擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告

觀點指數 2025年四季度，C-REITs市場規模持續擴張，截至報告期末，全市場上市REITs達77只，總市值2188.07億元，較2024年末增長39.30%。

二級市場表現方面，分闆塊看，産業園區REITs分化顯著，一線城市項目如創金合信首農REIT漲2.75%，但二線園區受出租率下降壓力拖累；消費基礎設施REITs中5只實現正收益，華夏凱德商業REIT以3.10%領漲，而華夏大悅城商業REIT等跌幅居前；倉儲物流REITs中4只正收益，紅土創新鹽田港REIT領漲1.87%，傳統倉儲項目受供應放量影響下跌；保障性租賃住房REITs僅2只正收益，華夏北京保障房REIT領漲1.46%，部分項目因區域需求波動承壓。此外，中證REITs全收益指數四季度回調3.35%，受戰略解禁及供需失衡影響，市場從投機向價值配置轉型。

政策端供給持續優化，政策密集推動REITs擴圍提質，國家發改委《2025版REITs項目行業範圍清單》新增商業辦公設施（需位于22座超大特大城市且為超甲級/甲級），證監會明确“商業不動産REITs”覆蓋百貨商場、購物中心等；擴募機制完善（如允許已上市REITs增發收購存量資産），中央與地方協同（國家發改委與證監會配合、地方精準施策）推動項目落地，助力實體經濟高質量發展。

香港及海外市場方面，標普美國REITs指數震蕩整理，四季度末收于356.77點，闆塊分化顯著——寫字樓REITs（漲25.63%）、酒店及度假村REITs（漲6.80%）因三季度業績超預期領漲，倉儲REITs（跌5.69%）受關稅拖累；新加坡凱德綜合商業信托（CICT）市值達170.48億新元（930.46億人民币），超越領展REIT成亞洲最大REITs，S-REITs股權融資活躍。香港方面，恒生房地産信托基金指數震蕩回落，領展房産基金中期業績下滑可分派總額同比減5.55%，春泉産業信托等受京深寫字樓空置率上升、租金下行壓力影響，物業收入普遍回調。

C-REITS篇

市場綜述

C-REITs市場規模躍升，多元類型均衡分布格局顯現

市場整體數量方面，據觀點統計，截止2025年12月，全市場上市的REITs産品達到77只，在二季度末首次突破2000億元，持續上漲。截至四季度末，總市值達到2188.07億元，較2024年末增長39.30%並持續增長。

期内，一共有3只REITs上市，合計發行規模49.69億元，均為産權類REITS。

整體來看，園區基礎設施REITs為20只，占比25%。消費基礎設施REITs為12只，占比 15%，倉儲物流類10只，占比14%。保障性租賃住房8只，約占10%，

數據來源：WIND，觀點指數整理

政策密集出台推動REITs擴圍提質，促進存量資産盤活

報告期内，當前房地産行業正處于從“增量開發”向“存量運營”轉型的關鍵調整期，大量商業辦公、酒店、消費基礎設施等存量資産因流動性差、退出渠道有限而沉澱，成為房企資金壓力的重要來源。此輪REITs政策的核心突破，在于将金融工具與房地産存量資産特性深度綁定，通過“擴圍資産類型+明确優質標準+完善退出路徑”的組合拳，繫統性破解存量資産“盤活難、退出難”的循環難題。

底層資産加速擴維，政策支持的REITs底層資産從傳統基建延伸至商業辦公、酒店、體育場館等房地産存量領域，精準覆蓋了當前行業積壓較為嚴重的持有型物業。國家發改委《2025版REITs項目行業範圍清單》新增“商業辦公設施”，並要求位于22座超大特大城市、且為超甲級/甲級品質；這些資産正是房企過去重資産布局的核心沉澱領域，通過REITs将其證券化，可直接打通“存量持有-證券化退出-資金再投資”的循環，緩解房企的流動性壓力。

提質篩選構建可退出資産池，政策對“優質資産”的明确標準（如商業辦公需超甲級/甲級、項目需位于核心城市），本質是通過金融工具篩選出具有穩定現金流的存量資産，為市場提供可信任的退出標的。房地産行業存量資産質量參差不齊，低效資産（如空置率高的商鋪、非核心區寫字樓）難以通過傳統渠道退出，而REITs對“穩定現金流”的要求（如租金回報率、現金流穩定性），倒逼存量資産運營方提升資産質量——例如，運營方需通過優化運營（如調整業态、提升服務）使商業項目達到“超甲級”標準，才能符合REITs的發行條件。這種“質量篩選+資産優化”的機制，既保障了REITs産品的收益安全性，又推動了存量資産的主動盤活，形成“優質資産-REITs退出-資金反哺運營”的正向循環。

退出機制完善打通“投融管退”閉環，REITs作為標準化證券産品，為房地産存量資産提供了公開、透明的退出渠道，徹底改變了過去依賴大宗交易、股權轉讓等非標退出方式的局限性。國家發改委推動“已上市REITs擴募”，允許通過增發份額收購新的存量資産，進一步拓寬了退出路徑；地方政府（如北京、廣州）結合區域特色支持科技基建、消費文旅等領域REITs，為民營房企、中小運營商的存量項目提供了差異化退出選擇。

