擴張與優化並存 | 2025年12月住房租賃發展報告

觀點指數 多地持續推動存量物業激活，50城住宅租金延續調整趨勢 期内，成都、佛山、重慶、南甯等地推出的存量優化政策，與中央财政安居工程補助資金形成聯動，核心聚焦存量資産轉化與供給效率提升，政策明确通過購買、改建、長期租賃等多渠道籌集房源。住宅租金表現上，2025年11月重點50城住宅租金市場仍延續調整态勢，租金均值跌至29.06元/平方米/月，環比下跌2.42%，同比跌幅擴大至10.64%，租金調整已從短期波動轉向趨勢性下行。

頭部企業出現退租事件，住房租賃企業持續深化對外合作 近期萬科泊寓、魔方生活服務兩大頭部長租公寓品牌發生集中退租事件，折射出當前行業在市場壓力與運營模式下的共性困境。與頭部運營商的低效資産剝離形成對比，本期住房租賃企業動态表現為擴張與優化並存，杭州安居、雅詩閣、城家公寓、瓴寓國際等多家樣本企業繼續深化對外合作，實現管理規模的進一步增長。

國企與房企繫形成互補格局，新開項目多類型覆蓋全客群 本期樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平，瓴寓國際、龍湖冠寓、美寓、魔方公寓、甯巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大住房租賃市場的投入。新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才專項租賃住房、分散公寓、服務式公寓、保租房、企業員工宿舍等，滿足不同人群的居住需求。

新加坡富隆智地基金購入蘇州租住資産，REITs短期震蕩調整11-12月，住房租賃投資市場呈現“主體集中、工具多元、標的聚焦”的鮮明特征，地方國企與專業機構成為核心參與力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具協同發力，投資標的緊扣保障性租賃住房、産業配套住宿與存量資産。資産交易表現上，本期蘇州、廣州兩城先後落地兩宗企業住宿相關交易，精準錨定産業核心區人才居住需求。2025年12月15日當日，已上市8只REITs二級市場表現為多數下跌、少數持平的震蕩走勢，整體受資本市場情緒與闆塊流動性影響，但跌幅可控。

多地持續推動存量物業激活，50城住宅租金延續調整趨勢

2025年12月10日至11日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議針對房地産領域提出多項關鍵舉措，強調着力穩定房地産市場，實施因城施策以控制增量、消化庫存、優化供給。其中，明确提出鼓勵收購存量商品房，重點用于補充保障性住房體繫，同時深化住房公積金制度改革，有序推進“好房子”建設，並加快構建房地産發展新模式。

在“構建房地産發展新模式”的總體導向下，租賃市場作為“租購並舉”住房制度的核心載體，正逐步成為房企從傳統開發向持有運營轉型的重要賽道。

疊加2026年“穩定房地産市場”的首要目標，租賃市場将持續承接政策紅利，在完善住房保障體繫、化解行業風險等方面發揮關鍵支撐作用。随着政策措施的深入實施，租賃市場有望形成保障性住房與市場化租賃住房協同發展的良性生态，推動房地産行業向更高質量、更可持續的方向邁進。

同時，政策層面，期内中央及地方主要聚焦于管理規範、金融支持、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，成都、佛山、重慶、南甯等地推出的存量優化政策，與中央财政安居工程補助資金形成聯動，核心聚焦存量資産轉化與供給效率提升，政策明确通過購買、改建、長期租賃等多渠道籌集房源。

值得注意的是，成都允許符合條件的存量自持租賃住房轉為商品住房流通，為租賃市場存量資産提供靈活退出渠道，緩解企業資金壓力。政策端打破了住房類型的剛性壁壘，通過租賃轉商品以及商品轉保障的雙向通道實現資源高效配置。

同時，《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案》中提出，優化存量用地盤活機制。支持使用專項債券收回收購符合條件的存量閑置土地。允許有條件的存量商業辦公用地功能性質合理轉換、置換等内容。

廣東、北京、遼甯、大連等地“十五五”規劃建議将住房租賃納入城市發展頂層設計，核心邏輯是租賃住房與産業、人才戰略深度綁定。其中，北京明确提出完善租購並舉住房制度，優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度。遼甯強調加快構建房地産發展新模式，完善“保障+市場”住房供應體繫。同時，推動收購存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房産。

地方層面存量政策有效填補了市場房源供給缺口，市場化與保障型房源的梯度供給格局進一步清晰。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2025年11月重點50城住宅租金市場仍延續調整态勢，租金均值跌至29.06元/平方米/月，環比下跌2.42%，同比跌幅擴大至10.64%，租金調整已從短期波動轉向趨勢性下行。

其中，一線城市平均租金環比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，且北上廣深四城同比及環比繼續出現雙下滑的走勢。

