“翹尾”行情 | 2026年1月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 房企投資謹慎情緒延續，民企補倉呈現回暖信号 報告期内前50房企單月新增土地建築面積777.35萬平方米，環比回升151.17%。中海地産、招商蛇口、保利發展控股的新增全口徑土地儲備保持領先。其中，12月保利發展控股單月拿地超110億元、華潤置地、招商蛇口等在不同城市的拿地支出在30億元以上。在房地産市場步入調整周期的背景下，房企的土地投資策略持續保持審慎。當前，央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲；而民營房企的補倉動作亦呈現回暖迹象，濱江、邦泰等企業的拿地力度明顯提升。

年底土地供應有所回落，專項債收儲閑置土地規模破5000億 據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地569宗，供應土地規劃建築面積3386.98萬平方米，供應土地起始樓面價3796元/平方米，環比回升19.8%。12月，全國土地市場呈現出典型的“年底收縮、結構優化”特征。盡管整體供應規模在季節性因素及供地節奏調控下出現回落，但土地成交價格卻表現出強勁的韌性，核心城市優質地塊的集中入市帶動起始樓面價顯著反彈。2025年專項債收儲閑置土地的規模突破5000億元大關，不僅有助于盤活存量閑置土地、緩解房企資金壓力，更在供給端通過“收儲”減少無效供給，間接優化了新增用地的市場環境，為來年市場的止跌回穩奠定基礎。

年底翹尾行情顯著，二三線市場回穩力度較大 報告期内，一二三線城市成交住宅用地1699宗，成交土地規劃建築面積11917.96萬平方米，環比回升146.11%；成交總價4288.41億元，環比回升112.61%；成交樓面均價3598元/平方米；平均溢價率2.15%。11月土地購置費累計值為30172.57億元，當前土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節奏與壓力差異凸顯，市場熱度提升仍需更多積極因素支撐。

理性收縮中重塑價值平衡，核心城市土拍冷熱分化 據觀點指數不完全統計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有95宗地塊處于挂牌進行中，起始價198.09億元，面積724.53萬平方米，環比回升18.63%。成交方面6個重點城市一共有234宗地成交，成交價507.51億元，成交土地面積1714.44萬平方米，環比回升279.45%。整體而言，土地市場總量回暖，房企對核心城市的核心地段及具備稀缺屬性的改善産品保持積極，對于非核心區或配套一般的地塊則持續保持觀望，市場在分化中進行價值再平衡。

改造範圍深度擴容，北京首次單列城市更新計劃指標 2025年召開的中央城市工作會議将城市更新提升至戰略高度，行業邏輯正式由“增量擴張”轉向“存量提質”。2025年改造任務提前超額完成，2026年提前批中央預算内投資安排超750億元。北京2026年供地計劃發布，首次單列城市更新計劃指標。2026年廣州将加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資産投資1200億元。改造範圍深度擴容至非國資委央企小區，政企合作走向規範化市場化，如深圳羅湖引入頭部房企並落實公共利益用地。城市更新正從粗放式“拆改留”向精細化“留改拆”並舉演進，更加注重公共服務補齊與商業價值重塑。

房企投資謹慎情緒延續，民企補倉呈現回暖信号

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，期内前50房企單月新增土地建築面積777.35萬平方米，環比回升151.17%。值得注意的是，前50房企1-12月累計新增土地建築面積5320.78萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、保利發展控股、招商蛇口新增的全口徑土地儲備分别為498.72萬平方米、457.21萬平方米、440.48平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-12月土地投資力度最大的企業為中海地産、保利發展控股、華潤置地、招商蛇口、綠城中國權益拓儲金額分别為924.2億元、697.5億元、659.9億元、542.5億元、540.2億元。

從新增貨值來看，1-12月土地新增貨值最多的企業為中海地産、招商蛇口、保利發展控股、華潤置地、越秀地産，新增貨值分别為1256.5億元、1247.8億元、1142.9億元、892億元、795.9億元。

12月，保利發展控股在上海、廣州拿地10宗，權益拿地建築面積78.91萬平方米，權益拿地金額為110.86億元。華潤置地在武漢、大連等地拿下4宗地塊，權益拿地建築面積為38.32萬平方米，權益拿地金額為34億元。招商蛇口在杭州、重慶等地收購了7宗地塊，權益拿地建築面積40.77萬平方米，權益拿地金額為49.22億元。