更關鍵的是，REITs的“權益型”屬性（持有資産並分配收益）與房地産“持有運營”的模式天然契合——房企可通過發行REITs将重資産轉化為流動性較強的金融産品，回收資金用于新項目開發或降負債，同時保留運營管理權獲取持續收益。在行業調整期，這對優化資産負債表、降低杠杆率具有戰略意義。

協同推進強化政策落地效能，此輪政策呈現“中央定規則+地方推項目+部委協同”的立體化特征。國家發改委與證監會“加強協同配合”推動新資産類型首單上市，解決了“政策銜接”問題；地方政府結合區域特色精準施策（如湖南支持城市更新REITs、廣州側重消費文旅REITs），避免“一刀切”。

同時鼓勵民間投資項目參與（如11月《關于進一步促進民間投資發展的若幹措施》），為民營房企的存量資産提供了平等的退出機會。這種協同不僅提升了政策的針對性，更通過“首單示範-經驗推廣”的路徑，加速了房地産存量資産盤活的市場化進程。

觀點指數認為，此輪REITs政策的密集落地，本質是通過金融工具創新為房地産行業存量資産構建了“可盤活、可退出、可循環”的新機制。在行業調整期，這一機制不僅能緩解房企的資金壓力、優化資産結構，更能推動行業從“開發銷售”向“持有運營”轉型，為房地産市場的長期健康發展提供金融新動能。

公募REITs底層資産多元化，多類型項目驅動市場高質量發展

近期公開披露的公募REITs項目信息顯示，我國基礎設施領域不動産投資信托基金市場正呈現底層資産類型多元化、覆蓋領域廣泛化的顯著趨勢，倉儲物流、商業地産、産業園區、高速公路、清潔能源等多類基礎設施項目加速推進，反映出市場在優化存量資産配置、創新投融資模式方面的活力與潛力。

從近期披露的公募REITs項目來看，底層資産類型的豐富性是核心特征。倉儲物流領域成為重要支撐，例如“華夏安博倉儲物流REIT”底層資産涵蓋廣州開發區、東莞石排及洪梅三個倉儲項目，合計建築面積34.96萬平方米，總估值22.49億元，體現了物流基礎設施在REITs市場中的穩定價值。

商業地産方面，“華夏中海商業REIT”以佛山南海映月湖環宇城為底層資産（15.34萬平方米，估值13.15億元），“華夏華潤商業REIT”則通過擴募拟購入杭州蕭山、沈陽長白、淄博三地萬象匯項目，顯示商業地産作為消費載體的長期收益能力正被REITs市場深度挖掘。

産業園區與高新技術基礎設施的加入，進一步凸顯REITs對實體經濟的支持作用。例如“中信建投沈陽國際軟件園REIT”作為東北地區首單公募REITs，以沈陽渾南區20.12萬平方米研發辦公産業園為底層資産，助力科技企業孵化；“平安西安高科産業園REIT”（深圳證券交易所首發）則聚焦西安高新區軟件新城13棟樓宇（32.5萬平方米），覆蓋軟件研發、信息技術服務企業，評估淨值13.6億元，發行後淨回收資金約4.14億元，直接服務于區域産業升級。

基礎設施領域的傳統與新型資産同步發力。高速公路類項目如“華夏湖北交投楚天高速公路REIT”以大廣高速麻城至浠水段主線收費權及附屬設施為底層資産，收費期限至2039年，體現了交通基礎設施的長期現金流價值；“易方達廣西北投高速公路REIT”則覆蓋蘭海高速南甯那南段48.72公里公路權益，估值24.87億元，強化了交通網絡的投融資功能。

清潔能源領域的突破尤為亮眼：“華夏中核清潔能源REIT”入池新疆喀拉喀什河-波波娜水電站（15萬千瓦裝機容量，劃撥用地，估值13.72億元）；“中航中核集團能源REIT”則包含新疆北塔山風電、廣西富川協合風電項目（總裝機196兆瓦，估值13.2億元），響應“雙碳”目標，推動綠色能源資産證券化。

項目狀态的多樣性反映市場全鍊條推進的活躍度。例如華夏基金華潤有巢REIT擴募項目獲批通過，拟購入上海闵行區有巢馬橋項目（2023年開業，2025年6月末出租率96.12%，平均實收租金2229元/間/月），顯示租賃住房這一民生領域資産的穩定收益。

“山證晉中公投瑞陽供熱REIT”以山西晉中1216.6萬平米供熱管網及設備為底層資産，覆蓋冬季清潔采暖項目，體現了基礎設施REITs對公共服務領域的延伸。

總體來看，公募REITs底層資産的多元化不僅覆蓋了傳統基建（高速公路、産業園），更拓展至商業、物流、清潔能源、租賃住房等民生與新興領域，既符合國家“盤活存量資産、擴大有效投資”的政策導向，也通過證券化方式為基礎設施項目提供了“投融管退”的閉環，有助于提升資産運營效率，引導社會資本參與基礎設施建設。

