注入金融活水 | 2026年1月住房租賃發展報告

觀點指數 存量盤活政策再發力，50城租金均值環比跌幅收窄 期内，中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。中央層面明确鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，多地同步推進存量收儲。住宅租金方面，2025年12月重點50城住宅租金市場表現為整體弱穩、城市分化的特征。單月50城租金均值跌至28.97元/平方米/月，環比下跌0.31%，較11月的-2.41%環比跌幅顯著收窄，短期市場下行壓力有所緩解，但同比仍處于低位。

頭部領跑與模式叠代並行，輕資産驅動租賃企業規模化發展 已開業規模排在前20的樣本企業，合計開業量超115萬套/間，頭部效應與差異化發展並行。具體來看，僅萬科泊寓和龍湖冠寓兩家集中式租賃企業已開業房量均超10萬間，穩居第一梯隊，前者已開業房量為20.3萬間，後者已開業房量為12.7萬間。盈利層面，2025年集中式租賃企業盈利分化顯著，輕資産模式破局盈利難題，“二房東”模式正被加速淘汰。

高端服務式公寓品牌擴張提速，長三角城市群占主導地位 據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得20個租住項目新開業，較上個報告期有輕微增長。本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。城市布局上，本期長三角區域的新開業項目合計10個，占總項目數的50%，其中上海以5個項目領跑。

保租房持有型ABS獲通過，資産盤活與交易升溫 本期住房租賃市場資本端動态密集，期内中航北京昌保租賃住房REIT完成申報，匯添富上海地産租賃住房擴募啟動、華夏基金華潤有巢REIT擴募份額上市、太保資産新黃浦保租房ABS成功獲批，南京新居17.48億元保障房二期ABS獲批通過等，為企業盤活不動産、拓寬融資渠道提供了關鍵支撐，也為保租房項目的持續運營與規模擴張注入金融活水。

存量盤活政策再發力，50城租金均值環比跌幅收窄

12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。其中在着力穩定房地産市場層面指出，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。

觀點指數認為，全國住房城鄉建設工作會議的相關部署，‌核心影響是推動住房租賃市場從增量補充向存量主力與品質發展的階段轉型‌。通過‌政府收購存量房直接增加供應‌、結合城市更新‌拓寬房源渠道‌，以及推行“好房子”標準‌提升整體品質與服務‌，這些措施将有效擴大租賃住房供給、優化供給結構、穩定市場價格，並引導行業向規範化、專業化、高品質的方向發展。

同時，政策層面，期内中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财稅、存量盤活、權益保障等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

金融财稅層面，證監會推動REITs高質量發展，支持租賃住房REITs發行。同時，财政部延續公租房稅收優惠，涵蓋建設、運營、交易等環節，疊加保租房民用水電等政策紅利，顯著提升資産的盈利空間，為資本定價提供穩定基礎。

中央層面明确鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，期内地方層面如株洲、河南、湖南等同步推進存量收儲，既響應去庫存要求，又快速擴大保租房供給，緩解新建保租房周期長、成本高的問題。

上海等城市持續推動非居改保，支持非住宅存量（如寫字樓、酒店）改造為保租房，适配城市更新的需求。

同時，湖南、南京、東莞等發力租房權益保障層面，聚焦年輕人與人才群體，通過房票、租金優惠等政策優化居住保障，适配城市人才戰略，促進職住平衡。

深圳、上海等城市通過“十五五”規劃強化保租房建設。其中上海“十五五”規劃中提出，堅持租購並舉，滿足人民群衆多樣化多元化住房需求。增加保障性住房供給，加強新時代城市建設者管理者之家的籌措供應。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2025年12月重點50城住宅租金市場表現為整體弱穩、城市分化的特征。單月50城租金均值調整至28.97元/平方米/月，環比下跌0.31%，較11月的-2.41%環比跌幅顯著收窄，短期市場下行壓力有所緩解。

