深耕優質地塊 | 2025年12月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 拿地決策更加理性，房企深耕優質地塊 報告期内前50房企單月新增土地建築面積309.49平方米，環比回升6.8%。中海地産、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備規模領先。從權益拿地金額和新增貨值看，中海地産等多家企業居前。其中，中海地産、中建國際等企業在不同城市的拿地金額在30億元以上。房企的土地投資策略正呈現出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備紮實數據支撐的成熟區域。

土地供應規模提升，專項債收儲閑置土地加速落地 報告期内一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規劃建築面積13133.95萬平方米，環比回升149.72%，供應土地起始樓面價3167元每平方米。11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現仍顯疲軟，起始價格的持續下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎。11月份，地方債的發行規模總量有所擴張，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模也進一步擴大。專項債券發行的加速和規模的擴大，向市場傳遞出積極信号，有助于增強市場主體對經濟發展的信心，穩定市場預期。

土地市場環比回暖，二三線市場企穩回升 報告期内，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規劃建築面積4842.52萬平方米，環比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。一二三線城市住宅用地成交，呈現整體環比回暖但同比仍顯低迷的态勢，市場修復力度有限。成交規模方面，各線城市土地規劃建築面積與成交總價均實現環比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復。10月土地購置費累計值為28653.01億元，環比上升8.64%，同比下降11.3%。

重點城市土地供應成交環比回升，核心資産受捧 據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于挂牌進行中，起始價483.20億元，環比回升32.01%，面積612.11萬平方米。成交方面：6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環比回升17%。整體而言，核心區域地塊（如北京朝陽）因稀缺性引發高溢價競争，郊區及非核心區（如北京房山、深圳光明）多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資産，對非核心區域持謹慎态度，整體市場平穩運行。

頂層設計明确方向，多維度加速構建城市更新支持體繫 2025年中央密集部署城市更新，明确其為新型城鎮化重要抓手，推進“好房子”建設及高質量發展。政策支持體繫多維構建：發改委擴容REITs至更新設施等領域，提供融資渠道；地方實踐創新突破，重慶“容積率獎勵”、上海“國企主導”、廣州“原拆原建”、北京“更新類REITs”等模式涌現。1-10月全國新開工改造老舊小區2.51萬個，多地超額完成。城市更新正從頂層設計向多維實踐深化，未來有望成為穩投資、惠民生、促轉型的重要引擎。

拿地決策更加理性，房企深耕優質地塊

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積309.49平方米，環比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累計新增土地建築面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、招商蛇口、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-11月土地投資力度最大的企業為中海地産、華潤置地、保利發展控股、綠城中國、招商蛇口，權益擴儲金額分别為880.2億元、625.9億元、597億元、536.3億元、493.3億元。

從新增貨值來看，1-11月土地新增貨值最多的企業為中海地産、招商蛇口、保利發展控股、越秀地産、華潤置地，新增貨值分别為1163億元、1113.4億元、972.2億元、795.9億元、783.5億元。

11月，中海地産在北京、上海拿下3宗地塊，權益拿地建築面積20.37萬平方米，權益拿地金額為43.10億元。中建國際在廣州、武漢、蘇州拿下6宗地塊，權益拿地建築面積為75.19萬平方米，權益拿地金額為36.17億元。招商蛇口在成都、南通等地收購了3宗地塊，權益拿地建築面積22.71萬平方米，權益拿地金額為13.83億元。

在房地産市場進入調整周期的背景下，房企的土地投資策略呈現出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備紮實數據支撐的成熟區域。

例如，11月25日北京朝陽區松榆里地塊的競拍引發激烈争奪。作為東三環核心闆塊稀缺的純住宅用地，該地塊吸引了懋源地産、首開股份、招商蛇口、中建玖合等7家房企參與角逐，最終經過兩個多小時的競價，由懋源地産以50.24億元的總價競得，成交樓面價達6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。值得關注的是，懋源地産在8月還曾以10.30億元摘得順義區一宗地塊，顯示出其對北京成熟區域的持續深耕意願。