觀點指數認為，在房地産市場步入調整周期的背景下，房企土地投資策略持續保持審慎。當前，央國企憑借資金實力與融資優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲；而民營房企的補倉動作亦呈現回暖迹象，部分企業拿地力度明顯提升。

例如，濱江集團全年拿地投入達390億元，年初杭州成交的三宗最高單價宅地中，有兩宗由其競得；邦泰集團在12月單月即于重慶、德陽、昆明等七城密集拿下10宗地塊，其中昆明單月新增4宗，成為年末補倉的重點區域，2025年累計拿地金額已超120億元。

年底土地供應有所回落，專項債收儲閑置土地規模破5000億

據觀點指數監測，12月，全國土地市場呈現出典型的“年底收縮、結構優化”特征。盡管整體供應規模在季節性因素及供地節奏調控下出現回落，但土地成交價格卻表現出強勁的韌性，核心城市優質地塊的集中入市帶動起始樓面價顯著反彈。

報告期内一二三線城市供應住宅用地569宗，供應土地規劃建築面積3386.98萬平方米，供應土地起始樓面價3796元/平方米，環比回升19.8%。

分城市能級來看，二線城市成為本輪地價回升的“領跑者”。報告期内，二線城市供應規劃建築面積1139.6萬平方米，雖然宗數（170宗）少于三線城市，但其起始樓面價達到5223元/平方米，環比大幅回升26.43%。這一漲幅顯著高于整體水平（19.8%）及三線城市（13.36%），反映出核心二線城市在年末集中推出了高價值地塊，房企對核心城市資産的争奪意願依然存在。

數據來源：Wind、觀點指數整理

三線城市雖在供應宗數（394宗）和總量（2219.97萬平方米）上占據主導，但仍處于“以價換量”的修復通道。其起始樓面價環比回升13.36%至2851元/平方米，顯示部分優質三線城市土地價值正在回歸，但整體基數仍與一二線城市存在明顯梯度差。

從城市來看，期内二線城市中武漢、重慶等地供應的土地在60宗以上。其中，武漢12月份總供應88宗涉宅用地，總金額約為440.4億元，總規劃建築面積347.83萬平方米，均價為1.26萬元/平方米。

三線城市中，濟甯供應土地最多達到76宗，總金額94.05億元，總規劃建築面積285萬平方米，均價3327元/平方米。其次為貴陽，推出52宗地，總金額154.97億元，總規劃建築面積271.88萬平方米，均價5717元/平方米。

總體來看，12月單月土地供應規劃建築面積為15508.36萬平方米，整體的供應規模有所回落。

12月份，地方債的發行規模總量環比有所回落，但運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規模保持穩定。截至12月31日，12月地方債淨發行量為1651.14億元，發行量2837.47億元，發行量較上月環比回落6289.44億元。其中，新增專項債發行1348.94億元。

自2025年下半年起，土儲專項債收儲加速。全年，全國已公示2424個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規模為5454.46億元。其中，12月份新增185個項目，涉及資金252.98億元，占到總規模的21.72%。

專項債收儲閑置土地規模突破5000億元大關，不僅有助于盤活存量閑置土地、緩解房企資金壓力，更在供給端通過“收儲”減少了無效供給，間接優化了新增用地的市場環境。結合12月地價數據來看，政府推地策略正從“以量換價”轉向“縮量提質”，通過釋放核心區位優質地塊來穩定地價預期，為來年市場的止跌回穩奠定基礎。

年底翹尾行情顯著，二三線市場回穩力度較大

報告期内，一二三線城市成交住宅用地1699宗，成交土地規劃建築面積11917.96萬平方米，環比回升146.11%；成交總價4288.41億元，環比回升112.61%；成交樓面均價3598元/平方米；平均溢價率2.15%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為3177.54萬平方米，環比回升139.84%；成交總價1536.22億元，環比回升113.86%；成交樓面價為4834.59元/平方米。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為8577.61萬平方米，環比上升149.92%；成交總價為2421.43億元，環比上升129.67%；成交樓面價為2822.96元/平方米。

臨近年底，土地市場呈現出明顯的“翹尾”行情，整體活躍度較前期有顯著提升。從城市能級來看，二三線城市成為了本輪市場回暖的核心支撐力量，其回升力度明顯大于一線城市。這表明在政策持續發力下，核心二線及部分強三線城市的土地市場信心正在逐步重建，房企在這些區域的補倉意願有所增強。

