2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點指數

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觀點指數 政策端調控築底轉型，因城施策精準激活需求 2025年房地産政策圍繞“構建房地産發展新模式”進行繫統性調控。需求端通過“二套轉首套”個稅抵扣、公積金利率下調（首套降至2.6%）形成組合拳，降低購房成本；供給端以“好房子”建設為核心，通過3米層高下限、強制電梯安裝等剛性標準推動住房品質升級。地方層面密集出台公積金額度提升、一線城市限購松綁及“以舊換新”補貼等政策，精準滴灌剛性與改善性需求，助力市場從深度調整向平穩轉型過渡。

利率保持穩定壓制融資成本，信用分化助力風險出清 LPR連續7個月未調整，主要受制于政策利率未動及銀行淨息差收窄的壓力；但中央定調“适度寬松”及美聯儲降息，為2026年國内降息打開空間。境内優質房企發債利率降低，境外融資回暖；同時房企債務重組取得積極進展，融創、遠洋、時代中國、旭輝、佳兆業、禹洲集團、碧桂園等多家企業的債務重組獲批或完成，但萬科展期方案被否，行業風險出清仍需時間。

庫存去化提速，内生動力不足致年末走弱 市場延續深度調整，銷售端呈現“前穩後弱”，全年銷售額降幅大于面積降幅，顯示“以價換量”持續，但年末單月銷售同比驟降26.74%，暴露需求較弱。供給側庫存去化取得實質進展，待售面積連續9個月減少；但投資端疲軟，開發投資額同比下降15.9%，新開工、竣工面積跌幅均超20%，房企到位資金收縮（降11.9%），資金鍊壓力制約供給修復。

聚焦核心城市優質地塊，央國企“抱團”拿地成新常态 土地市場熱度回落但核心地塊競争激烈，一線城市核心區高溢價成交與遠郊底價出讓並存，杭州、成都等強二線城市亦有局部屬于熱點區域。央國企主導聯合拿地模式，如上海徐匯濱江東安闆塊由中海、招商蛇口等四家央企聯合體競得；保利、綠城拿地銷售比同比回升5.9和6.3個百分點，濱江集團在杭州的拓展保持積極。全年土地購置費同比下降13%，國有土地使用權出讓收入下降10.7%，房企通過強強聯合分散風險，聚焦核心城市優質資産以确保去化安全。

央國企領跑品質競争，權益銷售500億元以上企業有12家 中海地産、保利發展控股全年權益銷售破2000億元，超過500億元的企業有12家。央國企憑借産品力優勢占據銷售業績前列。房企聚焦“好房子”戰略，通過科技住宅、低空經濟融合、核心地段稀缺資産等，精準匹配改善需求。熱點城市結構性行情突出，杭州11月供應放量帶動成交提升，北京上海二手房環比回暖，顯示高品質項目與核心區資産仍具備強抗跌性，品質競争成突圍的關鍵。

宏觀印象

關鍵詞：着力穩定房地産市場、利率穩定

多元發力着力穩定，房地産市場活力加速釋放

2025年，我國房地産政策圍繞“止跌回穩”與“高質量發展”雙主線，構建起短期托底與長期轉型相銜接的繫統性調控體繫，為行業從深度調整邁向平穩轉型築牢根基。

全年政策以兩會“持續用力推動房地産市場止跌回穩”為基調開篇，通過因城施策調減限制性措施、激活剛性與改善性需求等舉措精準托底市場，随後經中央政治局會議、國務院常務會議等多次部署深化，逐步形成“需求端賦能、供給端優化、保障端補位、存量端盤活”的多元發力格局。

需求層面，國家稅務總局“二套轉首套”個稅抵扣政策與央行公積金貸款利率下調形成組合拳，既呼應“認房不認貸”導向，又以真金白銀降低購房成本，其中公積金首套利率降至2.6%的低位水平，有效提振市場信心；

供給端則以“好房子”建設為核心突破，住建部新版《住宅項目規範》通過3米層高下限、強制電梯安裝等剛性標準，推動住房從“量”到“質”的根本性轉變，與“十五五”規劃建議中“增加改善性住房供給”的要求形成呼應。