同期重點50城租金環比變動區間為-6.93%至7.37%，同比變動區間為-36.07%至4.01%。城市間租金表現為少數回暖、多數普跌的分化特征，其中76%的城市環比出現下跌，84%的城市租金同比出現下滑。

無論是核心一線城市的雙跌加劇，還是多數城市的普跌格局，均印證當前租房市場供需失衡主導、淡季效應疊加的核心矛盾，短期走低的壓力仍未緩解。

結合季節規律與市場供需，2025年12月至2026年1月期間仍為傳統租房淡季，需求持續低迷，租金仍将維持調整趨勢。

頭部企業出現退租事件，住房租賃企業持續深化對外合作

企業表現上，近期萬科泊寓、魔方生活服務兩大頭部長租公寓品牌發生集中退租事件，折射出當前行業在市場壓力與運營模式下的共性困境。

具體來看，泊寓在深圳集中清退超10家門店，武漢等地部分門店同步跟進，有報道指出，泊寓存在欠付租金、拖欠物業費等問題，部分合作協議未到期便因資金壓力提出降租要求，協商未果後引發業主收回房産。魔方公寓則在上海、杭州、廣州等多地關閉了部分門店。

對此，萬科泊寓給出的官方解釋為業主方将于年底收回物業及經營權。魔方生活服務回應稱近期少量早期項目業主不再續約，同時公司正進行房源結構戰略性優化。

此次退租事件兩者均針對租客端給出相應的補償。觀點指數認為，頭部專業公寓品牌的集中清退，本質是市場調整期資産優化的必然選擇，兩者均以“房源優化”為由，但實際與當前租賃市場租金下行壓力密切相關。

這種調整並非行業衰退的信号，而是頭部企業剝離非核心資産、聚焦高收益項目的主動轉型。對住房租賃企業而言，單純依賴規模擴張的模式已難以持續，未來需轉向精細化運營降本、輕資産輸出管理等可持續發展路徑，才能在租賃市場調整期規避風險，重建用戶與市場信心。

數據來源：觀點指數不完全統計

與頭部運營商的低效資産剝離形成對比，本期住房租賃企業動态表現為擴張與優化並存，杭州安居、雅詩閣、城家公寓、瓴寓國際等多家樣本企業繼續深化對外合作，實現管理規模的進一步增長。

具體來看，瓴寓國際成功中標春蠶高新雲府人才公寓，項目體量為864套，這是其與杭州臨平公租房公司的第二次合作。

據了解，瓴寓國際2017年進入浙江後，已先後在杭州、甯波、嘉興、金華等地落地多個保租房運營項目，服務杭州交投、上城城投、甯波城投、北侖城投等多個地方平台公司，管理房源超2.2萬間，服務超6萬人。

服務式公寓運營商以雅詩閣為代表，期内雅詩閣先後與廣州城投集團、深圳市大鵬新區管理委員會等地方國有企業/地方政府平台簽署戰略合作協議。

其中，與廣州城投集團的合作是基于雙方在城市建設運營與國際服務公寓管理領域的優勢資源，聚焦資産激活與品牌賦能的資源互補。雙方将聚焦服務式公寓、長租公寓等業态，将廣州城投的存量資産與雅詩閣的國際化運營能力結合，實現資産價值與服務品質的雙重提升。

另外，雅詩閣中國與深圳市大鵬新區管理委員會簽署戰略合作協議，就深圳雅詩閣大鵬服務公寓（暫定名）項目達成合作。該項目由雅詩閣中國與深圳怡瑞達實業集團聯合開發，預計将于2028年投入運營250套服務公寓，将直接填補新區高端租賃供給缺口。

現階段，住房租賃企業與地方主體/外部企業的合作，本質上是實現資源精準匹配，由地方國企/政府平台/外部企業提供房源、政策、區位等核心本土資源，運營商輸出品牌、運營等專業化能力，進一步豐富租賃市場的産品梯度。同時，對外合作已成為住房租賃企業快速擴大管理規模、搶占優質市場的關鍵渠道，尤其在保租房供給、存量資産盤活等領域，推動行業形成政策引導+市場運作的規模增長新格局。

值得一提的是，近期廣州安居集團、杭州安居集團先後發布關于推進收購存量商品房用作保障性住房的征集通告。其中前者房源征集範圍覆蓋廣州市行政區域内房地産企業的存量商品房房源，後者房源征集範圍覆蓋杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘八個城區，優先考慮中心城區已建成的存量商品房（含自持商品住房）項目。