戰略解禁集中入市，中證REITs全收益指數四季度持續回調

從價格走勢看，報告期内中證全收益REITs指數呈現“高位震蕩—深度調整—反彈回落”的三階段特征，整體累計下跌約3.35%。

2025年以來，10年期國債收益率、LPR等利率指標連續下調，傳統固定收益類資産收益率下行，而公募REITs憑借4%至6%的現金分派率及強制分紅機制，成為資金尋求穩定收益的“避風港”，配置型資金大量入場。

然而，市場在上半年累積較大漲幅後，短期調整壓力逐步顯現。一方面，前期上漲導致部分REITs估值顯著提升，價格偏離其現金流支撐的合理區間，自身存在回調需求；另一方面，供給端快速擴容（如新發項目增加）與增量資金不同步加劇了供需失衡，導致市場流動性階段緊張，進一步放大了價格波動，10月中下旬起收盤價從1055.45元逐步回落。

四季度以來，密集解禁進一步加劇了短期賣出壓力。僅11月就有5只REITs合計超70億份份額解禁，大規模賣盤對市場流動性和價格形成沖擊（11月收盤價從1051.35元回落至1040.34元，12月進一步降至1035.28元）。但長期來看，解禁帶來的流通份額擴大是市場成熟的必然過程：随着更多份額進入流通，REITs價格将更緊密貼合底層資産的現金流分派率與經營穩定性，推動市場從投機套利向價值配置轉型，最終實現“資産質量決定價格”的理性定價邏輯。

觀點指數認為，公募REITs二級市場上半年上漲是低利率環境下配置需求的集中釋放，而三、四季度的後續回調則是估值、供需與短期情緒共同作用的結果。盡管解禁帶來短期壓力，但長期看，市場将逐步回歸價值投資本質，底層資産的現金流穩定性與運營效率将成為價格的核心支撐。

數據來源：WIND，觀點指數整理

四季度各類基礎設施闆塊均呈現下跌态勢，其中園區基礎設施累計跌幅居首，達7.78%；倉儲物流類緊随其後，下跌4.0%；保障性租賃住房下跌約2.73%；消費基礎設施跌幅最小，為0.93%。

10月初，美方宣布自11月起對華商品加征100%關稅，影響了出口鍊預期，直接導致倉儲、園區等資産的車流、物流活動及出租率受到抑制。與此同時，内需復蘇動力不足給市場帶來一定壓力：産業園區出現量價齊降，倉儲物流領域供需失衡矛盾愈發突出。加之當月未推出超預期的财政、貨币刺激政策，政策預期落空引發市場避險情緒升溫，資金減配操作明顯增多。

不過，随後美國宣布繼續暫停對中國商品加征的24%對等關稅並延期一年，市場情緒有所回溫。整體來看，四季度基礎設施闆塊呈現出宏觀基本面主導、闆塊估值分化的格局。

換手率方面，園區基礎設施為24.30%，消費基礎設施為23.46%，倉儲物流為20.35%，保障房為33.80%；與三季度相比，各類基礎設施換手率普遍下降約20%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

從投資者結構來看，戰略投資者成為多數項目的核心支撐，尤其在倉儲物流、園區基礎設施等産業屬性強的資産中，戰略投資者配售占比普遍高達70%-80%（如部分項目戰略投資者占比超75%），反映長期機構對産業園區、物流設施等資産租金穩定性及産業升級前景的認可。

網下投資者則更偏好現金流可預測性強的資産，如交通基礎設施（高速公路、港口）、能源基礎設施（光伏、風電）等，其有效認購确認比例達15%-25%，顯示專業機構對公共基礎設施長期收益的信心。公衆投資者參與度整體偏低，占比多在5%-15%，但保障性租賃住房、消費基礎設施（如購物中心）的公衆投資者占比略高（部分項目超10%），因這類資産與民生關聯度高，易被個人投資者理解。

從資産類型維度來看，倉儲物流與産業園區類發行規模居前（多為5-10億元），且戰略投資者高度集中，體現市場對“實體産業支撐型”資産的偏好；交通基礎設施、能源基礎設施發行規模次之，網下投資者認購活躍，反映對“公共屬性+穩定現金流”資産的需求；保障性租賃住房、消費基礎設施發行規模相對較小，但公衆投資者參與度略高。

值得注意的是，部分消費基礎設施項目的網下投資者有效認購确認比例偏低（如低于10%），顯示市場對消費場景波動性的謹慎；而能源基礎設施（如光伏、風電）的戰略投資者占比雖高，但公衆投資者參與度低，或因資産專業性較強，個人投資者認知門檻較高。

整體來看，投資者結構與資産類型的匹配度，本質是市場對“資産穩定性”、“産業前景”、“政策支持”的綜合權衡：戰略投資者聚焦長期價值，網下投資者關注現金流确定性，公衆投資者則更易接受與民生貼近的資産。這種分化既反映了基礎設施資産的屬性差異，也體現了不同投資者群體的風險偏好與投資邏輯。

穩健底盤支撐，邊際修復顯現

産權類公募REITs近3年經營表現整體呈現“穩健基礎+短期波動+逐步修復”的特征，出租率、收繳率保持在合理區間，息稅折舊攤銷前利潤率雖有邊際下滑但趨于穩定，展現出成熟資産的抗風險能力與運營韌性。