在長期轉型維度，“構建房地産發展新模式”成為貫穿全年的核心關鍵詞，從中央城市工作會議強調的“存量提質增效”，到中央經濟工作會議部署的“控增量、去庫存、優供給”，政策通過優化存量商品房收購、推進城中村改造、深化住房公積金制度改革等具體舉措，着力穩定房地産市場。

同時，租購並舉制度持續完善與保障房供給優化並行推進，鼓勵收購存量商品房轉化為保障房的政策落地，既盤活了存量資産，又精準對接了民生住房需求，與二十屆四中全會“推動房地産高質量發展”的戰略定位形成閉環。

總體來看，2025年房地産政策既通過階段性調控鞏固了市場止跌回穩的态勢，又以基礎性制度改革錨定了行業高質量發展的方向，

2026年是“十五五”開局之年，12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議提出，2026年要确保新舊模式轉換平穩有序，因地制宜調整優化房地産政策。随着增量與存量政策的持續顯效，2026年房地産行業結構性改善可期。

數據來源：公開信息，觀點指數整理

在地方層面，2025年，各地圍繞房地産市場平穩健康發展目標，密集出台政策優化舉措，形成需求端精準發力、供給端提質增效、核心城市引領松綁的全方位調控格局。

公積金政策多維創新，精準激活住房消費需求。公積金政策成為地方刺激住房消費的核心工具，通過額度提升、提取範圍拓寬、使用場景創新的“三維發力”模式，實現對剛性、改善性及特殊群體需求的精準滴灌，有效降低購房門檻、提升居民的支付能力。

額度提升方面，多地大幅上調公積金貸款上限，深圳貸款最高額度提升至231萬元，南京單繳存人貸款額度從50萬元提至80萬元，紹興雙職工家庭貸款額度突破130萬元；信陽對多子女家庭、高層次人才額外上浮20%的貸款額度，雙職工家庭最高可達132萬元。

提取政策優化呈現“便利化+普惠化”特征，深圳推出首付款提前提取、購房稅款提取政策，解決“提了錢就貸不多”的痛點。

蕪湖允許購房人及配偶未足額提取的情況下每年度重復提取，且将提取範圍延伸至直繫親屬；威海創新“三代同堂”提取政策，形成跨代際資金支持鍊條。場景拓展方面，蘇州支持物業費提取公積金，駐馬店、信陽允許公積金用于住房裝修，多地放寬異地購房提取及商轉公限制，成都、佛山等打破“本市繳存”壁壘，提升政策覆蓋面。

一線城市限購松綁縱深推進，釋放核心區域改善需求。限購松綁從外圍向核心城市深度滲透，北京、上海、深圳等一線城市率先實施差異化限購政策，通過區域分級、群體定向放寬等方式，重點釋放改善型需求，引領全國樓市政策優化方向。其中，北京政策調整精準發力，12月起将非京籍家庭購房社保/個稅繳納年限大幅下調，五環内從3年減為2年、五環外從2年減為1年；同時支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五環内購買3套住房，非京籍多子女家庭可購買2套，並取消首二套利率區分、下調二套公積金首付比例至25%。

上海于8月明确外環外區域購房不再限制套數，充分釋放外圍改善型需求。

深圳則實施全域差異化限購，9月起放開8區購房限制，羅湖、寶安等六區取消套數限制，鹽田、大鵬新區完全不設購房資格審查；12月進一步優化公積金提取政策，強化對購房需求的支撐。

此外，廣州全面取消限購、限售、限價，成為一線城市中調控最為寬松的城市，為市場注入強勁信心。

差異化補貼與消費激勵並行，全面提振市場交易活力。各地結合地方實際，推出多元化補貼政策，聚焦新婚、多子女、人才等重點群體，通過現金補貼、消費券、以舊換新等方式，疊加節假日營銷活動，形成“精準補貼+場景激活”的需求刺激組合拳，全面提振市場交易活力。

群體定向補貼精準落地，南甯對新婚家庭發放2萬元購房補貼，二孩、三孩家庭分别給予3萬元、6萬元補貼，同時推出1萬元“以舊換新”補貼；中山針對港澳居民購房推出最高3%的推薦人現金獎勵，對“新中山人”提供最高2.5%的消費券補貼；杭州在9個區縣推出每套10萬元購房消費券，有效期覆蓋2026年初春消費旺季，實現“以房帶消”。

