市拓熱度持續回溫 | 2025年12月物業服務發展報告

觀點指數 佛山支持物業收費優質優價，浙江完善物業保修責任 佛山明确優化物業服務費用收費標準，支持優質優價；這意味着過往僵化的收費模式正在向市場化定價轉變，是一次行業發展思路上的重要變化。同時，浙江省人大常委通過新修訂物業管理條例，當中就開發商保修責任進一步加強了約束。

市拓熱度持續回溫，城市服務績效約束加強 期内，物企市場化拓展熱度保持回溫，在非住項目拓展中，學校、醫院、景區、交通樞紐、公建（如政府辦公樓）、産業園區等出現頻次更高。以主要業态來看，住宅領域物企仍面臨一定程度的“丢盤”壓力。城市及公共服務向明，越來越多采用短期合同與動态淘汰機制，績效約束不斷加強。

瑞森生活服務規模大幅收縮，碧桂園服務發展增值業務曲線 期初，瑞森生活服務補發三份業績，顯示其管理規模大幅收縮；觀點指數認為，若再失盤且無高單價項目補充，該公司大概率将出現收入拐點。期内，碧桂園服務與蒙牛達成戰略合作，推動社會便民零售業務發展；同時，宣布了組織架構大調整，将原首席财務官調任專注于負責孵化創新業務，為未來業績增長帶來想象空間。

物管股整體下滑，收並購市場活躍度提升 二級市場上，物管股整體下滑，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為3.96%。收並購方面活躍度較上期有所提升，但仍趨于審慎，所涉及的相關交易主要圍繞拓展服務邊界和資産結構優化産生。其中，國銳生活以2.69億元收購春雨醫生平台，入局數字醫療新賽道，備受關注。

數字化領域注重科技融合，聚焦智慧生态構建 期内，業内企業積極與國内外科技公司開展多元合作，聚焦智慧城市生态構建、人工智能在專項服務場景深度應用等，推動自身從基礎管理向智能化、生态化服務模式轉型。其中，康橋悅生活與美國人工智能房屋診斷公司Askitect簽署合作備忘錄，以強化在物聯網、大數據和人工智能等領域的布局；並計劃對Askitect公司控股，推動其在美國資本市場實現IPO。

佛山支持物業收費優質優價，浙江完善物業保修責任

期内，在國家部委的引導下，多地政府部門以提升服務質量、規範行業發展為核心，通過修訂條例、出台實施辦法等完善制度框架，明确服務標準、收費規則、維修資金管理等物業行業關鍵事項，激勵行業良性競争，推動物業服務融入基層治理與家庭生活，助力城市治理現代化。

11月19日，佛山住建局等八部門印發《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的若幹措施的通知》，明确支持“好物業”服務“好房子”，允許物業服務按照“質價相符”的原則，優化物業服務費用收費標準，支持優質優價。

觀點指數認為，這一政策意味着佛山在不動産服務發展思路上發生重要轉變，有助于打破物業服務收費的剛性約束，賦予物業服務行業市場化定價的權利。實質上是在重建"服務越好、價格越高、業主越滿意"的良性循環，打破過去幾年"不論服務好壞，價格都一樣"的僵化模式。

同時，多地開始跟進十五五規劃建議，實施或修訂物業管理條例、專項維修資金管理新規等，以适應社會經濟的不斷變化發展，應對新形勢、解決新問題。

12月，浙江省人大常委通過了《關于修改<浙江省物業管理條例>的決定》，新修訂進一步明确了業主權利、簡化了業主大會程序、強化了物業服務監管，並完善物業保修責任制度。

其中，對開發商保修責任進一步加強了約束。條例第51、54條要求，住宅物業保修範圍、期限、具體方式必須寫入住宅質量保證書和買賣合同。建設單位辦理竣工驗收備案時，必須提交住宅物業質量保證書。建設單位解散必須在清算報告中明确保修責任承接方案，並備案。未清算造成業主損害的，業主可追究賠償責任。不履行保修責任的，罰款從原來的模糊規定明确為3萬元以上20萬元以下。

此外，為規範住宅物業服務招標投標活動，促進物業服務市場的公平競争。黑龍江省住建廳發布《黑龍江省住宅物業服務招標投標工作指導規則》，並自2025年12月12日起施行。

《規則》采用了“評定分離”的定標方法。即，評標委員會由從專家庫中随機抽取的專家組成，負責從所有投標人中擇優推薦3至5名合格投標人進入定標環節。随後，招標人将召開業主大會或全體業主會議，由專有部分面積和人數“雙三分之二”以上的業主參與表決，經“雙過半”業主同意，得票排名第一的合格投標人最終中標。若首輪表決無人達到規定票數，則進行第二輪投票，确保最終結果充分體現大多數業主的真實意願。