一線城市租金均值環比微漲至76.7元/平方米/月，核心驅動力來自北京租金的逆勢增長。具體來看，北京以88.69元/平方米/月的平均租金成為唯一環比正增長的一線城市，剛需居住需求穩定形成支撐，但同比仍調整22.71%。滬深廣三城租金環比均呈微降，環比跌幅均控制在1個百分點以内，市場仍處以價換量階段。

同期重點50城租金走勢表現為少數回暖、多數普跌的分化特征，雖整體仍處調整通道，但環比下跌城市數量較上月有所減少，釋放出短期下行壓力邊際緩解的弱穩信号。

從核心數據表現來看，重點50城租金環比變動介于-4.22%至4.83%之間，其中62%的城市租金環比下滑，較前期已有所減少。同比維度則延續深度調整格局，變動區間為-37.9%至4.24%，88%的城市租金同比出現下滑。

随着年末租賃供給節奏放緩，如保租房集中入市壓力減弱等，部分城市市場供需關繫略有緩和，避免了普跌态勢的進一步加劇。

從租金表現數據來看，2026年重點城市住宅租金仍将以整體調整、局部企穩為主，保租房供應、人口流動、市場結構轉型将成為核心影響因素，城市間、區域間分化進一步拉大。

頭部領跑與模式叠代並行，輕資産驅動租賃企業規模化發展

企業運營層面，近期不少住房租賃企業發布2025年年度回顧。

其中，從規模與城市布局數據來看，企業間的規模分層明顯，頭部品牌以全國化布局及保租房納儲鞏固優勢，區域品牌聚焦核心城市需求，地方國企則持續深耕本地租房市場。

數據來源：觀點指數不完全統計

注：統計類型不含公租房

據觀點指數不完全統計，已開業規模排在前20的樣本企業，合計開業量超115萬套/間，頭部效應與差異化發展並行。

具體來看，僅萬科泊寓和龍湖冠寓兩家集中式租賃企業的已開業房量超過10萬間，穩居第一梯隊，前者已開業房量為20.3萬間，後者已開業房量為12.7萬間。

瓴寓國際成為最接近第一梯隊的企業，全年新增開業21159間、新增簽約26477間，推動其開業規模增至95352間、管理規模突破15萬間，其增長核心在于國企合作托管以及存量物業改造的輕資産模式，65%的托管項目超額完成營收（如南京北站柚米寓營收達成率187%），驗證了專業運營能力的變現價值。

同時，細分賽道與國企補位繼續深化發展。

服務式公寓領域，雅詩閣中國簽約31個新項目（占全球1/3），新增約1.8萬套房源，同時通過盛捷、馨樂庭、雅院三大特許經營方案推進輕資産轉型，首個特許項目深圳馨樂庭大運城龍崗公寓酒店計劃于2026年春節前開業，将進一步打開下沉市場空間。

地方國企中，城投寬庭上海在管2.7萬套、城發美寓投運7.2萬套，依托本地政策資源聚焦保租房與人才公寓，成為區域市場的重要補充。

盈利層面，2025年集中式租賃企業分化顯著，輕資産模式破局盈利難題，“二房東”模式正在被加速淘汰。

具體來看，瓴寓已持續三年穩定盈利，復合增長率為214%。與此同時，越秀地産旗下越秀住房租賃公司宣布2025年的闆塊整體盈利突破千萬元，是其于2018年成立以來的首次年度盈利。

而傳統“二房東”模式則承壓退場。

典型如深圳泊寓因“萬村計劃”房源占比過高，2025年1-11月淨利潤虧損8881萬元（2024年同期盈利3194萬元）。該計劃以高于市場價收房且約定每3年漲租10%，2025年進入漲租周期後，疊加市場租金低迷（上文提及的50城租金同比跌幅超10%），收房成本與出租收入倒挂嚴重，最終倒逼企業清退虧損房源。