人才與住房政策協同發力，常州對無房或小戶型家庭給予最高20萬元購房資助，信陽對高層次人才上浮公積金貸款額度，青島保障性住房公積金貸款額度與普通商品住房看齊。營銷場景持續豐富，多地利用節假日組織房交會、精品樓盤推介會，錨定機關企事業單位職工開展團購對接，濮陽、廈門等推行房票安置政策，有效帶動商品房成交。

供給端革新與品質升級同步，推動行業高質量轉型。政策重心從“量”的擴張轉向“質”的提升，通過存量盤活、現房銷售激勵、“好房子”標準落地等供給端改革，優化住房供應結構，強化居住品質保障，助力房地産發展新模式構建。存量資産激活成效顯著，洛陽、中山等通過國企收購商品房轉化為保障性住房，廣州探索“自持轉可售”機制，打通限售與流通的政策閉環；武漢、貴陽等控制土地出讓增量，推行“小地塊、精品地”模式，減輕企業的資金壓力。

品質升級政策全面落地，廣東、四川、山東等地編制高品質住宅設計導則，吉林推進10個以上“好房子”示範項目，青島、淄博通過工地開放日、先驗房後收房等方式強化質量監督。現房銷售激勵政策試點推開，嶽陽平江對現房銷售項目給予行政收費減半、樓面地價優惠等七項獎勵，推動市場從“預期驅動”向“質量驅動”轉型。

年末各地“十五五”規劃建議密集發布，遼甯、浙江、湖北等均提出完善“保障+市場”住房體繫、推進“好房子”建設，為長期高質量發展奠定制度基礎。

中長期貸款持續增加，明年一季度LPR報價存在下調可能

2025年前11個月人民币貸款增加15.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加5333億元，其中，短期貸款減少7328億元，中長期貸款增加1.27萬億元。

2025年11月住戶中長期貸款單月增加100億元，環比上月增加800億元，同比減少2900億元。

全年來看，今年1-11月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月環比為正增長，2月、4月、7月、10月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年12月22日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）公布，兩項品種均與上月持平，已連續7個月未作調整。具體來看，1年期LPR維持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顧2025年全年，LPR僅在5月進行過一次調整——當時1年期LPR從3.1%下調至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。

觀點指數認為，LPR持續穩定的原因是：作為LPR定價基準的7天期逆回購利率已連續多月穩定在1.40%，政策利率未釋放下調信号，導致LPR報價缺乏方向指引；加之銀行淨息差壓力持續存在，金融監管總局數據顯示，2025年三季度商業銀行淨息差降至1.42%，較上年同期收窄11個基點，這使得報價行主動調降LPR的動力明顯不足。

從政策來看，中央經濟工作會議明确“将延續适度寬松的貨币政策”。随着12月美聯儲下調政策利率，2026年其進一步降息的預期将緩解對國内貨币政策靈活調整的約束。此外，央行在四季度貨币政策例會上強調，需“發揮增量與存量政策的協同效應，綜合運用各類工具強化貨币政策調控”。

基于此，不排除2026年一季度央行存在實施新一輪降息降準的可能，屆時兩個期限品種的LPR報價有望随之下行。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

行業掃描

關鍵詞：修復動能顯現、 庫存去化有力、行業風險出清仍需時間

市場延續調整态勢，庫存去化取得積極進展

2025年全年，房地産市場價格環比整體延續了調整态勢，不同能級城市及不同類型（新建商品住宅與二手住宅）之間表現出一定的分化特征。新建商品住宅價格指數在波動中下行，二手住宅價格指數仍處于收縮區間。

新建商品住宅價格指數方面，各線城市呈現“一線城市小幅波動、二三線城市震蕩下行”的格局。一線城市全年走勢相對平穩但重心下移，1-4月在0%-0.1%區間微幅波動，5月起由漲轉跌（-0.2%），下半年跌幅雖有收窄（如7月、8月回收至-0.2%和-0.1%），但進入四季度後再次承壓，11月跌幅擴大至-0.4%。