上海市場同樣印證了這一拿地邏輯。金茂與大華集中布局寶山區域，其中佳運置業作為民營企業，經過82輪競價，以15.76%的溢價率競得浦東川沙地塊——該地塊毗鄰地鐵2号線，周邊配套成熟；而金茂則以37.26億元底價獲取寶山區共康闆塊地塊，樓闆價3.7萬每平方米，此前其已在寶山打造了中環金茂府、金茂棠前等項目，形成了區域深耕的協同效應。

觀點指數認為，背後反映出房企拿地決策轉向理性，無論是懋源在朝陽的高溢價競得，還是金茂在寶山的底價摘地，均基于區域客群沉澱、配套完善度、過往銷售數據等多維度的綜合評估。與之形成對比的是，對于配套尚未成熟、人口流入不足、市場檢驗不充分的非核心闆塊，企業普遍持觀望态度。

土地供應規模加推，專項債收儲閑置土地加速落地

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規劃建築面積13133.95萬平方米，環比回升149.72%，同比下降14.20%；供應土地起始樓面價3167元每平方米，環比下降9.69%。

報告期内，二線城市供應住宅用地481宗，供應土地規劃建築面積3356.94萬平方米，環比回升157.08%，同比下降11.71%；供應土地起始樓面價4131元每平方米，環比下降9.11%，同比下降16.33%。

三線城市供應住宅用地1326宗，供應土地規劃建築面積9557.09萬平方米，環比上升145.30%，同比下降15.45%；供應起始樓面價2515元每平方米，環比下降13.60，同比下降12.25%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，11月份全國一二三線城市住宅用地供應呈現“環比顯著修復、同比仍處收縮”的整體特征。從規模看，一二三線城市住宅用地供應規模較上月大幅提升，結束了此前的低迷态勢，但與去年同期相比仍有明顯差距，未實現同比轉正。

分級表現來看，二線城市成為供應恢復的主要拉動項，其住宅用地供應規模環比回升幅度較為突出；三線城市供應規模亦實現環比大幅增長，但增速略遜于二線城市。

價格方面，各線級城市住宅用地起始樓面價均呈現環比下行的态勢，其中三線城市起始樓面價環比下降幅度更為明顯，一二線城市降幅相對溫和；從同比來看，各線級起始樓面價亦延續下降的趨勢。

整體而言，11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現仍顯疲軟，起始價格的持續下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎，供應端基于企業的拿地成本壓力而調整定價策略。市場恢復的力度與持續性仍有待後續供應及成交表現的進一步驗證。

從城市來看，期内二線城市中重慶、福州等地供應的土地在20宗以上，其中出讓底價最高的地塊位于廈門市湖里區，湖里區金山片區圓一路與金七路交叉口東南側地塊，土地面積5.62萬平方米，土地用途為住宅用地，起始價22.5億元，樓面地價39983元每平方米。

三線城市中，徐州、濱州等地供應的土地數量普遍在30宗以上。其中出讓底價最高的地塊位于三亞市吉陽區的HP03-08-09-01地塊，規劃用地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，混合比例為95∶5。其中，二類城鎮住宅用地（市場化商品住房）的面積為9.62萬平方米；零售商業用地面積為5063.68平方米。地塊起始價29.5億元。

總體來看，10月單月土地供應規劃建築面積為38015.08萬平方米，環比回升119%，同比下降10.99%。

11月份，地方債的發行規模總量快速擴大，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模亦在提升。截至11月30日，11月地方債淨發行量為6551.88億元，發行量為3036.02億元，發行量較上月環比回升3515.86億元。其中，新增專項債發行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環比漲幅達到71%。

專項債券發行的加速和規模的擴大，向市場傳遞出積極信号，有助于增強市場主體對經濟發展的信心，吸引社會資本參與項目建設，進一步發揮财政政策的乘數效應。

下半年起，土儲專項債收儲加速。2025年1-11月，全國已公示2242個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規模為5198.48億元。其中，11月份新增495個項目，涉及資金814.96億元，占總規模的20.78%。