從核心指標趨勢看，出租率作為資産需求端的直接反映，2022年保持92.20%的高位（接近滿租水平），2023年受經濟復蘇初期企業擴張意願減弱、部分租戶調整租賃策略等因素影響，小幅下降至88.75%，但2024年迅速回升至90.17%，2025年前三季度進一步穩定在92.23%-92.71%，重回接近2022年的穩健水平。這一波動背後，既有2023年消費與産業端需求恢復較慢的短期沖擊，也體現了年内運營方通過優化招商策略（如針對新興産業租戶定向推廣、調整租金結構）對沖市場風險的能力，成熟資産的客戶粘性得以驗證。

收繳率則更直接體現租戶的繳費能力與運營方的管理效率。2022年收繳率達100%，2023年降至88.33%，主要因部分中小租戶受經濟環境影響資金周轉放緩，導致租金延遲繳納；但2024年随着經濟恢復、租戶經營狀況改善，以及運營方加強催繳流程優化（如數字化繳費繫統、靈活的付款周期協商），收繳率大幅回升至98.27%，2025年前三季度保持在95.04%-97.39%，接近2022年的水平。這一變化說明，産權類REITs的運營方具備應對短期波動的管理能力。

EBITDA利潤率作為衡量資産運營效率的核心指標，2022年達80.38%的高位（反映成熟資産的高盈利性），2023年降至74.01%，2024年進一步下滑至69.94%，但2025年前三季度穩定在72.74%-74.26%，呈現“觸底回升”的修復态勢。利潤率下滑的主要原因：一是成本端壓力（如2023-2024年物業維護費用、人工成本上漲）；二是收入端租金增長放緩（受市場需求影響，部分資産租金漲幅低于成本增速）。但2025年以來利潤率趨于穩定，運營方通過成本管控（如優化維護流程、降低能耗）、提升資産運營效率（如提供增值服務、提高租戶續約率）對沖了利潤壓力，成熟資産的“現金流穩定性”優勢再次凸顯。

現金分派率呈現階段性波動特征。2022-2023年小幅上升，2023年達4.92%的近年峰值，與當期運營收益穩定、分配比例優化有關；2024年受利潤率下降等因素影響，分派率回落至3.86%。2025年中報顯示，各季度分派率逐步回升至3.9%-4.08%，結合同期92%以上的高出租率與95%以上的收繳率，反映底層資産運營韌性較強，現金流穩定性支撐分派率進入溫和修復通道，整體呈現"波動後趨穩"的分配特征。

綜合來看，産權類公募REITs近3年的經營表現符合“成熟資産”的特征：短期波動不改長期穩健。

産業園區REITs

一級市場表現活躍，新上市與擴募項目雙輪驅動資産擴容

産業園區REITs一級市場正呈現出顯著的活躍态勢。截至當前，該闆塊已成功上市20支REITs産品，整體總市值規模達到364.86億元，在整個REITs市場中占據了16.7%的份額，凸顯出其重要的市場地位。

11月6日，東北地區首單公募REITs——中信建投沈陽國際軟件園REIT正式挂牌上市。該産品首發基金份額共計3億份，募集資金總額達10.98億元。其首發入池的13棟産業樓宇均位于沈陽市渾南區的核心科創闆塊，涵蓋沈陽國際軟件園昂立信息園A座、B座、D區、E區以及B區、F區等項目，産權建築面積合計20.12萬平方米。

這些基礎設施項目以研發辦公為主要業态，且運營時間均已超過5年，全面進入了穩定運營階段。截至2025年第三季度，園區内已入駐企業達1748家，從業人員數量超過4萬人，展現出良好的産業集聚效應。

值得關注的是，沈陽國際軟件園（二期）——沈陽數字經濟産業園正按計劃推進，該項目規劃總投資80億元，以“打造遼沈科技創新和新興産業策源地”為戰略目標，已于2022年正式開工建設。待項目全部建成後，沈陽國際軟件園的物理載體面積達到300萬平方米，為基金未來的擴募提供了豐富的潛在資産儲備。

11月25日，陝西省首單産業園公募REITs——平安西安高科産業園REIT正式申報。該項目的標的資産為西安高新區軟件新城的13棟樓宇，建築面積合計32.5萬平方米，園區主要聚焦軟件研發、信息技術服務類企業，評估淨值為13.6億元，發行後預計淨回收資金約4.14億元，将為園區的進一步發展提供資金支持。

11月中旬，國泰海通東久産園擴募持有人大會已順利召開。本次擴募的底層資産為東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，加上首期已上市的東久（金山）、東久（昆山）、東久（無錫）以及東久（常州）四個智造園，擴募後的總資産包将涵蓋6個生産制造型園區，總建築面積達38.5萬平方米，主要布局于長三角核心地區及重慶。

其中，東久（南通）智造園已運營近5年，東久（重慶）智造園一期運營時間超過7年，兩個園區的出租率均達到100%，均處于成熟、穩定的運營狀态，為資産包的收益穩定性提供了有力保障。

園區基礎設施REITs普遍回調，市場對園區資産信心有所分化

報告期内，園區基礎設施REITs整體呈現顯著下跌的趨勢，僅1只産品取得正收益，反映出市場對園區類基礎設施資産的信心分化進一步加劇。在20只園區基礎設施REITs中，19只産品的區間漲跌幅為負。其中，中金重慶兩江REIT領跌，跌幅達21.80%；