從具體城市的土拍情況觀察，盡管市場熱度在數值上有所回升，但“理性”仍是當前拿地的主基調。高總價地塊頻現，但絕大多數以底價成交。

例如，12月二線城市中，成交價格最高的為武昌區臨江大道與張之洞路交叉口武昌造船廠地塊的三宗地塊，均由武漢城建瑞臻房地産開發有限公司以底價拍下，成交總價達129.1億。

其中，P(2025)235号地塊，位于武昌區臨江大道與張之洞路交叉口武昌造船廠地塊C包，土地用途為住宅、公園與綠地，規劃建築面積16.9萬平方米，起始價31.47億元，起始樓面價約1.86萬元/平方米。

P(2025)236号地塊，位于武昌區臨江大道與張之洞路交叉口武昌造船廠地塊D包，土地用途為住宅、教育、公園與綠地，規劃建築面積28.7萬平方米，起始價46.13億元，起始樓面價約1.61萬元/平方米。

根據拿地條件，D2地塊内控制1所九年一貫制學校，用地面積不小于2.54萬平方米，建築面積不小于3.39萬平方米。

P(2025)237号地塊，位于武昌區臨江大道與張之洞路交叉口武昌造船廠地塊E包，土地用途為住宅、商服、公園與綠地，建築面積33.13萬平方米，起始價51.4億元，起始樓面價約1.55萬元/平方米。

三線城市方面，成交價格最高的地塊是位于三亞市吉陽區的HP03-08-09-01地塊，規劃用地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地，混合比例為95∶5。其中，二類城鎮住宅用地（市場化商品住房）面積為9.62萬平方米；零售商業用地面積為5063.68平方米。地塊起始價29.5億元。該地塊由（中國綠發旗下公司）海南綠發于12 月 18 日海南封關當天以底價拍下。

此前一天（12月17日），海南綠發以20.22億元競得三亞中心城區另一宗商品住宅用地，規劃建築面積約14.65萬平方米，樓面價約1.38萬元/平方米，溢價率0.1%，11月土地購置費累計值為30172.57億元。

整體而言，年底土地市場的回暖更多體現為“結構性修復”而非“全面反轉”。二三線城市的企穩回升為市場注入了信心，但底價成交和國央企主導的格局表明，行業仍處于深度調整期的築底階段。

未來市場熱度能否持續，仍有賴于需求端的實質性改善，以及更多積極的融資政策因素能否有效化解房企的資金壓力。

數據來源：Wind、觀點指數整理

理性收縮中重塑價值平衡，核心城市土拍冷熱分化

據觀點指數不完全統計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有95宗地塊處于挂牌進行中，起始價198.09億元，面積724.53萬平方米，環比回升18.63%。

從區域分布角度分析，報告期内，北京挂牌出讓的12宗土地中，商業用地4宗。涉宅用地6宗，主要集中于邊緣城區，密雲區、順義區各2宗，石景山區、通州區各1宗，6宗宅地規劃總面積25.54萬平方米，起拍總價為58.05億元。

值得關注的是，起拍價較高的地塊為北京市順義區新國展三期SY00-2301-0003、0004、0005地塊二類城鎮住宅用地、商業用地。

該地塊位于順義區後沙峪鎮，規劃建築面積約12.86萬平方米，起拍總價28.1億元。其中，0003、0004為住宅地塊，起始價24.73億元，0005為商業地塊，起始價為3.37億元。

兩宗住宅地塊合計地上建築規模8.24萬平方米，容積率2.0，綠地率和建築密度均為30%。商業地塊用地面積1.84萬平方米，地上建築面積4.61萬平方米，容積率2.5。

期内，上海市挂牌10宗地，涉宅用地1宗，即松江區SJP0-0107單元02A-04地塊，規劃建築面積約1.94萬平方米，容積率1.05。該地塊地處松江九亭文仁路涞泾路附近，西側緊鄰九科綠洲，處于虹橋機場飛機航道下方，将于2026年1月29日出讓。

廣州拟出讓的20宗地塊中，涉宅用地2宗，番禺區、花都區各一宗。總規劃建築面積13.48萬平方米，起拍總價為13.67億元。

其中，番禺區鐘村街地塊須按廣州市“好房子”建設的相關規定和標準執行。土地面積2.34萬平方米，規劃建築面積6.52萬平方米，起價7.97億元，樓面起始價1.22萬元/平方米。此外，根據出讓要求，競得人需按規劃條件建設道路用地和BA0905108地塊（中小學用地），並與項目主體同步建設、同步驗收。