數據來源：觀點指數不完全統計

擴張路徑表現上，2025年集中式租賃企業已徹底告别搶房源的粗放擴張模式。

結合企業披露的年度回顧可以發現，輕資産模式已成為住房租賃企業規模化發展的核心路徑，具體包括委托管理、代運營、政企合作、數字化輸出、企業定制等多元化發展方式，其以低資金占用、低風險、高擴張效率的特性，适配政策導向、市場結構與資本偏好，推動行業從搶房源轉向拼服務。

其中，年内企業合作的顯著趨勢之一是政企深度綁定，由國資平台提供房源/政策支持，品牌方輸出運營能力，共同落地保租房與人才公寓項目。

包括萬科泊寓、瓴寓、有巢公寓、雅詩閣等多家租賃企業深度綁定政企合作模式，發力政策性房源。例如年内泊寓與合肥、杭州、東莞、昆明等地方國資國企合作，推出多個保租房與人才公寓項目，合作房量約9300套。瓴寓與甯波北侖城投成立合資平台，五年計劃運營12400套保租房。

同時，期内住房租賃企業繼續深化輕資産模式。舉例來說，據企業官微披露，期内萬科泊寓與小米公寓再度合作，雙方基于北京項目的成功經驗，在武漢區域深化拓展。泊寓為小米員工公寓提供體繫化的全周期運營管理服務，旨在提升員工居住體驗與資産管理效率。同時，也是小米落實人才戰略、泊寓拓展企業服務市場的雙赢舉措。

同時，泊寓持續深化與國企的合作。1月5日，泊寓與湖北交投産城控股集團有限公司達成戰略合作，将在武漢聯合打造“泊寓城市青年家”標杆項目，預計2026年上半年入市，該項目為泊寓在武漢首個“半委管”模式的試點。

除此之外，本期多地地方國企推出住房租賃品牌，深入布局租房業務。具體來看，長江資管推出首個長租公寓品牌“長寓”。天津高新産業運營管理公司成立，主營業務涉及住房租賃。廈門安居集團‌“安心居”品牌發布，截至2025年12月26日，十個項目累計新增出租房源1.16萬套，整體出租率提升30.62%，廈門住房保障邁入全新階段。廣州地鐵地産開發集團成立，主營業務涵蓋房住房租賃等。

從數據來看，2026年租房市場已進入頭部引領、模式叠代的新階段。觀點指數認為，住房租賃企業輕資産化趨勢将延續，合作模式亦将迎來結構性升級，輕資産模式、專業化分工、場景化運營等将成為企業突圍的核心策略，同時住房租賃市場将逐步從量的積累向質的提升邁進。

高端服務式公寓品牌擴張提速，長三角城市群占主導地位

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得20個租住項目新開業，較上個報告期有輕微增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

保利和寓、合肥承寓、樂乎公寓、美寓、魔方公寓、甯巢、融通融寓、雅詩閣、友間公寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大在住房租賃市場上的投入。

聚焦項目産品類型，本期新增項目覆蓋白領公寓、人才公寓、服務式公寓、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

其中，雅詩閣是本期開業最活躍的品牌，期内累計開業5個項目，覆蓋武漢、無錫、上海三大城市，涵蓋雅詩閣、馨樂庭、雅院三大産品線，進一步鞏固高端服務式公寓市場份額，實現品牌梯隊化布局。其擴張邏輯聚焦核心城市産業聚集區，精準匹配企業高管、外派人員等高端客群的需求。

樂乎公寓、魔方公寓、招商伊敦公寓、保利和寓等全國性布局的住房租賃品牌，選擇以單點突破的方式深耕核心城市剛需市場。舉例而言，樂乎公寓布局北京霍營東店，瞄準科創人才聚居區租賃需求，同時其位于北京的樂乎公寓·上地店和樂乎公寓·稻香湖店将于2月正式開業。魔方公寓落子上海新江灣城，填補區域青年公寓供給空白。

值得一提的是，1月14日正式開業的誼品铧寓項目位于上海新江灣城核心闆塊，該項目是魔方公寓與華誼集團繼誼·魔方公寓（上海吳泾華師大店）後的再次合作，提供45至85平方米輕奢精裝一居及兩居室戶型。