土儲專項債的發行呈現顯著的區域分化特征。其中，試點“自審自發”模式的地區發行規模占比達68%；未納入試點的地區直至10月才啟動發行，占比為31%，主要涉及江西、重慶、湖北、陝西、新疆等地區。

經濟發達的上海、浙江、廣東等地區，專項債用于土地儲備的資金規模較大，核心原因在于核心城市土地價值較高且專項債采用“自審自發”的模式。從項目總投資占比來看，湖南、江蘇、山東、廣東四省的專項債融資占比更為突出。對于城投企業而言，通過土儲專項債處置閑置土地，有助于補充資金流動性，提升區域債務風險抵禦能力。

土地市場環比回暖，二三線市場企穩回升

報告期内，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規劃建築面積4842.52萬平方米，環比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為1324.86萬平方米，環比回升63.44%，同比下降13.27%；成交總價718.32億元，環比回升84.26%，同比下降33%；成交樓面價5421.94元每平方米，環比下降12.72%，同比下降22.75%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為3432.09萬平方米，環比上升34.05%，同比下降35.93%；成交總價為1054.33億元，環比上升24.24%，同比下降44.17%；成交樓面價3071.99元每平方米，環比下降7.29%，同比下降12.86%。

報告期内，一二三線城市住宅用地成交呈現整體環比回暖的态勢，市場有所修復。成交規模方面，各線城市土地規劃建築面積與成交總價均實現環比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復，但同比數據仍明顯收縮，反映當前市場需求端壓力尚未完全緩解。

價格端表現疲軟，成交樓面均價環比、同比均出現下降，土地市場熱度持續低位運行，企業拿地成本壓力或有所減輕。平均溢價率維持在較低水平，表明土地出讓中競争強度弱，市場參與主體态度謹慎，多以底價或低溢價成交為主。

分城市層級看，二線城市表現出更強的環比修復彈性，其土地成交規模與總價的環比回升幅度顯著高于整體水平，同比降幅也相對收斂，顯示二線城市在政策支持及市場自身調整下，土地市場恢復節奏更快；但樓面價同比降幅更為突出，與高價地供應減少、供地結構向剛需傾斜有關。

三線城市雖同樣實現環比回升，但土地成交規模與總價的同比收縮幅度大于二線城市。不過樓面價同比降幅相對平緩，主要是三線城市土地價格基數本身較低，且供地更側重剛需産品，價格調整空間有限。整體而言，土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節奏與壓力差異凸顯，企業拿地策略偏向謹慎，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

從具體城市土拍觀察，11月二線城市中，成交價格最高的為福州市鼓樓區一宗住宅、商服用地，該地塊為鼓樓區西二環路東側、新西河南側的河南小柳新村出讓地塊三，土地面積約49.53畝，起始價25.62億元，樓面地價25355元/平方米，最終由福州市園開安築建設有限公司以底價競得。

三線城市方面，成交價格最高的地塊為義烏市福田街道五區市場南側商業服務業用地，由浙江中國小商品城集團股份有限公司以32.23億元競得，溢價率159.28%。該地塊出讓面積約247.12畝，規劃建設文商旅結合的商業綜合體，含不可分割銷售商業建築面積不小于16萬平方米，並需配套公園綠地，建成後無償移交政府。

當前土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節奏與壓力差異凸顯，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

10月土地購置費累計值為28653.01億元，環比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相較上月擴大0.7個百分點，但增速持續放緩，土地購置費的累計規模仍顯著低于去年同期。

數據來源：Wind、觀點指數整理

重點城市土地供應成交環比回升，核心資産受捧

據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于挂牌進行中，起始價483.20億元，環比回升32.01%，面積612.11萬平方米。

從區域分布角度分析，報告期内，北京挂牌出讓的13宗土地，工業用地4宗，商業用地6宗。涉宅用地3宗，豐台區1宗、海澱區2宗，3宗宅地規劃總面積15.19萬平方米，起拍總價為89.25億元。