期内杭州市挂牌出讓的28宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于拱墅區，規劃建築面積2.62萬平方米，起拍總價7.32億元，起拍樓面價約2.79萬元/平方米。

該地塊曾在2025年11月進行“商改住”，當時的容積率為1.9，正式挂牌後，容積率進一步下調到1.5，地塊的低密屬性顯著增加，更能打造市中心稀缺的改善産品。

期内，成都市已公告的挂牌出讓地塊共有21宗，其中涉宅用地6宗，供應主力為雙流區，總建設用地面積14.43萬平方米，總規劃建築面積21.72萬平方米，總起始價11.94億元。

深圳近期挂牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區域分布來看，南山區2宗、寶安、羅湖區各1宗。總建設用地面積33.96萬平方米，總規劃建築面積64.93萬平方米，總起始價1.63億元。

報告期内，地方政府為穩定市場預期，有意釋放了一批位于核心區域、具備低容積率與改善屬性的高質量涉宅用地，如北京順義及杭州拱墅的優質地塊，而上海、深圳等城市則側重于産業與工業用地的供應，涉宅用地較為稀缺，顯示出資源向核心區和高品質産品集中的明确導向。

整體來看，涉宅用地供應端仍保持謹慎态度，優質資源向核心區、改善型産品集中的趨勢愈發明顯。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2025年12月15日-2026年1月15日期間，6個重點城市一共有234宗地成交，成交價507.51億元，成交土地面積1714.44萬平方米，環比回升279.45%。

北京市近期成交13宗地塊，其中涉及住宅用地4宗，總成交價達103.05億元，從區域分布來看，海澱區、豐台區各2宗。

海澱區2宗地塊為上地0702街區東地塊土地一級開發項目HD00-0702-18、24、23地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，總用地面積7.71萬平方米， 規劃建築面積22.53萬平方米，起始價84.22億元，起始綜合樓面價3.73萬元/平方米。最終海開控股以總價84.56億元競得該地塊，成交綜合樓面價3.75萬元/平方米，溢價率0.40%。

豐台區2宗地塊分别被北京建工以24.72億元底價，中建方程投資發展集團有限公司和中建智地置業有限公司聯合體以總價13.54億元競得，兩宗地塊均無溢價。

期内，上海有1宗涉宅用地成交，越秀地産以底價25.61億元競得浦東新區Y00-0402單元E04B-10地塊，樓面價3.8萬元/平方米。該地塊規劃建築建築面積約6.73萬平方米，容積率2.5。

地塊位于萊陽路芳菲路口，距6号線洲海路站約800米，周邊森蘭商都等商業配套成熟，生态環境優越。

報告期内，杭州共有1宗住宅用地成交，為富陽區銀湖街道地塊，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元/平方米。最終由浙江龍大地産有限公司以總價2.92億元競得，成交樓面價6201元/平方米，溢價1.74%。

根據《建設用地規劃條件》，該地塊建築限高27米，禁止建設别墅類産品（包括合院、雙拼）。這是富陽區年内挂牌的第三宗涉宅用地，前兩宗分别為鹿山新城的鹿山20号地塊、鹿山20-1号地塊。

報告期内，廣州成交6宗住宅用地，南沙區成交2宗住宅用地，海珠、天河、白雲、黃埔區各1宗。總規劃建築面積63.52萬平方米，成交總價101.47億元。大部分以底價成交。

其中，溢價率最高的地塊為白雲新城AB2911018地塊，該地塊宗地面積為3.16萬平方米，其中可出讓用地面積2.28萬平方米。容積率為2.3，建築限高60米，計容總建面為5.26萬平方米。由保利發展控股以19.83億元成功競得，樓面價3.77萬元/平方米，溢價率17.82%。

報告期内，深圳共有12宗地塊成交，無涉宅用地，主要為工業和倉儲用地。

成都市92宗成交地塊中，20宗為住宅用地，規劃建築面積為110.17萬平方米，成交價為75.06億元。成交主力為雙流區。

其中，成交價格最高的地塊為位于龍泉驿區大面街道的地塊，總土地面積約13萬平方米，規劃建築面積24.13萬平方米，起始總價13.09億元，容積率2.0，起始樓面價7000元/平方米，由成都經開發展置業有限公司以13.10億元底價競得。

報告期内，市場反應呈現兩極分化：一方面，北京、上海等地的核心地塊雖有國企托底，但溢價率普遍極低，甚至多以底價成交，反映出企業拿地的高度理性與資金聚焦；另一方面，廣州等城市的局部優質地塊仍能激發房企的競争意願，出現較高溢價成交的現象，表明在整體謹慎的氛圍下，資金對“确定性高、去化快”的優質改善型資産依然保持追逐熱情。