易方達廣開産園REIT、華泰南京建邺REIT次之，分别下跌19.56%和15.69%；此外，廣發成都高投産業園REIT、東吳蘇園産業REIT等多只産品跌幅也超過7%。

而華夏金隅智造工場REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT跌幅較小，分别為1.93%和1.91%；國泰海通臨港創新産業園REIT僅下跌0.9%，相對抗跌。唯一實現正收益的是創金合信首農REIT，區間漲幅為2.75%。

整體而言，園區基礎設施REITs的表現分化，既體現了市場對不同區域經濟活力及園區産業競争力的判斷差異——例如重慶、廣州、南京等區域的園區，面臨更大的經濟壓力或産業轉型挑戰，導致資産價值或現金流預期下調。也反映出市場對資産本身質量的關注度提升——抗跌或上漲的産品多因資産位于經濟活力較強的一線城市核心區域（如創金合信首農REIT位于北京海澱區，是國内首個聚焦“總部經濟”的科技創新産業園REIT項目）。而跌幅較大的産品則主要受區域經濟疲軟、出租率下滑等因素影響。

去年以來，各産業園區REITs普遍采取了“以價換量”的策略，但效果存在差異。當前産業園區闆塊内部同樣呈現分化：工業廠房類資産（如臨港、東久、聯東等）表現較為穩定，而研發辦公類資産則普遍面臨較大的壓力。

這種分化趨勢表明，市場對園區基礎設施REITs的評估邏輯已從過往的“泛園區”概念轉向“精準選品”，更聚焦于資産的區域經濟支撐力、産業屬性及現金流穩定性。

經營表現波動顯著，年内呈現邊際改善迹象

産業園區公募REITs經營表現呈現“出租率穩中微降、收繳率梯度回落、利潤率先抑後揚”的分化特征。

出租率2022-2024年穩定在86%左右（2022年89.29%、2023年86.04%、2024年86.01%），2025年前三季度小幅回落至82.67%-83.33%，雖然整體波動可控，但持續低于85%的前期均值，反映園區面臨一定的招商壓力；壓力之下部分園區運營方從完善商業配套、營造社區文化等“軟實力”角度出發，吸引客戶續租。

例如：創金合信首農REIT在三季報中指出，運營管理團隊在報告期内與“小米餐廳”達成合作，成功引進“爺爺不泡茶”商業品牌入駐，並精心策劃並成功舉辦了療愈瑜伽專場、小米汽車專項品鑒會等多場社群活動，提升租戶的黏性。

收繳率2022年因非經常性因素（如預收租金）高至103.07%，2023-2024年逐步回落至96.80%，2025年降至88.57%-93.09%。雖有波動，但Q2反彈顯示催繳或租戶結構優化見效；EBITDA利潤率2023年受收繳率下降、成本上升影響至69.53%的低點，2024年回升，2025年Q1-Q2達78%以上（接近2022年水平），Q3略降但仍高于2023-2024年均值，修復主要源于收繳率反彈與成本管控。

整體來看，園區通過租戶管理與成本優化，盈利水平逐步恢復。但出租率處于低位，仍需關注産業升級對招商的拉動，及收繳率與租戶黏性的平衡，避免因短期催繳影響長期運營的穩定性。

數據來源：WIND，觀點指數整理

消費基礎設施REITS

一級市場強勁擴容，稀缺定位與運營韌性獲資金熱捧

消費基礎設施REITs一級市場正展現出強勁的擴張動能，新上市項目依托稀缺的賽道定位與穩健的運營韌性，成為資金競相追捧的焦點。截至當前，闆塊已上市12支REITs産品，總市值規模達418.77億元，在整個REITs市場中占比19.14%，顯示消費基礎設施賽道的市場關注度與影響力持續提升。

10月31日，華夏中海商業REIT在深交所成功上市，上市首日開盤即現漲幅，盤中漲幅超4.87%。此次發售中，比例配售前的總募集規模高達1593.3億元，是其拟募集規模（15.843億元）的100.5倍，在近兩年上市的消費基礎設施REITs中，市場認購熱度穩居第一梯隊，充分體現了資金對其資産價值的認可。

與此同時，華潤商業REITs的擴募進程也在加速推進。10月，該REIT的擴募申請已獲證監會及深交所受理。據公開信息，本次華夏華潤商業REIT二次擴募拟購入三個萬象匯項目，具體包括杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯及淄博萬象匯項目，通過注入優質資産進一步優化資産組合，為投資者提供更豐富的收益來源。

整體而言，消費基礎設施REITs一級市場的擴容态勢與新項目的資金熱捧，不僅反映了市場對消費賽道資産長期價值的信心，更顯示出頭部項目通過擴募強化資産組合質量、提升市場競争力的戰略布局正在逐步落地，闆塊正從“初期布局”向“深耕優化”階段邁進。

市場表現分化，經營基本面保持穩健韌性

消費基礎設施公募REITs在四季度市場表現分化明顯，部分産品實現正收益但多數下跌，而經營數據則顯示出較強的穩健性。12只消費基礎設施REITs中5只實現正收益，其中新上市的華夏凱德商業REIT以3.10%的漲幅領漲，華夏首創奧萊REIT（2.32%）、華夏中海商業REIT（2.10%）等也小幅上漲。

