跨界融合 | 2025四季度代建管理發展報告

觀點指數 多維政策釋放代建需求，業務邊界持續拓寬 在“十五五”房地産高質量發展新模式的驅動下，保障性住房規範化管理、房屋全生命周期安全管理及城市更新等政策為代建注入長期動能。地方代建政策密集出台，如廊坊、青島、濟南将3000萬元以上政府投資項目納入強制代建範圍，並通過“管理費+結余獎勵”機制保障企業收益。政策差異化為企業提供跨區域拓展機會，推動行業向專業化、精細化發展。

代建費率普降，業務布局圍繞核心城市展開 當前代建費率普遍低于3%，頭部企業通過精細化管理、産品創新（如“四代宅”）及全周期服務對沖費率壓力。業務布局聚焦長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，住宅與商業代建需求旺盛；産業類、纾困類項目成新的增長極，如赤峰雙碳産業園、武漢桂湖雲翠爛尾項目盤活，依托AMC合作模式提升綜合服務能力，推動行業從“規模擴張”向“能力驅動”轉型。

行業新拓面積表現分化，企業推進品牌化價值營銷 頭部企業憑借品牌與資源優勢實現規模平穩增長，如綠城管理商業代建新拓面積占比超80%，旭輝建管2025年新增在管項目超70個；尾部企業如中原建業新拓面積同比下降52.3%。面對分化，企業通過品牌化營銷将專業能力“産品化”，如金地發布《委托方服務白皮書》、龍湖輸出數智化轉型方案，以標準化價值體繫獲取客戶信任，提升品牌溢價。

城市更新政策提供增量業務，跨界融合能力成關鍵 城市更新政策催生多賽道增量業務：住宅代建聚焦“保障+改善”産品創新（如佛山“四代宅”）；商業代建強調“商業+文旅”跨界融合（如貴陽鹽務街文旅項目）；工業代建向“産業服務商”轉型（如赤峰産業園）；公共設施代建依賴屬地深耕（如深圳婦幼保健院）。企業需通過跨界資源整合、産業理解及政企協同能力，搶占細分市場份額。

多維政策釋放代建需求，業務邊界持續拓寬

在十五五規劃建議提出的加快構建房地産發展新模式，推動房地産高質量發展指引下，代建業務正迎來多維政策驅動的需求釋放期。宏觀層面，住房供給體繫優化、房屋全生命周期安全管理及城市更新三大政策方向為代建業務注入了長期增長動能。

十五五規劃建議提出“優化保障性住房供給”，意味着保障性住房的建設、分配與管理更趨規範化，代建企業憑借專業的項目管理能力，可在保障性住房的規劃設計、成本控制、工期管理等環節發揮關鍵作用，相關代建需求有望持續增加；

而提出的 “建立房屋全生命周期安全管理制度”，則将政策重心從“增量開發”轉向“存量運維”，老舊住房的安全評估、改造設計、施工監管等全流程服務需求激增，代建企業可通過參與房屋安全管理、更新改造等環節拓展業務邊界。

與此同時，從“十四五”的“實施城市更新行動”到“十五五”的“大力實施城市更新”，全國297個地級以上城市和150多個縣級市已全面開展城市體檢工作，城市更新的繫統性、精細化要求顯著提升。

尤其是一線城市的城中村改造計劃，正成為代建業務的重要增量來源——上海10月一次性推出10個區域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規模達2100億元，拉動建安投資約1600億元。

廣州推出43個城中村改造項目（總投資6479億元），並于11月28日舉辦城市更新發展大會，一次性推出102個城市更新項目（總投資約8077億元）。這些項目投資規模大、建設周期長、涉及環節多，對代建企業的資源整合、專業管理能力提出更高的要求，也為代建業務提供了廣闊的市場空間。