值得關注的是，起拍價最高的地塊為海澱區上地0702街區東地塊（土地一級開發項目HD00-0702-18、24、23地塊），該宗地規劃建築面積約22.54萬平方米，起拍價達84.22億元。

地塊地處海澱區上地街道，位于五環與六環之間，緊鄰地鐵13号線與昌平線換乘站“清河站”。周邊生活配套涵蓋BHGMall上地店、清河萬象匯等商場，以及上地醫院、積水潭醫院（新龍澤院區）等醫療資源，還有上地公園、樹村郊野公園等生态休閑場所。産業方面，該地塊與互聯網企業聚集的後廠村相距不遠，也是近年來新出讓的住宅用地中離中關村軟件園最近的項目。

期内，上海市挂牌11宗地，無涉宅用地，主要為工業用地，其中，嘉定區、青浦區、浦東新區各3宗，松江、金山區各1宗，總出讓面積為29.79萬平方米，起始總價為6.33億元。

期内，廣州拟出讓的39宗地塊中，涉宅用地7宗，總規劃建築面積51.67萬平方米，起拍總價為102.81億元。從區域分布來看，白雲區以4宗地塊領跑，天河、番禺、海珠區各有1宗涉宅用地待出讓。

其中，天河區金融城起步區AT091007-1地塊以25.08億元起拍總價、4.2萬元每平方米起拍樓面價，成為本期廣州起拍價最高的涉宅地塊。該地塊總規劃面積約5.97萬平方米，規劃容積率5.74。

除自身指標外，其所在的金融城闆塊更具看點——周邊南方面粉廠項目保利·玥玺灣首開銷售額達106億元，為2025年全國唯一“單日破百億”的現象級項目；闆塊内保利天曜、珠實聯合體金融城東區項目等亦在争奪市場，後者規劃采用闆樓/類闆樓設計，疊加江景、學校、地鐵等優勢，關注度頗高。

此外，白雲區首個通過新型城中村改造模式騰挪出的出讓地塊——增槎路以西AB3804019地塊同樣值得留意。該地塊位于珠江西航道上的廣州灣區新岸，用地面積1.76萬平方米，計容建築面積8.35萬平方米，起拍樓面價1.8萬元每平方米，且建設中的地鐵13号線二期羅沖圍站直接設于地塊内。

四季度以來，杭州土地供應顯著放量，蕭山、富陽等區域成為供應主力，但出讓類型以工業、商務用地為主。期内杭州市挂牌出讓的64宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于富陽區，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元每平方米。

根據《建設用地規劃條件》，該地塊建築限高27米，新建住宅需以四層及以上為主，禁止建設别墅類産品（包括合院、雙拼）。這是富陽區年内挂牌的第三宗涉宅用地，前兩宗分别為鹿山新城的鹿山20号地塊、鹿山20-1号地塊。

期内，成都市已公告的挂牌出讓地塊共有79宗，其中涉宅用地22宗，供應主力為雙流區，總建設用地面積12.96萬平方米，總規劃建築面積25.06萬平方米，總起始價24.27億元。

深圳近期挂牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區域分布來看，龍崗、坪山、南山、羅湖區各1宗。總建設用地面積13.16萬平方米，總規劃建築面積27.20萬平方米，總起始價6.75億元。

報告期内重點城市土地供應有所回升，但結構分化顯著。北京、廣州等核心城市推出優質涉宅用地，如北京海澱區上地地塊鄰近産業區及交通樞紐，廣州金融城地塊起拍價高且闆塊内有熱銷項目支撐；上海、深圳則無涉宅用地，以工業用地為主。

杭州、成都雖有涉宅用地，但杭州僅1宗且限制别墅類産品，成都供應集中于雙流區。整體呈現核心城市優質宅地受關注、非核心城市以産業用地為主的分化趨勢，涉宅用地供應整體偏謹慎。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環比回升17%。