而下跌産品中，華夏大悅城商業REIT以-5.06%的跌幅居首，中金印力消費REIT（-4.94%）、易方達華威市場REIT（-4.00%）等跌幅也較明顯，反映市場對不同消費資産的預期存在差異。與市場表現分化形成對比的是，經營基本面數據顯示消費基礎設施的運營韌性較強：2024年出租率、收繳率、息稅折舊攤銷前利潤率分别為97.68%、99.45%、62.59%，2025年各季度持續優化，出租率穩定在96%-97%區間，收繳率逐季提升至Q3的99.65%，EBITDA利潤率也從2024年的62.59%升至2025Q3的67.37%，體現出消費基礎設施在高出租率、高收繳率支撐下盈利穩定性突出。

長期來看，消費基礎設施作為民生剛需類資産，其穩健的運營數據（如接近滿租、高租金收繳）仍支撐其内在價值，未來市場表現或更依賴于資産所在區域的消費活力、運營方管理能力等因素。

數據來源：WIND，觀點指數整理

住房租賃REITS

市場化租賃住房獲得“入場券”，一級市場進入擴容新周期

當前租賃住房行業已有8只REITs上市，闆塊總市值約177.35億元，占全市場REITs的8.1%。一級市場正步入擴容新階段：華潤有巢租賃住房REIT擴募獲批後召開持有人大會，拟購入上海闵行區2023年3月開業的有巢馬橋項目。

截至2025年6月末，該項目出租率達96.12%，平均實收租金2229元/間/月；租戶以科學研究、技術服務及制造業為主，前五大租戶租金貢獻占比低于10%，結構分散；租賃合同以1年期為主，符合行業慣例及上海保障性租賃住房政策要求。項目租金低于周邊市場化産品，具備價格優勢，預測期内出租率将保持93.2%-93.6%，租金年增長率2%，長期淨收益增長率1.75%。

值得關注的是，2024年前首發的5只租賃住房REITs均已發布擴募計劃，另有3只處于推進中。同時，多地啟動存量商品房收儲計劃，将其轉化為保障性租賃住房並加快入市，推動租賃住房資産在數量、結構及地域分布上更趨均衡，為REITs和ABS提供了充足且可持續的底層資産。

政策層面也迎來重大突破，12月1日，國家發改委發布《基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》，将租賃住房全面納入可申報範圍，覆蓋保障性、公共、市場化及園區配套類租賃住房等類型。這一調整打破了此前僅保障性租賃住房可入池的限制，覆蓋從“剛需”到“改善”的全需求層級，将推動租賃住房産業進入全品類資産證券化的黃金發展期。

市場表現方面，保障性租賃住房REITs整體呈現分化态勢，8只産品中僅2只實現正收益，其余6只下跌，反映出市場對不同保障性租賃住房資産的價值判斷存在差異。具體來看，華夏北京保障房REIT以1.46%的漲幅領漲，紅土創新深圳安居REIT微漲0.07%，相對抗跌。

下跌産品中，華夏基金旗下華潤有巢REIT跌幅最大，達8.62%，國泰海通城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分别下跌4.53%和4.30%，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT分别下跌3.47%和2.14%，中金廈門安居REIT則小幅下跌0.37%。

這種分化，與資産的區域特征、運營穩定性及市場預期密切相關——北京、深圳等核心城市的保障性住房因需求支撐更強、政策保障更明确，資産價值相對穩定；而部分項目可能受區域人口流動、出租率波動或市場短期情緒等因素影響，價格表現承壓。

整體來看，保障性租賃住房作為政策重點支持的民生領域，在長期價值上具備韌性，但短期市場表現仍顯著受個體資産質量及區域市場環境的影響。

保租房REITs經營呈現修復态勢，長期經營穩定性仍較突出

保租房公募REITs近3年經營數據呈現先抑後揚的走勢，2024年因外部因素影響出租率與盈利水平階段性下滑，2025年則逐步修復。

出租率方面，2022-2023年保持98%以上的高位，2024年明顯回落至91.39%，或受部分區域保租房供給增加、市場短期需求波動影響；2025年各季度持續回升，Q2達96.13%、Q3維持95.77%，顯示空置壓力有所緩解。

收繳率始終表現穩健，2022-2023年穩定在97%-98%，2024年進一步提升至99.36%，2025年各季度保持98.8%以上的高位，反映保租房租金支付的高穩定性，需求端支撐較強。盈利指標息稅折舊攤銷前利潤率2022年達86.16%峰值後，2023年微降至82.22%，2024年繼續回落至76.66%，但2025年逐步回升，Q3升至80.64%，接近2023年的水平。

整體而言，2024年的調整主要是短期供給及市場情緒因素，而2025年出租率的回升與利潤率的修復，則體現了保租房作為民生剛需資産的運營韌性，在高收繳率與穩健需求支撐下，其長期經營穩定性仍較突出。