二線城市全年表現弱于一線，僅在年初（1月）錄得0.1%的微漲，下半年跌幅基本維持在-0.2%至-0.4%之間。

三線城市除年初短暫調整外，全年絕大多數月份環比均為負值，10月觸及-0.5%的年内低點，11月微幅回升至-0.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

二手住宅價格指數方面，各線城市環比跌幅整體深于新建商品住宅，一線城市下半年的下跌幅度增大。二手住宅價格指數在1-4月經歷了“漲跌互現”的波動後，下半年維持在-1.0%區間。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

2025年房地産市場仍處于深度調整期，東部地區承壓，而庫存去化在政策幹預下穩步推進。

總量指標延續調整态勢，銷售額降幅大于銷售面積。2025年前11個月，新建商品房銷售面積為78702萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積降幅達8.1%；實現銷售額75130億元，同比下降11.1%，住宅銷售額降幅為11.2%。銷售額降幅顯著高于銷售面積降幅（高出3.3個百分點），市場仍在通過“以價換量”策略維持去化。

區域分化顯著，東部地區調整幅度較深。分地區看，東部地區銷售額以45013億元居首，同比下降12.6%，降幅超過全國平均水平1.5個百分點，顯示高基數下的核心區域調整幅度較深。西部地區銷售額14174億元，降幅9.1%；中部地區13902億元，降幅8.4%；東北地區2041億元，降幅9.2%。相比之下，中西部地區表現更具韌性，降幅小于東部。

庫存去化取得積極進展，供給側優化持續。截至11月末，商品房待售面積為75306萬平方米，較10月末減少301萬平方米，其中住宅待售面積減少284萬平方米。值得注意的是，商品房庫存已連續9個月減少。這表明在“控增量、優存量”等政策措施的作用下，供給端主動調整見效，庫存壓力正在逐步緩解，市場供求關繫正向着平衡方向修復。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

市場内生動能有待加強，年末市場再度走弱。縱觀全年銷售節奏，呈現出顯著的“前穩後弱、波動加劇”的特征：年初受春節假期影響表現為弱開局，1-2月銷售額同比分别微降2.91%和2.32%；進入年中，7月與8月單月同比跌幅分别觸及14.07%和14.77%，傳統淡季特征明顯。

總體來看，2025年房地産市場在供給側去庫存方面取得了實質性進展，但需求側的復蘇基礎並不牢固。東部核心城市的深度調整與年末單月銷售走弱，預示着市場底部震蕩時間可能拉長，未來企穩回升仍需更強有力的需求端政策托舉。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房地産開發投資承壓，房企境外融資回溫

2025年1—11月份，房地産開發投資及供給端指標延續疲軟态勢，行業投資與開工意願持續低迷。

在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到78591億元，同比下降15.9%。其中，住宅投資完成60432億元，降幅達15.0%，與整體投資走勢基本同步。

在工程建設進度方面，房屋新開工面積累計為53457萬平方米，同比下降20.5；施工面積累計656066萬平方米，同比下跌9.6%，跌幅微擴0.2個百分點；竣工面積累計39454萬平方米，同比下跌18%，交付端的收縮幅度顯著。　

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金層面，1—11月房地産開發企業到位資金總額85145億元，同比下降11.9%。具體來看，國内貸款降幅相對較窄（下降2.5%），利用外資下降24.6%，自籌資金下降11.9%，定金及預收款下降15.2%，個人按揭貸款下降15.1%。

銷售回款（定金及預收款、按揭貸款）的下降與投資端的疲軟形成負向反饋，融資與回款能力制約了投資與開工的修復。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到， 從總體規模來看，2025年11月地産債總發行量364.20億元，同比減少20.09%；1-11月累計發行量4587.15億元，同比減少7.49%。淨融資規模45.63億元，連續兩月增加，環比來看，1、7、8、10、11月為正，其余為負。1-11月累計淨融資規模為-378.87億元。

境内融資成本持續走低，優質房企中期票據發行活躍。房地産企業融資活躍度持續攀升，融資成本持續下降。年内，多家行業頭部房企集中發行債券，融資利率普遍降至約2%的水平，部分央國企發行的債券利率更突破2%的關口，達到更低水平。

