多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 長期供需再平衡有望減緩市場壓力，重點城市辦公租金月度波動 當前全國辦公樓市場仍表現為投資銷售加速收縮、新開工持續降溫、竣工集中兌現的走勢。辦公租金表現上，2025年11月，重點8城辦公租金市場結束10月的短期回暖，重回下行通道，整體表現為辦公租金均值回調、城市分化、核心資産抗跌的特征。11月重點八城辦公租金均值為2.48元/平方米/天，環比下跌6.28%，同比跌幅擴大至17.35%，較10月的同比跌幅11.15%擴大6.2個百分點。

太古地産旗下前灘廣場亮相，寫字樓資産成企業融資的關鍵信用基石 12月10日，太古地産宣布推出“前灘廣場”(QiantanPlace)，該項目是太古地産與陸家嘴集團聯合開發的超甲級寫字樓項目。寫字樓企業經營層面，中海商務宣布與盈科律師事務所達成戰略合作，雙方将以中海商務布局全國的甲級寫字樓資源為載體，並結合盈科的法律服務能力，共同打造商務辦公+法律賦能的生态模式。融資表現上，核心城市的優質寫字樓資産，已成為商業地産企業在當前市場環境下進行大規模、低成本融資的壓艙石和關鍵信用基石。

超甲級、甲級商務樓宇納入REITs發行範疇，天津117大廈無溢價成交 發改委發布2025版REITs清單，将商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等三大新領域明确納入REITs發行範圍。其中商業辦公設施明确包括"超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目"。商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超90億元，其中最大額資産交易案例由中建聯合體創造。11月29日，據京東資産交易平台信息顯示，拍賣標的物高銀地産（天津）有限公司名下六個在建工程項目及對應土地使用權以約86.67億元的底價成交。

SMEDI指數長期低于景氣線，辦公空間服務商延續擴張頹勢 2025年11月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，仍低于100的景氣臨界值，但較10月提升0.1點，較上年同期下降0.1點。結合月度趨勢來看，中小企業景氣度在調整中逐步積累復蘇動能，但全面回升仍受需求與結構制約。企業層面，本期樣本企業中，以高格辦公空間、IWG集團、創氪紀以及創富港為代表的頭部企業，有新項目落地或亮相。

長期供需再平衡有望減緩市場壓力，重點城市辦公租金月度波動

國家統計局數據顯示，2025年1-11月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2979億元和2404億元，分别同比下滑21.4%和10.2%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為1272萬平方米和1342萬平方米，分别同比下滑25.8%和同比增長11.8%。

從數據來看，當前全國辦公樓市場仍表現為投資銷售加速收縮、新開工持續降溫、竣工集中兌現的走勢。投資與新開工的收縮是市場對供需失衡的理性回應，而竣工集中釋放則加劇了短期調整壓力，辦公市場正進入以去庫存、優存量為核心的深度調整階段。

随着供給端持續收縮與政策紅利釋放，辦公樓市場有望在2026年逐步企穩，但全面復蘇仍需等待企業需求的實質性回暖。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年11月，重點8城辦公租金市場結束10月的短期回暖，重回下行通道，整體表現為辦公租金均值回調、城市分化、核心資産抗跌的特征。

11月重點八城辦公租金均值為2.48元/平方米/天，環比下跌6.28%，同比跌幅擴大至17.35%，較10月的同比跌幅11.15%擴大6.2個百分點，這一表現與行業基本面高度契合，全國辦公樓竣工面積同比漲幅超10%，供應高峰集中兌現，短期内加劇租賃市場的競争與空置壓力，業主為去化不得不延續以價換量的策略。

對比7-11月租金走勢，八城均值在2.48-2.70元/平方米/天區間波動，並未形成穩定的築底态勢。10月的短暫回暖更多源于部分城市大宗租賃交易的短期拉動，而非需求端實質性復蘇，辦公市場仍處于底部震蕩、反復試探的調整階段，真正復蘇需等待企業盈利與擴張信心的實質性改善。