地方代建政策的密集出台，進一步通過“強制代建範圍+激勵機制”雙軌並行，擴大市場需求並激發企業的參與動力。2024年以來，洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗、中山等省市先後發布投資項目代建制管理辦法，報告期内廊坊、青島、濟南三地的政策尤為典型。廊坊将市本級1000萬元（含）以上且占總投資50%（含）以上的非經營性項目納入代建範圍，青島要求3000萬元以上項目原則上實行代建（3000萬元以下鼓勵代建）。

濟南明确總投資3000萬元以上的機關辦公、社會事業、政法基礎設施等項目必須代建。按此標準測算，三地政府投資項目的代建市場規模将實現顯著增長，為代建企業提供穩定的業務來源。更關鍵的是，政策通過“代建管理費+結余獎勵”建立了正向激勵機制：濟南規定代建管理費預留5%-10%在缺陷責任期滿後支付，且結余資金可按比例獎勵代建單位；青島明确代建管理費從項目概算中列支，不額外增加投資。

盡管四季度地方代建政策均圍繞政府投資項目展開，但具體要求的差異為代建企業提供了跨區域拓展和細分領域深耕的差異化競争機會。例如，青島鼓勵“集中建設”和“自建”，對具備自建能力的項目單位可不強制代建，但代建企業可通過“全過程代建”模式（覆蓋項目策劃、設計、施工、驗收全階段）切入，憑借專業能力替代項目單位的自建職能。

濟南允許“特殊情形下采取其他方式确定代建單位”，為技術復雜、保密要求高的項目（如涉密工程、特殊醫療設施）提供靈活選擇，具備相關技術儲備的代建企業可借此拓展細分市場；廊坊則強調“國企代建”，為地方國企背景的代建企業提供政策傾斜（如優先參與項目），非國企背景的代建企業可通過與地方國企合作（如聯合體投標）進入特定區域市場。

基于此，代建企業可根據自身資質、資源及區域布局選擇差異化路徑：或聚焦“全過程代建+重點區域深耕”，例如在長三角、珠三角等城市更新需求旺盛的區域，通過深度服務建立品牌優勢；或專注“建設實施代建+細分領域專精”，例如深耕醫療（如醫院代建需滿足特殊功能布局、醫療設備安裝要求）、教育（如學校代建需符合教學空間設計規範）、産業園區（如廠房代建需兼顧生産流程與配套設施）等專業領域，形成技術壁壘；

也可通過“區域合作+資源整合”模式，與地方國企、城投公司等聯合成立代建平台，借助政策傾斜和本地資源優勢快速拓展市場。這種差異化競争不僅能幫助企業規避同質化風險，更能推動代建行業向專業化、精細化方向發展，進一步釋放市場潛力。

代建費率普降，業務布局圍繞核心城市展開

當前代建市場的信心與預期仍處于漸進式修復通道，宏觀層面的持續壓力導致委托方的開發投資意願進一步低迷，直接制約了代建業務的規模擴張。

盡管行業整體活躍度尚未完全恢復，但綠城管理、金地管理、潤地管理等頭部代建企業仍展現出較強的市場韌性，其業務動态頻次顯著高于行業平均水平。2025年四季度以來，代建企業通過傳統媒體、行業媒體、企業官網及官微等多渠道構建全方位傳播矩陣，重點強化品牌曝光度——潤地管理、綠城管理、金地管理、龍湖龍制造等頭部企業憑借持續的品牌輸出，在市場關注度上保持領先地位。

例如，新城建管近期通過官微發布供應鍊平台全國招募計劃，覆蓋住宅、商業、商辦、酒店、康養、城市更新、公建配套等多類型項目的幕牆、空調、消防、智能化、設計總包、景觀設計、裝修設計等業務供應商，既體現了代建企業對産業鍊資源整合的重視，也反映出行業從單一代建向全鍊條服務延伸的趨勢。