北京市近期成交12宗地塊，其中涉及住宅用地8宗，總成交價達110.13億元，大部分地塊以底價成交。從區域分布看，房山區為成交大戶，貢獻3宗地塊，占比37.5%；昌平區2宗，朝陽區、東城區、通州區各1宗，地塊類型以棚戶區改造、城中村改造、危改工程為主。

朝陽區1宗地塊為“松榆里平房區城中村改造項目”，土地面積2.89萬平方米，規劃建築面積8.08萬平方米，由懋源地産以18.21%的溢價率競得，樓面價6.21萬元每平方米，為本次成交樓面價次高地塊（僅次于東城區），因地處東四環核心區，土地稀缺性推高了溢價。

東城區1宗地塊為“祈年大街路西危改工程”，土地面積2.28萬㎡，規劃建築面積2.50萬㎡，容積率僅1.1（低密度），由北京城建興瑞置業開發有限公司以4.0%的溢價率競得，樓面價8.10萬元每平方米，為本次成交樓面價最高的地塊，定位高端改善。

本次成交中，6宗地塊以底價成交，僅核心區域（朝陽、東城）及副中心（通州）有少量溢價，反映了市場整體平穩。其中，朝陽區松榆里地塊（18.21%溢價率）、東城區祈年大街地塊（4.00%溢價率）因位置核心、配套成熟（如朝陽區屬東四環、東城區為傳統核心區），吸引開發商競争，成為高溢價的地塊。

而房山、昌平、通州的6宗底價地塊均為郊區或副中心的剛需/配套項目，因土地供應充足，開發商拿地意願謹慎，以底價成交為主，凸顯了優質地塊的稀缺性。

期内，上海共有7宗涉宅用地成交，總成交金額105.58億元，其中青浦區、寶山區各2宗，楊浦區、奉賢區、嘉定區各1宗。除青浦區一宗地塊以5.17%的溢價成交外，其余均為底價成交。

出讓底價最高的為寶山區N120702單元B2-08地塊，最終由金茂以底價37.26億元競得。該地塊為住宅用地，土地面積5.59萬平方米，規劃建築面積10.07萬平方米，容積率1.8，建築限高60米，成交樓面價3.7萬元每平方米。

溢價成交的地塊位于青浦區徐泾，出讓土地面積2.49萬平方米，規劃建築面積5.48萬平方米，起始價16.45億元。該地塊吸引寶業集團、象嶼-聯發聯合體2家競買人參與，經16輪競價，最終由寶業集團以17.30億元的總價競得，成交樓面價3.15萬元每平方米，溢價率5.17%。

根據出讓文件要求，該地塊商品住宅裝修標準（集采價）為2500元/平方米；需設置建築面積不少于200平方米的公共服務設施（計容）；競得人須出資建設控規編号17-01的部分綠地及17-04公共綠地（面積約10437平方米，以實測為準），建設標準不低于1000元/平方米，綠地驗收合格並過質保期後無償移交徐泾鎮人民政府。

青浦徐泾地塊所屬的徐泾區近年來供應量較少，也是該地塊溢價成交的重要因素之一，整體而言，本輪上海土拍中房企的競價策略更為謹慎。

報告期内，杭州共有5宗住宅用地成交，其中蕭山區、西湖區各2宗，余杭區1宗。

成交總價最高的為余杭區未來科技城單元YH090306-11地塊，出讓面積4.89萬平方米，規劃建築面積5.13萬平方米，起始價17.98億元，最終由綠城以底價競得，樓面價3.5萬元/平方米。該地塊緊鄰阿里巴巴西溪園區，距在建地鐵12号線水鄉北路站不足500米，南向為大片五常濕地，生态環境優良，地理位置優越。

兩宗溢價地塊均位于蕭山區，由濱江集團競得：其一為蕭山區開發區市北單元XS070104-07地塊，規劃建築面積7.21萬平方米，容積率2.5，成交價16.13億元，樓面價2.23萬元每平方米，溢價率11.78%；其二為湘湖單元（楊岐山片區）XS160402-20地塊，規劃建築面積4.07萬平方米，容積率1.2，成交價8.49億元，樓面價2.08萬元每平方米，溢價率18.92%。