觀點指數認為，這一方法有助于解決"評定合一"模式下，權責不對等的問題，過往專家有權定標但不對結果負責，招標人無權卻承擔履約風險。"評定分離"則将定標權與責任一並還給業主，倒逼業主審慎決策；因而是一次兼顧業主權益與市場規範的制度創新。

報告期内，房地産行業仍處于企穩發展階段。統計局數據顯示，2025年1-11月，全國房地産開發投資同比下降15.9%，其中住宅投資下降15.0%；房屋施工面積下降9.6%；新建商品房銷售面積同比下降7.8%；房地産開發景氣指數（國房景氣指數）為91.90。

總體上，不動産行業正從過往的大規模增量擴張向存量提質增效轉變，人口結構、城鎮體繫、城鄉格局等都在發生深刻變化，人工智能等新技術的應用也對城市發展、治理帶來新的機遇和挑戰。

對于物業服務行業來說，存量住房市場是拓展方向，城市更新、老舊小區改造及适老化需求亦會釋放服務空間，但行業增長趨勢仍以放緩為主。與此同時，企業的競争核心需聚焦于通過智能化手段降本增效、優化服務流程、構建客戶反饋閉環，實現從不動産配套業務向獨立價值創造者轉型，為居民提供美好生活服務。

市拓熱度持續回溫，城市服務績效約束加強

與此前的報告期相比，樣本物企本期市場化拓展熱度保持了回溫态勢。一方面，年底收官階段公布外拓情況的物企數量增加，另一方面，物企在多種類型項目的獲取上斬獲頗豐，借此優化自身業态結構，稀釋住宅市場所帶來的不利影響。

物企獲取非住業态的項目中，學校、醫院、景區、交通樞紐、公建（如政府辦公樓）、産業園區等出現頻次更高，這類項目對物業服務需求更高，服務的附加值及涉及單體範圍更大，且付費主體多為企業、政府/事業單位及公立機構，最終資金來源主要是财政撥付或自有運營資金，存在較強的信用背書；因而也面臨着競争愈發激烈的狀況。

以主要業态來看，住宅物業領域，物業企業進駐後往往需要全面開展品質提升活動，解決社區長期存在的諸多民生痛點問題，通常會帶來短期成本端的直接壓力。

據悉，萬科物業入駐合肥市包河區的奧園龍川玖著小區後，從智慧安防繫統升級、環境及設施煥新、主動服務與社區關懷三個維度進行品質提升。以解決該小區存在設施老化、服務缺位等問題，並承諾未來品質服務仍是核心守護。

其中，在智慧安防繫統升級方面，萬科物業修復和新增了大量監控攝像頭（包括高空抛物、電梯、室外等），實現全方位監控覆蓋。對出入口進行智慧化改造，加裝智能門禁和高清車牌識别繫統，支持人臉識别、刷卡等多種無感通行方式。改造單元門禁，加裝自動回彈器和人臉識别繫統，方便業主進出。在地庫入口新增智能道閘，有效管理車輛通行，構建“人防、技防、物防”三位一體的安防體繫。

值得一提的是，在住宅項目方面，物業企業仍面臨一定程度的“丢盤”壓力。

期内，萬科物業被合肥高端豪宅小區喬治莊園業主委員會正式解聘。相關信息顯示，雙方的服務合同于2021年8月到期後並未正式續簽，萬科物業雖繼續提供服務，但已缺乏合同約束，也致使雙方在服務質量方面産生分歧。

據相關數據統計，合肥近三年以來已有超過30個住宅小區成功更換物業，其中不少項目更換後的物業公司就是萬科物業。

觀點指數認為，雖然業内存在着“退場”壓力，但對于尋求高質量發展的物企來說，通過審視和糾正服務過程的問題，規範經營行為，強化物業服務質量和收費透明度等，仍能獲得市場的認可。

商業物業方面，招商積余中標北京昌平山姆會員商店項目，以打造高端零售服務能力的“試金石”。

據介紹，該山姆會員店總建築面積6.58萬㎡，地下3層為停車場，地上2層為商業空間，配備4000㎡後倉物流中心。屆時，招商積余将為該項目提供停車場及外圍區域物業服務。

園區物業方面，卓越商企服務成功簽約了全球醫療科技領軍企業——邁瑞醫療，為其位于華東地區的南京基地與杭州基地提供全委托物業服務及專項服務。合作也標志着卓越商企服務在高科技産業園及醫療器械領域的專業服務能力獲得市場認可。