代建費率的普降是當前市場調整的顯著特征。根據各地代建政策及行業實踐，當前代建費率普遍低于3%，較早期5%～6%的水平明顯回落。費率下降的背後，既有委托方成本控制需求的驅動，也與行業競争加劇、代建企業為争奪市場份額主動讓利有關。雖然費率承壓，但頭部企業通過優化管理、提升效率及拓展高附加值服務對沖影響。

例如綠城管理通過精細化成本管控和全周期服務，在武漢青山項目、南京項目中實現了費率與利潤的平衡；旭輝建管則依托“四代宅”等創新産品（如佛山“四代宅”項目）提升代建溢價能力，通過産品差異化緩解費率壓力。這種“以質補價”的模式，正推動行業從依賴高費率向依靠專業能力轉型。

業務布局上，代建企業呈現“核心城市群深耕+潛力區域拓展”的雙軌策略。住宅與商業代建的“主戰場”仍集中于長三角、珠三角、成渝三大核心城市群，這些區域改善性住宅需求旺盛、産業配套完善、城市更新項目密集，為代建業務提供了穩定的需求支撐。

例如，金地商置2025年10月在長三角核心城市連續中標及簽約四個代建項目，新增管理面積19.8萬平方米，涵蓋商品住宅、商辦綜合體、産業園及總部大樓，進一步深化了對長三角市場的滲透；綠城管理在南京、武漢等核心城市的項目，則通過對標高端産品繫（如武漢桂湖雲翠對標“月華繫”）提升代建價值。

與此同時，産業類代建項目成為新增長極，中西部及二線城市因承接東部産業轉移，催生了大量産業園區、安置房及城市更新需求。典型如赤峰的雙碳産業園、台州的智能制造産業園等，這類項目不僅符合政策導向（如“雙碳”目標、産業升級），且委托方（多為地方國企或政府平台）支付能力相對穩定，成為代建企業分散風險、拓展增量的重要方向。

不良資産代建類項目的興起，則體現了代建企業角色的升級——從傳統的“工程管理”向“全周期資源整合”延伸。AMC（資産管理公司）與代建企業的合作模式，成為化解房地産風險的重要路徑：AMC負責不良資産的收購、重組與資金支持，代建企業深度參與前中後端全環節，承擔調解輔助、研判支撐、規劃調改、開發建設、産品塑造、價值落地、銷售運營等多維度功能。這類項目涉及地方政府、金融機構、開發商、供應商、購房業主等多方主體的利益再平衡，對代建企業的綜合能力（如法律合規、資源協調、産品創新）要求極高。

例如，綠城管理代建的武漢桂湖雲翠項目原為當代地産爛尾項目，中國長城資産通過控制項目公司股東（蕪湖長影投資中心）實現資産處置，綠城管理則以“全墊資模式”134天完成2萬方示範區呈現，並針對市場需求設計疊墅、洋房、高層、超高層等産品，其中準四代戶型占比達93%-103%（超高得房率），2024年12月至2025年9月累計供應587套，去化380套（去化率65%），毛坯單價約2-2.5萬元/平米，較競品高出近4000元/平米，成功實現了項目盤活與價值提升。

除綠城外，其他企業也在纾困領域積極探索。融創“而今管理”中標南昌爛尾項目“銘威珑珺”，通過“不良資産+代建”模式切入纾困賽道，依托融創在高端項目的産品經驗，塑造差異化競争優勢；金地管理則與東方資産合作，中標泰州市泰興廣源公司9、10号地塊代建項目（泰興市重點房地産纾困項目），該項目由泰興法院指定管理人接管，東方資産提供續建投資，金地負責代建服務，這是雙方合作的首個項目，體現了代建企業與金融機構在纾困領域的深度協同。