深圳特區建發集團成功發行2.5億中期票據，利率僅1.99%，珠江實業集團發行8億元票據利率2.75%，華發集團6億票據利率2.45%，招商蛇口宣布發行規模不超過50.40億元人民币的公司債券，分為兩個品種，其中，品種一25蛇口04，3年期固定利率債券，利率為1.77%，反映出市場對優質房企信用資質的認可及後者存在明顯的資金成本優勢。

月27日，保利發展控股集團股份有限公司宣布2025年度第四期中期票據（品種二）發行情況。此次債券簡稱為“25保利發展MTN004B”，計劃發行總額與實際發行總額均為29億元，發行利率為2.17%。

境外融資市場回暖，房企通過多元化融資工具拓展融資渠道。華潤置地39億美元中期票據計劃獲香港聯交所批準，于2025年11月10日後12個月内以僅面向專業投資者發行債務的方式上市，截止報告期末，已成功發行兩筆票據：2028年到期的3億美元票據，利率4.125%；2030年到期的43億人民币票據，利率2.40%，展現國際資本對其信用資質的持續認可。

復星國際時隔四年重返歐元債市場，發行4億歐元高級債券，息票率5.875%，最終認購超2倍，募集資金用于現有離岸債務再融資及營運資金補充。

值得關注的是，當前房企除發債外，還逐步傾向于通過REITs、經營性物業貸、銀團貸款等方式融資。

在REITs方面，已有不少房企取得進展。如今，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂等一衆房企，均已成功推動REITs産品上市。而且，多家房企明确表達了擴張REITs版圖的意向。例如華潤置地在中期業績會上表示，未來3-5年，REITs規模希望能達到300億到500億。

在經營性物業貸方面，同樣有多家房企積極布局。招商蛇口于2025年上半年落地經營性物業貸款82億元，同期保利發展經營物業貸款淨增29億元，民企龍湖集團中報顯示，2025年上半年其有息負債規模持續降低至1698億元，其中經營性物業貸及長租貸占比55%，總額約為933.9億元，平均融資成本由2024年同期的4.16%下降至3.58%，平均合同借貸年期拉長至10.95年的歷史高位。

大悅城地産在10月10日簽署1.5億美元定期貸款授信後，12月11日發布公告稱，因業務經營需要，大悅城及其下屬公司中糧地産發展（深圳）有限公司、深圳市寶安三聯有限公司拟作為借款人，向中國銀行深圳寶安支行牽頭的銀團申請最高不超過50億元人民币的固定資産銀團貸款，貸款期限為180個月。

而今年企業通過私有化退市、出售業務、股權調整等方式整合資源，提升效率。

據觀點指數不完全統計，年内民企方面中國恒大、上坤地産等企業被動退市，德信中國處于清盤中，預計于2026年1月6日退市。央國企方面大悅城控股完成私有化主動退市，五礦地産也宣布将私有化退市，並開啟同中冶置業的整合進程。

中交地産以1元的打包價将房地産資産及負債，售賣給其母公司——中交房地産集團。

保利發展控股股東将由保利南方變更為保利集團，保利南方将其持有的保利發展45.12億股股份（占總股本的37.69%）無償劃轉至保利集團。，保利集團對保利發展的直接持股比例将從3.03%躍升至40.72%。劃轉完成後，變成了“集團—保利發展”二級直接管控模式。

在債務進展方面，融創、遠洋、時代中國、旭輝、佳兆業、禹洲地産、碧桂園等多家企業的債務重組獲批或完成。

各企業通過不同路徑實現債務風險化解，龍光219.6億元境内債通過21筆債券重組議案，提供全額轉換資産、抵債、回購及股票等靈活選項，體現債權人利益平衡的精細化設計；禹洲集團歷時三年完成66.8億美元重組，降債35億美元，成福建首家完成全流程的房企。

融創聚焦“債轉股+股權穩定”，通過強制可轉債實現債務削減；融創中國約96億美元境外債務重組獲香港高等法院批準，正式成為首家境外債基本清零的大型房企，獲得標志性進展。碧桂園通過控股股東承諾加強對債務重組的實質性支持，12月4日，碧桂園177億美元境外債務重組方案獲香港高等法院正式批準；與此同時，9筆137.7億境内債展期方案全部通過債券持有人會議表決通過。