從成交趨勢看，5宗地塊中3宗以底價成交，反映當前市場環境下房企拿地意願趨于保守。即便對于未來科技城這類低密稀缺優質資源，房企出價也極為理性，與上半年常見的高溢價率形成鮮明對比。

報告期内，廣州海珠區成交1宗住宅用地，南沙區成交3宗住宅用地。其中，南沙區橫瀝島尖三宗相鄰地塊均由南沙開建以底價競得，總成交金額22.83億元。

南沙區三宗地塊中，2025NJY-1号地塊為商住混合用地，位于橫瀝地鐵站旁、鳳凰大道西側、大元路南側、舊南路東側，土地面積3.23萬平方米，計容建築面積8.74萬平方米，成交價10.37億元；2025NJY-2号地塊為功能復合型綜合用地，位置與前者一致，土地面積6.12萬平方米，計容建築面積10.07萬平方米，成交價9.71億元；2025NJY-3号地塊為商住娛樂混合用地，位于明珠灣核心區橫瀝島尖，東至鳳凰大道，土地面積1.79萬平方米，計容建築面積3.04萬平方米，成交價2.75億元。

海珠區方面，南泰路AH0124032地塊為二類居住用地兼容商業用地、中小學用地，宗地面積約6.48萬平方米（其中出讓宗地面積約4.22萬平方米），計容建築面積≤14.35萬平方米，挂牌起始價27.5億元，最終由保利以35億元總價競得，溢價率27%。

根據廣州市規劃和自然資源局海珠區分局現有規劃方案，該地塊還将建設約20萬平方米的商業綜合體，並結合江南大道與江南西路打造西部商業軸線。

報告期内，深圳共有12宗地塊成交，其中涉宅用地3宗，南山區、福田區、光明區各1宗。

南山區的T207-0068号地塊位于深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路東南角，土地面積1.83萬平方米，規劃建築面積4.11萬平方米，容積率3.49，起始價22.36億元。最終由中海以總價31.86億元競得，成交綜合樓面價7.73萬元/平方米，溢價率約42.49%，創下深圳“超級總部”闆塊涉宅用地溢價率新高。該地塊處于深灣超級總部基地核心區域，緊鄰中海深灣玖序項目，周邊環繞TCL大廈、天音大廈、神州數碼等高層建築，區位優勢顯著。

光明區的A627-0268号地塊位于馬田街道興發路與振明路交匯處東側，土地面積2.05萬平方米，規劃建築面積6.36萬平方米，容積率3.10，起始價7.66億元（起始綜合樓面價12040元/平方米）。由龍湖以底價競得，作為光明區202X年第二宗純宅地，延續了區域“底價成交”的市場态勢。其地價顯著低于同區域其他地塊——與今年6月成交、相距2.7公里的A509-0074地塊相比，樓面價低約6340元/平方米，成本優勢突出。

福田區的梅林B405-0308号地塊被中鐵置業以總價7.92億元拿下，溢價率65%，成交樓面價4.26萬元/平方米。地塊規模較小，總用地面積4994.02平方米，計容建築面積18550平方米，容積率3.72；鄰近地鐵9号線與10号線交匯的孖嶺站，交通便捷。目前片區暫無新盤供應，未來入市或填補區域空白。

整體來看，3宗涉宅用地分化明顯：核心區（如南山超級總部）因稀缺性引發高溢價競争，非核心區（如光明）仍以底價成交，反映市場對“核心資産”的價值認可，以及對非核心區域的謹慎态度。

成都市56宗成交地塊中，29宗為住宅用地，土地面積為98.21萬平方米，成交價為112.32億元。

其中，成交總價最高的是錦江區光明巷地塊，該地塊為商服用地兼容住宅用地，出讓面積21.99萬平方米，規劃建築面積10.55萬平方米（住宅占比需滿足40%-50%），容積率4.82，起始樓面價1.33萬元/平方米，折合起始總價約14.1億元，最終由錦江統建以底價競得。