這些案例表明，纾困業務不僅為代建企業提供了新的業務增量，更通過復雜項目的操盤提升了企業的綜合服務能力，成為行業從“規模擴張”向“能力驅動”轉型的重要抓手。

總體來看，代建行業正處于“費率承壓倒逼能力升級”與“布局聚焦驅動價值深耕”的關鍵調整期。頭部企業通過核心城市群的深耕鞏固基本盤，通過産業類、纾困類項目的拓展挖掘新增量，同時以品牌傳播、供應鍊整合、産品創新等方式提升競争力。盡管宏觀環境仍存在不确定性，但代建行業作為房地産“輕資産”轉型的重要方向，其長期需求（如保障性住房、城市更新、不良資産盤活）仍受政策支持，行業有望在調整中逐步實現高質量發展。

行業新拓面積表現分化，企業推進品牌化價值營銷

當前代建行業新拓面積呈現顯著分化特征，頭部企業憑借品牌、資源與專業優勢實現規模的穩定增長，而部分企業則因市場競争力不足面臨體量收縮，行業格局加速向“強者恒強”演變。

綠城管理2025年中報顯示，其商業代建新拓總建築面積達1616萬平方米，占新拓業務的比例同比提升12個百分點至約81%，業務結構進一步向高價值領域傾斜——這類商業代建項目多位于四大城市群中的核心城市圈，涵蓋改善性住宅、商辦綜合體等需求旺盛業态，凸顯頭部企業對優質項目的篩選與拓展能力。

旭輝建管2025年第三季度簽約17個代建項目，截至三季度末，2025年新增在管項目71個，累計在管項目超260個，覆蓋城市超80個，累計在管總建面超3800萬平方米，規模擴張态勢穩健，驗證了其“全國化布局+多業态覆蓋”的戰略韌性；信達地産前三季度新獲取項目中，代建項目計容規劃建築面積約65.20萬平方米，占比達67.5%，代建業務已成為其規模增長的核心支撐，反映出具有AMC背景的企業在代建領域的資源整合優勢。

與之形成鮮明對比的是，如中原建業面臨較大的拓展壓力：截至2025年11月末，新簽合約項目僅13個，新增合約建築面積84.93萬平方米，較2024年同期大幅減少61.8%，其中河南省外新簽項目僅2個，新增面積14.97萬平方米，同比減少約62%；合約銷售金額與面積亦同步下滑，分别為人民币95.5億元、154.51萬平方米，同比減少21.4%、22.3%。

這種分化格局，既是行業周期調整的必然結果——宏觀環境承壓下，委托方（如開發商、城投公司）更傾向于選擇品牌響、資源足的頭部企業保障項目成功（如避免爛尾、提升去化率）。

也凸顯了代建企業核心競争力的差異：頭部企業通過長期積累的品牌信任度、全國化布局的資源網絡及多業态（住宅、商業、産業）的代建能力，鞏固了規模優勢；尾部企業則需在細分市場（如區域型安置房、本地小商業）或差異化服務（如定制化代建）中尋找突圍路徑，否則份額将持續萎縮。

面對行業周期帶來的挑戰，代建企業正從“以價換量”的傳統競争模式轉向“以價值立品牌”的高階競争，通過構建標準化價值體繫與品牌化營銷，将專業能力轉化為市場認知，實現轉型。

随着行業逐步成熟，客戶對代建服務的需求已從“基礎工程管理”升級為“全周期價值創造”——委托方不僅要求代建企業完成“建好房”的基礎任務，更需要其在項目定位、産品設計、成本控制、營銷去化、運營維護等環節提供專業支撐，甚至參與不良資産盤活、城市更新等復雜項目的資源整合。在此背景下，企業需通過明确的價值標準傳遞專業能力，讓客戶“看得見、信得過”。

金地管理發布《委托方服務白皮書》2.0版，新增合規管理、服務保障兩大章節，整合工程、營銷、客服、定位、設計、成本六大專業闆塊的服務成果，将抽象的“代建價值”拆解為可感知、可量化的要點，幫助委托方快速理解各專業環節的價值貢獻，強化品牌的可靠性與專業性。