回顧2025年，重點城市土地市場在深度調整中顯現出清晰的復蘇脈絡與分化格局。杭州與成都憑借較高的推地量實現了成交金額的逆勢增長，分别錄得1420.8億元和836.2億元，對應同比增長21.5%和24%；而北京、上海則維持了千億級的高位平穩運行，分别收金1427.4億元和1427.23億元。

相比之下，深圳涉宅用地供應較少，全年僅成交12宗，290.9億元；廣州市場則呈現“量穩價平”的特征，廣州全年土拍成交48宗、攬金506.6億元，其中34宗以底價成交，占比達70.83%。

由此來看，在行業理性收縮的大背景下，核心城市的土地市場呈現出顯著的“結構性冷熱分化”特征，供需雙方的策略均更趨精準與審慎。

改造範圍深度擴容，北京首次單列城市更新計劃指標

中央城市工作會議，将城市更新提升至優化城市空間結構、構建房地産發展新模式的戰略高度，標志着行業發展邏輯已從“增量擴張”正式轉向“存量提質”。随着“十五五”規劃建議明确内涵式發展路徑，2025年全國老舊小區改造不僅提前超額完成年度計劃（1-11月開工2.58萬個），更在22個地區實現年度任務“清零”。

進入2026年，這一趨勢進一步加速，發改委提出2026年中央預算内投資将安排超過750億元，用于支持城市更新等673個項目。而其它重點城市也提出了各自的計劃和預算。

例如：1月20日，北京2026年供地計劃發布，首次單列城市更新計劃指標。今年北京預期實施建設用地約3240-3740公頃，計劃安排新增供應建設用地3040-3540公頃，其中城鄉建設用地2430-2530公頃、特交水用地610-1010公頃，支持低效産業用地、低效商業辦公樓宇用地更新盤活200公頃以上，建築規模300萬平方米以上。

廣州市住建局也披露，2026年廣州将加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資産投資1200億元。其中，天河區2026年将推進22個城中村27個項目改造，全年固投目標330億元，力争超350億元，上半年還将啟動石牌村首期安置房建設。

1月20日，自然資源部、住房城鄉建設部發布《關于進一步支持城市更新行動若幹措施的通知》，積極鼓勵存量資源轉型，針對加裝電梯、增設停車充電設施、完善無障礙設施等社區“微更新”項目，簡化審批流程，制定土地混合開發和空間復合利用的“正面清單”。 　結合，住建部部長倪虹近日在《求是》刊發題為《高質量推進城市更新》的署名文章。文章指出，“十五五”期間，實施城鎮老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造産業生态、營造消費場景，提升存量資源價值，還将帶動數十萬億元的投資和消費。

由此來看，十五五期間城市更新的政策導向已從單純的“民生補短闆”演變為集智慧、韌性、文明于一體的現代化人民城市建設，為土地高效利用與優質宅地供應提供長效政策指引。

在資金層面，超長期特别國債成為關鍵驅動力，不僅為山東地下管網、海口及大連老舊電梯更新提供了數十億級的直接資金支持（如大連獲3.18億元電梯更新資金），更催生了金融市場創新——全國首單10億元“城市更新概念債券”在北交所成功發行，極低的票面利率（1.79%）打通了直接融資渠道。

在政策層面，北京發布《城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，通過市級彈性預留指標重點支持危舊房改建與保租房，大連明确全年不低于25億元的投資計劃，2026年将啟動超100萬平方米老舊小區改造，惠及居民約2.9萬戶，顯示出地方政府正通過指標激勵、财政投入等多重手段，着力破解改造資金平衡難的問題。

改造範圍深度擴容，政企合作模式向規範化、市場化演進。本輪城市更新呈現出“全域覆蓋、主體多元”的新趨勢。改造對象已從傳統老舊小區延伸至非傳統領域：北京将金融、文化、煙草等非國資委監管央企在京老舊小區納入整治範圍；深圳羅湖則引入華潤置地等頭部房企操盤三九花園等商業更新項目，要求落實不低于15%的公共利益用地，探索出“政企合作、共建共享”的市場化運作新範式。

從大連對老舊小區的改造，到北京對危舊房改建的專項指標支持，城市更新正從粗放式的“拆改留”轉向精細化的“留改拆”並舉，更加注重公共服務功能的補齊與商業價值的重塑。

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