12月29日，旭輝控股重組方案正式生效。旭輝境外債務重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民币），通過債轉股、本金削減等方式預計将削減債務約人民币380億元，化債比例達67%。境内債重組方面，旭輝涉及7筆公開市場債券，金額100.6億元。重組方案通過現金回收、債轉股、以資抵債等方式，預計可削減債務超50億元，且未來兩年無需支付本息。

創新工具持續涌現，荣盛發展披露債務重組新模式，拟與中國信達資管河北分公司簽訂《債務重組合同》，針對約20億元重組標的，約定若按時足額償付10.5億元（其中3.5億元以實物資産抵債），即可豁免剩余9.5億元債務，形成"部分償付+實物抵債"的創新方案。

金科股份通過司法重整繫統化解風險，采用"現金+股票+信托受益權"的綜合清償方案：目前26.28億元重整投資款已全額支付到位；破産費用、職工債權及普通債權對應的清償資金均已支付或完成專項預留；通過資本公積轉增的52.94億股股票已劃轉至指定賬戶；破産服務信托合同、資産管理協議已正式生效，形成多維度債務化解路徑。

萬科面臨階段性挑戰，其兩筆境内債券（20億元"22萬科MTN004"、37億元"22萬科MTN005"）的展期方案進入關鍵表決階段，雖然展期方案均被否決，但寬限期延長方案獲通過（延期30天）。

受此影響，標普将萬科長期發行人信用評級從"CCC-"下調至"SD"（選擇性違約），反映市場對其短期流動性壓力的關注。萬科大股東深鐵集團已累計提供借款307.96億元，但根據2025年11月簽署的框架協議，後續借款需萬科提供抵質押擔保，目前剩余可提取額度僅22.9億元，股東支持的可持續性面臨考驗。

整體來看，房企債務化解呈現"企業持續進展、創新工具叠代、司法重整應用"的多元特征，但部分企業仍面臨方案表決壓力與股東支持邊際收緊的挑戰，行業風險出清仍需時間。

北京、上海新房成交領跑，二手房市場韌性較強

2025年，觀點指數監測的6個重點城市商品住宅市場整體呈現“波動中下行”的态勢，全年成交面積累計3913.44萬平方米，同比下降15.81%，顯示市場仍面臨較大的調整壓力。

從月度數據表現來看，市場並非全盤低迷，而是呈現出顯著的“脈沖式”回暖特征，3月、6月、9月及11月成為全年銷售的關鍵節點。

其中，3月與6月的成交高峰主要得益于季節性回暖及房企年中業績沖刺的常規驅動；而下半年的行情則更多由政策紅利與供應放量主導，

8月北京五環外限購松綁及上海外環政策優化對9月的市場提振效應明顯，帶動京滬兩地成交數據顯著反彈（如上海9月成交破百，達101.70平方米，北京升至44.13平方米）。

值得注意的是，杭州11月的“逆襲”，單月成交飙升至63.48萬平方米，主要源自供應端的集中放量——約50個項目入市且純新盤占比近四成，以中天海威·璟逸為代表的改善型産品以32%的中簽率激活了首改家庭需求，開啟了年末“沖刺模式”。

相比之下，深圳全年表現持續低迷，多數月份的成交在20萬平以下徘徊，而成都雖常年保持較高活躍度（年初曾領跑），但下半年亦呈現回落趨勢。

整體而言，2025年樓市的結構性分化加劇，回暖動力高度依賴政策窗口期與新房供應節奏，市場内生動力仍待進一步修復。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市來看，年末，北京、上海的住宅市場成交呈現環比大幅回暖的态勢，二手房市場環比回升。

北京12月前三周商品住宅成交面積27.36萬平方米，環比回升35.38%，商品住宅成交2060套，環比回升22.69%。截至12月前三周，商品住宅成交面積為479.23萬平方米，同比下降15.82%。

而北京二手房市場呈現熱度回升态勢，同期北京二手房成交11567套，環比回升12.42%，成交面積104.36萬平方米，環比回升13.13%。套均面積穩定在90.21平方米左右。