龍湖龍制造旗下千丁數科聯合清華大學發布《不動産數智化轉型白皮書》，針對行業數字化轉型中的“痛點”（如數據孤島、運營效率低、用戶體驗差），輸出企業數字化能力建設數智化應用場景（如智慧社區、數字運維、線上營銷）及未來技術叠代方向（如AI生成内容（AIGC）、物聯網（IoT）、數字孿生）的落地方案，建立“數智化代建專家”的品牌形象。這些品牌化營銷舉措，本質是将企業的專業能力“産品化”——通過標準化的價值傳遞建立客戶信任，提升品牌的溢價能力。

在行業信心緩慢修復的背景下，品牌化價值營銷不僅能幫助企業鞏固現有客戶（如重復合作的開發商、城投公司），更能吸引對“專業度”有更高要求的委托方（如AMC、産業開發商），為代建業務的長期增長奠定基礎——當行業從“增量擴張”轉向“存量深耕”，專業能力與品牌信任将成為企業最核心的競争力。

城市更新政策提供增量業務，跨界融合能力成企業主流

城市更新政策的持續推進為代建行業帶來了顯著的增量業務機會，跨界融合能力已成為企業搶占市場份額的核心競争力。據觀點指數不完全統計，當前綠城管理、金地管理等企業在住宅代建領域獲取了較多項目，産業、商業代建的細分賽道存在較大的增量空間。這一現象既反映了市場對住宅代建的基礎需求，也揭示了企業在商業、産業等復雜業态中的能力差異。

從各賽道實踐來看，住宅代建領域正呈現“保障+改善”雙輪驅動的需求升級趨勢，商業代建強調“商業+文旅”的跨界融合能力，工業代建向“産業服務商”轉型，公共設施代建則依賴屬地深耕與政企協同，四大賽道共同構成了代建行業的多元化發展格局。

在住宅代建賽道，保障性住房需求與改善型“好房子”新國標的叠代正推動行業向品質化、專業化升級，企業通過産品創新與資源整合搶占市場。例如，旭輝建管近期中標佛山順控城投南涌倉“四代宅”項目，該項目位于順德大良德勝新城闆塊，地處三江交匯的稀缺地段，周邊緊鄰金鳳凰廣場、順德圖書館等城市地標，規劃打造建面約142-294㎡無界江景奢宅。

值得關注的是，旭輝建管第四代住宅“森嶼繫”已在全國成功落地7個標杆項目，此前在佛山打造的淼匯·天萃第四代住宅項目已積累了成熟的産品經驗。此次與順控城投（順德區屬國企）的合作，正是基于雙方對産品理念與開發品質的高度共識，探索“國企土地資源+專業代建管理”模式的關鍵一步，體現了代建企業在産品創新與資源整合上的核心能力。

無獨有偶，鳳凰智拓建管公司近日簽約甯德華熙公館“四代住宅”全過程委托管理服務項目，該項目由甯德臻宸房地産開發有限公司（實力國企）開發，地塊面積30.3萬平方米，總貨值約8億，目標是打造甯德市“四代住宅”示範工程，標志着鳳凰智拓正式首入福建。

此外，金地深圳地區公司在住宅代建領域持續發力，繼贛深高鐵東莞南站拆遷安置房代建項目後，再次中標東莞市大朗鎮拆遷安置房代建服務項目，總建設規模逾4萬平方米，凸顯了企業在民生代建領域的品牌信任度。這些案例表明，住宅代建已從基礎的開發管理轉向“産品力+資源整合”的綜合競争，企業需通過産品線標準化與定制化結合、國企資源深度綁定等策略，滿足保障性住房的剛需與改善型住宅的品質需求。

商業代建賽道則更強調“商業+文旅”的跨界融合能力，輕資産模式成為企業減輕資金壓力、提升軟實力的關鍵。與住宅代建不同，商業類項目對企業的營銷定位、銷售體繫搭建及運營服務提出了更高的要求。