作為國企平台，廣州安居、杭州安居等地方安居平台可優先承接政府“收存轉保”任務，獲取産權清晰、區位核心的存量資産，進一步實現規模增長。

其中杭州安居旗下住房租賃管理品牌甯巢公寓以保障性租賃住房為核心業務，截至2025年7月，在營房間數超18000套（間），全面覆蓋杭州上城、西湖、蕭山、拱墅、錢塘、富陽、臨安等區域，産品線涵蓋人才專項租賃住房、白領公寓與藍領公寓，精準滿足不同群體的居住需求。

地方層面積極推進收儲工作，是對中央經濟工作會議“鼓勵收購存量商品房用于保障性住房”政策的精準落地，也是地方層面以“存量盤活”優化住房供給結構的關鍵實踐。

國企與房企繫形成互補格局，新開項目多類型覆蓋全客群

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，瓴寓國際、龍湖冠寓、美寓、魔方公寓、甯巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大住房租賃市場的投入。

新增開店中，本期國企平台與頭部房企繫品牌主導擴張，布局緊扣核心城市人才住房需求。18個新開業項目覆蓋10個城市，新增門店高度集中于租賃需求旺盛的核心城市及強二線區域，杭州、上海、成都、鄭州、深圳等地作為政策支持與人才集聚雙重高地，成為租賃企業布局的重點城市。

聚焦項目類型，本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才專項租賃住房、分散公寓、服務式公寓、保租房、企業員工宿舍等，滿足不同人群的居住需求。

本期新增開業規模體量最大的項目為有巢公寓松山湖萬象匯店，是東莞單體規模最大的保障性租賃住房項目，總計可供應2000余間房源，首批已開業586間。

同時該項目也是萬象生活旗艦商業體松山湖萬象湖匯上蓋青年人才公寓項目，依托萬象匯商業綜合體，涵蓋blt超市、萬象影城等首進品牌，無縫銜接8萬平方米城市公園，通過“居住+商業”一體化運營模式，融入松山湖科學城人才發展戰略，成為吸引和留住青年人才的重要載體。

另外，甯巢公寓以4個新增項目數成為本期開業項目數最多的樣本企業，通過密集的四店連開策略，完成了對杭州租賃市場的多維度滲透。

新開項目九和路藍領公寓、Ning+河語光年府項目、甯巢公寓城中店以及甯巢公寓南莊兜店分别為企業員工宿舍、高端租賃公寓、分散式公寓以及白領公寓，這四個新項目通過差異化定位覆蓋了藍領、白領、散客、青年小家庭等多元化客戶群體，推動甯巢公寓從單一保障供給到全品類租賃服務商的戰略轉型。同時，更依托國企資源優勢構建起梯度分明、精準适配的租賃産品矩陣，為杭州租購並舉住房體繫提供了關鍵支撐。

其中Ning+河語光年府店是杭州市本級首個收存轉保落地項目，源于萬科自持房源“收存轉保”改造，有效盤活房企存量資産。據企業官微披露，項目開業當日簽約率突破80%。

該項目也是甯巢Ning+産品線首店。這一産品線是甯巢公寓推出的專注于為中高端白領、新市民和青年人提供品質租住服務的子産品線。據悉，該繫列第二家門店甯巢NING+峯閣店也即将亮相，項目共4幢樓，可提供1232套房源。

值得一提的是，萬科泊寓、瓴寓國際等多家樣本企業持續發力政策性租賃住房，期内均有人才專項租賃住房、保障性租賃住房等項目落地。

具體來看，11月26日，杭州市錢塘區銀沙路316号的人才專項租賃住房項目沁賢里·柚米社區正式開業。該項目由建投集團開發，瓴寓國際負責運營，首批對外公開配租的房源包括1#、2#、4#共3幢樓，戶型涵蓋1-3居室，總面積25919.6平方米，共計324套。‌

配租對象主要包括四類人才，配租條件包括申請人需與錢塘區用人單位簽訂全職合同並繳納社保/個稅，或持有營業執照（創業人員需提供半年完稅證明）；以及申請人及家庭成員在錢塘區無住房且未享受其他住房優惠政策。‌

萬科泊寓在杭州最新落地的沁賢里泊寓·大學城北店是由錢塘新區建設投資集團（區屬國企）合作開發，並交由萬科泊寓負責全周期運營。項目全期規劃684套人才專項租賃住房，首批對外公開配租的房源為3号樓，總面積9932.18平方米，以剛需戶型為主，房間配套齊全可拎包入住，貼合新青年的居住需求。

從本期新開業項目來看，政策性租賃住房正成為解決青年人才安居問題的重要途徑。同時，運營商通過與地方政府、國企合作，構建了完整的開發、運營、服務體繫，實現本土國企資源優勢與專業租賃企業運營能力的深度耦合。