具體來看，北京、深圳以及上海三城穩居租金第一梯隊，11月租金單價分别為4.2元/平方米/天、3.39元/平方米/天以及3.29元/平方米/天。

其中，北京是八城唯一實現環比微漲的城市，漲幅為0.48%，仍同比下跌，但已出現企穩迹象，核心驅動力來自北京無新增供應壓力，存量辦公物業處于持續去化階段。

與此同時，深圳租金同比表現最為亮眼，11月辦公租金同比上漲8.31%，其中科技企業、出海賽道等成為其核心需求支撐，消費電子、人工智能應用等細分領域租賃活躍，疊加企業利用租金窗口期升級辦公空間，進一步推動了核心區域的需求穩定。

值得一提的是，期内廣州出台《關于推進低效樓宇更新提升的實施意見（征求意見稿）》，精準錨定當前寫字樓市場存量過剩、品質分化、區域失衡等核心矛盾，通過功能煥新、運營升級以及片區統籌等多維度發力，為寫字樓市場注入存量提質新動能，既緩解低效樓宇的空置壓力，也推動市場從增量競争轉向價值重構。

短期來看，供應高峰尚未過去，企業需求復蘇乏力，多數城市租金仍将面臨調整壓力。但長期來看，随着新開工面積大幅下滑，未來2-3年新增供應将顯著縮減，供需矛盾有望逐步緩解。

太古地産旗下前灘廣場亮相，寫字樓資産成企業融資的關鍵信用基石

企業層面，近期以太古地産、新鴻基地産、華潤為代表的商業地産企業，旗下寫字樓項目建設進程持續提速。其中，三者分别落子上海、廣州以及深圳的前灘廣場項目、廣州南站環球貿易廣場項目以及雪花總部大廈建設均取得關鍵突破，未來有望分别成為長三角與粵港澳大灣區核心商務區商辦市場的優質供給標杆，為區域高端商務生态注入新動能。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，12月10日，太古地産宣布推出“前灘廣場”(QiantanPlace)，該項目是太古地産與陸家嘴集團聯合開發的超甲級寫字樓項目，屬于前灘太古里綜合發展項目擴建後的核心辦公載體，其核心功能為高端辦公，同時依托前灘太古里的商業擴容實現辦公+消費的業态協同。

從硬件指標看，項目包含前灘廣場一座（30層）與前灘廣場二座（24層），總建築面積約12.56萬平方米，均按超甲級寫字樓標準打造，已獲LEED和WELL雙鉑金級預認證（國際綠色建築與健康辦公最高標準）。項目目前已正式啟動預租，預計2026年底落成後進入正式出租階段，由太古地産負責項目的租賃與物管。

從業态協同來看，前灘廣場雖以辦公為主，但通過地下通道、空中連廊與擴建後的前灘太古里商業部分無縫銜接。同時，此次前灘太古里擴建後零售面積增至26.7萬平方米，新增約14.7萬平方米奢侈品及生活方式零售空間，較現有零售面積實現翻倍增長，有效形成工作、生活、休閑的閉環體驗。

期内新鴻基地産廣州南站環球貿易廣場項目主體結構全面封頂。該項目位于廣州市番禺區，總建築面積約17.75萬平方米，包括超高層C1辦公樓和C2辦公樓，以及裙房等相關配套工程。

另外，12月，華潤啤酒全國總部正式由北京遷至深圳寶安雪花科創城，其188米高的總部大廈同步啟用。據了解，該項目由華潤置地與華潤啤酒聯合開發，華潤萬象生活全面負責招商、運營及物業管理。項目總規模約115萬平方米，是集總部辦公、研發中試、高端智造、科技體驗等産業功能于一體的産城綜合體。

除華潤啤酒外，目前宣布入駐的企業還包括安克創新、奧尼電子、瑞淩實業、正弦電氣等。

與此同時，據觀點指數不完全統計，11-12月期間，北京、廣州、佛山、武漢等多個重點城市有多個寫字樓項目建設取得全新進展，其中包括北京CBD核心區Z3地塊項目完成外立面幕牆封頂，計劃2026年竣工；佛山禅城218米地標建發大廈啟動全球招商；光至科技武漢總部基地封頂；廣開·資管大廈正式開放並完成主體結構封頂等。