數據來源：WIND，觀點指數整理

倉儲物流REITs

年内第二單外資REIT通過，本土REITs市場向多元、專業化發展

倉儲物流行業目前已上市10支REITs，該闆塊總市值約244.39億元，占REITs市場的11.17%。

11月18日，由全球最大物流REITs機構安博發起的華夏安博倉儲REIT正式生效，其首發資産為安博中國旗下三個優質倉儲物流項目——安博廣州開發區物流中心、安博東莞石排物流中心及安博東莞洪梅物流中心。這三處資産均位于倉儲物流需求高度旺盛的粵港澳大灣區，可輻射廣州、東莞、佛山、中山等多個大中城市，區域物流樞紐優勢顯著。

市場認購熱度方面，該REIT在網下詢價階段表現火爆：投資者拟認購份額總和達198.1億份，較初始網下發售份額（0.84億份）實現235.8倍的超募，凸顯了資金對優質倉儲資産的高度認可。

作為該REIT的發起人，安博公司是全球領先的物流倉儲設施投資商與運營商，專注于物流倉儲設施的開發、收購及運營管理。根據其募集說明介紹書，截至2025年9月末，安博的物流倉儲設施網絡已覆蓋全球四大洲20個國家，資産管理總面積達1.21億平方米，服務全球6500家客戶，展現出強大的全球資源整合能力。

安博自2003年進入中國市場以來，截至2025年6月末，已在國内24個城市布局44個倉儲物流項目，總管理面積約530萬平方米。本次華夏安博倉儲REIT的入池資産，正是其在粵港澳大灣區篩選的三個核心倉儲物流項目。

這也是今年第二單由知名外資機構發起的REITs産品。海外成熟REITs發起人憑借在全球市場積累的豐富經驗，在中國上市不僅為本土REITs市場注入了多元化資産，更将推動市場向專業化、精細化的方向發展。

二級市場表現顯著分化，關稅政策波動導致業績承壓

報告期内，倉儲物流公募REITs表現明顯分化，11只産品中4只實現正收益，其余7只下跌，反映市場對不同倉儲物流資産的價值判斷存在差異。具體來看，華泰寶灣物流REIT以-11.88%的跌幅領跌；嘉實京東倉儲基礎設施REIT（-8.35%）、華夏深國際REIT（-7.44%）、中金普洛斯REIT（-7.00%）等也出現明顯下跌，跌幅均超過7%。

而正收益項目中，紅土創新鹽田港REIT以1.87%的漲幅領漲，匯添富九州通醫藥REIT（1.79%）、中銀中外運倉儲物流REIT（1.62%）、南方順豐物流REIT（0.83%）也實現不同程度的上漲。

總體來看，部分倉儲項目受行業供應放量、租金下行壓力、中美關稅政策等影響，表現承壓。

例如：華泰寶灣物流REIT在三季度報中披露目前采取以價換量的招商策略，使得市場整體租金水平受到壓制。中金普洛斯REIT也指出，珠三角地區新增供應陸續入市對租賃表現帶來階段性壓力，導致普洛斯順德物流園和普洛斯江門鶴山物流園出租率有所波動。

紅土創新鹽田港 REIT也指出，報告期内園區内一主要業務為出口美國的客戶因關稅政策變化導致業務提前終止而出現退租。

但随着中美對等關稅政策延期，未來出租率情況将有所好轉。整體而言，倉儲物流REITs作為基礎設施資産，其經營韌性仍依賴于區位、租戶質量及運營能力，短期市場表現分化，凸顯個體資産價值的差異性。

倉儲物流REITs期内經營保持韌性，收繳率顯著改善

期内倉儲物流公募REITs收繳率顯著回升，但出租率與息稅折舊攤銷前利潤率微降。

出租率方面，2025Q3為93.76%，較Q2的94.89%小幅下降0.13個百分點，但較Q1的93.50%仍有0.26個百分點的提升，整體保持在93%-95%的穩定區間，反映倉儲需求雖有波動但整體韌性仍存。

收繳率表現尤為亮眼，Q3達99.48%，較Q2的94.89%大幅提升4.59個百分點，接近2023年的99.51%高位，顯示運營方在租金回收管理上成效顯著，租戶支付意願或能力增強。

盈利指標方面，EBITDA利潤率為72.83%，較Q2的73.87%微降1.04個百分點，但較Q1的68.83%回升4個百分點，雖未恢復至2023年同期水平，但整體處于70%-75%的合理區間，受到部分項目成本控制或租金單價微調影響。

綜合來看，2025年三季度倉儲物流REITs在收繳率改善上表現突出，但出租率與利潤率的微降仍需持續關注市場需求變化及運營效率的優化，以維持長期穩健經營。

數據來源：WIND，觀點指數整理

海外及香港篇

海外篇：美國REITs闆塊小幅回升，凱德超越領展成亞洲最大REITs

標普美國房地産投資信托指數在期内呈現震蕩調整的态勢，四季度末小幅回升。

9月中下旬指數先小幅攀升，9月23日達到357.77的階段性高點後回落；10月上旬持續下跌，10月10日跌至345.72的低位；10月中下旬開始反彈，10月20日回升至362.11的近期高點。