其中，南京基地總建築面積20.76萬平方米，園區内有11棟建築，布局有生産區、辦公區及研發區，是邁瑞醫療在華東最大的研發、生産制造基地。此番，卓越商企服務将配備近150名專業服務人員，服務與支持近1000名邁瑞員工。

一般而言，醫療器械領域園區的特殊性與高精尖作業環境，對環境穩定性、潔淨度和安全性均有極致要求。物業服務需深度融合精密環境控制、高可靠性設施保障、智能化安全體繫及專業化生産支持等需求，為尖端研發與精密制造打造優質的物理空間與運營環境，确保核心業務不受幹擾，高效運行。

城市及公共服務方面，項目越來越多采用“一年一簽+退出機制”，有了較強的績效約束，同時成交金額呈下降趨勢，企業競争也推動服務進一步提質。

本期，盈峰環境旗下公司聯合當地企業佛山市優能環衛有限公司以94.50%的折扣率（約2.21億元）中標2026-2028年北滘鎮物業城市項目。服務範圍包括道路保潔、綠化養護、河涌保潔、公廁管理、市容秩序管理、垃圾處置等相關服務，總體上要做好服務區域内的物業城市管理。

根據合同信息，該項目服務年限為三年，采用合同一年一簽，每年度中標供應商未出現合同約定的“退出機制”條款的情形，雙方才續簽下一年度合同。

觀點指數認為，城市服務項目越來越強調物企跨業态整合、本地化協同、智慧化管理以及風險承擔能力。服務過程中，要實現環衛、市政、綠化、智慧平台一體化運營；搭建政府關繫網絡並聯合屬地企業；通過雲平台、物聯網實現精細化考核；适應短期合同與動态淘汰機制，同時依托規模化布局與品牌信譽形成競争優勢。

瑞森生活服務規模大幅收縮，碧桂園服務發展增值業務曲線

本期初，停牌近15個月的瑞森生活服務公布了三份拖欠的業績公告，其中管理規模的快速下滑顯得非常突出，一定程度上，反映過往關聯方違規占用資金、股權内鬥所造成的高管震蕩，以及内部失控問題造成了該公司品牌形象受損，對保存和拓展項目能力構成了重大挑戰。

數據顯示，2024年末瑞森生活服務在管項目覆蓋全國25個城市，其中20個位于長三角地區；共管理1051項物業，包括618項住宅物業及433項非住宅物業，服務超過61萬戶家庭，涵蓋超過193萬人口。

到2025年中期，該公司在管項目下降至807項，其中包括360項住宅物業及447項非住宅物業。具體來看，住宅項目同比下降44.4%、來自獨立第三方的項目則同比減少26.9%，期間退出了200個左右的城鎮老舊小區。

這一變化給核心業務也帶來了較大影響。2025上半年瑞森生活服務收益同比增長4.1%至9.97億元。其中，作為壓艙石的物業管理服務收入同比增長了14.8%至7.9億元，這一增長主要是2025上半年取得的新項目開始帶來收益。但增值服務的收益同比減少約24.4%至2.03億元，主要是在管住宅項目減少所致。

不過，從盈利視角來看，瑞森生活服務實現了扭虧為盈。2025中期擁有人應占溢利約5280萬元，主要是金融資産減值虧損同比大幅減少約98.3%所致。同時，随着有效控制成本及增加效益，毛利率也由去年中期的約14.6%回升到15.1%。

觀點指數認為，目前該公司規模收縮已實質性造成業績增長困境，未來若再失盤且無高單價項目補充，大概率将出現收入拐點。

12月初，碧桂園服務與蒙牛集團達成戰略合作，雙方計劃整合前者的物業項目及後者高效的物流網絡，為社區居民提供更便捷、健康、高性價比的乳品與服務，以推動社區便民零售業務。

目前，社區增值服務已是碧桂園服務業績增長的重要引擎，2024年度收入同比增長約11.8%至41.94億元，占總收入的比例約為9.5%。不過，該業務整體毛利率近年來承壓下行，2025年中期毛利率由去年同期的39.0%下滑8.6個百分點至30.4%；主要原因是布局和孵化新的增值業務，前期投入有所增長；周期性業務，如社區傳媒業務因客戶投放收縮，單價及毛利率均處于下滑狀态；另外，酒類業務受到白酒市場的波動影響，也面臨毛利率下降的态勢。

據悉，碧桂園服務當下将增值業務的重心放在服務業主各類核心需求的基礎上，主要布局泛汽車、泛家居、泛零售、泛服務等賽道，強調整合營銷，深挖場景體驗，推動業務結構由資源型業務向市場化業務發展，從而驅動整體增值服務業務的規模增長和質量提升。