根據出讓條件，地塊商業占比需不低于50%（對應住宅占比約50%），且競得人須整體持有不低于40%的商業物業。以起始總價計算，商業部分起始樓面價約6586元/平方米，住宅部分起始樓面價約2萬元/平方米；若考慮配建要求，實際樓面價更高。地塊西側約1公里處即是成都著名商圈——太古里，出讓方案要求主塔建築高度不低于140米（利于打造區域地標），但因商業占比高、需整體持有部分物業及配建要求，開發存在一定難度。

溢價率最高的地塊位于郫都區郫筒街道，為純住宅用地，總用地面積2.8萬平方米，規劃建築面積5.62萬平方米，容積率2.0，建築限高80米（臨磨底河首排建築高度不大于24米）。

該地塊起始樓面價4300元每平方米，折合起始總價2.42億元，最終由金沙鹭島以樓面價6000元每平方米競得，溢價率39.53%。

觀點指數認為，報告期内，重點城市土地成交環比回升，但市場分化顯著。核心區域因稀缺性引發高溢價競争，郊區及非核心區多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資産，對非核心區域持謹慎态度，整體市場平穩但分化加劇。

頂層設計明确方向，多維度加速構建城市更新支持體繫

近期，中央層面密集部署城市更新行動，政策導向愈發清晰。12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮化，着力構建城鄉融合發展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。強調将城市更新與消除安全隐患、穩樓市等工作結合，紮實推進“好房子”建設和房地産高質量發展。 12月10-11日舉行的中央經濟工作會議亦要求，2026年經濟工作需高質量推進城市更新。

國家發改委同步擴容基礎設施REITs發行範圍至城市更新設施、老舊廠區改造等領域，為存量資産盤活提供長期低成本融資渠道，有望吸引更多的社會資本參與。

住建部數據顯示，2025年1-10月全國新開工改造城鎮老舊小區已達2.51萬個，提前完成年度計劃，河北、上海等16個地區更是超額完成，體現出政策落地的高效性。

地方實踐多點突破，模式創新與市場參與並行。地方層面正以政策創新和市場運作雙輪驅動城市更新。重慶率先探索容積率獎勵機制，對增加公共服務功能的城市更新項目給予15%左右的建築面積支持，通過提升項目盈利空間激發市場主體積極性，為全國提供“政策激勵+市場參與”的參考範式。上海陸家嘴、浦東房地産聯合設立三林新天地城市更新公司，注冊資本23.2億元，旨在通過國企主導推進區域功能升級與存量資産盤活，體現“政府引導+市場運作”的協同模式。

廣州推出43個城中村改造項目，總投資達6479億元，其中得勝崗舊改地塊探索“原拆原建”自主更新模式，通過“規劃先行+並聯審批”壓縮時限30%，同步完善公共服務配套，實現“居民主體、市場運作”的平衡；花都區保障性住房項目則試點“建築師負責制+模塊化智能建造”，為保障性住房建設提供創新路徑。福州台江19小區舊改項目總投資2.11億元（100%财政撥款），覆蓋150棟樓、9000戶，同步提升市政設施和智慧化建設，凸顯民生優先的改造導向。

北京亦莊落地全國首單城市更新類REITs，發行規模7.53億元，底層資産為博潤産業公園和汽車部件産業公園，通過清退低端制造、引入高端産業實現轉型，形成“資産證券化+産業升級”的可復制經驗。

綜合來看，城市更新行動正從頂層設計向多維度實踐深化，政策支持（如REITs擴容、容積率獎勵）、模式創新（原拆原建、智慧建造）、市場參與（國企主導、社會資本）共同構成推進合力。未來，随着更多城市探索可持續的更新機制，城市更新有望成為穩投資、惠民生、促轉型的重要引擎。

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