寫字樓企業經營層面，12月11日，中海商務宣布與盈科律師事務所達成戰略合作，雙方将以中海商務布局全國的甲級寫字樓資源為載體，並結合盈科的法律服務能力，共同打造商務辦公+法律賦能的生态模式。而盈科可依托中海全國甲級寫字樓網絡，落地低成本、高效率的區域總部。

值得一提的是，早在2016年，盈科珠海律所即入駐珠海中海大廈並簽下10年租約。同時，2019年盈科成都律所首次簽約成都中海國際中心，租賃面積約4000平方米，並于2022年進一步擴租至三層辦公空間，租賃面積擴租至6900平方米（三層辦公空間），且成都項目吸引微軟、德勤等世界500強企業集聚，雙方在空間适配及服務響應上形成高度默契。

雙方從單次租賃到區域擴租，再到此次的全國戰略合作，這也代表着當下寫字樓市場租戶與商辦運營商關繫的升級，運營商不再是被動的空間提供者，而是主動為租戶創造業務價值，租戶則成為運營商生态的重要組成部分，形成招商、服務留存、拓展的良性循環。

觀點指數認為，傳統寫字樓多依賴硬件標準及租金折扣等優勢争奪租戶，而中海商務的合作案例将空間租賃與專業服務深度綁定，這或将推動行業從賣面積轉向賣價值生态，倒逼市場從價格戰升級為服務生态戰，加速商辦運營的增值化轉型。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求層面，據企業官微披露，11-12月期間，卓越商辦管理、合景泰富商辦、中海商務等旗下多個寫字樓項目持續承接科技、金融、醫藥等高能級企業需求。

舉例來說，水滴集團深圳總部正式入駐後海中心，目前深圳後海已形成以阿里巴巴、騰訊、字節跳動等為核心的科技生态圈等。

城市維度，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市企業入駐案例合計占比超80%，且均為城市核心闆塊項目。這些區域産業生态成熟，疊加交通與配套優勢，成為企業降本增效周期下的優先選擇。

據觀點指數監測，11-12月期間，重點城市寫字樓入駐企業行業分布與政策導向、市場需求趨勢高度契合，科技與新經濟相關行業成為租賃需求的核心驅動力，同時金融、專業服務、醫藥等企業為寫字樓租賃活動提供穩定支撐。

值得一提的是，觀點指數注意到，核心城市的優質寫字樓資産，已成為商業地産企業在當前市場環境下進行大規模、低成本融資的壓艙石和關鍵信用基石。

具體來看，期内中國金茂、金融街等商業地産企業以核心資産為錨點，同步推進存量資産盤活與債務結構優化。

其中，中國金茂以上海金茂大廈為抵押物，成功獲取99億元銀團貸款，此舉實質是以低成本銀行貸款置換前期發行的較高成本CMBS債務，是房企在利率下行周期下的低成本債務置換的典型操作。

金融街的81億元CMBS的成功發行則代表了另一主流路徑，即通過資産證券化一次性盤活存量資産價值，募集長期資金，同時保留資産所有權和運營權。

無論是金茂大廈還是金融街中心，均位于京滬核心商務區，具備運營成熟、租金收入穩定等特性，成為企業撬動資本的信用杠杆。

顯然，寫字樓資産正從過去單純的經營性物業，轉變為商業地産企業進行資本運作、優化财務結構、應對行業周期的核心戰略工具。

超甲級、甲級商務樓宇納入REITs發行範疇，天津117大廈無溢價成交

與此同時，11月28日，中建八局成功發行全國首單商辦綜合體持有型不動産ABS（機構間REITs）産品，發行規模12.46億元。該項目也是中建繫統内首單持有型不動産ABS（機構間REITs）。