這一戰略規劃下，該公司下半年曾聯手安徽科大能通，成立安徽安巡新能源科技發展有限責任公司以布局社區新能源服務業務。而此次與蒙牛集團合作，碧桂園服務通過引入乳業龍頭企業的供應鍊能力和品牌支持，意在彌補在社區零售闆塊産品專業性上的短闆。

12月7日，碧桂園服務宣布了組織架構大調整。在人事方面，黃鵬卸任首席财務官，並将專門負責“孵化業務闆塊”；擁有豐富的财務管理及資本運作經驗的田田女士獲聘為新任首席财務官。業務方面，則将基礎物業管理、新業務成長、職能服務三大闆塊統一整合為“大物業闆塊”，原戰略孵化業務闆塊更名為“孵化業務闆塊”。

據悉，“大物業闆塊”将以基礎物業服務為核心，而“孵化業務闆塊”則定位為多元增量成長曲線，專注于研究並孵化創新業務。

觀點指數認為，碧桂園服務此次調整既考量了以基礎服務深耕順應當前回歸服務本質的趨勢，又為創新業務孵化預留了想象空間，整體上兼顧了内部資源整合與未來增長探索。

物管股整體下滑，收並購市場活躍度提升

二級市場上，物管股期内整體下滑，並跑輸大盤。截至12月22日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下跌3.74%，作為對比，恒生指數（HSI.HI）近一個月下跌0.54%。

觀點指數監測的數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為3.96%，較上個報告期跌幅有所擴大。估值水平亦略有下滑，市盈率（TTM）均值由上個報告期末的12.9倍下降至最新收盤日的12.6倍。

總市值方面，華潤萬象生活略有回落，至994.26億港元。萬物雲與碧桂園服務之間的差距較上個報告期縮小，分别為220.88億港元及208.29億港元。保利物業與中海物業之間的市值差距在拉大，分别為185.6億港元及152.7億港元。

其中，萬物雲12月3日再一次發布股份回購計劃，根據方案，此次計劃回購最多約1.156億股H股，占已發行H股總數的10%，計劃動用資金上限為5億元。

萬物雲方面表示，此舉旨在彰顯對公司業務發展及前景充滿信心，並最終使公司受益及為股東創造價值回報，符合公司及股東的整體利益。觀點指數認為，結合萬科已将其持有的萬物雲57.16%的全部股權悉數質押予深鐵集團來看，此次回購更像是對市場關切的一次回應。不過，資本市場對此表現冷談，近20個交易日萬物雲股價已下跌16.36%。

收並購方面，物企的活躍度有所提升，但整體仍趨于審慎。期内所涉及的相關交易主要圍繞拓展服務邊界和資産結構優化兩大目標産生。

12月5日，國銳生活宣布将以人民币2.69億元（相當于2.95億港元）收購北京春雨天下軟件有限公司78.3%的股份（140,340,550股），代價将通過發行股份和部分現金支付償付。且當下正在與相關股東磋商，計劃收購標的公司剩余股份。

據介紹，標的公司是中國領先的移動互聯網醫療健康平台“春雨醫生”的營運方。作為中國互聯網醫療的早期探索者之一，其目前主要透過應用程序、小程序及門戶網站提供在線醫患問答和交流及數字化醫療服務。

國銳生活方面，寄希望通過此次收購春雨醫生開拓商機，入局數字醫療新賽道，尋求業務組合多元化，拓寬其收入來源並改善長期股東回報。

不過，此番要收購的春雨醫生同樣面臨收入下滑與持續虧損挑戰。财務數據顯示，標的公司2023年、2024年、2025年1-10月收入分别為1.01億元、6622.6萬元、5104.8萬元；同期稅後虧損分别為957.2萬元、2294.9萬元、291.8萬元。

國銳生活表示，其已建立成熟的客戶群、資源及網絡（包括物業管理平台及小區覆蓋）。将利用現有資源、市場地位及關繫，協助春雨醫生擴展服務範圍、吸納新用戶及企業客戶，從而進一步擴大該平台的業務及收入。特别是，國銳生活成熟的物業管理平台将為社區健康管理服務、居民增值服務及交叉營銷機遇提供現成的生态繫統，有助該平台于在線醫療服務上開展企業合作，以及擴張區域服務。

本期内，經發物業公告與經發地産進行重大關聯交易，将向經發地産收購物業單位，包括14個指定用作商業用途的物業單位，總建築面積為3267.13平方米，以及224個地下標準停車位，總建築面積為8743.12平方米，總代價為人民币6300.75萬元。

