4%，資産運營效率差距顯著。

為應對出租率下滑的壓力，華夏合肥高新REIT已推出針對性舉措，針對存量客戶及新增客戶給予優惠促銷，優惠促銷期為3年。在優惠促銷期限内，針對簽訂長租約的客戶，給予每年3-4個月的免租期。

數據中心類REITs運營模式呈現差異化特征。南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT采用“按功率計費”的模式，計費率分别達99.24%、96.79%，資源利用效率處于較高水平，成為REITs市場中的“穩定器”。

年化分派率方面，華夏合肥高新産園REIT、中金湖北科技光谷REIT年化分派率分别達5.27%、5.13%，創金合信首農REIT為5.29%；而國泰海通臨港創新産業園REIT、建信中關村産業園REIT，年化分派率僅為1.73%、1.88%，收益表現差距明顯。

市場雖處調整期，但增量項目與政策支持為行業注入信心。平安西安高科産業園REITs作為陝西首個本土REITs項目，已正式申報。

其拟作為公募REITs首發的資産是西安軟件新城軟件研發基地二期項目，該項目位于天谷八路156号，于2016年10月建成投用。

根據公開信息，該項目位于西安高新區軟件新城，原始權益人為西安高科集團有限公司，底層資産涉及樓宇13棟，建築面積合計32.5萬平方米，評估淨值13.6億元，發行後淨回收資金約4.14億元。

陝西省發展改革委還明确表示，今年以來委主要領導、分管領導多次赴北京匯報銜接，推動項目工作進度明顯加快，該項目有望年内正式上市發行。

國家發展改革委投資司副司長關鵬在公開場合表示，發改委已向證監會推薦18個民間投資項目，截至目前已有14個項目成功發行上市，累計發售基金總額近300億元。

這批項目涵蓋倉儲物流、産業園區、清潔能源等多個基礎設施領域，旨在通過基礎設施REITs盤活存量資産、拓寬民間投資渠道。

下一步，發改委将會同證監會持續完善審核機制，加快推動符合條件的民間投資項目落地，進一步提升資本市場服務實體經濟能力，為REITs市場的長期健康發展提供保障。

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