以遠洋建管為例，其近期簽約了貴陽雲岩區鹽務街特色創新功能區、甯德賽岐外灘項目、福建泉州觀音岐文旅城等多個商業+文旅項目，服務内容涵蓋營銷定位策劃、銷售體繫搭建及全過程代銷管理的一站式解決方案。這類項目的核心難點在于将商業地産與文旅資源深度融合，通過精準的市場定位與運營策略實現資産增值。

例如，甯德賽岐外灘項目依托當地濱江資源，需結合商業消費與文旅體驗打造差異化場景；泉州觀音岐文旅城則需整合文化、旅遊、商業等多業态，形成可持續的客流吸引力。遠洋建管的實踐表明，商業代建企業需具備“内容策劃+銷售執行+運營賦能”的全鍊條能力，通過輕資産輸出降低自身資金風險，同時為委托方提供從定位到代銷的全周期服務，這種模式既符合商業地産精細化運營的趨勢，也為企業開辟了新的利潤增長點。

工業代建領域正經歷從“代建”向“産業服務商”的轉型，城中村改造與産業園區建設成為釋放增量業務的重要抓手。中冶置業近期中標赤峰翁牛特旗螢石礦提升改造及雙碳氟化産業園代建項目，總投資8億元，建設内容包括螢石礦提升改造、選礦廠建設、光伏儲能一體化工程，需負責從前期管理、規劃設計到開發建設、竣工驗收的全流程工作。這類項目不僅要求企業具備工業建築的專業建設能力，更需理解産業升級的需求，例如光伏儲能一體化工程需整合新能源技術與工業生産場景，體現了代建企業向産業服務延伸的趨勢。

與此同時，城中村改造成為工業代建的另一增量市場，金地深圳地區公司中標東莞市黃江鎮南部片區城中村改造舊村社區工業安置廠房項目，總建設規模逾11萬平方米。該項目位于光明科學城與松山湖科學城之間，産業氛圍濃厚，拟打造千畝級連片産業園，推動深莞産業協同發展。金地依托深耕東莞的經驗與“産業園建設專家”的優勢，将為項目提供從規劃到建設的全周期服務，這一案例顯示，工業代建需深度結合區域産業規劃，通過連片開發與産業導入實現價值最大化，企業需從單純的建設管理轉向“産業規劃+園區運營”的綜合服務。

公共設施代建領域則凸顯了屬地深耕與政企關繫的重要性，這類項目通常具有公益屬性，對企業的品牌信任度與資源整合能力要求較高。招商建管中標深圳南山區大學城西校區景觀提升改造工程，通過優化校園景觀環境提升公共空間品質；萬科EPC城建近期獲取深圳市南山區婦幼保健院同樂北新址（一期）建設工程代建項目，該項目總占地面積2.87萬平方米，一期占地2.02萬平方米，總建築面積11.43萬平方米，主體建築地下2層、地上23層，設計床位600張，涵蓋醫療、科研、教學等多功能用房。公共設施代建的核心在于平衡公益性與專業性，例如婦幼保健院項目需嚴格滿足醫療功能需求，同時控制成本與工期，這要求企業具備豐富的公共建築經驗與政企溝通能力。

此外，這類項目通常由地方國企或政府平台公司委托，企業需通過長期的屬地經營建立信任，例如招商建管在深圳南山區的持續深耕，使其能夠獲得政府認可並承接公共設施改造項目。實踐證明，公共設施代建不僅是企業品牌展示的窗口，更是通過優質服務鞏固政企關繫、獲取後續項目的重要途徑。

綜上，城市更新政策下的代建行業已形成多賽道並行的發展格局，住宅代建聚焦“産品+資源”、商業代建強調“跨界+輕資産”、工業代建轉向“産業+園區”、公共設施代建依賴“屬地+政企”。企業需根據自身能力選擇賽道，通過産品創新、模式優化與資源整合提升競争力，以應對細分市場的差異化需求。随着政策的持續推進，代建行業的增量空間将進一步釋放，跨界融合能力将成為企業搶占市場的關鍵。

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