上海12月前三周商品住宅成交面積75.76平方米，環比回升22.49%，同比回升1.19%；商品住宅成交套數為7763套，環比回升25.47%，同比回升10.79%。截至11月前三周，商品住宅成交面積為1053.63萬平方米，同比下降5.72%。

同期上海二手房成交16725套，環比下降3.80%，成交面積為134.84萬平方米，環比下降3.66%。套均面積穩定在80平方米左右。

廣州12月前三周商品住宅成交面積42.10萬平方米，環比回升9.16%；商品住宅成交套數為3717套，環比回升13.84%。截至12月前三周，商品住宅成交面積為686.13萬平方米，同比下降9.27%。

12月前三周，廣州二手房網簽5787套，環比下降5.98%。網簽面積為57.26萬平方米，環比下降5.48%，套均面積穩定在98平方米左右。

深圳12月前三周商品住宅成交面積16.48萬平方米，環比回升28.84%；商品住宅成交套數為1205套，環比回升2.58%。截至12月前三周，商品住宅成交面積為249.18平方米。

深圳二手房成交3850套，環比回升24.96%，成交面積為39.03萬平方米，環比回升28.66%。套均面積穩定在101平方米左右。

杭州12月前三周商品住宅成交面積49.98平方米，環比回升38.04%，同比回升43.77%。商品房成交套數為3992套，環比回升54.07%，同比回升37.14%。截至12月前三周，商品住宅成交面積為412.27萬平方米。

二手房成交套數為2427套，環比回升8.06%；成交面積為24.83萬平方米，環比回升8.94%，套均面積穩定在102平方米左右。

成都12月前三周商品住宅成交面積57.69萬平方米，環比回升1.79%。商品房成交套數為4306套，環比回升1.68%。截至11月前三周，商品住宅成交面積為908.05萬平方米。

二手房成交套數為14358套，環比回升7.54%。成交面積為135.84萬平方米，環比回升7.28%。套均面積穩定在94平方米左右。

總體而言，市場呈現兩個特征：一是新房市場普遍出現“翹尾”行情，但城市間的復蘇力度顯著分化。12月前三周，六城商品住宅成交面積環比均錄得正增長，但從同比及全年累計數據看，僅上海和杭州在單月及累計表現上展現出較強的抗跌性與修復動能，特别是杭州在11月“沖刺模式”後熱度延續；而北京、廣州、深圳、成都雖有環比回暖，但尚未擺脫調整壓力。

二是二手房市場韌性強于新房，核心城市“以價換量”的特征明顯。 與新房市場的波動相比，重點城市二手房成交呈現更明顯的企穩回升态勢。顯示在政策寬松的背景下，存量房市場的需求釋放更為順暢。廣州和上海，二手房成交環比出現微降，表明在部分城市二手房挂牌量高企的背景下，市場回暖更多依賴“以價換量”，且城市間的熱度傳導存在時滞。

土地觀察

關鍵詞：聚焦核心、“抱團”競地

土地市場聚焦核心闆塊，央國企主導聯合拿地

土地市場方面，2025年整體土地市場呈現熱度回落，聚焦核心區域的特征。

從觀點指數監測的一二三線住宅供應情況來看，自10月開始，成交面積環比上漲，截止11月份，從規模來看，一二三線城市住宅用地供應規模較上月大幅提升。

從觀點指數監測的一二三線住宅成交情況來看，9月開始，成交面積環比上漲。11月一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規劃建築面積4842.52萬平方米，環比回升40.89% ；成交總價2017億元，環比回升20.86%。

據觀察，土地競争的激烈程度主要集中在上海、北京、深圳、廣州四個一線城市的核心地塊；邊緣闆塊多以底價成交，而競買者主要看重城市的去化情況。此外，杭州、成都、武漢、西安、廈門等城市亦有不少地塊被企業高溢價競得。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

回顧土地的收入情況，1-11月房地産土地購置費用為30172.57億元，同比下降13.0%。1-11月，全國政府性基金預算收入40274億元，同比下降4.9%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入3938億元，同比增長0.6%；地方政府性基金預算本級收入36336億元，同比下降5.5%，财政部數據顯示，1-11月國有土地使用權出讓收入為29119億元，同比下降10.7%。