進入11月，指數再次震蕩回落，11月21日降至353.82；11月下旬起逐步回升，11月26日達359.0447，12月3日收于356.76，較期初小幅上漲約0.75%。整體而言，指數在三個月内的波動區間為約16.39點（345.72-362.11），振幅約4.6%，顯示市場對美國房地産投資信托的價值判斷趨于謹慎，但四季度末的小幅回升反映部分資金對行業長期價值的認可，需持續關注宏觀經濟環境（如中美對等關稅政策，利率走勢、商業地産需求）對REITs的影響。

數據來源：WIND，觀點指數整理

美國REITs闆塊表現中，寫字樓與商業度假村領漲，美國REITs各闆塊近期表現分化明顯，寫字樓REITs及酒店及度假村REITs憑借超預期的三季度業績領漲，而倉儲、多元化等闆塊則受關稅等因素拖累出現下跌。寫字樓REITs以25.63%的區間漲跌幅領漲各闆塊，酒店及度假村REITs亦上漲6.80%，

核心支撐在于已公布的2025年第三季度業績顯示，整體REITs公司收入及利潤增速均好于市場預期，其中辦公REITs盈利相對明顯，強化了市場對這兩個闆塊的價值認可。反觀下跌闆塊，自助式倉儲REITS受關稅影響跌幅達5.69%，多元化REITs多戶住宅REITs、零售REITs分别下跌1.53%、2.88%、3.04%，此外電信塔REITs、數據中心REITs等闆塊也呈現不同程度的下行。

整體而言，闆塊分化主要源于業績表現差異與外部因素（如關稅）的雙重作用，寫字樓與商業度假村因業績超預期領漲，而倉儲等闆塊則受對等關稅拖累表現疲軟。

數據來源：WIND，觀點指數整理

值得關注的是，四季度，新加坡凱德綜合商業信托(CICT)超越中國香港上市的領展REIT成為亞洲市值最大的房地産投資信托(REITs)。

12月3日，新加坡凱德綜合商業信托(CICT)市值達170.48億新元(930.46億人民币)，領展REIT市值為154.84億新元（845.06億人民币）。這一因素的主要原因是新加坡元的強勢，今年迄今已對美元升值5.47%，凱德綜合商業信托(CICT)是新加坡最大的房地産投資信托基金(S-REIT)，成立于2004年，主要投資辦公和零售物業。

據新加坡交易所集團數據顯示，2025年，新加坡房地産投資信托（S-REITs）的股權融資活動表現活躍，一級與二級市場的融資總額創下自 2021 年以來的新高，截至目前，至少有10只 S-REITs 公布年初迄今（YTD）合計約40億新元的股權融資，已高于2024年的29億新元與2023年的19億新元。

香港篇：寫字樓、零售承壓下行，物業收入普遍回調

恒生房地産信托基金指數在期内呈現震蕩回落的态勢，整體圍繞3050-3300點區間波動，四季度末小幅收跌。

從具體走勢來看，9月中下旬指數持續下行，9月26日跌至3156.74點的階段性低點；10月上旬保持震蕩态勢，11月21日觸及3054.62點的最低位；主要是受11月20日領展房産基金發布中期業績表現不佳所致，領展盤中一度跌超7%，報35.9港元。從而拖累指數表現。進入12月後，指數小幅回升，12月3日收于3130.21點，較9月19日的起始點（3242.13點）下跌約3.46%。

總體來看，指數在三個月内的波動區間約為219.13點（3054.62-3273.75點），振幅約6.7%，顯示市場對房地産信托的價值判斷趨于謹慎，四季度末的收跌反映了資金對行業長期風險的擔憂，需持續關注宏觀經濟環境（如利率走勢、地産政策）對信托基金的影響。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2025年中期，香港及内地房地産信托基金（房托）普遍面臨業績壓力，核心指標顯示租金增長乏力、出租率下滑或空置率上升，反映商業地産市場整體疲軟。

香港市場：領展業績下滑，租金續租承壓。領展房産基金中期收入同比下降1.8%至70.23億港元，而物業收入淨額同比下降3.4%至51.78億港元，可分派總額為32.83億港元，同比減少5.55%；每基金單位分派126.88港仙，跌幅5.94%。運營數據顯示，續租租金調整率為-6.4%，且公司預期香港和内地的續租租金調整率短期内将持續負增長，凸顯租金增長動力不足。作為香港最大的房托基金，領展的業績下滑反映零售及寫字樓市場需求疲軟，商戶續租意願或能力下降。

陽光房地産基金：租用率微穩但租金負增長。陽光房地産基金截至2025年9月30日，物業組合租用率為89.2%，與上一季度基本持平。細分來看，寫字樓及零售物業租用率分别為89.7%和88.2%，整體租金為每平方呎43.0港元，但回顧季度續租租金錄得9.0%的負增長。盡管租用率保持穩定，租金增長轉負表明現有租戶的租金貢獻能力減弱，新租戶租金水平低于往期，對基金收入形成壓力。

内地市場：京深寫字樓持續下行，空置率上升。春泉産業信托、招商局商業房托等内地房托指出，北京、深圳等核心城市寫字樓市場延續下行的态勢。具體表現為出租率下降、租金水平下滑及空置率提升。例如，深圳部分區域寫字樓空置率因企業擴張意願減弱、行業調整而上升，租金談判空間擴大，導致房托基金的租金收入及資産估值承壓。

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