據介紹，華泰-上海中建廣場持有型不動産資産支持專項計劃，規模12.46億元，期限約38年，底層資産是上海中建廣場項目，是中建八局首個建成運營的5A甲級商辦綜合體。

該項目于2017年竣工，總建築面積約7.6萬平方米，由兩棟甲級寫字樓（主樓共17層，輔樓共10層）、商業裙樓及濱水綠地組成。其中A棟寫字樓建築面積為2.6萬平方米，高84米17層；B棟寫字樓建築面積為1.3萬平方米，高58米10層。

值得一提的是，寫字樓資産多元退出渠道正加速形成。12月1日，發改委發布2025版REITs清單，将商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等三大新領域明确納入REITs發行範圍。其中商業辦公設施明确包括"超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目"。

結合上文提及的金融街中心CMBS、寫字樓持有型不動産ABS等案例，以及随着商業不動産REITs試點深入推進和2025版清單落地實施，核心寫字樓資産的資本價值将得到釋放，推動商業地産行業向資産證券化、運營專業化以及資本市場化的方向轉型。

同時，寫字樓資産退出端将逐步打破過去只能依靠大宗交易的單一格局。

商辦資産交易方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單内地商辦資産成交案例，交易總金額超90億元，對比上個報告期，交易單數有所回落，交易總金額有明顯提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，11-12月商辦資産交易集中于天津、上海、杭州等重點城市，雖然市場整體決策趨于謹慎，但核心區域的優質資産仍然具備強大的吸引力。

交易方式層面，本期監測到的2單商業辦公資産交易案例均通過司法拍賣渠道完成，具體為天津117大廈與杭州廣廈銳明大廈項目。這兩宗資産均因原持有方深陷債務危機而進入司法處置流程。

在當前商業辦公市場租金持續下行、空置率居高不下的行業背景下，此類項目原開發商普遍面臨資金鍊斷裂風險，進而推動不良資産加速進入司法處置通道。

觀點指數認為，随着前期高杠杆開發的商業辦公項目集中進入債務兌付高峰期，司法拍賣等不良資産處置方式将持續成為商業辦公資産交易的核心場景。在這一過程中，國資平台、專業資金方與具備精細化運營能力的企業将形成戰略協同，持續主導這類資産的接盤與價值重塑。

數據來源：京東資産交易平台，觀點指數整理

具體來看，本期最大額的資産交易案例由中建聯合體創造。11月29日，據京東資産交易平台信息顯示，拍賣標的物高銀地産（天津）有限公司名下六個在建工程項目及對應土地使用權以約86.67億元的底價成交。

本次拍賣標的物具體包括天津117辦公樓、總部辦公樓、雙子塔、商業裙樓、住宅區等六大地塊。其中，天津117辦公樓又稱高銀金融117大廈，屬于天津濱海高新技術産業開發區，總建築高度約597米，共117層，總建築面積37萬平方米。

這幢近597米高的地標寫字樓項目已于2015年9月正式封頂結構，但此後因原開發商高銀集團資金鍊斷裂而停工。近十年，經歷了多次復工傳聞與失敗，直到2025年4月，117大廈已獲得新的施工許可，計劃于2027年4月竣工。

回顧該資産交易，拍賣僅1人報名、1次出價即底價成交，未出現市場化競價争奪，其核心原因在于標的風險集中、後續投入壓力大等。買家交易後的首要目標是解決法律和産權問題，為後續投入掃清障礙。

據觀點指數監測，大型商業辦公類不良資産處置難度較大，往往需經歷多次折價方能促成交易，或面臨尋找合适買家的困境。

而買方的股權結構清晰揭示了此次首拍即以底價成交的交易並非一次純粹的市場收購行為，而是買家聯盟從債主到持有方的轉變。

觀點指數從同花順獲知，此次交易接盤方天津天信華創集團有限公司為2025年11月20日新設立的聯合體企業，即本次拍賣前9天，股東涵蓋三類核心主體，中建三局、中建八局（原項目承建方，享有工程款優先受償權）、深圳銀基宏業（中國信達關聯投資平台，持有債權）及天津本地國企。