數據來源：觀點指數整理

從拿地銷售比來看，2025年1-11月房企拿地銷售比同比回升明顯，其中全口徑銷售前三的保利發展控股、綠城中國、中海地産，今年前11月拿地銷售比和上年相比分别回升5.90、6.30和25個百分點。

值得注意的是，同比去年，深耕杭州的濱江集團土地拓展也較為積極。

企業拿地方面，央國企是目前土地市場最主要的成員，包括、中海地産、華潤置地、保利發展控股、招商蛇口、越秀地産等企業。另外，民企主要是濱江集團、邦泰集團，混改房企主要是綠城中國。

觀點指數觀察到，當前房企在拿地策略上傾向于聯合行動，諸如中海地産、招商蛇口、中旅投資等頭部央國企，憑借自身雄厚的資金和資源優勢，以聯合拿地或股權交易的方式，持續在上海等地的優質核心地塊競争中占據主導地位。

整體來看，強強聯合的開發模式在行業深度調整的大背景下值得重點關注。一方面，它能夠分散單個企業的投資風險；另一方面，也有利于整合各自的優勢資源，合作開發既能确保項目品質，又能實現風險共擔。未來，房企間的戰略合作或會成為發展的新常态。

企業銷售

關鍵詞：好房子、品質競争、銷售分化

央國企領跑品質競争，權益銷售500億元以上企業有12家

“十五五”規劃建議明确提出實施房屋品質提升工程，打造安全舒适、綠色智慧的“好房子”，而科技賦能與精準需求洞察正成為房企創新突破的關鍵路徑，行業正從規模擴張轉向深度的“品質競争”。

從2025年樣本企業銷售情況來看，市場呈現出明顯的頭部集中效應。2025年樣本企業累計實現權益銷售金額22523.61億元， 12月單月樣本房企實現權益銷售金額2308.69億元，權益銷售金額超過500億元的企業增加至12家。

累計全口徑銷售金額31854.78億元，全口徑銷售面積為17258.12萬方，12月均價為1.67萬元/平方米。，全口徑銷售金額超過500億元的企業環比上月增加至16家。

央國企占據銷售表現的第一梯隊，中海地産、保利發展控股和華潤置地占據權益銷售金額分别錄2140.45億元、2000億元以及1592.8億元。招商蛇口和綠城中國緊随其後，為1323億元、1040億元。

保利發展、綠城中國和華潤置地全口徑銷售金額，分别錄得2530億元、2519億元以及2336億元，中海地産和招商蛇口緊随其後為2313.99億元、1960.2億元。

銷售門檻值方面，1-12月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為656億元、170億元和86億元。

1-12月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為1017億元、239億元和119億元。

2025年企業熱銷項目多圍繞“好房子、好地段、新需求”維度展開。如8月份上海瑞虹新城“地王項目”金茂璞元首次開盤，憑借“科技住宅+東方美學”設計（含5棟24-31層高層，配套架空層、下沉庭院及懸浮茶室等特色空間），26分鐘實現清盤，最高單價達18.5萬元/平方米；

低空經濟與住宅服務融合成為新熱點，華發·珠海灣項目規劃全國首例社區專屬停機坪+定制航線，實現“最後100米”零接觸交付，連續5、6、7月登頂珠海市住宅網簽TOP1。

部分企業持續跟蹤新客群需求，深圳灣作為互聯網和科技企業總部高地（集聚騰訊、大疆、荣耀等巨頭），其高管及核心技術人員成為新買家——中海地産聯合華潤置地開發的深圳灣澐玺于11月30日開盤，截至12月23日已簽/已備案274套，去化率78.74%，此前首開去化約7成，銷售額130億元。

一線城市核心闆塊的項目同樣表現亮眼。保利發展旗下廣州保利·玥玺灣項目于11月7日正式開盤，作為廣州金融城天河金融城核心地段項目，首開即成交236套，單日認購金額達106億元。

12月26日，由中海地産、招商蛇口等四家央企國企聯合體競得的上海徐匯濱江東安闆塊項目“安瀾上海”首開，銷售約90.77億元。該項目推出建面約192-370平方米四房大平層，均價17.88萬元/平方米，配套約3萬平方米主題商業“東安不夜巷”及雙會所，匹配客群對品質生活的需求。

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