而該項收購的標的均位于西安市未央路132号，名為經發大廈A座。目的在于助力公司收入組合的多元化，獲得穩定的租金收入及其他物業相關收益。

不過，現實情況往往更復雜，當前寫字樓空置率高企，經發物業此次接收的部分經發大廈資産同樣出現嚴重的業績下滑。數據顯示，2023年該部分資産年内實現的租金總收入約為202.67萬元，進入2024年後，大幅降至僅有75.6萬元。本次資産收購相對低效，也讓業内認為這筆交易多了些向關聯方輸血的成分。

數字化領域注重科技融合，聚焦智慧生态構建

數字科技方面，物業及城市服務企業正積極與國内外科技企業開展多元合作，既聚焦智慧城市基礎設施的生态構建，也注重安全技術賦能與人工智能在專項服務場景的深度應用，通過整合内外技術資源打破傳統服務邊界，推動行業從基礎管理向智能化、生态化服務模式轉型。

12月11日，環衛服務及裝備公司福龍馬與華為正式簽署框架合作協議，並将圍繞人工智能、自動駕駛、商專車和智慧城市服務，聯合打造人工智能與環衛産業深度融合的無人環衛繫統解決方案，樹立行業標杆，共同推進城市服務高質量發展。

觀點指數了解到，雙方過去幾年圍繞車載算力平台、核心感知套件和雲服務及工具鍊進行深度協同，使無人駕駛環衛裝備能夠在城區道路、開放街區、混行交通等復雜場景下保持穩定運行。其技術融合已形成可復制的産品方案，從“單車智能”邁向“場景智能”，還具備向城市運營側延伸的能力。

據介紹，雙方還将探索AI在企業經營與城市服務全流程中的應用，構建數據驅動的智慧運營體繫。

華潤集團于香港的物管公司華潤隆地12月16日正式與美的樓宇科技簽署戰略合作協議，以拓展香港樓宇科技業務。

資料顯示，美的樓宇科技是美的集團旗下聚焦智慧建築解決方案的業務闆塊。目前，美的智能建築科技已由中央空調供應商轉型為樓宇建築智慧生态集成方案服務商，業務範疇包括暖通空調、電梯業務、樓宇智能化和能源管理，並借助iBUILDING數字化平台，打通樓宇建築的軟硬件設備和繫統，提供數智建築全棧解決方案，主要為客戶提供更好的場景體驗、更優的能源策略和更可靠的空間服務。

此番合作，對華潤隆地來說，不僅能通過技術與資源互補，實現高附加值服務拓展，更能鞏固其在香港城市更新領域的競争優勢，助力自身向城市智慧空間運營商轉型。

據介紹，華潤隆地自1982年紮根香港，旗下物管平台管理逾25萬伙住宅、超400個項目，覆蓋全港核心區域，擁有豐富的本地場景資源與成熟的在地團隊，具備廣泛的政企協同網絡，能為合作提供落地支持。

另外，12月15日，康橋悅生活與美國人工智能房屋診斷公司Askitect簽署合作備忘錄，以深化全球布局，推動國外先進技術與成熟經驗本土化。實現雙方在物業管理及房地産關聯服務領域上的探索及融合創新。

據悉，Askitect在AI房屋診斷領域擁有三大優勢：成熟的技術體繫、真實的商業化落地經驗及專業團隊資源；雙方在房地産/物業/房屋健康AI方向具備高度互補的戰略價值。通過攜手整合優勢資源，以技術創新驅動服務升級，一方面，可推動Askitect相關業務在中國市場的落地；另一方，也将助力康橋悅生活進一步拓展業務邊界，強化在物聯網、大數據和人工智能等領域的布局。

目前，雙方還計劃進行以換股為主的資本合作安排，實現康橋悅生活對Askitect公司的控股及合並報表。在充分支持Askitect獨立運營和高速成長的基礎上，擇機推動其在美國資本市場實現IPO。

從财務意義上看，拓展海外市場、探索多元化增長曲線，也将有助于康橋悅生活應對當下的經營挑戰。

數據顯示，2025上半年該公司的營收同比下降6.6%至4.55億元；擁有人應占利潤約為3350萬元，同比下降21.8%。管理規模方面，由于退出了一些遠期交付或虧損項目，其合約在管面積也同比下降4.0%至6830萬平方米。面對日益激烈的市場競争以及用高潛力項目實時補位的戰略目標，技術創新驅動服務升級成為康橋悅生活實現資産組合升維的必由之路。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。