本期以甯巢、鄭州城發、友間公寓等為代表的地方國企背景的租賃企業則依托資源優勢繼續深耕本土市場。例如，鄭州城發金岱美寓及鄭州城發天元美寓于1月8日-1月10日辦理集中入住，前者位于管城區，後者位于惠濟區。

具體來看，金岱美寓人才公寓本批次配租房源共約216套、228間房源，其中116套經市政府批準進行定向配租，其中面積區間44.92-52.37平方米的一居室戶型204套，93.91平方米的兩室一廳戶型12套。房屋租賃價格區間為1140元/月-2507元/月。

天元美寓人才公寓本批次配租房源共約160套、480間，戶型均為三室兩廳，面積區間為87.14-88.97平方米，房屋租賃價格區間為1373元/月-1452元/月。

城市布局上，本期長三角區域合計落地新開業項目10個，占總項目數的50%，其中上海以5個項目領跑，無錫、杭州、甯波、嘉興均有項目落地，成為品牌擴張的核心陣地。

作為長三角核心城市，上海憑借産業集聚度高、租賃需求旺盛、政策支持等優勢，吸引雅詩閣、招商伊敦公寓、保利和寓、魔方公寓等多品牌集中布局。項目涵蓋高端服務式公寓、青年公寓等多元業态，滿足從商務精英到年輕白領的多樣化需求，凸顯核心城市租賃市場的需求分層特征。

珠三角區域落地4個項目，深圳、廣州、汕尾各占1席，其中越秀星寓在深圳同期布局2個項目，聚焦核心闆塊的青年人才需求。

除此之外，北京、武漢、鄭州、合肥等一線及新一線城市也是租賃企業布局的重點。企業在夯實核心城市群份額的同時，正加速向人口淨流入的新一線城市下沉。

保租房持有型ABS獲批通過，資産盤活與交易升溫

2025年12月至2026年1月，住房租賃市場資本端動态密集，期内中航北京昌保租賃住房REIT完成申報，匯添富上海地産租賃住房擴募啟動、華夏基金華潤有巢REIT擴募份額上市、太保資産新黃浦保租房ABS成功獲批，南京新居17.48億元保障房二期ABS獲批通過等，為企業盤活沉澱不動産、拓寬融資渠道提供了關鍵支撐，也為保租房項目的持續運營與規模擴張注入金融活水。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，2025年12月30日，據深交所披露，中航北京昌保租賃住房REIT項目狀态更新為“已申報”，項目以昌平保障房公司（區域保租房專業運營主體）為原始權益人，依托昌平區“十四五”超5萬套保租房的存量基礎，進一步完善國企主導的租賃資産運營-資産化的長期閉環。

擴募端同樣迎來新進展。1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，擴募份額4.478億份，發售價格2.53元/份，募集資金總額為11.329億元，擴募資産為有巢馬橋保障性租賃住房項目，建築面積合計約10.72萬平方米。

3天後，匯添富基金正式發布公告，宣布匯添富上海地産租賃住房REIT拟啟動擴募，並計劃新購入兩項位于上海浦東新區的璟耀項目和璟博項目。通過此次擴募，匯添富上海地産租賃住房REIT可快速填補浦東核心區的資産空白，形成闵行+浦東的跨區域布局，有效分散單一區域的市場波動風險。

據觀點指數了解，拟擴募的兩個項目合計建築面積約為20.77萬平方米，總房間套數達2579套/間，遠超原REIT持有的資産規模（江月路項目+虹橋項目總房間數合計約1398套/間）。

随着多只基金密集推進擴募進程，租賃住房REITs正從首發階段的探索實踐逐步邁入常态化擴募的新發展階段。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年1月20日當日，8只REITs二級市場表現為全線上漲，當日漲幅區間為0.54%-2.42%，紅土深圳安居REIT以2.42%的漲幅居首。