買方的股權結構清晰揭示了本次交易的本質是主要債權人與建設方為解決歷史壞賬、通過資本運作實現債務内部循環的自救方案，同時也是商業地産不良資産市場化處置的典型案例。

此次交易既反映了超高層爛尾項目的高風險屬性與估值回調現實，也印證了當前不良資産處置從傳統AMC向産業+金融+地方的聯合體轉型，為同類地標性不良資産盤活提供了可參考的路徑。

SMEDI指數長期低于景氣線，辦公空間服務商延續擴張頹勢

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年11月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，仍低于100的景氣臨界值，但較10月提升0.1點，較上年同期下降0.1點。

結合月度趨勢來看，中小企業景氣度在調整中逐步積累復蘇動能，但全面回升仍受到需求與結構的制約。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

另外，據國家統計局數據顯示，11月份，制造業采購經理指數（PMI）為49.2%，比上月上升0.2個百分點，仍處于收縮區間，但景氣水平的改善直接作用于制造業中小企業相關的辦公細分需求。

與此同時，11月在渝開幕的2025專精特新中小企業發展大會提及，以黨的二十屆四中全會“促進中小企業專精特新發展”要求為指引，将專精特新企業培育作為發展新質生産力、推進新型工業化、構建現代化産業體繫的關鍵抓手。

從數據來看，受内需不足、傳統行業承壓等制約，中小企業景氣度仍低于臨界值，全面復蘇需進一步依托政策效能深化與需求端實質性回暖。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計8個，較上期顯著下滑。本期樣本企業中，以高格辦公空間、IWG集團、創氪紀以及創富港為代表的頭部企業有新項目落地或亮相。

從外拓數據來看，辦公市場調整期，辦公空間行業呈現出明顯的擴張動能減弱、資源向頭部企業集聚、區域聚焦高确定性市場的特征，行業活躍主體高度集中于頭部企業。

在城市布局方面，創富港依托廣深港核心區域深耕優勢，精準聚焦一線及新一線城市的辦公需求。2025年以來，其已先後在深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、長沙、香港等地新增開業多家辦公中心項目。其中，深圳新開業項目數量位居首位。

期内創富港繼續外拓，在廣州海珠、香港灣仔、深圳、北京等重點城市有新項目亮相。新拓項目多選址于商務成熟度高、企業密度大的核心區域，以提升運營效率與市場競争力。

高格辦公空間鎖定上海核心商務區，報告期内成功簽約大華銀行大廈項目，依托一線城市完善的産業生态保障出租率，同時以專業運營實力賦能金融核心區優質資産，實現業務與資産價值的雙重提升。

IWG集團憑借全球化的辦公中心資源整合能力，期内在濟南（鐵投基金大廈）、中山等重點城市實現辦公中心落地。

其中，近期開業的Regus（雷格斯）金鷹未來中心是IWG集團在中山開設的首個高端靈活辦公空間。該中心位于中山石岐金鷹未來中心辦公樓，而金鷹未來中心作為中山首棟獲得LEED金級認證的辦公樓，為辦公空間提供了高品質的硬件環境。

值得注意的是，據企業官方披露，2025年第三季度，IWG集團繫統總收入、特許經營收入、經常性管理費收入、新簽約中心數量、新開業中心數量等多項關鍵指標均實現同比增長，管理規模與管理效益得到進一步提升。截至目前，IWG集團已有24.5萬間辦公空間正式投入運營，同時有19萬間新空間已簽約並正在籌備開業，表現出強勁的發展勢頭。

整體來看，本期辦公空間服務商的擴張收縮表現本質上是行業對辦公市場存量轉型、需求端復蘇乏力、成本風險高企等市場環境的理性應對。

短期看，辦公空間服務商将繼續以控制新增、優化存量為主，優先布局核心城市商務區，頭部企業憑借資源優勢進一步鞏固市場份額。長期看，随着辦公市場供需逐步平衡、中小企業需求回暖，行業或逐步恢復擴張動能，但頭部集中、區域分化的格局将持續深化。

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