新加坡富隆智地基金購入蘇州租住資産，REITs短期震蕩調整

投融資市場表現上，據觀點指數不完全統計，2025年11-12月，住房租賃投資市場呈現“主體集中、工具多元、標的聚焦”的鮮明特征，地方國企與專業機構成為核心參與力量，ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易等金融工具協同發力，投資標的緊扣保障性租賃住房、産業配套住宿與存量資産。

政策支持下，住房租賃行業“投融管退”閉環加速成型，資本對租賃住房的配置偏好持續升溫。

資産交易表現上，本期蘇州、廣州兩城先後落地兩宗企業住宿相關交易，精準錨定産業核心區人才居住需求。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，富隆智地基金成功競得位于蘇州市工業園區金雞湖商務區的租賃住房項目，此次收購項目為蘇州聯建公寓，建築面積為47147平方米，包括有5棟有證宿舍樓以及1棟配套附房。

據了解，項目收購後将改造為“樂璟金雞湖生活社區”，包含約1190間租賃住房及配套商業街區，可容納超過1500人居住。‌

值得一提的是，富隆智地基金是由中富旅居聯合新加坡城市發展集團（CDL）和中新智地共同發起的國内首支專注于企業住宿資産的投資基金。其首單重資産收購于2024年11月完成，收購標的為上海松江區江田東路185号的租賃住房項目，收購後計劃改建為包括2137間房間，近5000平方米配套商業的大型産業園住宿社區“樂璟智慧科創生活社區”。

結合兩次資産收購動作，富隆智地基金在長三角區域的租賃房源總量達約3300套。‌

這兩個項目均委托中富旅居旗下樂璟品牌運營管理，主要服務于周邊産業園區企業員工住宿需求。觀點指數從企業官網獲知，LOGIN（樂璟）品牌由中富旅居創立，是首個面向國内産業園區的企業住宿服務品牌，目前在營社區項目數超20個，可滿足超3.8萬人居住。

期内，第二宗資産交易案例為廣合科技以3.24億元購入的廣州黃埔區的廣州摩天工坊項目5-24層房産，計劃用作職工宿舍。

金融工具方面，12月初，國家發改委發布了《基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》。其中在住房租賃領域，保障性租賃住房、公共租賃住房、市場化租賃住房及園區配套類租賃住房被全面納入可申報範圍，形成覆蓋保障、市場化以及産業配套的全場景REITs支持體繫，為住房租賃行業注入長期發展動能。

政策驅動下，住房租賃市場多元化融資體繫建設成效顯著，以REITs等為代表的創新工具實現重要突破。目前，住房租賃公募REITs已進入“首發+擴募”雙輪驅動的新階段。

其中，華夏基金華潤有巢REIT的擴募配售已于12月12日完成，此次擴募為市場首單采用向原持有人配售的公募REITs擴募案例，配售比例為每1份基金份額配售0.9份基金份額，配售價格為2.53元/份。募集資金規模預計不高于11.40億元且不低于9.915億元。

擴募完成後，基金2025年和2026年淨現金流分派率預測值分别為3.28%和3.33%，相較擴募前分别提升了17個基點和21個基點，為投資者創造更高的回報。

同時，12月1日，鄭州城發安居科技有限公司發布2025年租賃住房公募REITs基金管理人及專項計劃管理人服務采購項目比選公告，表明其發行住房租賃公募REITs已進入實質性籌備階段，比選項目資金來自自籌資金。

包括鄭州城發安居在内，目前已有包括多家租賃企業正積極推進住房租賃公募REITs籌備工作。随着國家發改委持續擴大REITs試點範圍，住房租賃公募REITs市場預計将迎來資産池與規模的雙重擴容，同時租賃住房REITs将進一步成為連接資本市場與居住需求的核心紐帶。

除此之外，ABS、CMBS等融資工具持續發力，烏魯木齊、青島即墨的保租房ABS項目有序推進，上海新黃浦11.94億元持有型不動産ABS獲上交所反饋，廣州安居集團CMBS成功挂牌等，這類工具以租金收入或物業資産為支撐，與公募REITs形成互補。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2025年12月15日當日，8只REITs在二級市場多數表現為下跌、少數持平的震蕩走勢，整體受資本市場情緒與闆塊流動性影響，但跌幅可控。

從短期表現來看，近一個月市場情緒偏謹慎，多數保租房REITs呈下跌态勢，其中匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT跌幅居前。同時，所有REITs近三月、近半年均為負收益，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%區間。

長期表現上，今年以來所有REITs均實現正收益，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT漲幅均超20%。上市至今（不含首日），中金廈門安居REIT及華夏北京保障房REIT漲幅突破80%，保租房作為政策支持及市場剛需導向的核心資産，長期現金流穩定性與增值潛力獲得市場的認可。

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