從短期表現來看，近一月均表現為上漲的态勢，其中匯添富上海地産租賃住房REIT以及招商蛇口租賃住房REIT的漲幅居前。

不過從近半年來看，則是普遍回調，跌幅區間5.58%-11.39%，華夏基金華潤有巢REIT（-11.39%）跌幅最大，2025年下半年以來闆塊估值面臨回調壓力，主要與市場風險偏好上升、長端利率波動等因素相關。

整體來看，租賃住房REITs二級市場整體呈現短期情緒修復、中期估值回歸、長期分化加劇的特征，底層資産質量、運營能力與區域供需成為估值分化的核心變量。

公募REITs之外，期内又一單住房租賃持有型ABS成功獲批通過。

12月25日，上交所披露，太保資産-新黃浦築夢城保租房持有型不動産資産支持專項計劃狀态已更新為“已通過”。原始權益人為上海新黃浦實業集團股份有限公司，拟發行11.94億元，太保資産擔任承銷商。

項目的底層資産為上海市闵行區梅隴鎮的梅隴社區項目，總建築面積約‌7.7萬平方米‌，包含‌6棟23-24層住宅樓‌。

據觀點指數了解，新黃浦于2024年1月公告計劃将該底層項目申報公募REITs，拟募資不超過8億元，于2025年4月轉而申報保租房持有型不動産ABS産品。

該底層項目于‌2023年2月正式入市供應‌，運營周期未滿3年，難以滿足公募REITs的嚴格條件。因而，轉道ABS或是新黃浦綜合多種因素後的選擇。

值得一提的是，住房租賃首單持有型ABS項目的擴募份額已于2025年10月29日正式挂牌上市，擴募新增南京市雨花台區、江北新區中央商務區兩個保租房項目，資産包由4個擴充至6個，增強區域的分散度與現金流穩定性。

住房租賃持有型ABS産品已進入常态化擴容新階段。保租房運營企業應根據資産規模、運營周期選擇适配的證券化工具，避免盲目追求公募REITs。

與此同時，期内資産交易活躍，存量資産改造升級、綁定保租房屬性等成為核心的交易邏輯，買方國壽資本、鼎晖投資等專業資本加速入場，優質合規的租賃資産已成為資本市場的重要配置標的。

具體來看，上海base佰舍蘇河項目的順利交易，成為老舊資産向保租房轉型的標杆案例。通過改造升級與規劃調整，項目合規性全面提升，未來可對接保障性租賃住房政策，享受民用水電、稅收減免等紅利。

期内第二單住房租賃資産交易案例是：國壽資本拟6.29億元收購領盛COZI可遇·東外灘及COZI可遇·新江灣60%的權益，兩項目均已納入上海保障性租賃住房體繫，剩余土地使用年限均超20年。其中前者可提供370套房源，戶型杭蓋一居室以及一室一廳，價格從4500至7740元/月不等；後者可提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

據觀點指數了解，兩項目均為領盛于2023年收購的非居資産改造為保租房項目。具體來看，COZI可遇·東外灘原為朗詩旗下黃興大樓寫字樓項目，領盛于2023年1月以1.02億元的代價購入。

COZI可遇·新江灣項目原為建發房産在上海楊浦區新江灣中心的寫字樓項目，由領盛2023年2月收購並改造，在次年重新開業。

聚焦買家角度，國壽資本依托長資金屬性，承接成熟保租房資産，契合低風險、穩回報的配置需求，同時布局保租房REITs賽道，為資産後續退出預留通道。

與此同時，景瑞控股北京三全公寓的挂牌拍賣，也反映出市場對核心區位租賃資産的持續關注，租賃住房交易活躍度穩步提升。

随着收購、運營、證券化的閉環持續落地，優質存量資産與多元化金融工具的對接将更加順暢，為行業構建起“資本賦能、運營提質、價值兌現”的良性生态，進一步夯實租購並舉的資本支撐基礎。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。